工程预结算与合同业务培训

工程预结算与合同业务培训 工程造价概念的双重角度 1 业主 投资方 建设单位 买方投资成本 建设投资 流动资金投资2 承包商 供应商 卖方建筑产品价格 建筑安装工程造价建筑产品价格构成建设项目投资成本 工程造价的阶段划分 承包商工程造价计价方式 建筑产品市场的特点 先交易 再生产建筑企业性质 传统上是定制产品 委托加工企业建筑企业计价方式 定额计价法 成本计价法不同于一般产品的定价方法 尤其是包含了技术价值的功能定价法 价格 成本 利润 税金 价格组成 1 206号文建筑安装价格 直接费 间接费 利润 税金2 计价规范 建筑安装价格 分部分项工程量清单费用 措施项目清单费用 其他项目清单费用 规费 税金 计价特点 建筑产品计价特点 1 单件性2 多次性3 组合性4 政府指导价5 成本计价法 造价规范 造价政策 1 建筑安装工程费用组成建标 2004 206号2 建设工程工程量清单计价规范 GB20083 建设工程价款结算暂行办法 财建 2004 369号4 河南省建设工程工程量清单综合单价 20085 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 法释 号 承包商的风险 工程的风险分担在业主和承包商之间不均等 工程承包的风险 主要在承包商一方 1 政治风险2 经济风险3 合同风险4 施工风险 承包商的风险 招投标阶段 不对称信息下的博弈一些市场参加者掌握着另一些市场参加者所无法知道的信息 即存在不对称信息不对称信息理论的基本内容 1 有关交易的信息在交易双方之间分布不对称 即一方比另一方占有较多的相关信息 2 交易双方对于各自在信息占有量多少的情况是清楚的 3 这种信息占有量的差别会导致在交易前发生 逆向选择 招投标阶段 逆向选择 招标人更倾向于把合同授于低标价者 解决信息不对称的方法 1 利用 信息公开制度 2 利用 企业资质 与 信誉评级 制度 3 利用招标时的 资格预审 特许承包商名册与特许供应商名册 4 利用咨询专家 5 利用事后监督即监理工程师制度制止交易后道德风险 6 利用黑名单制度 那些在承包时有违约行为的承包商将再也无法参与投标竞争 解决 逆向选择 的方案 1 利用 信号 Signalling 或称 示意 信号由拥有信号一方作出 比如设置较长保修期 号称 百年老店 投标者交纳 投标保证金 信号的机理在于 使信息弱势方相信这种不对称不会给他带来损失 2 利用 价格 消费者可以利用价格来对产品进行质量判断 一般来说平均质量随着价格的增加而增加 由价格判别质量 筛选 Screening 筛选是由缺乏信息的一方做出的 没有信息的一方可以列出许多方案 现行的招投标市场 1 招标投标法关于中标人的规定 第四十一条中标人的投标应当符合下列条件之一 一 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 二 能够满足招标文件的实质性要求 并且经评审的投标价格最低 但是投标价格低于成本的除外 现行的评标办法 1 综合评分法 传统的评标办法 商务标分 技术标分2 合理低标价法 清单招标模式下的新评标办法 招标控制价下的综合评分法3 最低价中标法 今后的趋势 投标报价 目标 有利且有竞争力的价格投标报价的影响因素分析 1 业主 资金 信誉 履历 招标要求等 2 工程 地理位置 自然条件 现场条件 技术 管理等 3 对手 实力 信誉 在建项目情况等 4 市场 宏观政策 经济形势 资源价格 分包市场等 5 企业的优势劣势 投标报价计算 1 工程量清单复核与分析2 施工方案与施工组织设计3 施工内容划分与施工工程量计算4 实体项目综合单价分析计算 暂估价材料 5 措施项目分析计算 安全文明施工费 6 其他项目分析计算 暂列金额 暂估价 计日工 总承包服务费 7 规费税金计算8 工程造价计算9 复核调整 做出报价 报价策略 一 不平衡报价策略1 结算项目的先后 先高后低 2 估计工程量会变化项目 增高减低 3 图纸不明确或有错误项目 或高或低 4 无工程量项目 宜高5 暂定数额或工程 或高或低 6 零星用工 稍高 报价策略 二 多方案报价法与增加备选方案报价法三 随机应变法突然降价 开口升级报价 扩大单价法 许诺优惠条件等四 优势制胜法五 联合保标策略 合同签订 1 合同文本选择1 FIDIC合同文本2 建设工程施工合同示范文本2 合同中的权利与责任间的制约关系3 合同价款与支付的约定 合同中的权利 业主 1 有权不接受最低报价的投标 2 有权指定工程的分包商 3 在一定条件下 可直接付款给指定分包商 4 有权决定工程暂停或复工 往往是通过工程师向承包商下达此指令 5 承包商违约时 