河南信阳怡和摩尔城招商方案(28页） .ppt

怡和摩尔城招商方案 四 三 二 一 招商策略 项目定位 目录 项目规划 招商计划 f 头1 jpg 1 定位分析 2 项目定位 项目定位 项目定位 定位分析 项目定位 北京路 统一街 中山路 广场东路 东方红大道 地利 项目位于信阳商业核心地段 占据信阳人流 车流 物流 资金流商业制高点 周边商业发达 已经在信阳市形成较高商业价值的商圈 c users administrator desktop 2 png 定位分析 项目定位 差异化 周边传统商业形态较多 多以百货为主 以商超吸引客流带动型消费为主 缺乏娱乐休闲购物的复合业态 通过业态差别化定位 打造信阳更具竞争力的新商业体 定位分析 项目定位 儿童用品 餐饮 娱乐休闲 高增长率的业态 娱乐休闲 餐饮 儿童用品等业态增长率高 相对于传统百货的 这些商业形态发展势头更强劲 发展更具潜力 定位分析 项目定位 项目特点 项目主楼临街正面右侧被亚兴数码广场遮挡 对我商业项目的形象及经营带来较大负面影响 且我司项目商业经营总面积在2 5万左右 项目的劣势和特点不适合做大型的传统百货型商业 应以吃 喝 玩 乐 购等业态时尚精品为经营特色 以此形成鲜明特色区别于其他商场的具有竞争优势的新商业体 定位分析 项目定位 亚兴数码 工商银行 经营模式 我司项目经营的是产权式商铺 对买断业主投资保障的是每年高于6 且增长式的投资回报率 运营经营压力较大 只有通过招商租金收益率较高 稳定 可持续性强的业态及品项 才能让公司收益最大化 定位分析 项目定位 信阳商业的特点 信阳零售业态以百货商场 量贩超市以及步行街商铺 集贸市场等传统业态为主 缺乏新兴商业业态 其中专业电子数码市场趋于饱和 并且经营模式遭遇商场经营模式冲击 租金收益率低 服饰批发等专业市场因离武汉批发市场较近 本地无纺织业 大批发商转型零售 本地经营规模太小等特点 故专业市场不适宜我司项目 应在商业模式和品项上创新 以期在信阳商业市场脱颖而出 定位分析 项目定位 亚兴数码 工商银行 经营模式 我司项目经营的是产权式商铺 对买断业主保障的是每年高于6 且增长式的投资回报率 运营经营压力较大 只有通过招商租金收益率较高 稳定 可持续性强的业态及品项 才能让公司收益最大化 通过市场调研和分析我司项目应定位于 时尚精品百货 项目定位 项目定位 5岁 23岁 高收入人群 学龄儿童 大中专学生等青少年群体 白领阶层 25岁 35岁 主要目标客群定位 22岁 40岁之间的大中专学生等青少年群体及白领阶层 这个年龄段的客群极具消费实力和潜力 这些特性也符合娱乐休闲购物的业态及品项 30岁 45岁 f 头1 jpg 项目规划 4 楼层动线规划 1 项目楼层规划 2 项目品项配比 3 宏观动线规划 一 项目楼层规划 一 项目楼层规划 一 项目楼层规划 一 项目楼层规划 一 项目楼层规划 业态配比 60 10 25 20 30 5 5 5 项目规划 客流出入进入商场 住宅小区的人车流与商业的人车流相对独立 避免相互交叉干线 便于后期管理 商业物流及卸货区域 车辆进入地下车库 客流货流人流 车流 宏观动线规划 小区内部人流 项目规划 楼层动线规划 主出入口 次出入口 次出入口 次出入口 次出入口 4部直达客梯 2部货梯 2部手扶电梯 1 4f每层 项目规划 f 头1 jpg 招商策略 1 租赁策略 2 大客户招商策略 租赁策略 目前我司项目卖断商铺共11201 73平方米 销售额163582012 00元 因产权式商铺是产权与经营权分离 在运营中要保障投资客户的投资回报 投资回报率和返租折算情况如下 外铺的返租除外 第一年 投资回报率6 第二年 投资回报率6 第三年 投资回报率8 2 55元 天 平方米 1 92元 天 平方米 1 92元 天 平方米 招商策略 一 根据定位准确锁定每个楼层的目标商户 如屈臣氏 必胜客 小肥羊 金汉斯等品牌客户 进行全力定向招商 二 循序渐进 以主力店落定带动次主力店 次主力店落定带动小商户落定 三 在定向招商的同时进户外广告 报广 短信 定期招商活动进行推广 从而进行全方位 立体式招商 租赁价格 主楼一楼主力店及一楼化妆品 珠宝首饰 女鞋采用联营扣点模式主楼二楼 三楼 四楼部分品牌商户采用扣点 中小型商户及副楼执行以下租金模式 1 主楼一楼外铺 300元 月 平方米副楼 130元 月 平方米 整租 2 主楼二楼 180 260元 月 平方米 整租 副楼 120元 月 平方米 整租 2 主楼三楼 150 220元 月 平方米副楼 100元 月 平方米 整租 3 主楼四楼 80 140元 月 平方米副楼 80元 月 平方米 整租 4 副楼五 六楼 60元 月 平方米 根据调研报告和我司项目特点 我司项目所在地的右边有西亚和美 左边有大商新玛特及收购改造后的银座商城 在商业竞争形态上对我司项目形成了夹击之势 不能与之形成竞争优势 且我司项目存在总经营体量较小 产权式返租压力 左侧被亚兴数码城所遮挡的劣势 故不能走传统百货商场的模式和路线 要在经营模式上创新打造更具特色更聚人气更具持续竞争力的新商业体 因此我建议我司项目在经营租金收取模式上采取主立店及品牌商户采用扣点模式 扣率为10 30 中小商户及副楼均采用纯租金收取模式 招商流程 二 市场调研和目标客户分析 一 客户信息归档完善 招商资料准备就绪 三 目标客户开发 拜访 接洽 五 客户分类 确定重点客户 四 填写招商意向表 七 确定合作对象 签定招商意向书 交纳定金八 与客户沟通 谈判方案修改与认可九 租赁合同正式签定 十 提供装修方案及效果图十一 装修方案审核 提供装修入场许可证十二 进行装修 备货 上柜 营业 六 客户资格考察 评估核准 招商时间节点 2012年10月正式开业 暂定 主力店签约落定 次主力店签约落定 装修及调整期 investmentplan 2012年6月至2012年7月次主力店及中小商户签约落定 7月30日前完