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财富又一城可研报告毕业论文目 录第一章 总论61.1项目建设概况61.1.1项目建设前言61.1.2报告编制依据及工作范围91.1.3项目概况91.2项目可行性研究结论10第二部分 开发项目用地的现场调查112.1项目建设自然条件112.2项目建设用地条件112.3项目市政府配套条件及周边设施112.3.1市政府配套条件：112.3.2周边设施：112.3.3交通配套12第三部分 市场调查分析和建设规模的确定133.1投资环境分析133.1.1国内投资环境的分析133.1.2成都市投资环境的分析143.2市场供求现状分析和预测153.2.1市场供给分析153.2.2商圈消费群分析173.2.3竞争环境分析183.3市场定位和建设规模193.3.1租金售价的分析193.3.2租售比例的分析193.3.3项目SWOT分析193.3.4目标客户群的选择203.3.5市场定位203.3.6建设规模20第四部分 规划设计方案构建214.1建筑规划方案214.1.1方案一214.1.2方案二244.2节能措施284.2.1建筑节能284.2.2电气节能28第五部分 环境影响评价与劳动保护305.1环境影响评价305.1.1环境现状条件305.1.2环境保护方案及措施305.2劳动保护31第六部分 开发建设计划的编制336.1建设周期及进度计划336.2实施进度安排33第七部分 项目经济社会效益分析34及方案的比选347.1方案一347.1.1投资估算347.1.2资金筹集方案377.1.3项目收入测算397.1.4财务评价427.1.5不确定性分析487.2方案二517.2.1投资估算517.2.2资金筹集方案547.2.3项目收入测算567.2.4财务评价607.2.5项目不确定性分析667.3项目方案的比选697.4项目社会效益评价71第八部分 结论与建议728.1结论728.2建议72参考文献73致谢7481第一章 总论1.1 项目概况l 项目名称：兴文县星光小区项目l 项目拟建地址：宜宾市兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路l 项目性质：新建l 占地面积：63亩l 建筑面积：11.635万平方米l 建设内容：本工程项目共7栋，地下1层，地上最高18层，最低15层，地下一层为停车场l 开发单位简介：粤华集团。粤华集团是一家集重型装备、机械、铸造、纺织、餐饮、建材、房地产为一体的多元化大型企业集团。集团现有控股企业十余家粤华置地是集房地产开发、商业投资运营、物业经营管理为一体的综合性地产企业，由宜宾粤华置地有限公司、宜宾粤华商业管理有限公司、宜宾粤华房地产开发有限公司、四川长隆置地有限公司、四川正嘉物业管理有限公司组成，总注册资金近一亿元。粤华置地自2010年7月组建以来，有“半岛大院” 、“半岛理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粤华集团总部” 等多个项目正在建设和开发中。公司以铸造百年品牌为核心，以打造高端住宅、城市休闲商业为导向，通过专业化、科学化的有效运营，为客户提供高品质产品，以实现房地产开发经营的最大效能和价值。1.2 项目提出的背景兴文县位于四川盆地南缘，川滇黔结合部，东南与泸州市叙永县、南与云南省威信县接壤，西邻宜宾市珙县、西北接长宁县，北与江安县、泸州市纳溪区共界。县城距宜宾市、泸州市均为105公里。全县辖8镇7乡（其中5个苗族乡，2006年乡镇调整前为11镇10乡），县内多民族杂居，以汉族为主，有苗、回、藏、满等17个少数民族；其中苗族同胞4.5万人，占总人口的11%。县城中城镇，城区人口5万人，面积4平方公里。光明坝新城开发区（以下简称开发区）位于兴文县城城市中心区西侧，与城市旧城区以望城坡城市通道相连，以老城区为发展基础、向西拓展城市发展空间的区域形成的城市行政、文化中心。开发区南至青杠林求雨山脚现状过境公路S309外侧，北至规划新过境公路S309南侧，东至望城坡东坡脚转盘处，西至新旧过境公路交叉口。规划区东西长约2.2-3.5公里，南北宽约0.5-0.8公里，总面积约1.8平方公里。开发区四周群山环抱，地势较为平坦略呈南北高，中部低；西部高，东部低，海拔最低高程347米，用地建设条件较好。兴文县境内名胜古迹较多，国家级风景名胜区兴文县石海洞乡和幽雅静谧的省级博望山风光。位于县城南部30公里的石林镇内的天泉洞中心风景区，蜚声中外。开发区定性为集行政文化办公的生态居住区，人口规模2万。其一是为部分在新区工作的行政、文化和医疗等工作的白领人士提供高层次的居住；其二是满足中心城少量外迁居住需求，提供高品质高档次的居住地；其三是提供原有村庄居民的安置居住区，原则上就近安置，提供统一规划的农民新村。居住小区配套设施根据规范设置，同时兼顾有效利用规划区外的配套设施，规划包括中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等，且对其用地位置与规模进行了明确规定。