深圳保利西山林语910月推广执行案(终).pptx

保利西山林语9 10月推广执行案 2011年8月23日 对于即将到来的9 10月份 主力推出三居户型 并且进行针对性集中推广 配合 90 变形空间4 二 三 四居灵活变 的主题进行线上线下全方位包装造势 首先让我们看现状销售情况 两个月 集中推广 引爆市场 现状梳理 按楼栋 数据截止日期 2011 8 21 2 由于靠近垃圾场 认购率较低为65 是后期楼座清货的主力所在9 11 由于为近期推出 目前认购率已经接近60 3 4 7 10 销售情况较好 认购率均为80 90 现状梳理 按户型 b1 c1认购率相对较低 现阶段均不足50 属滞销户型一居方面a3 a4剩余房源较多 共计126套 根据月均消化率 预计2 5个月可以完全消化二居方面b2 b3认购率均达到80 但b1仅为46 后续可给予更多优惠 变相特价处理 销售情况小结 截止2011 8 21 截止8月21日 共推出房源773套累计认购579套 认购率75 签约526套 签约率68 目前已推未售房源194套 未推房源474套 共计668套 任务目标 10月底清盘 自开盘至今 项目平均到访 认购为8 1 据此计算 剩余668套 需来访5344组10月底之前共计9周 需周均来访593组 周均认购约74套对比实际情况 项目8月联合搜房推广以来 周均来访约300组 周均认购约37套 9 10月营销策略 推广前置 能卖先卖 建议对c3户型的推广前置到9月初进行 消化部分三居货量 客户翻番 加大网络投放力度以及短信发送频次推陈出新 坚持每周推新货清尾货的销售节奏活动不停 线上线下齐发力 持续周末暖场活动 促进老带新销售发力 持续销售奖励机制 并严格执行末尾淘汰配合到位 销售物料及现场包装补充及时到位 一 推货策略 二 线上炒作 报告结构 三 公关活动 四 现场配合 具体推售计划 9月1日 9月25日 主要以一 二居货量补充以及消化为主 同时消化前期剩余三居产品 10月17日 10月30日 全部房源打开 集中销售 最后1 2周进行尾货消化 9月26日 10月16日 伴随样板间开放 及推广力度的扩大 主力消化三居 新房源及尾货同时销售 保证销售周期的实现 样板间开放 推广上线 针对现阶段滞销户型 在后期 采取变相优惠形式促销 如送装修基金的方式 尽量避免引发客户的争议 关于滞销户型促销的建议 金域华府8 9 楼进行特价房销售 折扣点低至91折 优惠后单价低至21000元 相比于之前同样楼座97 98折优惠 总价减少近20万 8月20日 百余名业主在金域华府售楼处进行维权 要求开发商进行补偿差价或零条件退房的赔偿 现事态仍在进一步进行中 4号楼 7号楼 11号楼 关于周末抽奖形式的建议 原方案 每周六或日 进行老业主抽奖 建议 在老业主抽奖的基础上 增加当周认购客户共同参与抽奖 注 当周认购客户可参与本周末及下周末的抽奖活动 不能重复领奖 搜房网团购优惠继续维持 9 10月 推广力度对项目起到支持的作用通过搜房秒杀活动每周选取3 5名客户 享受额外一个点的购房优惠继续保持新认购客户砸金蛋环节 烘托现场氛围建议老带新给予奖励由1年物业费变成2000元加油卡 更为直接刺激销售 关于优惠形式的建议 一 推货策略 二 线上炒作 报告结构 三 公关活动 四 现场配合 线上炒作 通过舆论话题炒作 精准把握诉求 强化差异价值 从来 四居 都是升级换代型产品 从来 四居 都是面向改善型人群 我们谈功能 不是谈4居的功能是谈90平米 能做出花样 设计出什么功能 保利新4居的独到价值90平米 低总价第一次 4居从升级换代品 变成了刚需品第一次 4居从改善型人群 变成了首置客群 在新的背景下 低总价4居的价值更加可贵限购令 只能买一套北京房价年年水涨船高 先安居 过几年再换房的理想 很难跟得上房价的上涨3 80后 独生子女家庭 三代同堂 赡养父母 普通人也要住4居 主题 四居大众化变革 如同当年 福特汽车把汽车从富人的奢侈品 变成大众的必需品 从而完全占据市场 成为汽车的王者 今天 保利地产 针对中国房地产发展趋势 研发了90 二 三 四居变形空间 把四居 从富人的奢侈品 变成大众的必需品 这是一次大家都还没意识到的新变革 这是一种将在未来大行其到的新流行品 70年 不换房 90平变形空间4 二 三 