潼南市场调查报告 42页.ppt

contents目录 宏观市场macromarket 城市规划cityplanning 房地产市场realestatemarket 市场总结marketsummary 走进潼南 潼南印象 潼南地处重庆西北部 距重庆主城区92公里 渝遂高速公路穿境而过 紧邻渝遂快速铁路 至重庆 成都均只需1小时 南接国道319线 西接国道205线 省道国道四通八达 东邻重庆合川区 西靠四川安岳 南连重庆铜梁县 北接四川遂宁 幅员面积1594平方公里 2个街道 20个乡镇 283个行政村 总人口92万 潼南 渝遂线上一颗耀眼明珠 随着高速铁路和高速公路的开通 渝遂二线的建设 潼南的交通得到了很大的改善 也让潼南进入了重庆一小时经济圈 发展空间无限广阔 作为连接四川的桥头堡 潼南未来的工作主要是带动地方经济 解决就业 吸引外来人口 为地产发展带来机遇 重庆1小时经济圈内的潼南 潼南区域近年来的发展 2009年全县实现地区生产总值 gdp 95 59亿元 比上年增长14 5 其中 第一产业增加值23 73亿元 增长6 3 第二产业增加值30 40亿元 增长24 2 第三产业增加值41 45亿元 增长13 0 人均gdp达到13321元 比上年增加1218元 增长10 1 人口增长 近年来潼南地区人口整体增长速度呈平稳态势 人口增长幅度约为0 7 根据2005 2009年统计数据可看出 5年间城镇人口增长仅1 55万人 增幅较低 根据潼南的经济规划 潼南城市化进程的加快 将会涌入更多的城市人口 这将刺激房地产市场的需求 潼南经济增速的加快和人均gdp的提高 居民的收入将会得到增加 随着居民的收入 购买力的增加 其对生活环境的要求也将提高 届时 对物业的要求自然会提高 生产总值 2005年至2010年期间 潼南地区生产总值逐年呈上升趋势 至少 每年都保持了至少10 的增长 2009年至2010年 潼南县生产总值涨幅达到了22 是上一年涨幅的两倍左右 这说明随着潼南城市化进程的速度在逐渐加快 城乡居民储蓄金额 05年到09年5年间潼南城乡居民储蓄金额呈逐步上涨趋势 其中07年到09年为快速上涨期 平均涨幅达到21 6 由于城市进程化的快速发展 导致近年来潼南区域人均收入的不断提升 同时也整体拉动了居民储蓄金额的上升 固定资产投资 05年到09年间 潼南地区固定资产投资呈上升趋势 其中08年到09年为快速上升期 平均涨幅达到了38 46 由于房地产市场的快速发展 使得2009年潼南地产市场开发投资环比2008年上涨了117 而由于目前国家cpi的持续走高 越来越多的客户需求货币保值 预计固定资产投资涨幅将会越来越高 居民消费情况 从潼南县居民消费情况来看 潼南居民 有钱人 逐渐增多 另外 潼南外出打工人员较多 劳动力转移及工价的双重增长带动了劳务经济的快速增长 使得很多农村居民的消费能力得到提升 潼南近年经济消费显示 主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业 其房地产的领军业尚未显现 这对潼南房地产业的发展极为有利 随着城市一小时经济圈的落实建设 潼南以其特的自身优势 房地产业发展空间仍然巨大 其房地产业的领军效应将会逐步显现 宏观市场小结 1 在重庆经济快速增长的大环境带动下 潼南县经济也搭上了高速发展的列车 潼南县经济的发展直接影响到房地产市场的兴旺 因此 可以说潼南县经济的高速发展成为房地产市场首要有利因素 2 由于主城土地供给减少 二级区县市场逐渐成为房地产市场有意开发热点 未来随着不少有实力的开发商进驻潼南县 潼南县的房地产市场又成为一大焦点 3 2008年以后 由于重庆的城镇化进程的正式启动 潼南县等区县市场开始进入一个高速发展的新阶段 无论从gdp和地产开发量都有较大幅度的增幅 居民的收入水平也开始有了大幅上涨 同时 由于地产市场的火爆 潼南县的地产开工建设量和放量也开始持续走高 宏观市场macromarket 城市规划cityplanning 房地产市场realestatemarket 市场总结marketsummary 潼南县总体规划 潼南县城按其地理位置和结构形态的不同可以分为梓潼组团和双江组团 其中 梓潼组团用地结构由 一环 一带 三片区 组成 一环 即外围生态保护区 一带 即以涪江及两岸湿地及防护绿化为主的绿色生态走廊 由 一环 一带 将城市界定为三个片区 