居住用地中的公共服务设施依据城市居住区规划设计规范规定，同时考虑充分利用规划区外的居住配套设施，有效利用城市资源，保证合理的服务半径。规划包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用和社区服务等八大类。基于以上的建设背景，项目将为消费者提供舒适的生活环境，便利的生活条件和丰富的文化活动。1.3 项目开发建设条件 1）位置和地形星光小区项目位于兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路，场地为典型的溶蚀槽谷地貌。2）气候属于亚热带季风气候，常年平均气温18，一年内无霜期长达340360天，每年平均降雨量1082.9mm；年平均日照时数1140.5小时，年相对湿度8185%，秋节最高达86%；主导风向：西北风，风速1.20m/s。3）地层场地内地层主要由第四系人工填土、耕土、粉质粘土、红粘土，三叠系下统嘉陵江组石灰岩组成。4）构造场地位于四川盆地边缘弧形构造带华夏式构造带，表现为舒缓宽展的褶皱，断裂极少。构造呈现为由北东逐渐向东偏转的弧形褶皱，总的趋势为北东东向。5）水文地质工程区位于四川盆地亚热带气候西部边缘区，并受四川盆地气候影响，热而多雨，降雨集中。场地为典型的溶蚀槽谷地貌，下伏石灰岩岩溶弱-中等发育，场地四周无地表水体。场地地势较低，地表水排泄不畅，洪期易汇集大量地表水，地表水对基础施工影响较大。场地环境为类。水文地质条件较简单。6）地震效应抗震设防度为6度，设计基本地震加速度值为0.5g，属设计地第一组。7）场地的稳定性与适宜性场地内及其附近无滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用和地质灾害，场地稳定，适宜该工程建设。8）地基的均匀性该场地内土层结构较简单，基岩埋藏深度差异大，为不均匀岩土地基。1.4 项目建设的必要性 1) 项目建设符合国家政策国务院发布国家新型城镇化规划（2014-2020年）。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，国家新型城镇化规划（2014-2020年）可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。但预测能否实现还要打上一个问号，因为农业转移人口能否在城市买得起房是个问题，农业转移人口能给哪些城市带来住房需求也还有待观察。新型城镇化对楼市来说是个巨大的利好，那是一定的。根据宜宾市房管局官网公布信息及本站不完全统计，2015年第14周（4月6日-4月12日），宜宾市商品房总签约量为453套，环比上升5.84%；总面积为41452.76平方米，环比上升3.02%；翠屏区住宅建筑均价为5488.25元/，环比上升0.33%,其他区县住宅建筑均价为3789.4元/，环比上升0.97%。2) 项目建设响应宜宾市政策大力推进危旧房棚户区改造货币安置；加大征地拆迁安置还房中的货币安置力度，鼓励开发企业让利等措施，推动利用存量商品住房作为棚户区改造和征地拆迁安置房工作，逐步实行收储、采购商品住房作为公共盘货住房等保障性住房。落实税费优惠政策，棚户区改造居民通过政府服务平台个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税费计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税费减半计征契税。对个人通过政府服务平台购买存量商品住房的，按有关规定享受契税优惠。发挥金融机构的支持作用。对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，银行业金融机构按首套房贷款政策执行；金融机构对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为40%；对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买普通自住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定首付款比例和贷款利率水平。鼓励农村居民进城镇购房。农村居民在城镇有固定生活来源的，允许本人及其共同生活的配偶、子女、父母登记为城镇居民，已在城镇购房但户籍暂未迁出的，其农村居民权益不变，到城镇购房入户的，其子女享受购买居住小区所在招生片区居民子女同等教育权利，享受城镇居民基本公共卫生服务的同等待遇。本项目的建设，有利于提高光明新区的人口容积率，同时加快起城城市化的发展进程，进一步的优化新区的居住环境，符合国家及宜宾市的政策要求。3) 光明新区城市化发展的需要光明新区开发于2010年6月正式开工建设，宜宾市委、市政府把新型城镇化建设作为扩大内需、调整优化经济结构的重要依托，按照“全域宜宾”的思路，全力实施大开放、大开发和大发展战略，创新城市经营机制，加快城市建设进程。