.04.28南京 新地中心区域市场38p

项目周边情况 目录河西板块介绍客群分析竞品分析 p art 1 河西板块介绍 1 2 4 3 应天大街 江山大街 4 1 北部地区 简介 应天大街以北 10平方公里 为基本建成区 功能 以中档居住区为主体功能 2 中部地区 简介 应天大街以南 绕城公路以北 21平方公里 大力建设地区 功能 现代服务业聚集区 中高档居住区 滨江休闲地与都市产业园 本项目 数据来源 南京河西新城区开发建设指挥部 本项目位于河西近年重点发展的中部地区 河西区域简介 3 南部地区 简介 绕城公路 江山大街以南 15平方公里 规划预留用地 十一五重点建设区域 功能 现代化居住 工作 休闲用地 4 江心洲 简介 新城西部 隔长江夹江与滨江风光带相望 目前处于规划阶段 功能 生态科技岛 1 2 4 3 应天大街 江山大街 4 本项目 数据来源 南京河西新城区开发建设指挥部 元通站 奥体中心 明基医院 地铁1号线 地铁2号线 中央公园 建邺区政府 家乐福中央公园店 梦都大街 金陵图书馆 国际博览中心 中海社区中心 奥体中心站 河西地区规划有较完备的配套体系 目前各类设施已经形成了一定规模 但在商业商务配套 公交线路等方面还有待进一步完善 河西基础设施 奥体中心 1 2号线交汇元通站 公共配套河西cbd公共配套设施主要包括奥体中心 南京国际博览中心 金陵图书馆 新城大厦 建邺区政府 中央公园等 商业配套位于中央公园地下一层的金源商业广场已开业 家乐福 中影 五星电器 餐饮等 其他商业配套在建 交通配套轨道 地铁1号 2号线均已运行通车 在元通路站交汇 道路 区域内河西大街 奥体大街 江东中路 梦都大街等均为城市主要道路 目前公交线路还有待进一步完善 医疗教育设施cbd区域主要有明基医院 教育设施包括奥体小学 沙洲小学 金陵中学河西分校 南京外国语学校河西分校等 区域开发启动基础设施建设加快进行 一城三区城市发展战略确定 南京奥体中心正式开工 道路 交通 绿化等大量基础设施开始建设动工 首批土地出让 住宅快速建设 价格不断攀升 2005年 1号线地铁运行通车 2号线举行开工仪式 2001 2005 2006 2009 明确十一五期间河西新城建设目标和重点任务 cbd南延伸段众多总部商办用地出让 建邺区政府整体搬入新城大厦 明基医院投入使用 商业配套逐渐完善 酒店 家乐福等交付使用 2010 2014 区域环境改善商务氛围逐渐培育 cbd二期 会展中心二期等工程加快建设 南京金融城建设方案开始启动 目标在2014年基本建成河西新城 引入知名企业总部全力打造cbd 河西发展阶段 河西cbd整体规划 2 1 3 4 6 5 7 9 13 14 15 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 16 10 本项目 待建 周边区域项目14 华泰证券总部15 华新丽华商业广场16 招商银行17 苏宁博爱大厦 8 12 河西cbd一期 11 28 在建 29 河西cbd整体规划 河西cbd一期各业态体量比例总体量 231万平方米 注 其他包括地下车库 住宅 设备用房等 南京河西cbd一期大部分项目已交付使用 总体量为231万平方米 办公体量约为51万平方米 总体物业品质不高 多为商住两用型办公 cbd发展现状 一期 cbd二期北起河西大街 南至江山广场 总长约2公里 用地55公顷 规划建筑面积110万平米 在一期的基础上 提升档次 突出以商务 金融 信息等现代服务业为主要功能 逐步形成以跨国公司 集团总部集聚的格局 南京河西cbd二期大部分项目处于在建状态 入驻客户以总部型客户为主 省交行总部 省信用合作联社及国泰君安总部将入驻 