四居灵活变copy 30岁以前 婚房 父母 书房 花房30 40岁 爱巢 孩子 父母 书房50 60岁 自己 孩子 孩子的孩子 家庭活动室90平米变形空间4 为海淀人考虑更长远 9 10 北京只能买一套 好 90平变形空间4 二 三 四居灵活变copy 假如一生只能买一套房未来 孩子将如约而至 父母年纪大了 需要就近照顾 在家里有自己的工作和爱好 不想被打扰 只有200万 只能一套房 怎么办 直到 北京第一个90平米de四居的出现90平米变形空间4 为海淀人解决实际居住问题 9 10 婚后的孩子 婚后的爸妈 婚后的爱好 没问题 90平变形空间4 二 三 四居灵活变copy 现实一点 不可能人人都能当老板 住别墅现实一点 孩子 爸妈 我一生的爱好 都要有自己的空间80后 理想购房要4居 现实只有200万理想与现实从来太远直到 北京第一个90平米de四居的出现90平米变形空间4 让海淀人 人人都能住得上 9 10 报广 封面 报广 封面 报广 封面 网络表现 90 活出更多精彩 变形空间4来袭 海淀注意了 90 足够演绎完美的一生 同样90 多出一间房 短信 保利西山林语 200万享受二 三 四居随心变换 实现一宅一生的居住梦想抓住享受海淀的最好机遇 咨询电话624666666 渠道汇总 每周一三五3篇软文 二四六3篇新闻报道 网络 网络广告 软文 新闻稿 微博 论坛 团购活动 持续与搜房合作 并实时监控各广告位展示内容是否合理 每天至少保证5帖 保证每次暖场及公关活动前后进行报道 持续搜房团活动 1居1万抵5万 2居2万抵15万 推广主题示意 90平米变形空间4 为海淀人解决实际居住问题 变形空间4来袭 海淀注意了 保利山林语 同样90 多出一间房 持续围绕推广主诉求 烘托项目市场热度 传递项目价值点 一 推货策略 二 线上炒作 报告结构 三 公关活动 四 现场配合 主题活动 契合推广主诉求 线下发力 主题活动一 开园活动 西山林语月末钜献 主题活动二 线上炒作 摄影赛 空间设计赛 暖场配合 海淀规划讲座养生讲座入住装修季国庆儿童乐园 冷餐会林语风筝季 主题活动一 开园活动 西山林语月末钜献 c3精装样板变形来袭 活动时间 2011 9 24邀约短信 当一生只有一次购房机会 样板间参观 房屋品质验证 居住环境考察一个都不能少 9月24日 保利邀您一同见证变形空间的魅力 到访有礼 到访客户赠送变形金刚系小礼品 钥匙链或卡包等 现场包装 主题活动背板 引路牌 领取礼品处登记处 现场布置冷餐软饮等 家庭拼图大赛 活动一 样板园林暖场 活动二 售楼处内部 样板园林区 家庭拼图大赛 活动时间 上午10 30 下午3 30各一场活动地点 售楼处内部活动内容 根据完成拼图的时间决出一二三名 拼图过程可由1名家长协助 上下午各举办一场 奖品设置 一等奖 变形金刚模型玩具一个 擎天柱 精美拼图一套二等奖 变形金刚发声头盔一个 精美拼图一套三等奖 变形金刚面具一个 精美拼图一套 样板园林暖场 活动时间 9月24日 上午9点 下午5点 活动地点 售楼处内部活动内容 变形金刚超大模型摆放在园区与客户合影 全部的照相均为易拍得相机 当时可取照片 现场进行小型乐队演出 同时现场进行蛋糕diy制作 并且配备冷餐茶点及软饮 参观完样板间的客户到园林区领取精美礼品一份 变形金刚123dvd套装 现场包装 主题活动背板 引路牌 领取礼品处登记处 舞台布置 现场布置冷餐软饮 变形金刚模型合影留念 现场小型乐队表演 diy蛋糕及冷餐布置 通过现场示范区的暖场 保持人气的火爆氛围 为精装样板的亮相造势 变形金刚模型的出现一方面是为了现场暖场 与大家合影留念 另一方面也是契合变形空间的主诉求 主题活动一 开园活动 西山林语月末钜献 主题活动二 线上炒作 摄影赛 空间设计赛 暖场配合 海淀规划讲座养生讲座入住装修季国庆儿童乐园 冷餐会林语风筝季 主题活动二 线上炒作 空间创意设计比拼 线上炒作 线下落地 活动时间 2011 9 3 2011 9 24 三周 活动主题 变形空间 你的家我做主 参与资格 去过林语售楼处现场 搜房网登记处登记 到访即可以登记 参与渠道 西山林语业主论坛 微博 搜房网 参与方式 联合搜房网 在项目论坛及微博征集最佳创意设计 并在9月24日由网友集中投票 最终选定获奖作品 一二三等奖 