有权没收银行保函或保证金 并接管工程 6 不承担属于承包商的风险 7 在充足的理由下 有权拒绝承包商选择的分包商或进行工程转让 合同中的权利 承包商 1 收取工程款2 因业主违约而索赔 3 按规定领取提前竣工奖 4 因工程量变化超过合同规定而享有补偿 5 因业主违约而暂停工程施工或延缓工程进度 6 因业主违约而停工或终止受雇 7 不承担业主风险 8 在充足的理由下 反对或拒不接受指定分包商 9 特定情况下的合同转让与分包 10 特定情况下的损失补偿 11 要求进行合同价格调查12 要求工程师确认合同指示 合同中的责任 业主 1 向承包商提供有关技术资料 以及由何处查阅某项资料的信息 2 承担合同中规定的自身风险造成的损失 3 承担不属于承包商义务范围的一切责任 4 在同一工程中雇用多家独立的承包商时 业主应负责办理保险 5 按时支付给承包商的应收款项 6 承担合同中规定的特殊风险 7 按时提供给承包商相应的施工现场和通道 协助承包商办理各种设备 材料的进口与出口事宜 8 承担缺陷责任期内的工程调查费用 9 承担因当地法规变动而导致的费用增加 合同中的责任 承包商 1 按合同完工 负责缺陷责任期内的各种维修 2 提交各种书面保证 3 开工前提交工程进度计划及相应现金流量估算 4 工地照管 保持现场整洁 竣工时现场清理 5 承担自行负责完成的设计的责任 6 遵守有关的法律与法规 7 为现场上的其他承包商提供方便 8 执行工程师的指示 9 承担自身风险 10 进行工程保险及投保其他要求的险种 11 按时纳税 12 按时参加各种工程检查与验收 与合同价款与支付有关的约定 1 合同价款约定1 示范文本 23 2合同价款在协议书内约定后 任何一方不得擅自改变 下列三种确定合同价款的方式 双方可在专用条款内约定采用其中一种 1 固定价格合同 双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法 在约定的风险范围内合同价款不再调整 风险范围以外的合同价款调整方法 应当在专用条款内约定 2 可调价格合同 合同价款可根据双方的约定而调整 双方在专用条款内约定合同价款调整方法 3 成本加酬金合同 合同价款包括成本和酬金两部分 双方在专用条款内约定成本构成和酬金的计算方法 2 建设工程价款结算暂行办法 第八条发 承包人在签订合同时对于工程价款的约定 可选用下列一种约定方式 一 固定总价 合同工期较短且工程合同总价较低的工程 可以采用固定总价合同方式 二 固定单价 双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法 在约定的风险范围内综合单价不再调整 风险范围以外的综合单价调整方法 应当在合同中约定 三 可调价格 可调价格包括可调综合单价和措施费等 双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法 1 合同价款约定1 示范文本 可调价格合同中合同价款的调整因素包括 1 法律 行政法规和国家有关政策变化影响合同价款 2 工程造价管理部门公布的价格调整 3 一周内非承包人原因停水 停电 停气造成停工累计超过8小时 4 双方约定的其他因素 2 结算办法 调整因素包括 1 法律 行政法规和国家有关政策变化影响合同价款 2 工程造价管理机构的价格调整 3 经批准的设计变更 4 发包人更改经审定批准的的施工组织设计 修正错误除外 造成费用增加 5 双方约定的其他因素 与支付有关的约定1 结算办法 按月支付按形象进度支付竣工后一次支付2 关于预付工程款的约定 数额 支付时间及抵扣方式 3 关于计量的约定 工程的方式 数量及时间 4 关于价款支付的约定 支付工程进度款的方式 数额及时间 工程价款的调整因素 方法 程序 支付及时间 5 关于索赔的约定 索赔与现场签证的程序 金额确认与支付时间 6 发生工程价款争议的解决方法及时间 7 承担风险的内容 范围以及超出约定内容 范围的调整办法 8 工程竣工价款结算编制与核对 支付及时间 9 工程质量保证 保修 金的数额 预扣方式及时间 10 与履行合同 支付价款有关的其他事项等 关于奖惩的约定 与合同价和支付有关的约定要点 1 尽可能的可调价格合同形式2 风险约定 1 风险分担 如 人工费 按发布价格材料费 暂估价材料如何结算 约定价格变动比率机械费 信息价综合单价 约定资源状况变动 工程量状况变动约定设计变更影响到的费用的变化权利 义务 风险的明确划分 为索赔做准备 2 风险自留 可控风险管理费和利润 风险自留 不调整3 风险转移 分包 保险4 风险降低 回避 终止工程3 合同价格结算方式选择 尽可能的分期或分段结算 合同签订时的注意事项 