广西玉林房地产市场考察报告--adele.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。玉林房地产发展现状与前景展望一、城市概况与经济发展玉林现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，2006年底全市总人口609.31万人。玉林城区在行政上被称为玉州区，城区面积约为45平方公里，常住人口近56万，流动人口超过25万。玉林位于广西东南部，素有“千年古州”和“岭南都会”的美誉，自古就是桂东南重要的商品贸易中心和商品重要的集散地，一直以来，玉林商贾云集，贸易活跃，浓厚的商业意识和创业精神成为玉林人的传统，目前，目前玉林藉海外侨胞达100万人，占广西的三分之一，是广西最大、全国著名的侨乡。伴随着宏观经济的快速增长和近年来中国南部多个经济区域的建设，玉林市的经济得到了快速发展，主要经济指标呈稳步上升趋势，下表为玉林市主要经济指标。玉林主要经济指标项目单位2004年2005年2006年平均增速GDP总量亿元312.68359.56412.9914.9%人均元52506069687314.4%固定资产投资总额（FAI）总量亿元92.3131.1176.1145.4%人均元15582211289042.7%社会消费品零售总额总量亿元111.7130.01149.5717.0%人均元18762195245515.4%城镇居民人均可支配收入人均元713682971017521.3%城乡居民储蓄存款余额总量亿元225.6251.6294.1115.2%人均元38084243482713.4%房地产投资总额总量亿元5.8815.6625.33165.4%二、城市房地产发展状况（一）城市房地产发展历程基于城市的商业气质和人们“一铺养三代”的传统观念，占天占地的天地楼也自然而然地成为了玉林人首选的居住物业，他们或凭借祖上遗留，或依靠自行购置，大多数玉林人都或多或少有属于自己的土地，没有统一的规划，没有专业的设计，仅为了满足自身居住和经营的基本需要而自行搭建，一栋栋形态各异的天地楼屹立在玉林市大大小小的街道上，一层用以商业经营，二三层用于商品囤积及居住，简简单单的一栋天地楼满足了玉林人居住与经商的良种需要，让他们感觉到生活的悠闲和惬意，也就逐渐形成了他们早期的生活模式。这些天地楼集中分布在中药材市场、工业品市场附近和十里长街、一环路、天心路等街道两厢，城西城北等开发区也集中建设了这类天地楼。据不完全统计，这些天地楼的建设累计用地超过11000亩，房屋竣工面积达96万平方米。这些遍布城区的天地楼已经形成了玉林城市的主要面貌。随着禁止买地自建房、叫停单位集资建房等政策对房地产业的引导和促进，从本世纪初开始至今，玉林市房地产开发从无到有，市场前后出现了数十个住宅及商业开发项目，商品住宅开始开始取代自建房，逐步成为玉林市民住房消费的主要对象。2002年，玉林市房地产界的龙头企业世纪京华房地产公司（玉柴旗下公司）以领先的规划，率先在玉林推出了欧景嘉园住宅小区，这一标杆性住宅楼盘与传统的天地楼相比，大大提高了居住舒适度，使玉林市的住宅在品质上有较大的提升。2004年，世纪京华房地产公司与世纪华商房地产公司进行欧景嘉园的后续开发，命名为华商国际。这一楼盘至今都是玉林市高档楼盘的代表作。2006年出现的弘景金色蓝湾在品质和规划上都显示了玉林房地产市场的最高水平。但通过我们的调查走访，玉林房地产的整体开发水平和产品品质远未达到上述项目的高度，玉林房地产业近几年来仍处于较为初级、粗放的阶段。从最近几年的统计数据看，房地产业在玉林市经济发展中的地位得到了提升，如下表所示：玉林市房地产投资发展均衡水平年份200420052006房地产投资/GDP1.9%4.4%6.1%房地产投资/FAI6.4%12%14.4%广西房地产投资发展均衡水平年份200420052006房地产投资/GDP5.8%7.1%7.7%房地产投资/FAI15.3%16.2%16.5%注：FAI为固定资产投资总额对比广西全区的情况，考虑到玉林市经济发展水平在广西14个地级市中名列第4，可以认为玉林市的房地产开发在经济发展中将发挥更加重要的作用。