全市各区县大力发展县域经济，统筹推进城乡一体化建设，有力促进本地经济社会全面协调发展。光明新城土地开发是兴文县的重大招商引资项目。新区的开发标志着兴文县在城市建设和城市经营方面迈出了新的步伐，更为宜宾市新型城镇化建设注入了新的生机和活力。由此推进城市基础设施和公共服务设施建设，增强城市功能，提升城市品位，彰显城市形象，光明新城将会被打造成宜宾新型城镇化建设的精品工程，为加快宜宾新型城镇化进程再立新功。新城呈“三纵六横” 城市形态，将打造一条由“体育中心及多层社区-风情旅游街-文化主题公园-市民中心”组成的“Z”字形开放空间廊道；构建三大商业文化板块：新老城区几何中心位置商业综合体、文化主题公园以西的风情旅游街和500米商业步行街；配套三到四座酒店及光明大道以北、围绕文化主题公园的僰苗文化区及风情旅游街等旅游集散接待设施；设置中小学校、医院、文体中心等公共设施；充分融合现代和僰苗文化元素。而星光小区项目的建成，是兴文县新型城镇化建设的有益补充，同时也对光明新区城市化建设起着积极促进的作用，并且项目的建成也会为兴文县带来经济效益，促进县城经济旅游的发展。1.5 可行性研究编制依据及范围1编制依据：l 建设用地规划许可证l 建设项目选址意见书l 建设工程规划许可证l 宜宾市建设项目环境保护批准书；l 宜宾市消防局建设工程消防设计的审核意见书；l 国家节能技术大纲；l 投资项目可行性研究指南l 已批准的项目建议书l 市规划局已批准的规划设计任务书l 2015年四川省宜宾市建设工程综合基价表l 2015年四川省宜宾市安装工程单位基价表l 宜宾市工程造价信息相关资料l 国家及四川省有关技术规范和标准l 国家经济建设的方针、政策及长远规划l 政府主管部门批准的资源报告，国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划l 可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料2工作范围：本报告通过对本项目进行必要的论证，通过市场调查分析以及对区域内相应资源状况进行分析后，确定该建设项目的建设规模以及相应的销售方案，从而研究该项目方案的技术可行性以及经济可行性，进过调查分析，对该项目的经济效益、环境效益及社会效益进行评价，从而得出可行性研究的结论与建议。1.6 项目主要技术经济指标1.7 结论目前，光明新区正处于发展建设阶段，能否在城乡统筹发展的时期迅速发展，从而实现兴文县经济，旅游的进一步跨越，需要政府及各行各业的配合协调发展。项目所处位置1路、3路公交及通往市内和其余各县的汽车均有经过，车次较为频繁，并且在建设项目的周围有规划建设中的高铁线路，交通便利，出行方便。规划中包括兴文县文体中心建设项目、中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等。项目所位于的光明新区处于发展初期，周边有建设中龙腾锦城、苗城印象、中央领地等楼盘，都将为光明新城带来众多的娱乐、休闲的场所。将有机会为当地的旅游发展事业起很大的推动作用。通过技术上以及经济上的论证，该项目在技术上和经济上可行。 下表为可行方案的财务数据汇总。基础数据（万元）财务评价指标不确定性分析结论建设期成本85286.70内部收益率13%盈亏平衡百分比63.68%经营期成本32646.28净现值（万元）6333.32销售收入汇总518229.84动态投资回收期（年）8.23敏感性分析结论根据敏感性分析数据分析得到，本方案财务对建安工程费的变化相对敏感，但尚在承受范围内。银行贷款47499.28静态投资回收期（年）14.04经营税金及附加29020.87投资利润率13.14%土地增值税155709.07资本金利润率26.93%所得税45734.96税后利润122332.68第二章 市场分析与预测2.1 房地产市场宏观形势分析与预测2.1.1 全国房地产市场分析1）房地产白银时代告别野蛮生长 中国的房地产市场已经告别黄金时代，步入白银时代。那么，白银时代将会持续多久?“可能会有十五、六年以上的周期。”业界人士说，白银时代是一个长周期，中国的房地产从青少年步入了中青年。青少年时代是野蛮生长，进入中青年之后这些毛病会克服，以后会呈现慢牛行情。而眼下，房地产正通过集体转型告别野蛮生长。2）房地产业悲观的时间已经过去目前的房地产行业面临着一系列转型，包括从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群推服务等，“以前房地产开发企业眼睛里只有卖房子，没有卖服务，根本不关注他们所服务的客群是怎么生活在这个社区、怎么服务好他们居住在社区的各种需求等，而一个小区房屋维护、社区环境的维护完全可以多功能转型，任何一项如果做好，都可以带来巨大的估值提升。3）拿地、盖房子，那是传统思维以往房地产开发商通过做加法、不断扩大规模来实现业绩增长，如今万达、万科等龙头房企都相继提出转型走轻资产道路;在互联网+大肆流行下，远洋、华远等多家房企也纷纷触网，提出与互联网企业战略合作。