1 重视合同的法律性质2 合同用语规范明确3 组建合同商约的团队4 知己知彼5 注重商谈的策略和技巧 工程结算 1 工程预付款2 工程计量3 进度款支付4 索赔与现场签证5 工程价款调整6 竣工结算 工程结算 1 结算办法 工程价款结算应按合同约定办理 合同未作约定或约定不明的 发 承包双方应依照下列规定与文件协商处理 一 国家有关法律 法规和规章制度 二 国务院建设行政主管部门 省 自治区 直辖市或有关部门发布的工程造价计价标准 计价办法等有关规定 三 建设项目的合同 补充协议 变更签证和现场签证 以及经发 承包人认可的其他有效文件 四 其他可依据的材料 工程计量 1 计价规范 4 5 3工程计量时 若发现工程量清单中出现漏项 工程量计算偏差 以及工程变更引起工程量的增减 应按承包人在履行合同义务过程中实际完成的工程量计算 4 5 4承包人应按照合同约定 向发包人递交已完工程量报告 发包人应在接到报告后按合同约定进行核对 工程计量 2 计量的时效性 结算办法 1 承包人应当按照合同约定的方法和时间 向发包人提交已完工程量的报告 发包人接到报告后14天内核实已完工程量 并在核实前1天通知承包人 承包人应提供条件并派人参加核实 承包人收到通知后不参加核实 以发包人核实的工程量作为工程价款支付的依据 发包人不按约定时间通知承包人 致使承包人未能参加核实 核实结果无效 2 发包人收到承包人报告后14天内未核实完工程量 从第15天起 承包人报告的工程量即视为被确认 作为工程价款支付的依据 双方合同另有约定的 按合同执行 3 对承包人超出设计图纸 含设计变更 范围和因承包人原因造成返工的工程量 发包人不予计量 示范文本 25 工程量的确认 程序和时效规定同 结算办法 但时间均为7天 以 结算办法 为准 进度款支付 结算办法 三 工程进度款支付1 根据确定的工程计量结果 承包人向发包人提出支付工程进度款申请 14天内 发包人应按不低于工程价款的60 不高于工程价款的90 向承包人支付工程进度款 按约定时间发包人应扣回的预付款 与工程进度款同期结算抵扣 2 发包人超过约定的支付时间不支付工程进度款 承包人应及时向发包人发出要求付款的通知 发包人收到承包人通知后仍不能按要求付款 可与承包人协商签订延期付款协议 经承包人同意后可延期支付 协议应明确延期支付的时间和从工程计量结果确认后第15天起计算应付款的利息 利率按同期银行贷款利率计 3 发包人不按合同约定支付工程进度款 双方又未达成延期付款协议 导致施工无法进行 承包人可停止施工 由发包人承担违约责任 工程价款调整 进度款支付 示范文本 26 工程款 进度款 支付26 1在确认计量结果后14天内 发包人应向承包人支付工程款 进度款 按约定时间发包人应扣回的预付款 与工程款 进度款 同期结算 26 2本通用条款第23条确定调整的合同价款 第31条工程变更调整的合同价款及其他条款中约定的追加合同价款 应与工程款 进度款 同期调整支付 26 3发包人超过约定的支付时间不支付工程款 进度款 承包人可向发包人发出要求付款的通知 发包人收到承包人通知后仍不能按要求付款 可与承包人协商签订延期付款协议 经承包人同意后可延期支付 协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15天起应付款的贷款利息 26 4发包人不按合同约定支付工程款 进度款 双方又未达成延期付款协议 导致施工无法进行 承包人可停止施工 由发包人承担违约责任 计价规范 同结算办法规定 工程价款调整 计价规范 4 7 2若施工中出现施工图纸 含设计变更 与工程量清单项目特征描述不符的 发 承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价 4 7 3因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更 造成增加新的工程量清单项目 其对应的综合单价按下列方法确定 1合同中已有适用的综合单价 按合同中已有的综合单价确定 2合同中有类似的综合单价 参照类似的综合单价确定 3合同中没有适用或类似的综合单价 由承包人提出综合单价 经发包人确认后执行 4 7 4因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更 引起措施项目发生变化 造成施工组织设计或施工方案变更 原措施费中已有的措施项目 按原措施费的组价方法调整 原措施费中没有的措施项目 由承包人根据措施项目变更情况 提出适当的措施费变更 经发包人确认后调整 4 7 5因非承包人原因引起的工程量增减 该项工程量变化在合同约定幅度以内的 应执行原有的综合单价 