北京金盏服务园区项目市场定位初步研究

金盏项目市场定位初步研究 June8 2010 北京 投资有限公司2013年02月 商业地产云智库大数据品牌 项目排行榜新趋势报告案例解读实操干货扫描文末二维码 或添加sydcxy2014 即刻关注 2 2 市场研究 1 本体分析 3 项目初步定位 contents 区域概况 金盏金融服务园区地处温榆河生态走廊腹地 位于北京城区东部的朝阳区金盏地区 主要为国际金融向亚太地区转移后台服务 目前由北京市朝阳金盏金融服务园区管理委员会负责园区规划 发展 建设管理和综合协调工作 距首都机场直线距离约8公里 距金融街约20公里 距CBD约12公里 规划范围 东至温榆河大道 南至坝河北路 西临机场第二条快速通道 北至规划东坝路 规划占地面积约595公顷 金融园区占地面积358公顷 建筑面积约368万平方米 设计导则 园区引进国际先进规划理念 聘请科可兰建筑师事务所 开拓性地编制了城市设计导则 以城市公共空间体系为规划主线 进一步深化和详细解释了控规的指导要求 充分贯彻了 以人为中心 的规划思想 从交通系统 景观系统 基础设施工程以及重点地区城市设计等 分解落实控规确定的功能与规模 明确园区内各地块的功能定位 建设规模和公共设施具体项目安排等规划内容等方面提供了依据 机场第二高速 东坝路 坝河北滨河路 温榆河大道河路 4 金盏金融服务园区的功能定位是 重点为国际金融机构向亚太地区转移提供全方位服务 金盏金融服务园区将通过初期启动 快速推进 深化完善三个阶段 用8 10年时间 建设成为产业特色突出 优强企业集聚 管理水平一流 区域功能完备 生态环境优美的国际一流金融后台服务园区 具体实现五大功能 金融数据处理中心 银行卡业务中心 金融外包及离岸外移 研发与培训中心 综合服务功能 开发建设 园区的开发建设将按照 政府主导 市场运作 整体规划 集约用地 市政先行 就业优先 服务为本 的基本原则 由朝阳区土地储备分中心完成园区一级开发工作 园区按两种方式向入驻企业供应土地 即 由商业性金融机构投资且用于金融后台服务的建设项目 经市政府批准 可协议出让方式供应土地 但仅限于入驻金融机构后台自用 不得转让 出租 其他不属于金融后台服务的配套开发建设项目 按国家政策办理用地手续 5 园区规划布局 以 北京市朝阳区金盏金融后台服务区控制性详细规划 为依据 以宜工宜居为原则 结合园区城市设计导则 合理规划入区金融后台产业规模 配套商业 教育 住宅小区 注重生态环境建设 以产业发展为视角 在358公顷产业用地范围内打造 构架 一环两廊 一核两带 的空间组织形式 将园区建设成为以工作为支撑 生活 生态 休闲 创意共存的金融后台产业集聚区 一环两廊 一环 即金融后台服务产业环 为整个园区的核心主体 以发展金融后台服务产业为主 同时包括为入驻企业提供管理服务的办公区域及商务 信息 会议 论坛等服务场所 两廊 即南 北商业走廊 北部商业走廊横贯东坝大街 以高档酒店 购物中心为主 主要布设高档酒店 大型商业购物中心等业态 南部商业走廊位于坝河以北 临河而建 通过改造坝河沿岸景观 创建优美宜人的滨河生态环境 打造一条以休闲 娱乐为主的商业走廊 主要布设酒吧 茶座 健身等商务休闲业态 一核两带 从生态宜居角度规划园区生态系统 打造 一核两带 的园区生态空间布局 一核 位于园区中心绿化地带 由南北两座开放式休闲广场组成 内有小湖 水系 林地 健身运动场地 休憩和游乐场地 为整个园区的 生态核 两带 为两条绿化景观带 一条为园区中部环状绿带 可引入环状水系 利于坝河景观向园区内部渗透 一条为坝河生态景观带 有利于展示园区外部形象和保护园区内部生态环境 减小外界对园区的干扰 园区功能分区 园区控规对园区的用地 市政 道路等进行了全面规划 其主要指标为 规划用地面积595 29公顷 总建筑面积508万平方米 容积率为1 5 2 0 建筑限高24米 绿化率35 5 先期开发区域 园区土地纳入政府储备 分期实施供地 先期开发区域共有五个地块 总占地190 5公顷 其中1号地 2号地2009年底前供地 3至5号地2010年供地 先期开发区域的东坝大街 三岔河北街 金盏纵十二路等市政基础设施将同步启动建设 金融产业用地 216 