村级留用地房地产项目

村级留用地房地产项目 目录 3 1 基本概况 1 1基本概念 4 5 村留地 小产权房 1 基本概况 6 目前杭州村留用地的获取流程是首先村 社必须拿到核发指标 凭核发指标到市发改委立项 再到市规划局划用地红线 然后排队等年度计划用地指标 拿到用地指标后才可办理用地手续 最后签订 杭州市国有建设用地使用权出让合同书 在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领 国有土地使用证 杭州村级留用地获取流程 7 1 基本概况 1 2利用模式 8 利用模式 9 10 开发建设的模式 11 开发建设的模式 12 村级集体经济组织选择合作开发的留用地项目用地 一律采取招标 拍卖或挂牌方式公开出让 首先需要明确村集体经济组织与外来方的合作开发比例 村自留部分不允许分割转让和销售 合作方部分可以销售 由村集体经济组织按比例与外来合作方成立项目公司参加竞买 由村集体组织按照有关部门核定的成本回购 村级集体经济组织依法申领留用地项目 国有土地使用证 后方可进行合作开发 以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目 村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积 不含物业用房面积 51 的房产和地下空间51 的建筑面积 且不得分割转让和销售 合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让 预售和销售 需办理预售许可手续的 项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请 两家合作开发的项目 外来合作方累计所占股份不得超过49 多家合作开发的项目 其中一家村级集体经济组织所占股份必须超过外来合作方累计持股比例 另外 合作开发留用地项目需经村民 或股民 会2 3以上成员或者2 3以上村民 或股民 代表同意 在召开村民 或股民 会议时 应公布留用地合作开发作价出资入股的价格和比例等内容 并报乡 镇 街道 区政府 管委会 批准同意 留用地项目的出资入股价格 应以有资质的土地评估机构的评估价格 或以通过产权交易机构公开交易的价格为准 合作模式开发的要求 1 基本概况 13 3 租赁模式 开发建设的模式 14 1 基本概况 1 3发展现状 15 2 发展现状 16 2016年11月 杭州市主城区城中村改造五年公建行动领导小组办公室印发 杭州市区城中村改造规划技术导则 明确了三种改造方式 拆除重建 按照城市总体规划要求对城中村实施整村改造 并通过调查或货币化方式对征收被补偿人进行安置 综合整治 对农居建造时间较短 基础配套相对完善 村容村貌较整齐的城中村 可采用综合整治方式实施改造 拆整结合 对城中村部分区域实施拆除重建 部分区域实施综合整治 杭州主城区城中村改造不断推进 17 提高平衡用地配比 多方式落实留用地指标 十三五 期间 按照拆除重建方式实施改造的城中村 在落实安置房 10 留用地 配套设施等项目建设用地后 村域范围内其余规划出让用地可全部作为城中村改造平衡用地 在村级留用地方面 已批准撤村建居的城中村 可在符合城市规划和土地利用规划确定的建设留用地范围内 留出可转为建设用地的农用地 不含林地 面积的10 用于解决原村集体经济组织及其成员的生产生活问题 历年核发的留用地指标总量不足15亩的村 经市国土资源局核准 可一次性补足至15亩 积极推行实物与货币相结合的方式解决留用地指标落地问题 鼓励采用货币方式落实留用地指标 以实物方式落实留用地指标的 宜采取多个城中村留用地指标打包方式落实选址 结合产业园区建设打造新兴产业发展高地 杭州高新开发区 滨江 仍按其原有政策落实留用地指标 对城中村改造进行优化政策保障 18 第一阶段 2000年 2009年典型个案 项目多以小户型酒店式公寓为主 