将形成一定的金融商业氛围 cbd发展现状 二期 雨润国际广场 金奥大厦 一期后续写字楼供应约为54万平方米 总部型自用办公物业26 6万平方米 资料来源 根据综合资料整理 cbd后续供应 一期 二期后续供应约为193 8万平方米 总部型自用办公物业157 8万平方米 cbd后期供应 二期 p art 2 客群分析 资料来源 实地勘查整理 目前河西cbd板块交付写字楼以一期为主 驻户品质相对低于鼓楼和新街口板块 金融类 现代服务类租户所占比重相对较低 国外公司比例较小 目前未形成金融集聚 新地中心客户特征 资料来源 实地勘查整理 南京新地中心一期写字楼已经交付运营 进驻的企业从行业性质来看 金融类 it高科技类等租户占有的面积比例较大 该现象也充分说明河西区正在逐步形成金融积聚 高科技行业汇集的发展态势 从入驻企业的地域来源分布状况来看 国外 省内外及南京本地的企业都占有一定的比例 相对于传统写字楼企业来源主要集中在省内及南京本地而言 南京新地中心一期入驻企业客户已经打破了地域来源的局限性 来源更加多样性 也进一步凸显我项目国际性及多方市场认可度 资料来源 实地勘查整理 资料来源 根据自用型客户类型及总部建筑体量推测 根据cbd二期持续供应的商务建筑体量来看 未来cbd二期新进的商务人士新增数量规模约在13 14万人 而结合二期的各个商务个体的行业人口来源初步预测 二期商务人群结构占比较为明显的将以研发金融类 现代服务业 传媒等行业为主导 二期自用型企业与规模预测 常住人口数量 中部区域21万平方米 居住用地约600万平方米 提供住宅约1000万平方米 约10万套 规划人口约20万 资料来源 预估 商务人群数量 cbd一期办公物业共计约50 8万平方米 按照15平米人均面积推测 现有办公人群约3 4万人 cbd二期办公物业共计约205万平米 其中总部自用型办公占83 未来进驻商务人群约13 6万人 工业园区已交付商业现有办公人群约1万人 常住人口及商务人群总数约38万人 人口分布 南京新地中心商业7万平米 交付时间约2013年底 现封顶 定位 时尚精品华新利华商业21万平方米 交付时间未定 现局部地块桩基工程 定位 旗舰购物中心 精致商业街区苏宁广场商业8 6万平米 交付时间未定 现试桩 定位 顶级百货新鸿基icc商业约5万平米 交付时间未定 现桩基工程 定位 顶级百货富顿世贸广场商业约5万平米 交付时间未定 现地下室施工 定位 高档百货 正在与德基接洽 资料来源 实地勘查整理 2 4 5 1 奥体中心 3 1 2 3 4 5 未来大型商场分布 金奥大厦商业4 5万平米 交付时间约2012年底 现封顶 定位 不详中泰商业7万平方米 运营时间约2009年 红星国际家具城 嘉业国际商业6万平米 交付时间2011年 定位 时尚购物 娱乐休闲 有影院 餐饮 购物 经济性酒店 此处四个商业体 含新地中心商业 形成一个围绕绿轴的商业区域 可以打造成河西商业逛店最为悠闲 舒适 便利的区域 资料来源 实地勘查整理 7 6 奥体中心 8 6 7 8 潜在商场供应 资料来源 实地勘查整理 奥体中心 区域商业总供应量 cbd规划建设的商业项目总共面积有100多万平方米 目前cbd一期已营运的是30万平方米 一期基本建成 二期商业项目 含一期未交付部分 尚有约70万平方米会在未来供应 其中2014年能够运营的仅有新地中心 金奥大厦周边大型商场上市时间预计均在2016年以后 具体交付时间不详 p art 3 竞品分析 金奥大厦 华新城 苏宁广场 icc 世界贸易中心 金润国际广场 万达广场 嘉业国际 金源广场 2008年租金 2 15元 与新街口黄金商铺的价格相当2010年租金 2 15元 返点不详 水游城 2008年租金 租金价格为2