房地产复习资料.doc

41第一章.房地产的含义：房地产就是房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称，单纯的土地或房屋也可以是房地产。前者着重是物质实体，即土地以及土地相连的建筑物，其它地上定着物，后者主要强调的是其附带的各项权益。因此房地产的内涵在于其物质实体中的各项权利以及由此而形成的各项经济利益，在我国主要指土地使用权、房屋所有权以及由它们衍生出来的各种权利，因此房地产之土地、建筑物以及其它地上定着物以及这些物质实体上所附带的各种权益。2房地产的特性：物理属性：不可移动性，独一无二性，寿命长久性，资源稀缺性。经济属性：改造增值性，相互影响性，价值量大，流动性差。3.房地产开发的含义：房地产开发依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。一，我国有两种土地所有权形式，国家所有及劳动群众集体所有，房地产开发是指在国有土地上进行的活动，而劳动群众集体所有的土地必须经过依法征收为国有土地后才能进行房地产开发活动。二，房地产开发活动必须在城市规划内进行。三，房地产开发活动中涉及的基础设施包括各种管线和道路工程等市政公共基础设施，如供水供电，排污，绿化，道路、环卫等。4.房地产开发的特点：一、风险大，难度大。二，收益高。三，政策性强。四，垄断与竞争并存。五，消费与投资的双重属性。5房地产开发程序的四个阶段：一，投资决策阶段（包括投资机会研究，可行性研究，项目评估与决策）二，前期工作阶段（包括获取土地使用权，开发项目立项，规划设计与方案报批，建设工程招标，签署有关合作协议，七通一平等工作）工程建设阶段（包括基础工程，主体工程，安装与装修工程，室外工程，竣工验收）四，租赁及物业管理阶段（包括销售准备，广告推广，现场销售，物业管理）注：项目的前期主要是指投资项目确定以后到项目开始施工之前的这段时间。6.房地产业：房地产业是指从事房地产开发，经营，管理和服务等活动的产业。其中，房地产开发包括土地开发和房屋开发；经营广义上包括房地产开发开始一直到消费为止的整个过程，狭义上指的是房地产交易，包括地产出售和租赁等形式；房地产管理包括房地产产业管理和产权、产籍管理等；房地产服务包括的内容十分广泛，包括地产咨询，估价评估以及售后的保养，绿化，安保等。7.房地产业的地位和作用：一，基础性：是国民经济的基本承载体，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。二，先导性：房地产业是产业链长、关联度大、带动性强的产业，它能直接或间接引导和影响相关产业的发展。三，支柱性：房地产是国民经济的一个支柱产业，是国家财政收入的重要来源。四，其他作用：可以提供大量就业机会，1.房地产开发项目策划的含义：就是指房地产项目开发前的筹划或谋划。具体地说，就是根据房地产项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对未来房地产项目开发进行创造性的构思和规划，并以具有可操作性的策划文案作为结果的活动。2.房地产开发项目策划的特性：地域性、前瞻性、系统性、市场性、创新性、可操作性。3.房地产细分的含义：就是指房地产策划人员或营销者通过市场调研，按照一定的标准把房地产整体市场划分为若干个消费者群的市场分类过程。其中每个消费者群都是一个细分市场。分属于同一细分市场的消费者，他们具有相似的偏好和需求，分属于不同细分市场的消费者则对同一产品的偏好和需求存在明显的差别。4.房地产开发项目市场细分的方法：一，地理细分。二，人口细分。三，心里细分（包括生活方式、个性、购买动机三个方面）四，行为细分（包括追求利益、品牌忠诚度两个方面）5.房地产项目定位：既是指市场调研与市场细分的基础上研究分析潜在消费者的客户定位，也是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，同时还包括将产品按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。第三章1.可行性研究的作用：（1）、为项目的投资决策提供依据。（2）、是筹集建设资金的依据。（3）、是与有关部门、企业签订协议（或合同）的依据。（4）、是编制下阶段规划设计的依据。（5）、作为申请建设执照的依据。2.房地产开发投资主要的风险因素：（1）、市场风险：只要是指市场供求关系变化给投资者带来风险。（2）、经营风险：由于经营上的失误导致损失的可能性称为经营风险。（3）利率风险:由于利率变动影响投资者收益的可能性称为利率风险。（4）、政策风险：由于国家或地方政府的政策变化给投资者带来的损失的可能性称为政策风险。（5）、其他风险：例如战争、火灾、地震、洪水等灾害发生，而给房地产开发投资活动带来的风险。第四章1、城市土地储备制度：城市土地储备制度，是指城市土地储备机构通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由土地储备机构统一进行土地整理，然后进行储备，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要将储备的土地有计划投入市场的制度。2、房地产开发商获取土地使用权的方式：一、出让（招标、拍卖、挂牌、协议出让）二、划拨。三、转让（出售、交换、赠与）。