典型个案有剑桥公社等 纯写字楼项目数量较少 最早的典型项目是2002年投入使用的绿城 黄龙世纪广场 以及2003年交付使用的嘉华国际商务中心等 这一阶段受1999年首次出台的留用地政策限制 统一没有独立产权 尽管在产权上和一般商品房有异 凭借着地处黄龙板块中心的地理优势和不错的写字楼物业硬件和管理优势 上述两个项目的租金一直稳定在较高的水平 置身于杭州一流写字楼之列 黄龙世纪广场目前租金约为5元 平方米 天 嘉华国际由于有一些小面积单间 整体租金约为5 5元 平方米 天 第二阶段 2009年 2011年由于政策有所调整 首次涌现大量拥有产权的大平层项目 庆春板块的中豪 五福天地 申花板块的城西银泰城 西溪板块的郡原公元里等都在此列 此类留用地拿地时间基本在2008年以前 2009年 2014年基本成为其集中上市时间 由于整层物业首次可办独立产权 因此项目如果采用整层起售模式 即和普通商品房项目无异 上述项目也因为较高的性价比而受到市场欢迎 第三阶段 2011年 至今杭州对于留用地的定位和政策越来越清晰 规定招拍挂出让的留用地项目 其49 的体量可以按照规划批建的最小单元办理独立产权 和普通商品房一样拥有同等市场待遇 此类留用地项目在2012年后集中面市 比如滨江区政府板块的中赢国际等 杭州村留地项目发展阶段 19 杭州大部分10 留用地项目 是村里自己开发 或者交给一些小型开发企业操作 大型开发企业很少接触留用地项目 有多方面的顾虑 但前期也有不少大型开发商曾经做过留用地项目 并取得了不错的成绩 如绿城 紫金广场 中豪 望江国际 五福天地 嘉华国际 黄龙世纪广场等等 从近期开发的留用地项目销售情况来看 留用地项目均以价格优势走俏市场 三墩留用地酒店式公寓项目创美 华彩国际2012年12月首开盘 主推40 70平方米的酒店式公寓 均价11000元 平米 远远低于周边其他住宅项目价格水平 同样位于三墩的的桔子里 2012年12月开盘 均价7000元 平米 目前也已售罄 此外 一些以写字楼为表现形式的留用地项目也在市场中较为多见 而这样的项目也多以整层出售的形式进行销售 比如转塘的象山国际广场 城东的汇禾 禧福汇以及佰富时代中心等 村留地项目市场状况 20 开发量难估计因为留用地项目跟房地产项目不一样 房地产项目涉及到挂牌 出让 这些公开的数据比较多 但留用地项目更多的涉及到企业跟村里面的合作谈条件等诸多事项 开发进度很难预测 对商业地产的冲击留用地项目其中大部分项目为公建 比如写字楼 商场 酒店等项目 商住两用也占到很大的比例 而用于单身公寓 住宅用途的项目 只占到比较小的一部分 所以 村级留用地项目对现有商业地产的冲击是比较大的 村留地项目开发状况 开发项目集中杭州留地项目主要集中在三墩 转塘 留下 下沙 滨江和余杭等区域 杭州城西一带许多著名的高档写字楼如黄龙世纪广场 紫金广场 联合大厦 近期的如银泰城 桔子里 西城博司 丰盛九玺 创美华彩国际 永茂西溪壹号 象山国际广场 众安启航社 汇禾禧福汇 海陆UN公社 美达北城天地 坚果2 0 YOU盘时代 中豪望江国际 早期的如四季青等等 都是在10 留用地上开发的 业态性质以商业为主从留用地的业态性质来看 大多数村社把地块用途定义为商业性质 数量最多的是商务综合用房 包括写字楼 创意工作室 大型超市 专业市场等 其次是宾馆 饭店或度假村 第三是加油站 社区综合楼及农民公寓等其他业态 我们平时所接触到的留用地项目也多是以商业为主 21 1 基本概况 1 4利好政策 22 无相关文件 有文件无产权 49 产权到栋 层 23 政策演变 3 政策演变 村级集体经济组织和开发商共同开发的 采取招标 拍卖或挂牌方式公开出让方式的留用地房地产项目用地中合作方所持有的低于 房产 村集体经济组织与合作方联合开发的项目 村级集体经济组织所占股份应不低于 可按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售 