（二）片区发展现状及项目分析根据位置的差异，将整个玉林市划分为五大板块，即中心片区、江南片区、城东片区、城西片区及城北片区。（1）中心片区处于城市的中心地带，是一个古老而繁华的老城区。多年来，一直被视为城市的政治、文化、经济中心。凭借着其得天独厚的地理优势，住宅、商业、商务及天地楼物业在该片区发展态势均较好。据我们粗略统计显示，该片区各类物业的供应量及销售量上，均处各大片区首位，各类物业价格亦处各片区前列。目前，中心片区住宅物业建筑类型以电梯小高层或小高层为主，如燕赵商城，正泰花园等，多层相对较少。基于该片区土地的稀缺性，预计在未来几年内，高层住宅将成为中心片区的主流，而多层及小高层将慢慢退出该片区的市场。随着近年来玉林城市的不断发展，较多的集中式商业物业斥入市场，如东门商业广场、燕赵商城、美家园商业广场等，打破了玉林市以沿街商铺为主的传统商业格局。在此类发展态势下，中心片区的商业在未来几年内，仍将以集中式商业为主，但放量不会很大。另外，商业物业在中心片区仍将维持一定放量。中心片区项目汇总：东门商业广场项目简介东门商业广场是玉林城区中心旧城改造的最大项目之一，一期拆迁征地面积20300平方米。位于人民路与内环南路交界处东北角。主体建筑共21层，其中1至5楼为商场，6至21楼为商务公寓。占地面积16500 容积率3.4总建筑面积商业建筑面积：约40000 住宅建筑面积：其它：商务公寓约为16000 项目规划设计-1层至5层为商业，分为两座，座1至5层近20000 ，B座楼至楼20000多平方米销售状况销售均价：商务公寓均价大概在2500元/；入市时间：2006年年初去化程度：一年半的时间总量为330套左右的商务公寓接近售罄；商业以招商为主，其中深圳南城百货已经入驻B座，A座以“流行时尚”形象招商，招商情况不理想。 附图：燕赵商城大府园项目简介本项目位于人民中路南侧，与东门商业广场临街相望，投资商来自河北邯郸；项目地址原为一学校及少量民宅。占地面积约为13000 容积率约为6总建筑面积商业建筑面积：约为50000 住宅建筑面积：约为40000 其它：项目规划设计项目1层至5层为商场，6层至21层为住宅，-1层有超市和停车场，住宅三面呈90度围合。销售状况销售均价：住宅均价为2350元/入市时间：2005年去化程度：总计约为350套住宅销售率约为70%，90 以下的小户型仅剩余两套，约1/4的住宅已被某企业预定；商业招商方面，地下一层百汇超市已进驻，广西梦之岛正在洽谈2.5万 的商场租赁合同，存在一定的不确定性。美林商业街项目简介本项目北接教育中路、连接清宁路与民主中路，由玉林市城市建设开发公司开发；现阶段主要产品是沿街的天地楼（下铺上宅）；在距东门商业广场仅800 m左右。占地面积88256 容积率1.63总建筑面积商业建筑面积：约为40700 （天地楼一二楼）住宅建筑面积：约为45600 其它：规划商场面积约为58000 项目规划设计项目连接三条城市道路，呈T字型；分为三段不同风格的街区，沿街为下铺上宅的天地楼，一二层为商铺（设立天桥通往二层），三四层为住宅；在三段街区连接处规划有商场和广场。销售状况销售均价：天地楼占地均为48 （12m*4m），价格基本是100万/栋。入市时间：2006年年初去化程度：380套天地楼剩余不足20套附图：盛业家园项目名称盛业家园项目简介本项目位于人民中路北侧，教育路南侧，处于玉林市最繁华的商业中心区的东北侧，周边各类商业、宾馆、银行等较为集中。占地面积31521.31容积率约为3.5总建筑面积商业建筑面积：约为30000 住宅建筑面积：约为82135 其它：项目规划设计盛业家园属于商住小区，临街为独立商铺和裙楼商场以及部分住宅组成，小区内部由12层的小高层点式住宅围合而成，围合部分由架空层绿化与南北向的商业步行街组成销售状况销售均价：住宅均价为2400元/，7月初计划涨价100元/入市时间：部分为2006年底，部分为2007年5月去化程度：半年多的销售期内销售了450套左右，约占总量的70%左右，商业部分尚未销售。