名额根据实际参与人数调整 主题活动二 线上炒作 空间创意设计比拼 线上炒作 线下落地 奖品设置 一等奖 宜家装修现金券3000元 待定 二等奖 浴室五金件套装 价值1000元 三等奖 电饭锅 豆浆机 料理机等纪念奖20名 赠送精美小礼品颁奖方式 9月17日 售楼处颁奖 并将获奖创意照片挂在售楼处及c3样板间供展示线上宣传 由搜房网提供专题页面进行支持宣传 并在业主论坛及微博提供上传及投票的渠道 在颁奖后采访业主 并进行微博直播 附带支持 总网首页论坛活动区 文字链 论坛首页图文区 活动区进行推广 活动后 在新闻 专题 论坛等频道进行反馈展示 主题活动二 线上炒作 家居照摄影大赛 温馨居家 惬意生活 活动时间 2011 10 8 2011 10 22 两周 活动主题 给幸福留个念想吧 参与资格 去过林语售楼处现场 搜房网登记处登记 到访即可以登记 参与渠道 西山林语业主论坛 微博 搜房网 参与方式 联合搜房网 在项目论坛及微博征集最美最温馨家居照 并在10月22日由网友集中投票 最终选定获奖作品 一二三等奖 名额根据实际参与人数调整 主题活动二 线上炒作 家居照摄影大赛 温馨居家 惬意生活 奖品设置 一等奖 佳能数码相机一部4000元 待定 二等奖 电影院年度套票2张三等奖 热门电影兑换券8张纪念奖20名 赠送精美小礼品颁奖方式 10月22日 售楼处颁奖 并将获奖照片挂在售楼处及c3样板间供展示 同时获奖照片装订进相框送予业主 线上宣传 由搜房网提供专题页面进行支持宣传 并在业主论坛及微博提供上传及投票的渠道 在颁奖后采访业主 并进行微博直播 附带支持 总网首页论坛活动区 文字链 论坛首页图文区 活动区进行推广 活动后 在新闻 专题 论坛等频道进行反馈展示 主题活动一 开园活动 西山林语月末钜献 主题活动二 线上炒作 摄影赛 空间设计赛 暖场配合 海淀规划讲座养生讲座入住装修季国庆儿童乐园 冷餐会林语风筝季 暖场配合 海淀未来规划讲座 着眼未来 投资未来 活动时间 9月3日活动地点 售楼处内部活动内容 海淀区规划委讲解人员到访登记 现场抽奖一等奖 健身中心年卡1张二等奖 真皮钱包1个三等奖 小型卡包一个 讲解海淀规划 西山隧道规划等 帮助客户更好的了解西山林语所处区域的发展前景 暖场配合 西山林语养生讲座 关怀 温馨 健康 活动时间 9月17日活动地点 售楼处内部活动内容 专家解读养生之道 探究健康保养秘方到访有礼 老年人局部按摩捶 针对客群主要以中老年人为主 暖场配合 西山林语装修第二季 入住倒计时 活动时间 9月24日活动地点 售楼处内部活动内容 装饰公司进行装修选材 风水知识的讲座到访登记 现场抽奖一等奖 3000元装修基金二等奖 1000元加油卡三等奖 豆浆机 料理机 暖场配合 西山林语国庆儿童乐园 冷餐会 畅享国庆乐章构筑和谐社会 活动时间 10月4 5日活动地点 售楼处内部活动内容 儿歌乐园 冷餐diy到访有礼 每组客户小礼品一个 针对客群主要以年轻业主和孩子为主 暖场配合 西山林语风筝节 放飞梦想 放飞希望 活动时间 10月15日活动地点 社区内部活动内容 售楼处内部diy风筝制作 社区内部放飞风筝到访有礼 每组客户电影票2张或小型玩具一个 针对客群主要以青年人及孩子人为主 9 10月系列活动回顾 9 10月线上以两个主要活动作为贯穿每周末进行针对不同年龄层准备的暖场活动以此来保证售楼处的人气氛围 一 推货策略 二 线上炒作 报告结构 三 公关活动 四 现场配合 现场包装 建议售楼处灯箱在9月初更换以三居变形空间为主题的画面形象展示园区内部道旗同样更换画面形象展示售楼处内吊旗仍以项目形象为主 不需要替换 物料补充 调整现场触摸板内容 同样更换为c3户型设计信息 体现3变4居室为居住带来的多重体验 物料补充 建议在9月初补充c3户型折页 在样板间开放之前 业务员可通过折页先期对客户进行产品介绍 通过画面的展示 促进客户购买 同时附送变形金刚123dvd套装 折页内容 c3户型样板间图片展示 以及意向生活图片展示 重点表现3变4空间带来的多样居住属性 如游戏间 化妆间 书房等 90 4居变革宣言一 西山下的空间革命2011 90 4居大众化变革本篇主讲 90 4居设计理念 未来居住 100平内四居是趋势 观峦走在时代前列引领新一轮空间革命 二 首置当然选精品70年 不