3、房地产开发项目的资金来源：（1）、自有资金的筹集（主要由资本金、资本公积金、盈余公积金、公益金和未分配利润组成）；（2）、银行贷款（有开发企业流动资金贷款，商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款，房地产开发项目贷款与土地储备贷款和房地产抵押贷款等）4、城市规划：一般分为总体规划和详细规划两个阶段。总体规划：一般期限为20年，主要是对城市远景发展做出轮廓性的规划安排，近期规划是总体规划的一个组成部分，一般为5年，是对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排。详细规划：实在总体规划或分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设做出具体规划。城市详细规划可分为控制性详细规划和修建性详细规划，前者的主要任务是用一系列指标和规划要求对土地使用进行有效地控制，并指导后者的编制，后者的制定是用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。第五章1、房地产开发项目工程建设管理的含义：有广义和狭义之分。广义的工程建设管理是指从项目可行性研究开始，完成拆迁征地、规划设计等前期工作，进行施工建造，直到项目建成交付使用的全过程管理，而狭义的工程建设管理是指项目是指施工建造阶段的管理。2、进度控制的概念：进度控制是对开发项目工程建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施过程中经常检查实际进度是否按照计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或者调整、修改原计划，纸质工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是保证工程进度目标的实现，总目标是建设工期。3、投资控制：投资控制指开发项目建设的全过程中，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各种因素采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资发生额控制在合同规定的限额内。第六章1、房地产开发项目的经营模式：（1）、只售不租，出让产权。（2）、只租不售，统一管理。（3）、不租不售，自主经营。（4）、租售结合。（5）、先售出后租回经营。2、房屋租赁的内涵：从房产所有权人的角度来看，房屋租赁是为了获得收入而出让房屋使用权，分期分批收回建房投资；从实际使用人的角度来看，房屋租赁则是以协商好的租金价格向房屋所有权人承租房屋，获得房屋的使用权。3、房地产租赁经营的产品策略4C理论：即消费者(Consumer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。它强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的购买成本，然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性，而不是从企业的角度来决定销售渠道策略，最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。4P理论：即产品（Product），分销地点（Place），价格（Price），促销（Promotion）。4、房地产品牌的概念：房地产品牌是由房地产开发经营着在进行房地产产品开发经营的同时，有计划、有目的的设计、塑造。并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标，是公众对房地产产品的理性认识和感性认识的总和。房地产品牌不是指纯物态的房地产产品，是房地产产品的表征，归根结底，它是商号、商标、名称等形态的存在，是一种无形的，独特的，印象的总和。第七章1、房地产物业管理的含义：物业管理房地产商品的售后服务，是房地产消费环节上的经营管理活动，它是物业管理经营人受物业业主和物业使用人的委托，遵照国家法律和管理标准，以经营的方式对竣工验收后投入使用的物业进行规范的管理和维护，为物业业主和物业使用人营造舒适、安全的工作环境，提供多层次、全方位服务的一种专业化、社会化、企业化、经营型的管理活动。2、物业管理的基本特征：专业化、社会化、一体化、市场化、规范化。3、物业管理对房地产经营的影响：（1）、实施物业管理，可以有效提高房地产开发企业的信誉和形象，促进房地产开发商品的销售。（2）、有利于物业保值升值。（3）、有益于房地产市场的发展完善。（4）、有助于提高房地产综合开发企业的声誉。（5）、有益于推动外向型房地产经济的发展。第八章1、房地产项目后评价的概念：房地产项目后评价是在房地产项目建设完成后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，搜集实际数据资料，分析项目的实际情况与计划目标的差距，以确保项目策划和判断是否准确，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目的现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施与管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资收益。2、房地产项目后评价与房地产项目可行性研究及项目前评价的区别：（1）、在房地产开发项目中所处的阶段不同（2）、采用的数据参数不同（3）、在投资决策中的作用不同（4）、评价的内容不同（5）、实施的主体不同。3、房地产项目后评价的