该项工程量变化在合同约定幅度以外的 其综合单价及措施项目费应予以调整 4 7 6若施工期内市场价格波动超出一定幅度时 应按合同约定调整工程价款 合同没有约定或约定不明确的 应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整 工程价款调整 4 7 7因不可抗力事件导致的费用 发 承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款 1工程本身的损害 因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害 由发包人承担 2发包人 承包人人员伤亡由其所在单位负责 并承担相应费用 3承包人的施工机械设备损坏及停工损失 由承包人承担 4停工期间 承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用 由发包人承担 5工程所需清理 修复费用 由发包人承担 4 7 8工程价款调整报告应由受益方在合同约定时间内向合同的另一方提出 经对方确认后调整合同价款 受益方未在合同约定时间内提出工程价款调整报告的 视为不涉及合同价款的调整 收到工程价款调整报告的一方应在合同约定时间内确认或提出协商意见 否则 视为工程价款调整报告已经确认 4 7 9经发 承包双方确定调整的工程价款 作为追加 减 合同价款与工程进度款同期支付 索赔与现场签证 索赔 在合同履行过程中 对于非己方的过错而应由对方承担责任的情况造成的损失 向对方提出补偿的要求 现场签证 发包人现场代表与承包人现场代表就施工过程中涉及的责任事件所作的签认证明 现场签证 事实记录索赔一定要有现场签证支持 索赔 机会 1 业主行为 业主未履行或履行义务不当 2 业主代表的不当行为3 设计缺陷或设计变更4 合同文件缺陷 合同条款不明确 有漏洞 有矛盾等 5 施工条件与施工方法变化 加速施工 现场条件变化 6 国家政策法规变化7 不可抗力事件 自然灾害 社会动乱 物价大幅上涨 8 不可预见因素发生 文物 异常恶劣的气候等 9 分包商违约 业主指定分包商违约 索赔 常见问题 1 现场条件变化索赔 不利现场条件 1 现场条件与招标文件存在重大差异2 招标文件中没有 一般施工难以预料的2 工程范围变更索赔1 附加工程 原合同范围内的 不必发变更令 2 额外工程 原合同范围外的 发变更令 3 工程拖期索赔 可原谅 1 业主原因2 工程师原因3 客观原因4 加速施工索赔 索赔 原则 1 合法性 依合同提出 2 必要性 是履行合同必要的 3 补偿性 损失补偿 4 最小化承包商需要采取防止损失扩大的措施 5 时效性 28天 6 单件性 一事一件 工期 经济分别索赔 索赔 程序 4 6 2若承包人认为非承包人原因发生的事件造成了承包人的经济损失 承包人应在确认该事件发生后 按合同约定向发包人发出索赔通知 发包人在收到最终索赔报告后并在合同约定时间内 未向承包人作出答复 视为该项索赔已经认可 4 6 3承包人索赔按下列程序处理 1承包人在合同约定的时间内向发包人递交费用索赔意向通知书 2发包人指定专人收集与索赔有关的资料 3承包人在合同约定的时间内向发包人递交费用索赔申请表 4发包人指定的专人初步审查费用索赔申请表 符合本规范第4 6 1条规定的条件时予以受理 5发包人指定的专人进行费用索赔核对 经造价工程师复核索赔金额后 与承包人协商确定并由发包人批准 6发包人指定的专人应在合同约定的时间内签署费用索赔审批表 或发出要求承包人提交有关索赔的进一步详细资料的通知 待收到承包人提交的详细资料后 按本条第4 5款的程序进行 4 6 6承包人应发包人要求完成合同以外的零星工作或非承包人责任事件发生时 承包人应按合同约定及时向发包人提出现场签证 4 6 7发 承包双方确认的索赔与现场签证费用与工程进度款同期支付 合同一方向另一方提出索赔时 应有正当的索赔理由和有效证据 并应符合合同的相关约定 索赔 技巧 1 合同条款分析2 积累及时有效的证据严格的资料积累制度 施工日志 技术资料 停水停电时间 甲供材进场时间 数量 质量 现场变更的时间 条件 会谈纪要 会议记录 通知和指令 人员和设备 地质和气候 试验检测 停工 窝工 口头交代 通知 指令等 记录 照相 摄像等 3 有理有据的索赔报告理由充分 证据确凿4 把握时效性5 着眼于重大索赔6 灵活性 注意策略承包商的工作使业主满意7 索赔谈判艺术8 高素质的索赔人才 竣工结算 工程竣工结算应依据 1本规范 2施工合同 3工程竣工图纸及资料 4双方确认的工程量 5双方确认追加 减 的工程价款 6双方确认的索赔 现场签证事项及价款 7投标文件 