04公顷 建筑面积328 18万平方米 包括绿隔产业用地47 76公顷 建筑面积71 64万平方米 商业及文化娱乐用地 27 12公顷 建筑面积51 86万平方米 居住用地24 73公顷 建筑面积37 1万平方米 配套中学 托幼用地4 31公顷 建筑面积3 45万平方米 科教用地 34 14公顷 建筑面积34 14万平方米 包括中澳国际学校用地8 73公顷 建筑面积8 73万平方米 待研究用地 3 0 75公顷 建筑面积46 13万平方米 用于园区今后拓展的区域 市政基础设施用地 156 06公顷 其中市政道路用地142 27公顷 市政公用设施用地12 78公顷 道路广场用地 社会停车场 1 01公顷 绿地和水域用地 102 14公顷 其中公共绿地69 83公顷 生产防护绿地12 17公顷 水域20 14公顷 金盏金融服务园区是首都四大金融后台服务区中唯一完全以金融后台服务为定位而规划建设的产业园区 各项设施完全按照金融后台的要求进行统一规划建设 其功能涵盖金融数据处理 银行卡业务处理 金融外包及离岸外移 研发与培训 综合服务等金融后台服务 可为国内外金融后台服务机构提供全方位的专业服务 7 朝阳区法人金融机构和外资金融机构的数量位居全市各区之首 值得关注的是朝阳区云集了除俄罗斯 卢森堡之外的所有外国驻华使馆 60 以上的境外驻京商社 2 3入驻北京的世界500强企业落户朝阳 朝阳区已成为北京建设具有国际影响力的金融中心城市的核心力量之一 将形成以CBD中央商务区为前台 以金盏金融服务园区为后台的 一区两园 发展格局 园区坐落于由 一个半环 指温榆河绿色生态走廊内的绿带 三条绿带 指京承 京密 机场高速公路两侧各100米的绿化带 五片绿楔 指从外向城区的楔形绿色通道 由农田 树木组成 形成的绿色空间体系中 毗邻温榆河 坝河 北小河流域 是朝阳区重要的生态河道景观区域 园区周边有蟹岛生态度假村 郁金香花园 烟湖国际俱乐部 金港汽车公园等一大批高品质度假休闲场所 在园区东 西两侧的高尔夫会所 集商务 休闲 娱乐多功能于一身 均可满足金融后台高端产业人群的商务 休闲需求 同时 园区以 亲水亲绿 为设计理念 引入坝河水 将中心绿地和湿地公园串联成完善 通达的绿带水系 并把屋顶打造成秀美的空中花园 由五环路 京承高速 机场高速 机场第二高速 京通高速 京平高速 以及轻轨4号线和贯穿园区的地铁3号线交织而成了四通八达的道路网络 值得一提的是 首都机场第二高速在园区内设有两对进出口 从园区出发仅7分钟即可抵达机场三号航站楼 园区内部规划有4条城市主干路 5条城市次干路及多条城市支路 并配有12条公交线路方便员工上下班出行 此外 在园区环状绿带上还设有环保节能的单轨电车 不仅丰富了人们出行的方式 更增添了一种美感和乐趣 密集的道路网络和便捷的公共交通 实现了园区与全市各地的快速衔接 为加快推进金盏金融服务园区开发建设 朝阳区成立了以程连元区长为组长 五位副区长为副组长的金盏金融服务园区开发建设领导小组 并成立了金盏金融服务园区管委会 具体负责园区的开发建设 同时 北京市第四 第五使馆区项目也拟选址朝阳区东坝地区 毗邻金盏金融服务园区 这一规划布局 也为国际金融机构后台向金盏金融服务园区转移提供了有利的外围环境 8 28号地规划指标用地面积 3 86公顷 约57 9亩 地上建筑面积 5 79万 地下建筑面积 1 2万 容积率 1 5建筑高度 24M绿地率 30 用地性质 商业金融原来物业用途 统一呼叫中心 28号地块 29号地块 29号地规划指标用地面积 3 78公顷 约56 7亩 地上建筑面积 5 67万 地下建筑面积 2 1万 容积率 1 5建筑高度 24M绿地率 30 用地性质 商业金融原来物业用途 老干部活动中心 培训中心 9 金盏项目总建筑面积约14 76万平米 其中地上11 46万平米 地下3 3万平米 10 园区的拆迁工作是由北京市土地储备中心朝阳分中心负责 目前已经完成拆迁90 11 小结 项目属性 强势的产业引导 便捷的交通 环境 项目位于金盏金融服务园区核心区位 交通便利 紧邻机场二高速 且地铁3号线及4号线贯穿园区 周边商务休闲配套设施齐全 环境资源强势 滨水 绿地 具备一定的涉外资源 来发展空间优势强 