中国市场已经由过去卖方市场变成买方市场，由过去的压房价到去库存，从忽悠消费者的时代变成了考验供应者的时代，我们的企业要转型，就要符合市场和政策的要求。房地产应当以人为核心，满足各种人的不同需求，真正内涵的转型，是增值提效，开发出适销对路的、让客户满意的产品。中南建设集团董事、中南地产集团总裁陈小平也认为，作为房地产企业，应站在顾客的角度判断突围的方向，最终活下去的，必然是迎合消费者需求，不断注重产品创新的企业。花样年控股集团董事局主席潘军结合企业近几年的转型之路指出，要转型，企业人员结构比例的调整很重要，在移动互联网时代，要注重用户体验。4）用房地产拉动经济已经很难一线和部分二线城市房价迅速反弹，引发人们对房价过快上涨的担忧。在房地产过热的年份，房价快速上涨，许多城市的居民收入出现过“跑输”房价和GDP。2015年GDP的增长目标是7%左右，2015年年底中国大中城市房价同比涨幅不会超过5%到6%，预计2015年房价增速不会高于GDP增速，也不会高于人均可支配收入的同比涨幅。根据中国房地产行业市场深度分析报告的数据，二季度房地产开发投资增速回落。对于三季度房地产表现，预计仍然以去库存为主。2014年出现了40万结婚对数的下降，结束了2006年以来较快上涨的态势，意味着住房刚性需求的放缓，会加大去库存的压力和延续去库存的过程。目前依旧存在不少催生房地产需求的因素，中国的离婚率逐年上升，每年增加20到30万个离婚家庭，这也是对住房需求的压力。人们的平均寿命延长，老龄化程度不断提高会增加人们对住宅的需求，中国城乡住房的比例仍然很低，还需要进行大量的改善，这些因素都会使得房地产在未来保持一定的速度增长，但是要想用房地产投资拉动中国经济已经很难。2.1.2 房地产产业的发展前景2016年，一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位。首先，现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。加上二孩政策的全面放开，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。城镇城区镇区总量存量房面积（亿平米）20911890存量房套数（亿套）2.61.51.1平均值人均住房面积（平米）32.3831.4533.66户均住房套数1.141.091.22套均住房面积（平米）79.9977.0584.2套均住房间数2.392.242.6约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。结婚首次购房的人数正在小幅下降。首次购房者的一大群体是正要或刚刚结婚的年轻夫妇。随着新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的高峰期将会过去。从整体来看，2016 年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且 2015 年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。高层近期频繁表露刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿，预计政策将继续宽松，成为地产股的催化剂；2015年持续大幅度负增长的新开工对于 2016 年的楼市来说也是从另一个角度“降库存”；房企相对充裕的资金储备，以及房企自身的转变等成为迷雾中的曙光，为行业带来光明和希望。2.2 宜宾市房地产市场分析与预测2.2.1 宜宾市房地产发展现状按照我国城市发展和城市现代化建设要求，至2020年，把宜宾建设成为融合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色的经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的宜居城市和现代化大城市。1. 政策支撑2015年对宜宾市房地产市场有所影响的政策，包含了： 1）金融信贷政策：央行年内四次降息，利率低至历史低水平，而四次降准则释放了资金流动性，进一步改善了房企融资环境，保证房地产投资额稳中有升。4月13日，四川放宽公积金提取、贷款条件，提高公积金贷款额度。而后又出台了子女可提取父母公积金用于购房政策，提高公积金使用率已成为了主旋律。2）首付政策：3.30新政针对二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。8月31日，公积金贷款首付比例下调至20%。9月22日，公积金异地贷款政策出台。3）补贴政策：5月25日，出台宜宾户口在中心城区买房每平米补贴200元政策，紧接着，宜宾县出台补贴200元/政策，筠连县对符合相关条件的补贴100元/。但是宜宾人民对密集出台的政策并不买账，除直接补贴是看得见摸得着以外，其余政策刺激并不是那么强烈。但可以对比下08-09年，央行也是五次降息、四次降准，09年宜宾楼市十分火爆。而纵观今年，楼市虽较去年有所回暖，但是政策落地时间偏长，见效更慢，而购房者对政策的理解也有缺陷。