附图：南宁百货美家园商业广场项目简介本项目位于城市商业中心，人民路南侧，裙楼商场由广西最知名的南宁百货经营，是迄今为止玉林最高档的百货商场，5至18层为住宅。占地面积9870容积率8.25总建筑面积商业建筑面积：26800 住宅建筑面积：约54644 其它：项目规划设计裙楼四层商场，裙楼以上为五栋点式高层住宅和一栋小户型公寓围合而成，裙楼顶规划为空中花园销售状况销售均价：住宅均约为2350元/入市时间：2006年12月去化程度：七个月销售期内住宅部分销售率达到50%，即27000 左右， 附图：正泰花园项目简介项目位于一环东路47号，玉林镇政府斜对面，由两栋点式小高层组成占地面积估计约7628.5容积率估计约为4.4总建筑面积商业建筑面积：约6000 左右住宅建筑面积：约32000左右其它：项目规划设计由两栋点式小高层90度相交，分别沿一环东路和建民路；小区规划有2000平米的广场销售状况销售均价：住宅均价1900元/入市时间：2006年10月去化程度：208套房源，销售预计达到70%。 附图：金都家园项目简介项目位于一环东路玉城街道对面，全部为多层住宅以及部分临街商铺占地面积约22500 容积率约2.4总建筑面积商业建筑面积：少量沿街商铺住宅建筑面积：53000左右其它：项目规划设计全部为多层，简约欧式的外立面，不方正的地块使得小区内布局较拥挤销售状况销售均价：大户型尾房1600元/，估计均价在1800元/入市时间：2005年下半年去化程度：现已接近售罄新民路中段商业街项目简介项目北接玉林市最繁华主干道人民路，中段与解放路骑楼商业街交汇，南达南流江，全长835米，一期全部是下铺上宅的天地楼，二期规划首层为沿街铺面的多层住宅占地面积约20000容积率总建筑面积商业建筑面积：估计在19000 左右住宅建筑面积：其它：项目规划设计新民路为玉林商贸区一条主要道路，本项目沿新民路布置天地楼，二期沿街商铺以上为多层住宅销售状况销售均价：天地楼均价在18000元/（占地面积）入市时间：估计为2006年下半年去化程度：一年左右销售期内估计售出350多套天地楼，约占总量（400套左右）的90%。 附图：根据我们的不完全统计，住宅的体量、销售价格及销售状况的总结如下中心片区住宅类统计项目名称体量（）销售量（）均价（元/）销售周期燕赵商城大府园4000028000235020月盛业家园821355800024505月南宁百货美家园商业广场546442700023506月正泰花园320002250019009月金都家园5300052000180020月总计2617791875002426经过我们的观察和推测，中心片区目前待售的住宅总量大约有75000，以每个项目存量作为权重计算的中心片区均价为2426元/。这一片区的商业主要是东门商业广场、燕赵商城大府园、南宁百货美家园商业广场项目和盛业家园的集中式商业，面市时间都是在2006年后，总量约为146800，均采取整体招商然后产权分割销售的模式，目前完成整体招商的项目只有商业体量为26800的南宁百货美家园商业广场。除集中式商业外，还有正泰花园以及金都花园的少量临街铺面。这一片区还有两个主要销售天地楼的项目，美林商业街和新民路中段商业街。总量约为780套，天地楼占地基本上是48（4m*12m）左右，天地楼首层（或二层）的商业面积总计为59700。美林商业街每套价格在98万左右，新民路中段商业街均价大概在85万/套。两个项目在1年多的时间内销售率均达到了90%以上。东门商业广场是中心片区唯一供应商务公寓的项目，一年半时间销售了近16000，均价为2500元/。（2）江南片区处于南流江以南。上世纪末，该片区还是一片尚未开发的处女地。凭借着政府的支持和引导，特别是华商国际的配合开发与建设，如今，江南片区项目较多，特别是以华商国际为首的会展中心区域已成为规划完善、配套齐全的形象区。该片区近年来，住宅、商业、商务均有供应，且价格居于城市前列。在未来几年内，预计该片区物业以多层、小高层住宅为主、高层住宅为辅。同时，会伴随一定量的商业物业供应，而对于公寓及天地楼物业供应量相对较少。