即旧城片区 江北片区 凉风垭 哨楼片区 旧城片区规划建设区面积约3 9km2 人口5 5万人 该片区是潼南县的商业中心 城市建设以旧城改造为主 不宜进行大拆大建 并严格控制城市向旧城区以南的发展规模 旧城片区为潼南县城的商业中心 商业用地主要沿老街两侧布置 并在条件允许的情况下 向南开辟商业内街 减轻老街的交通压力 在旧城西部临大佛寺景区规划旅游商品市场 将其建设成为潼南最大的旅游商品交易中心 江北片区规划建设区面积约8 83k 人口7 2万人 是潼南县新的政治 文化中心及商业副中心 是城市的重要发展方向 江北片区为潼南县城的金融中心和商业副中心 位于江北城区行政中心以北 采取商业街与格栅式地块结合的方式 沿32m次干道两侧呈 l 形布置 该区应大力发展金融 保险等事业 并注意满足该组团居民的日常生活需求 在城区北部建设大型无公害蔬菜批发市场 面积30公顷 凉风垭 哨楼片区 规划建设区面积约2 5k 人口2 5万 该片区是潼南县新规划开发建设的城市新区 是重庆市乡镇企业示范区 是以非公有制经济为主集商住 商贸 旅游观光为一体的生态经济园区 城市规划小结 从潼南的现状和未来规划来看 老城由于道路较为狭窄 住宅陈旧 进行大面积的拆迁和改造困难较大 同样旧城道路较为狭窄 交通不便 对于居住有较大的要求的消费者来说 在老城购买物业主要是因为购物消费较为方便 所以潼南在规划老城时 也主要以打造商业为主 老城未来将会成为潼南的商业中心 潼南江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会 新城由于地域较为宽广 交通道路便于打造 同时新增的交通也为城区内 外的潜在客户提供了便捷的交通 不少年轻的购房消费者都将购房方向放在了新城区 同时 由于潼南政府部门都已集体搬迁至了新城区 所以新城未来发展主要以行政为主 宏观市场macromarket 城市规划cityplanning 房地产市场realestatemarket 市场总结marketsummary 潼南整体房地产市场情况 数据来源 潼南县统计局 新建商品房投资数据 解析 90 以下住房开发投资额达到了10729万元 潼南市场未来向90 以下户型的转变已经十分明显 在如今价格持续上涨的阶段 市场上90 以下的户型消费额以及需求开始持续走高 所以不少开发商也将后续物业向90 以下的中等户型开始转变 而对于140 以上的户型 由于总价过高 其投资额已经开始大幅缩减 潼南整体房地产市场情况 数据来源 潼南县统计局 解析 从数据中可以看出 2010年新开工建设的住宅项目中 90 140 之间的户型所占比重最大 达到了55 6万方 占到了整体比重的85 02 而90 以下的户型在2010年新开工建设中 有较大幅度的增长 而140 以上的住房目前来看 已经呈大幅下降的趋势 可以预见 未来很长一段时间内 90 140 左右的三房仍然会是潼南市场的主力户型 但是潼南市场向90 以下的小户型转向的趋势也开始逐渐显现 新建商品房开工数据 潼南整体房地产市场情况 数据来源 潼南县统计局 解析 从2010年潼南房地产市场销售统计来看 90 140 左右的三房 是目前潼南出货的主力户型 出货量为37 45万 占到了比例的81 59 90 以下的户型虽然在2010年开工建设中 只有9 1万方 但是其出货量却高达8 2万方 同比增长达到了86 4 这虽然有市场供货较少的原因 但是也从另一个方面反映了由于目前潼南房地产价格开始持续走高 消费者对于90 以下的住房消费的需求开始逐渐增加 新建商品房销售数据 开发投资情况 解析 潼南商品房投资呈快速上升的趋势 2008年由于地产市场受阻导致房地产开发投资略减少 但是从2009年开始 潼南房地产开始进入到高速增长期 特别是2010年 投资涨幅达到74 68 达到峰值 商品房成交情况 解析 商品房成交面积在2008年受到地产冰冻期的影响 有较为明显的下降 降幅为25 44 进入2009年之后 在楼市逐渐复苏的情况下开始重新增长 在2010年增幅更是达到了82 1 从近4年的商品房成交金额来看 2008年以后 每年销售额都有90 以上的增长 即使在成交量下降的2008年 成交金额涨幅依然达到了37 也从另一个方面说明了潼南的成交价格仍然在持续上涨 而2010年 成交金额涨幅高达到80 17 成交单价也突破了3500元 建面 已经进入到中级城市的房价水平 