按以往政策 萧山的村级留用地只能开发成商业地产 但日前出台的 萧山区关于进一步加强村级留用地管理的意见 把村级留用地的开发范围扩大了 可开发成商住或纯住宅楼盘 不过 新政 对留用地开发成商住或纯住宅楼盘做了一个 强制性 规定 就是必须采用货币化开发模式 该模式的操作过程 类似于 住宅用地出让 土地公开出让后 村 社区 就能拿到一笔土地出让金 作为村集体资产 24 3 政策演变 25 2 案例分析 1 1江干区三叉社区 26 三叉社区位于江干区政府正对面 东与五福社区接壤 西北邻接凯旋街道 南与定海社区接壤 是商贸中心的核心部 三叉社区还通过加入政府规划 依靠政府资源降低交易成本 三叉社区拥有直属企业3家 租赁企业21家 独立运作公司为三叉社区培养了适应市场经济的人才 在2002年初 村集体就拥有了5亿多的资产使得三叉社区从一开始就是杭州市最富有的村庄之一 三叉社区作为最早一批 城中村 改造试点村 其留用地的建设一直坚持自开发投资为主 27 28 由三叉社区成立的一人有限责任公司杭州三新集团有限责任公司出资4000万 于2003年动工建设的商铺出租型楼宇 大厦共19层 总建筑面积29800平方 三新大厦内拥有包括银行 餐饮 便利店 商务中心 会议室等各种类型的企业和设施 是一栋综合型商务楼 乐购超市的入住 显示了其对三叉社区村级留用地的商业前景的肯定 基于此与超市相配套的商家 比如银行 餐饮等纷纷入住 这样就降低了三叉社区开发留用地的继续招租的成本 解决了招租的困难 三叉社区留用地开发开始进入快速发展的阶段 三新大厦是三叉经济合作社建造的第一座楼宇 占地面积7060平方米 总建筑面积29830平方米 是江干区第一座税收超亿元的楼宇 相继开发了江干区首个专注于文化创意产业的特色楼宇 新传媒产业大厦 江干区首幢泛金融特色楼宇 三新银座资募大厦等 开发历程 30 2 案例分析 2 2拱墅区阮家桥社区 31 阮家桥经济合作社成立于1998年 注册资本为180万元人民币 到了2002年为了配合留用地的开发改为股份制 但是注册资本并没有大的增加 在进行留用地开发时 甚至一度只能靠借钱进行开发 例如阮家桥经济合作社与华盛公司进行合作开发投资 但是由于资金缺乏 阮家桥经济合作社只能向华盛公司借款300万打入双方共同设立的账户进行验资 后来华盛公司的股份转让给银泰公司后 双方甚至为此300万元借款对簿公堂 阮家桥经济合作社与杭州达泰投资有限公司以及中国银泰投资有限公司合作开发投资最重要的一点是利用前两家公司的品牌效应和借助平台优势 便于招商引资以降低交易成本 银泰城凭借大平台优势 商铺招租工作异常顺利 甚至在2012年6月银泰城尚未完全建设完毕 还未开业的情况下 已经完成了400个商铺的统一签约 阮家桥经济合作社为了更好的利用银泰城的品牌效应 甚至派出专人与中国银泰投资有限公司合作专注于商铺的招商引资 并且多次开会强调要利用银泰的资源做好 二次招商 的工作 阮家桥村位于杭州市拱墅区祥符镇 是较早进行留用地开发的村集体 其开发投资方式主要是合作开发投资 32 33 2002 2008年与华盛的失败开发 在2002年 阮家桥经济合作社刚刚获得留用地不久 阮家桥经济合作社便与华盛公司共同出资设立了杭州富强置业有限公司开发阮家桥村留用地项目 当时由于阮家桥村注册资金有限 不能筹集到一定的资金 因此 阮家桥经济合作社甚至向华盛公司借钱进行留用地开发 2004年4月16日 阮家桥经济合作社又与铱星公司签订了共同开发外来人口公寓的合同 合同规定 阮家桥村外来人口公寓由阮家桥经济合作社和铱星公司共同出资 共同建设 合作经营 为了更好的经营项目 双方约定成立了丰谭实业投资有限公司 总投资为1000万元 2004年5月12日丰谭公司成立 其中阮家桥经济合作社占60 铱星公司占40 但是与以上两个公司的合作都不算成功 最后阮家桥经济合作社与以上两个公司都一度对簿公堂 与富强置业有限公司的合作项目并不顺利 双方在借款的事项上不断扯皮 