不是政策不给力，而是大家还需要一个观望的时间。2. 土地爆冷2015年以来，商品房销售持续回暖，但房企对土地开发投资却越来越谨慎，今年以来，宜宾八县两区商住用地出让成功32宗，成交面积662000.16。而且翠屏区仅成功出让3宗，宜宾县成功出让5宗，成功出让宗数最多的居然是长宁县（8宗）。另据宜宾市政府信息公开电子政务办公布数据显示。今年1-9月，我市房地产开发投资完成122.4亿元，同比下降15.5%，增幅居全省第19位。商品房施工面积为1371.9万平方米、同比下降2.3%，销售面积232.1万平方米、同比增长42.9%。一切迹象均表明，开发商拿地愈加谨慎，投资热情逐渐减退。3. 供求逆转2015年1-9月，宜宾各区县取得预售许可量23920套，许可面积2174041.2。成交量23558套，成交面积2225560.3。从供求关系来看，2015年前三季度总体呈现供求平衡的态势。翠屏区预售许可数据小于成交数据，是由于2014年存量房较多,开发商有意去库存而放缓报建。整个宜宾楼市从过去的供应量“总体偏紧”，发展到目前的“总体偏松，部分过剩”。在这样一个态势下，整个市场仍会延续前三季度“去库存”主基调。4. 价稳量升纵观今年住宅成交价格走势，翠屏区、宜宾县一直稳中有升，其余区县价格虽偶有波动，但整体平稳。今年的各区县住宅成交量大幅波动，年初的低迷在3月得到缓解。但在3.30新政刺激后反而连续两个月下滑，直到6月才又强势反弹。而近期密集新政出台后，翠屏区、宜宾县住宅成交量持续下滑，购房者持观望态势。预计一旦引爆购房热情，四季度成交量环比有望上升。目前，虽然市场环境比去年有所宽松，但是大批投资性购房者重回楼市的可能性并不大，购房需求仍然是以刚需和改善型客户为主。开发商也深知楼市黄金十年已经远去，现在交易量走低恰恰预示着四季度会有大幅回升空间。而走量降低库存、回笼资金才是开发商的最终目的，大幅涨价只会是自掘坟墓。2.2.2 宜宾市房地产发展形势预测当前宜宾房地产市场购房需求旺盛，也将主导四季度市场走势。从供应来看，前三季度供应基数较高，预计今年四季度新增供应有所上升。需求上，降准降息、放宽公积金政策、取消“限购令”等一系列房地产政策营造了宽松的购房环境，供应回升也有利于促进销售的持续释放。预计今年四季度房地产销售量会有较大上升，有望创全年新高。价格上，各房企在年末必会加大优惠力度冲刺业绩，预计四季度销供状况有望双双稳重有升，价格在销售压力下将保持稳定。2.3 兴文县房地产市场研究2.4 项目目标市场分析2.5 消费者需求分析2.5.1 调查方法和内容2.5.2 调查结果及结论3.1.1 国内投资环境的分析1. 全国政策分析目前，中国的房地产企业大多处于资金不足的状态，负债率很高，常常达到70%80%甚至更高，偿债能力弱。受种种条件的限制，房地产企业的融资渠道非常狭窄，更多地还是依靠银行贷款。据统计资料显示，房地产开发企业的自有资金基本在总投资额的30%左右，其余部分基本来自银行贷款，不管是直接和间接方式。因此，金融政策和融资渠道的变化强烈影响着房地产开发活动。2003年央行颁布了121号文件，文件核心内容是：房地产开发商自持有资金（指所有者权益）不得低于项目开发总投资额的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购的土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建设施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建设施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。1在121号文件的基础上，2010年4月，住建部规定开发商买地不得贷款。2. 经济环境分析在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，政府为保证宏观经济和房地产行业的健康发展出台了一系列的调控政策。在这样的政策作用下，更加促进了房地产持续稳定的发展。国民经济快速增长为房地产产业提供了强烈动力。中国经济持续多年保持高速发展，经济的持续发展必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩，中国居民的收入每4年就会提升一倍，人民购房和投资的能力也随之增加。城市化进程推动房地产业持续发展。美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”，曲线展示了城市化与房地产产业发展之间的某种联系：当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长；当城市化率达到50%时，房地产投资达到峰值，其后一直到城市化率达到70%，这种投资会一直保持这样高增长率。2010年中国城市化率达到47.5%，预计2050年前后将达到70%，房地产业会持续3040年的繁荣。通胀压力大，房地产市场依然是最佳的投资渠道。