优势 劣势 规划利好 短期内难以实现 园区现状不成熟 未形成企业聚集 周边基本生活保证配套相对欠缺 部分拆迁工作未完成 强势的金融服务园区落实 良好的交通 配套及环境优势 具备制胜东部高端企业独栋办公物业的开发条件 12 2 市场研究 1 本体分析 3 项目初步定位 contents 13 概述 企业办公独栋是以企业办公 尤其是企业总部办公及后台支援型办公为主要功能的独栋式写字物业 产品面积 在1000到5000平米左右不等 多分布在各类型产业基地 科技园区内或其周边 客户情况 主要为高成长性的中小企业主 员工在一两百人 需要独立的办公物业 典型代表 MAX空港 企业墅 联东U谷 枢密院 总部基地等 14 区域市场研究 企业独栋市场情况 15 泰达科技园 联东U谷 max空港企业园 总部基地 BDA国际广场 企业墅 枢密院 中关村科技园通州园 商务公园 区域市场研究 企业独栋规划 16 泰达科技园 max空港企业园 联东U谷 BDA国际广场 总部基地 企业墅 枢密院 中关村科技园区通州园 商务公园 区域市场研究 企业独栋风格 17 3 1 11534 58 3 1 21808 85 泰达科技园 5 1 12102 46 5 1 22387 95 2 6 11102 12 2 6 3973 38 max空港企业园 1600 1600 1600 区域市场研究 企业独栋产品 联东U谷2栋B户型1223 联东U谷8栋D户型548 BDA国际广场H栋2 10层平面图1000 00 总部基地 A标准层2000 D标准层3987 2 C标准层617 52 B标准层617 52 区域市场研究 企业独栋产品 19 枢密院A 1平面图391 82 中关村科技园区通州园一 二层平面图1048 00 区域市场研究 企业独栋产品 20 区域市场研究 企业独栋市场成交情况 区域内在售项目价格区间在12000 18000元 平方米 区域内在售项目基本上平均月销售1 2套 企业墅项目去年成交约3 5 4 5万平米左右 备注 在售独栋写字楼项目部分已转现房无具体备案信息 成交价格不明朗 但基本均为尾房销售 21 区域市场研究 企业独栋市场成交情况 部分在售项目均已转现房销售 但可以看出2012年4月BDA国际广场成交价格在1 6万元 平米 总部基地项目在2011年12月份成交价格在1 6万元 平米 22 区域市场研究 企业独栋市场成交情况 23 24 25 区域市场研究 市场小结 本项目处于金盏金融服务园区核心位置 交通及景观资源极佳 周边商务配套齐全 区域企业独栋项目主要分布在五环至六环之间 因入市较早 现阶段基本处于现楼尾房销售阶段 后续供应量相对有限 企业独栋项目面积区间基本控制在2000 5000平米之间 个别有较大的户型 主力去化在2000 3000平米左右 平均月销售速度约1 2套 市场接受度良好 区域内独栋市场内多以中小型企业客户为主 同时也有一部分大型企业客户 具备一定的品质需求 客户群体主要关注企业的展示形象 项目的规划环境 交通条件 配套设施以及园区的集群企业等因素 价格集中在12000 18000元 平米 个别较好的产品达到20000元 平米 市场接受度相对较高 总部基地项目在三级市场表现也相对优越 租金达到5 0元 平米 天左右 26 2 市场研究 1 本体分析 3 项目初步定位 contents 27 具有市场鲜明特征的 多功能 半定制化 生态滨水商务园区 东部 国际滨水低密度商务集群区独栋宣言 集群效应 创意空间 绿色滨水 项目定位 28 产品定位 29 主力客群 追求企业形象与商务办公品质的高端客群对企业商务办公环境及企业形象有强烈需求的各类高端群体 以具有一定实力的金融 证券 技术 投资 管理等企业客群 次主力客群 涉外企业及知名企业外资企业及知名企业 关注园区的生态环境及相关优惠政策 兼具着聚集及形象展示的客户 标杆客群 百强企业入赘 财富与企业的顶级客群全国乃至世界级百强企业 具备雄厚的资金实力及业界号召力的品牌名企等 客户定位 30 目标客群特征描述 具有一定综合实力的企业 有强烈的创新意识 对企业形象有较高要求 企业 机构 的运营特征具有某种相对独立性 业务性质具有 内部沟通与外部沟通 相平衡 企