江南片区项目汇总：弘景金色蓝湾项目简介本项目位于南流江南岸，江南大道旁，毗邻体育馆，会展中心，有多层、小高层和高层多种形态，小区内部规划有休闲广场，会所以及水景，是目前玉林最高端的高档住宅项目占地面积51157容积率2.89总建筑面积商业建筑面积：住宅建筑面积：约140000 其它：项目规划设计整个小区由南至北分别为多层、小高层和多层，所有户型均有较好朝向或景观（水景或南流江），小区内的休闲广场、会所和水景均是玉林独一无二的。销售状况销售均价：住宅均价为2500元/入市时间：2006年底去化程度：半年销售期内500套房接近售罄，销售面积估计约为65000 左右。 附图：华商国际悉尼城项目简介位于江南大道最南端，华商国际南区占地面积92000容积率2.0总建筑面积商业建筑面积：住宅建筑面积：约184000其它：项目规划设计本项目是华商国际最南端的一个住宅组团，包括多层及小高层；冷色调外观，简约式外型；小区密度较大，道路狭窄。销售状况销售均价：多层1950元/；小高层2200元/入市时间：2006年去化程度：多期开发，销售率约为40%，存在捂盘的可能 附图：华商国际香港城项目简介位于江南大道东侧，悉尼城北面占地面积68000容积率2.3总建筑面积商业建筑面积：20000 住宅建筑面积：90000其它：45000项目规划设计香港城由多层、小高层和小高层商务公寓组合而成；从总规来看，项目基本上形成以中部组团为核心，东西面组团左右对称的一种组团式布局；四周沿路底层为商铺；在住宅与北面商务公寓之间规划商业步行街；暖色调外观，外型简约销售状况销售均价：住宅均价2300元/入市时间：2005年去化程度：预计销售量约为50% 附图：金湾名城项目简介项目位于玉林宾馆附近，人民公园南侧，周边人气较旺，环境较好占地面积估计约5000容积率估计约为6总建筑面积商业建筑面积：四层裙楼商业，估计在15000 左右住宅建筑面积：约45000 左右其它：项目规划设计单体建筑，裙楼四层为商场，5层至21层为住宅；户型丰富，面积范围从35 到200 ，在容积率较高的情况下，各类户型都有其优点，如采光、景观、通风等；销售状况销售均价：价格未定，客户储备中入市时间：未定，桩基施工中去化程度： 附图：凤凰苑项目简介本项目位于城站路，离火车站不足1公里，全部多层占地面积9870容积率8.25总建筑面积商业建筑面积：住宅建筑面积：约55000其它：项目规划设计全部为六层，一半为一梯四户的点式多层，简单绿化，外观简洁，飘窗设计。销售状况销售均价：预计为1850元/入市时间：预计为2007年8月去化程度：近400套房源，1000以上的预约人数（填写预约表即可），预计情况较好。龙城花园项目简介项目位于苗园路北侧，靠近城站路；由小高层和多层组成占地面积估计约12040容积率估计约为3.16总建筑面积商业建筑面积：沿街两层商铺估计约1500 住宅建筑面积：约38000左右其它：项目规划设计沿街为一梯四户小高层住宅，小区内部为多层，前后排成三排，栋距之间简单绿化；沿街一楼铺面销售状况销售均价：多层1600元/，小高层1700元/，由于沿街道路改造，预计将提价100元/。入市时间：2006年12月去化程度：七个月销售周期多层售罄，沿街小高层销售率预计不超过20%。财富100项目简介项目位于火车站东侧300左右，原为烂尾楼“百纺大厦”，周边有中药材市场和玉柴集团占地面积约3000容积率5.19总建筑面积商业建筑面积：裙楼商业面积约为12970住宅建筑面积：其它：商务公寓14036左右项目规划设计总层高19层；14裙楼商业，519层为酒店服务式公寓；项目有约1000平方米的停车场。销售状况销售均价：预计裙楼招商，酒店式公寓预计将达到2800。入市时间：未开盘去化程度：根据我们的不完全统计，住宅的体量、销售价格及销售状况的总结如下江南片区住宅类统计项目名称体量（）销售量（）均价（元/）销售周期弘景金色蓝湾670006500025007月华商国际悉尼城18400073600245012月华商国际香港城9000045000230024月龙城花园380001800019007月金湾名城53000未开盘1800凤凰苑二期55000未开盘1850总计4870001611002250经过计算，江南片区目前在售的住宅总量大约有177400，以每个项目存量作为权重计算的中心片区均价约为2250元/。