由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳的投资渠道3.1.2 成都市投资环境的分析1. 旅游资源四川风景名胜区众多，是我国拥有世界自然文化遗产和国家重点风景名胜区最多的省区，独特的地理环境造就了四川得天独厚的旅游资源，全省拥有众多高品味的自然景观和文化景观。其中2处世界自然遗产：童话世界九寨沟、人间瑶池黄龙；1处世界文化和自然双重遗产：佛教圣地峨眉山-乐山大佛；1处世界文化遗产：都江堰-青城山。共有国家4A、3A级旅游区（点）21处，国家重点风景名胜区15处，省级风景名胜区73处，国家级自然保护区15处，省级自然保护区45处，国家级森林公园28处，省级森林公园46处，国家级地质公园12处。中国优秀旅游城市8座，中国历史文化名城7座，全国重点文物保护单位128处，国家级非物质文化遗产27处，中国历史文化名城7座，中国优秀旅游城市21座，全国农业旅游示范28处，全国工业旅游示范点8处。如驰名中外的三星堆、金沙遗址等古蜀文化遗迹和蜀南竹海、海螺沟、卧龙大熊猫自然保护区、四姑娘山、自贡恐龙博物馆等知名景区（点）等。九寨沟、黄龙、乐山大佛-峨嵋山和卧龙4处被联合国教科文组织纳入世界自然文化遗产名录和“人与生物圈”保护网络，从高原、山地、峡谷到盆地、丘陵、平原，从江河湖泊到温泉瀑布，从岩溶地区到丹霞地貌，一应俱全，素有风景省的美称。尤其是我国三大林区、五大牧场之一的川西横断山区，雪峰卓立，林海苍茫，金沙江、雅砻江、大渡河、岷江汹涌澎湃，奔流其间，形成了许多神秘、险峻的旷世奇观，吸引了无数中外游客。2. 历史文化四川，历史悠久，文化灿烂。自蚕丛、鱼凫以来至今已有4500余年文明史，水旱从人，物华天宝，号称天府之国。现有国家历史文化名城成都、自贡、乐山、宜宾、泸州、阆中、都江堰7座、全国重点文物保护单位40处，有省级历史文化名城（镇）24座从古代水利工程、古镇民居到名人故居，从寺庙道观、石刻壁画到现代艺术博物馆，从史前遗址到现代建设风貌，应有尽有。南丝绸之路经过四川往南延伸；三国豪杰在蜀道上演绎了无数故事；举世瞩目的红军长征在川西走过了最艰苦的一段，留下了光辉的足迹。另外，在巴蜀美丽的大地上，还聚居着藏、彝、羌、纳西等15个少数民族，灯会、花会、转山会、赛马会、火把节，民风民俗丰富多彩，川酒川菜享誉中外，倾倒了无数海内外游客。3. 经济分析 2012年，全市实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13.0%。其中：第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。按常住人口计算人均生产总值57624元，增长12.5%。一、二、三产业比例关系为4.346.649.1。全年地方公共财政收入781.0亿元，比上年增长18.9%；其中税收收入571.6亿元，增长17.3%。全年公共财政支出982.3亿元，增长15.8%。全年居民消费价格总水平比上年上涨3.0% 。其中，食品类价格上涨3.9%，医疗保健和个人用品上涨1.9%，烟酒及用品上涨3.4%，衣着类上涨11.6%，交通与通信下降0.7%，居住类价格上涨2.0%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.7%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.6%。商品零售价格总指数上涨1.4%。固定资产投资价格上涨1.6%。工业生产者出厂价格下降0.7%。工业生产者购进价格上涨0.2%。22.6 市场供求现状分析和预测3.2.1 市场供给分析1. 供给情况和投资量分析图表 1 成都市2008年2012年商业用地供求情况（单位：亩）纵观近5年成都市商业用地的供求情况来看，商业房产的开发需求与政府供应的情况走势一致，在2008年到2011年呈上升趋势，在2011年达到峰值。地震为成都的房地产行业带来了一个十分重要的契机，在城市修复和加速建设的大背景下商业房地产也逐步扩大建设的规模。这样的趋势使商业房地产在成都像雨后春笋般出现，为使产业得到可持续的发展，政府在2012年减少对商业用地的供应量，有效控制商业地产在成都的饱和。研究商业用地的供求比可得到，成都市对商业用地的需求在逐渐降低。但对成都商业用地在城市的分布（详细数据见下图）可得到商业地产在城市分布不均，以城南发展最为繁荣，因近年成都开始对城北的老旧建筑进行大规模的拆迁和改造，城北的商业发展紧随城南之后。从2011年开始，城北的商业用地成交量开始最低，预计到2013年商业用地在城北依然还有小幅度的回升，不会停止供应。（相关数据来自2012年成都商业地产报告3、2011年成都土地市场分析报告4以及2009年成都物业市场回顾5）图表 2 成都20082012已成交商业用地在城市分布情况对比（单位：亩）2. 空置情况分析图表 3 20082012成都商业中心空置率从成都零售物业地产近5年的空置率来看，总体是呈下降趋势，在2012年空置率的走势开始上涨，截止2013年第一季度，空置率已达11.4%。