8招标文件 9其他依据 竣工结算 计价规范 4 8 4分部分项工程费应依据双方确认的工程量 合同约定的综合单价计算 如发生调整的 以发 承包双方确认调整的综合单价计算 4 8 5措施项目费应依据合同约定的项目和金额计算 如发生调整的 以发 承包双方确认调整的金额计算 其中安全文明施工费应按本规范第4 1 5条的规定计算 4 8 6其他项目费用应按下列规定计算 1计日工应按发包人实际签证确认的事项计算 2暂估价中的材料单价应按发 承包双方最终确认价在综合单价中调整 专业工程暂估价应按中标价或发包人 承包人与分包人最终确认价计算 3总承包服务费应依据合同约定金额计算 如发生调整的 以发 承包双方确认调整的金额计算 4索赔费用应依据发 承包双方确认的索赔事项和金额计算 5现场签证费用应依据发 承包双方签证资料确认的金额计算 6暂列金额应减去工程价款调整与索赔 现场签证金额计算 如有余额归发包人 4 8 7规费和税金应按本规范第4 1 8条的规定计算 竣工结算 4 8 8承包人应在合同约定时间内编制完成竣工结算书 并在提交竣工验收报告的同时递交给发包人 4 8 9发包人在收到承包人递交的竣工结算书后 应按合同约定时间核对 4 8 10发包人或受其委托的工程造价咨询人收到承包人递交的竣工结算书后 在合同约定时间内 不核对竣工结算或未提出核对意见的 视为承包人递交的竣工结算书已经认可 发包人应向承包人支付工程结算价款 承包人在接到发包人提出的核对意见后 在合同约定时间内 不确认也未提出异议的 视为发包人提出的核对意见已经认可 竣工结算办理完毕 4 8 11发包人应对承包人递交的竣工结算书签收 拒不签收的 承包人可以不交付竣工工程 承包人未在合同约定时间内递交竣工结算书的 发包人要求交付竣工工程 承包人应当交付 4 8 12竣工结算办理完毕 发包人应将竣工结算书报送工程所在地工程造价管理机构备案 竣工结算书作为工程竣工验收备案 交付使用的必备文件 4 8 13竣工结算办理完毕 发包人应根据确认的竣工结算书在合同约定时间内向承包人支付工程竣工结算价款 4 8 14发包人未在合同约定时间内向承包人支付工程结算价款的 承包人可催告发包人支付结算价款 如达成延期支付协议的 发包人应按同期银行同类贷款利率支付拖欠工程价款的利息 如未达成延期支付协议 承包人可以与发包人协商将该工程折价 或申请人民法院将该工程依法拍卖 承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 竣工结算 工程竣工结算报告金额审查时间1 500万元以下从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起20天2 500万元 2000万元从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起30天3 2000万元 5000万元从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起45天4 5000万元以上从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起60天 结算难的防范 防范之策 1 签约时 约定 发包人在收到竣工结算后 天内不予答复 视为认可竣工结算文件 2 明确约定工程结算资料的送达地点及有权签收的主体3 及时将结算报告附完整结算资料交给业主签收 4 保存有效送达的证据 业主负责人签收并注明签收日期 拒绝签收 根据实际情况可以公正送达 5 最终结算书一定要有业主单位的公章或合同约定的具有审核权的单位或个人的签章 工程计价争议 1双方协商 2提请调解 工程造价管理机构负责调解工程造价问题 3按合同约定向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉 与结算有关的问题 1 垫资2 阴阳合同 新结构 新材料 新工艺 新结构 新材料 新工艺 计价方法1 参照各部委专业定额2 编制补充定额3 成本加酬金的价格约定4 参照其他商品价格定价方法 承包商的机遇 1 项目实施过程中暂定项目2 项目实施过程中非风险项目的发生3 业主的项目管理规划理念 1 项目集成管理的理念 2 价值工程的理念4 业主项目管理目标的变化 项目集成造价管理 1 全寿命周期造价管理2 全过程造价管理3 全要素造价管理4 全方位造价管理 工程造价的全寿命期管理 1 建设项目全寿命期建设前期 建设期 使用期和翻新与拆除期等2 工程造价管理的全寿命期3 工程造价参与方与工程造价管理全寿命期各阶段的关系 工程造价管理的全生命周期 工程造价参与方与工程造价全生命周期各个