这一片区今年将推出金湾名城和财富100的裙楼商业总计约28000，去年底推出的华商国际香港城20000步行街，集中视商业总量约为48000，其次是各项目的临街商铺。香港城有总量为20000的小户型，价格为2300元/；而处于火车站附近的财富100商务公寓售价有可能达到2700元/。（3）城东片区位于城市东面，近年来，其物业类型主要以小高层住宅物业为主。玉林“十一五”规划纲要明确提出，要努力加快玉州、北流、福绵一体化进程，总体规划提出城市向东拓展，建设城市新中心，作为城市新中心、文化中心、金融服务中心、体育中心和教育科研中心，城东区是玉林市未来几年内最具活力和发展潜力的区域。随着城市规划、政府中心东移，城东片区预计在未来几年将有较大发展，各类物业均将有一定量的供应，而住宅类型来看，仍将以高层为主。城东片区项目汇总：金碧苑东庭雅筑项目简介广场东路与二环路交界处西北角占地面积13800容积率约为4总建筑面积商业建筑面积：少量沿街商铺住宅建筑面积：53000左右其它：项目规划设计由小高层、高层住宅围合而成，外观简约，沿街有少量6米层高铺面销售状况销售均价：2450元/入市时间：2006年6月左右去化程度：344套房源剩余44套附图：海达玫瑰花园项目简介本项目与新市政府大楼隔路相望，处于教育路和广场东路之间，交通较为便利；B1栋于2003年已基本完成建设；而B2栋仅完成主体施工，现已停工。占地面积容积率估计为4总建筑面积商业建筑面积：住宅建筑面积：近68500 其它：项目规划设计该项目由小高层围合而成，入口较狭窄，中心绿化面积小，建筑密度非常高销售状况销售均价：2000元/入市时间：2003年去化程度：入住率不足10%，销售陷入停滞 附图：德兴花园项目简介本项目位于广场东路北面，全现房销售，始建于2003年11月，共有楼宇18幢，由9幢小高层及9幢6层住宅组成。 占地面积容积率估计为3总建筑面积商业建筑面积：住宅建筑面积：127000其它：项目规划设计本项目B区由小高层围合多层，楼栋之间间距不大，简单绿化，造成通风采光较差，C区由小高层三面围合而成，占地面积较小，密度较大销售状况销售均价：元/入市时间：2003年底去化程度：多层销售完成，整体销售率估计在40%以下，由于负面事件或传闻流传太广，造成销售的停滞。 附图：新泰江景园项目简介玉林市广场东路与江滨路交汇处占地面积5200容积率估计在6左右总建筑面积商业建筑面积：4849 住宅建筑面积：约22146左右其它：项目规划设计由3栋16层高层组成，其中12层为商场，316层为住宅；以靠近南流江为主要卖点，大部分户型能不同程度上地看到南流江。销售状况销售均价：预计为2000元/入市时间：预计8或9月份去化程度： 附图：新都香格里拉项目简介项目位于东郊站东面，人民东路北侧，与城东新区的起始线二环路不足1000m，是第三届玉博会签约项目，预计将以高档楼盘形象面市。占地面积35000容积率3.28总建筑面积商业建筑面积：住宅建筑面积：115000 其它：项目规划设计该项目地块属于有一定高差的山地，计划建成一个集山地别墅、电梯洋房、高层公寓为一体的中式院落式小区销售状况销售均价：入市时间：去化程度：根据我们的走访，城东片区的现有项目较少，总计只有四个项目，二环东路附近的金碧苑、玫瑰花园、德兴花园以及位于南流江附近的新泰江景园。玫瑰花园和德兴花园销售估计在近一两年内处于停滞状态，其价格和存量不具备参考意义，而新泰江景园尚未开盘，因此，城东片区仅有金碧苑可以作为观察对象，其在一年时间内，344套房源售出300余套，销售面积达48000，占总建筑面积53000近九成。预计下半年开盘的新泰江景园总建筑面积达20000，正在筹备中的新都香格里拉总建筑面积将达到115000。这一片区的商业较少，主要是沿街商铺。（4）城西片区目前以田丰商城为主，主要供应产品主要以多层住宅及临街商铺为主，由于缺少政府的支持且产品本身品质较低，故在未来几年来内预计发展不大，仍以现有产品为主。