在售楼盘情况 我公司在潼南进行了较为深入的调研 通过区域 开发量 产品品类 配套 定位等因素的综合比较分析 选取了老 新城比较有代表性的楼盘作为本次调研的参考对象 豪庭华苑 具体销售情况 该项目a栋于2010年5月开始销售 推出户型为70 110 二房 三房推出比例为1 1 目前已经销售完毕 价格为2900 3600元 均价3400元 项目b栋于2011年2月开始销售 推出89 131 户型 推出所有户型均为三房 均价3800元 目前已经销售98 外滩 国际城 具体销售情况 该项目于2010年10月开始面世 一期推出了1 8 楼约1400套 已售罄 目前在售二期4 5 楼 约204套房源 面积区间为73 119 其中一室约34套 二室约136套 三室约34套 目前推出房源已经预定60 其中建面80 90 的二房去化最多 占推出房源的70 以上 三房已经预定推出量的80 左右 一房剩余最多 预定量仅为推出量的30 科艺 福江名城 具体销售情况 项目推出二期多层建筑面积为87 41 124 72 其中二房面积87 41 共计推出224套 占推出比例的67 三房面积为124 72 共计推出112套 占比例的33 目前已经全部预定完毕 4月中旬推出 全部为花园洋房 面积为122 150 户型为三室两厅双卫和四室两厅双卫 目前已销售95 北城丽都 具体销售情况 二期共计推出400套房源 其中二房比例为33 约132套 三房所占比例为67 约268套 目前已经销售了90 左右 其中三房基本售罄 二房剩余比例较大 据该项目售楼小姐讲述 由于该项目目标客户以周边政府机关单位工作人员为主 经济实力雄厚 所以对于三房的需求量较大 所以三房的去化量较高 其余楼盘情况 房地产市场小结 1 价格上涨 新推出物业面积开始缩水 在2010年之前的老盘 其最大户型面积均有超过140 左右的三房 但是2009年潼南房价在2500 2900元 左右 大户型总价最高不会超过40万 所以户型面积比较大 但是进入2010年下半年之后 随着潼南房地产市场房地产价格的猛涨 导致新开盘物业的面积开始缩水 除去以前未销售完毕的140 以上的大户型外 目前市场上推出户型区间都缩水至建面120 以内 2 老城区开始出现一房户型 老城区目前项目较少 多集中在滨江路一段 区位 配套较为完善 价格也相对价高 目前老城区物业的面积区间集中在建筑面积70 110 区间 其中建面70 的小两房占整体比例的15 左右 70 90 的二房 占整体比例的50 左右 90 110左右的三房 占整体比例的35 左右 房地产市场小结 3 新城由于目前项目较多 竞争较为激烈 新城楼盘主要集中在巴渝大道沿线 目前新城在售物业面积区间集中在80 110 暂无一房户型的销售 从整个市场存量上看 目前新城市场上主要以100 110 三房为主 占到了整体比例的70 左右 而80 90 左右的二房 占到的比例为30 但是 从最新推出的物业上看 福江名城二期 北城丽都二期 目前二房的占有量开始逐渐上升 户型也开始趋于小型化 宏观市场macromarket 城市规划cityplanning 房地产市场realestatemarket 市场总结marketsummary 潼南房地产市场总结 潼南房地产市场发展机会较多 市场刚性需求将会大于市场的供应量 有利于潼南的房地产市场发展 1 市场需求情况 在潼南县 老城区客户多为中老年客户 再加之老城房价较高 所以中等户型是市场的需求主力 从各个楼盘的销售情况看 无论是高层电梯房还是多层普通房 客户的需求面积已经再向70 90 的中小户型转变 而在江北新城 中青年成为购房的主力群体 并且多数为在附近上班的政府机关职员 属于高收入人群 对于价格的抗性较低 所以新城面积90 110 的户型成为多数销售者的首选 而供应市场也多为此区间户型 潼南房地产市场总结 2 住宅市场发展潜力 从房地产的市场供需关系可以看出 潼南的住宅市场发展潜力较大 市场需求旺盛 对于高档住宅的需求较大 他们希望能通过二次及以上次数的购房来改善现有的居住环境 从潼南的城镇规划发展来看 江北是发展重点 3 消费群 客户来源以潼南本地为主 城市拆迁住户 乡镇入城人员 80后婚龄人群及二次置业的城市中坚阶层 潼南房地产市场总结 4 市场现状 区域市场上 以80 左右两房和100 左右三房 总价在35 40万的户型为市场主流需求产品 户型