结合成交面积可见，成都市中心城区的零售物业的市场呈现供给总量增加，同时开发商的投资力度大于市场供给增量。按照仲量联行的预期，这样的高空置率会在2013年第四个季度结束时有所下降。2012年全年零售市场累计的吸纳量为82.4万平方米，较去年同期增长182.30%。总体看来零售物业市场仍处于良性发展的轨道上。（相关数据来自2012年成都商业地产报告3、2011年成都土地市场分析报告4以及2009年成都物业市场回顾5）3. 租金及售价波动情况根据仲量联行的数据，2011年第三季度成都核心商圈的购物中心租金为510元/平方米，2012年第三季度的租金攀升至647元/平方米，同比增幅为26.9%。同期，非核心商圈零售地产首层租金均值为356元/平方米，同比增幅也达到了7.02%6。截至2013年第一季度末成都优质购物中心首层平均月净租金为376元/平方米，核心商圈优质购物中心首层平均净租金达669元/平米。相比之下租金的增幅在减少，但租金依然会在短期之内呈现上升的趋势。根据2013年成都写字楼市场分析报告的统计数据来看，2012年成都超甲级写字楼的平均租金为153元/平方米/月，甲级写字楼平均租金为116元/平方米/月，近两年甲级写字楼已成为市场主力。3.2.2 商圈消费群分析1. 市场需求容量分析根据过去5年的商业销售数据：自2008年起，成都亨得利的年销售额就在全国钟表单店中排名第一，浪琴专柜的销量更冲到了全球第一；2010年，成都王府井百货雅诗兰黛专柜以全年销售6500万元，位列全球专柜第一名；ARMANIJEANS、BOSSOrange，成都店全国销量第一；LV成都直营店的年度销售业绩一直稳居全国三甲；2011年，迪奥香水、彩妆在成都的销量居全球第一，护肤产品销量居全球第二成都已成为中国奢侈品消费成长速度最快的地方之一。福布斯称，成都已经成为全国最主要的时尚奢侈品消费中心，消费额仅次于北京、上海，居全国第三。成都的商业地产容量十分可观。截至2012年年底，成都各级各类国际品牌共引入199个，占全球国际品牌总数252个的79.0% 。中国西部大开发战略及产业结构调整为成都带来的前所未有的机遇，2013年财富论坛选址证明了成都的商业投资价值潜力。2. 消费者群体分析l 消费者年龄层次消费群体显然以年轻人居多，其中16-20岁之间的被访者占2%，年龄在21-25岁的被访者占17%，34%的被访者年龄在25-30岁之间，27%的被访者年龄在30-35岁之间，14%的被访者年龄在36-40岁之间，5%的被访者年龄在40-45岁之间。因此本项目的商业业态应适应年轻人的消费喜好。l 消费者工作地点序号区域百分比1府青立交282马鞍路233建设路174八里庄/二仙桥145红星路96五块石片区67万年场3l 消费者购买能力成都市社会消费品零售总额在全国仅次于北京和上海，根据统计局统计得到的数据来看：2012年12月，成都市居民消费价格总水平环比上涨0.8%，环比指数较上月大幅回升1.0个百分点；同比上涨3.1%；2012年1-12月成都市CPI累计上涨3.0%。2012年112月居民消费价格指数143.2。3.2.3 竞争环境分析右图为截止2012年成都各已开业商业中心在中心城区的分布图。由图中可得到商业中心集中分布在城中，而在本项目拟建的城北地区交通便利，但商业中心稀缺。左图为未来新增商业项目在成都市中心城区的分布图。由图中我们可得到地铁沿线的商业中心增多，且规模更大，这一现象在本项目所在的城北区域表现明显。成都商业地产市场日益着重打造带给消费者集娱乐和购物为一体的多功能商业中心，项目互相抄袭的现象较少，由于引进的品牌采用统一售价所以价格战等低竞争手段也不太多见。相反，开发商力求打造品牌，在策划过程中更注重展示项目特点，以此来吸引消费者。在这样的竞争环境中，购物中心要在同类竞争者中脱颖而出必须要找准定位，为目标消费人群带来独特的购物体验。2.7 市场定位和建设规模3.3.1 租金售价的分析根据上述的市场调查内容，成都的商业地产中，截止2013年第一季度核心区域优质的购物中心租金达到平均669元/月，纵观近两年的租金情况是呈上升趋势；非核心区域的购物中心首层租金也达到了平均367元/月。写字楼方面，根据2013年成都地区写字楼市场调研报告的统计数据，成都地区超甲级写字楼的租金可达平均xxx元/月，甲级写字楼的租金为85131元/月。本项目地处成都北一环，地理优势不及城中核心商圈，但定位为优质购物中心和甲级写字楼，租金应根据市场调研报告的平均租金合理拟定，暂拟定购物中心和写字楼租金分别为380元/月、120元/月。根据同档次的购物中心和写字楼售价，暂定本项目两者售价分别为2.65万元/、1.6万元/。3.3.2 租售比例的分析在过去，大量的购物中心采用的一种只租不售的经营模式，对于购物中心这种回收期较长的商业地产，只租不售的方式更加增加了开发商资金长期得不到回收的状况，为保证购物中心有合理的收益，根据文章中国购物中心的经营模式和发展，购物中心的出售比例最好不高于18%。