与铱星公司的合作 由于双方对股权以及收益分配调整不能达成一致意见 2008 20122008 2012年 与银泰 达泰等成功的合作开投资 阮家桥经济合作社的留用地开发前期并不顺利 直到2008年左右与银泰 达泰等公司合作开发投资的项目 阮家桥留用地的开发才真正进入高速发展阶段 2008年10月 华盛公司将其持有的留用地项目中的股份转让给了中国银泰投资有限公司 阮家桥经济合作社与中国银泰投资有限公司合作开发投资银泰城项目 其中阮家桥经济合作社以土地作价入股 占总项目股份的51 中国银泰投资有限公司占49 同一时期 阮家桥经济合作社又与杭州达泰投资有限公司合作开发投资了丰元大厦留用地项目 该项目自2011年3月经阮家桥村村民代表大会通过 与2011年12月开工建设 为了更好的运作开发留用地项目 双方成立杭州丰元大厦有限责任公司 其中阮家桥经济合作社以土地入股 注册资本6000万 公司的主要业务包括受托建筑项目管理 物业管理 自有房屋出租 2008 20122012年 至今尝试自主开发投资 通过与其他企业合作开发投资留用地的经历 阮家桥经济合作社积累了一定的商业经验和资金 阮家桥经济合作社开始尝试自主开发投资留用地项目 开发历程 34 2 案例分析 2 3滨江集团 35 滨江集团公布2017年半年报显示 上半年实现营收49 7亿 同比减少41 实现归属上市公司股东净利润9 2亿 同比增长36 5 滨江集团上半年营收的下降主要是应为本期交付楼盘减少所致 然而 在营收下降的情况下 净利润有大幅度上升主要由于一是综合毛利率同比提升13 至43 尤其是部分杭州结算项目的毛利率高达45 0 另外 报告期内 滨江物业公司100 的股权以3 2亿元转让给母公司滨江控股公司 致使投资收益大幅增长63 占利润比例19 07 从销售业绩来看 上半年 滨江集团房地产销售额为224亿 同比增长31 按照此销售速度 全年完成400亿元的销售目标在预期之内 滨江集团曾经表示 参与村级留用地的合作开发能使公司以低成本获得核心区位的土地储备 同时获得较高利润 在刚刚过去的7月份中 滨江集团已经与杭州通达签订合作开发协议 将参与开发村级留用地 建筑面积达到14 2万平米 预计半年内能够销售 滨江集团积极拓展村级留用地项目 获取更多土地储备 36 滨江集团以入股方式参与主城区地块合作开发 公司于2017年7月28日与杭州通达签订合作开发协议 杭州通达将其持有的项目公司杭州同达置业17 15 的股权以857 5万元的价格转让给滨江集团 股权转让完成后 项目公司各股东股权比例为 杭州同协股份经济合作社持有51 的股权 杭州通达持有31 85的 股权 滨江集团持有17 15 的股权 滨江集团将通过取得项目公司股权的方式参与开发杭政储出 2017 28号地块 该地块由杭州通达以底价7 7亿元竞得 地块位于江干区丁桥单元 土地面积4 7万平米 容积率3 0 建筑面积14 2万平米 楼面地价为5433元 平米 土地用途为商业兼容商务用地 与杭州通达合作开发丁桥单元留用地项目 37 杭州同协股份经济合作社成立于2003年 股东由1349人联合组成 持股比例100 是丁桥镇同协村的村级集体经济组织 根据 杭州市区村级留用地管理办法 试行 村集体必须持有项目51 的股权 且不得销售 该项目目前已经开工 预计半年内能够对外销售 仅能够销售剩余的49 的部分 滨江集团将会承担后续的物业管理 项目将由滨江集团负责具体操盘开发 项目公司向滨江集团支付管理费 管理费为项目销售总金额的5 毗邻项目的周边商铺有龙湖武林九里 根据房天下的数据 武林九里沿街商铺的平均售价在2 5万元 平米 全部开发完成后 预计售价能达到2 2 5万元 平米 项目收益将来自于管理费收入和物业销售收益 4 案例分析 38 3 项目建议 2 3滨江集团 39 定位初探 4 40 一般的操作方法是按土地面积收取固定回报 并在几年后按比例提高租金 租期一般是30年到50年 到期后收回物业