3.3.3 项目SWOT分析优势（Strengths）劣势(Weakness)（1） 项目所在地周围已建成的住宅小区和成都高校较多，对提升项目价值有不可限量的作用；（2） 项目所在地交通便利，距离春熙路商圈直线距离仅5分钟车程。（1）项目附近老旧建筑目前尚未拆除，地段环境尚未得到很好改善，影响项目在消费者心中的地位；（2）项目地理位置欠妥，门口立交桥可能会遮挡且影响企业形象。机会（Opportunities）威胁（Threats）（1） “北改”项目的实施将使项目所在区域商业氛围将逐步成熟；（2） 由于近年房产的发展和品牌开发商的涌入，区域形象提升，客户认同加强。（1） 大区域内竞争对手较多，消费群体定位比较一致；3.3.4 目标客户群的选择根据市场调查内容，项目所在地周围的潜在消费群体以26岁35岁年龄段为主，消费者大多是生活在项目用地周围的住户。通过对住宅区的考察，得到区域内商品房多为中档偏高档，还有部分上世纪建设的小区以及高校。我们将项目的目标消费群体设定在以家庭为主的青年消费人群。3.3.5 市场定位通过对项目所在地周围情况的实地考察，我们了解到该项目所在区域内为住宅区和电子科技大学的校园，住宅包括中高档小区及普通的老住宅区；范围内娱乐设施较为匮乏，因此项目将定位为满足住户生活需求的集购物和休闲娱乐为一体的综合载体。项目以购物为主打，辅助餐饮和娱乐，为住户带来生活一站式服务。项目的租金暂定为购物中心380元/月，写字楼120元/月；售价为购物中心2.65万元/，写字楼1.6万元/。购物中心出售面积为购物中心总面积的10%，写字楼出售面积为写字楼总面积的20%。3.3.6 建设规模序号项目指标1总用地面积13333平方米2建筑占地面积10700平方米3总建筑面积70700平方米4容积率3.85建筑密度20%6绿地率25%第四部分 规划设计方案构建4.1 建筑规划方案4.1.1 方案一1. 建设内容1) 购物中心主楼为项目主体，包括地下负一楼、负二楼共7层，满足周边住户对生活用品的采购和娱乐的需求。2) 机动车、非机动车停车场设计机动车和非机动车停车场，满足周边住户和消费者的停车需求。3) 绿化为商业中心营造优美的购物环境，项目绿化部分为入口处的特色绿化生态广场，为消费者带来舒适的购物体验。2. 规划布局1） 购物中心模块布局 物业条件假设l 建筑类型：封闭式，负一楼与下沉式广场相连；l 入口位置：主入口1个，次入口4个（一层2个，负一层2个），负一层下沉式广场处设置2个入口；l 中庭：1个不规则形中庭；l 商业体量：建筑面积70700平方米，包括地下两层，商业中心主楼共7层；l 停车场：10000平方米。 业态楼层分布图通过对租金水平、店铺面积、消费频率和消费类型的调查与分析，得到了各业态的合理落位楼层图：专业百货机动车、非机动车停车场电影城综合百货综合百货综合百货培训中心快速餐饮超级市场食品杂货专业店药妆店家庭餐饮书店&休闲餐饮快速时尚品牌店个人时尚购物零售业B2B1L1L2L3L4L5KTV2） 购物中心动线设计l 人流动线l 空间形式：采用封闭式动线设计，保证在严酷的天气条件下使消费者和零售商能享受到舒适的环境，同时也为展览、娱乐、表演和促销提供场所，增加商业机会，能延长营业时间；l 水平动线设计模式：采用环形布局，使店铺能够得到均等的被浏览的几率，提高交易率；l 垂直交通系统：采用交叉式排列，消费者流动升降两方向均为连续，不会发生混乱，结合不规则形中庭，营造一步一景的丰富感； l 中庭的垂直动线：中庭自上而下没有变化，消费者在任何楼层都能不被遮挡地观察中庭的活动。l 物流消防动线l 物流动线：负二层为库房，购物中心的背立面设置专门的卸货通道；l 消防动线：购物中心防火等级为一级，营业区防火分区最大面积为4000平方米，每个区域设置自动喷水灭火系统，地下室分区面积为500平方米；每层消防疏散通道宽度按照每层疏散人数宽度指数制定；每个防火分区设置不少于两个出口。3. 建筑造型1） 建筑形态：采用簇形中的Y形结构，在适应建筑用地地块的同时用新颖的造型吸引消费者。2） 入口外观设计l 入口设计：采用焦点式的入口设计，个性鲜明，简洁大气，辅以夜景照明以及其他装饰方式，营造出一目了然的商业氛围。l 外观设计：以简单明快为主，入口处外墙设置为通透的玻璃幕墙，白天可以增强室内通透感，夜晚市内的灯光可以使入口更加吸引人，同时为部分租户增大了展示的机会；外观采用时尚新颖的外墙设计，户外设置大型广告牌，吸引消费者眼球的同时也可以增加广告费的收入。3） 广场及景观设计l 广场设计：广场设计旨在为消费者提供休闲场所，广场以绿化、人造景观和休息区组成，起到吸引潜在消费者的作用；l 景观设计：购物中心内恰当布置绿植和季节性花卉，室外广场采用草坪和低矮灌木避免干扰消费者视线，辅以水景为消费者带来舒适的感官感受。4） 店铺外观店铺外观无统一风格，每家租户为彰显各自特点可以自行设计，但在施工前必须建立审批机制。5） 销售支持区设计l 洗手间：为残障人士设置专门的卫生设施，卫生间外设立等候区。l 休息区：每层楼的中庭周围设置休息区，固定座位可满足至少一家三口的家庭式或三人以上购物人群。l 停车场：动线流畅，鲜明的色彩分区便