城西片区汇总项目简介人民路西端，处于城郊，产品包括商铺和多层住宅占地面积容积率总建筑面积商业建筑面积：约7000住宅建筑面积：约34000其它：项目规划设计本项目位于城市西郊，沿街铺面；二层以上的多层住宅以一梯四户为主；居住品质低销售状况销售均价：多层1450元/；入市时间：2004年10月去化程度：销售及开发进度较慢，两年多时间住宅估计销售不足200套。 附图：（5）城北片区目前以岭南都会为主，主要供应产品有天地楼，商业等物业。现已基本处于自然销售阶段，由于该片区距离城市中心较远，预计未来几年内发展不大。成北片区楼盘：项目名称岭南都会项目简介项目位于玉林城区北部，民主北路西侧；是以天地楼为主要产品的商住区；总量在660套左右；项目宣称建立复合型商贸中心占地面积约69000容积率1.45总建筑面积商业建筑面积：约22000住宅建筑面积：约78000其它：项目规划设计本项目全部为下铺上宅的天地楼，绝大部分天地楼首层铺面占地为48 （4m*12m）；三至四层为住宅，总计170 。销售状况销售均价：均价为48万元/栋；入市时间：2006年去化程度：目前销售率达8成以上 附图：三、房地产行业指标2004年交易数据因两个项目的成交条件影响较上一年略有下跌，数据总体说明玉林市房地产用低价格呈快速增长趋势。随着2007年2月，广西土地清算增值税措施的出台，土地成本价格将在一定程度上有所增加。过去几年，玉林房地产住宅价格在稳步增长，但目前玉林市住宅均价仍处于比较低迷的水平，住宅楼盘在档次、规划、规模上相对周边较发达城市有较大的差距，部分城区仍处于房地产发展的最初级阶段。下表是包括下辖各县市的玉林房地产价格走势。土地价格走势年份2003年2004年2005年2006年平均交易单价（万元/亩）30.4728.354657.69增长率-6.96%62.26%25.41%房价走势年份2004年2005年2006年2007年15月住宅均价（元）1250150018901990增长率-20%26%5.6%总量及价格情况年份物业类型推出量（）去化量（）年度后续存量（）均价（元）均价增长幅度2006住宅3754002561001193001890-商业8090052320285809800-商务4390028800151002350-天地楼14110093790473103800-合计641300431010210290-2007（1-5月）住宅34330011760032350019905.2%商业3118058209016098000商务1510017304597023500天地楼47310109703634038000合计436690136120495970-数据来源：广西宝资通联行上表的部分数据与我们的统计除了在时间上有所从差异外，大体上处于较为接近的水平，考虑宝资通联行作为本地代理商的信息优势，且我们并未能观察所有项目，因此，上述数据较为真实地反映了市场状况。整个玉林市场上供应量最大的物业为住宅，供应量持续在30万平方米以上，所占比例在总量的50%以上，从价格上来看，住宅物业价格逐步上涨趋势，目前均价达到1990元/，按照供求趋势，预计今年下半年均价将超过2000元/，今年全年玉林住宅均价应该在2000元/以上。从商业方面来看，由于2006年玉林商业市场放量过大，消化压力较大，故今年上半年商业推出量较少，但市场上商业后续存量维持较大水平，据不完全统计，下半年预计有9万平米的商业量进入市场进行销售，商业物业面临较大压力，从价格方面来看，目前均价为9800元/，价格未变，供需两不旺。作为集中式商业，招商情况同样不容乐观。商务公寓方面，下半年推出量预计将在4万以上，基本与去年推出量持平，随着人们对这种产品的逐步接受，预计在今年下半年，商务价格将有小幅上涨，而天地楼物业作为商品形式在市场上的放量将呈快速下降趋势。四、市场展望（一）未来趋势分析据我们的观察和对数据的收集，房地产开发在玉林市属于起步状态，玉林市民的住房消费观念处在了转型阶段。天地楼在玉林人眼中逐渐由居住经商的场所逐渐演变成为一种财富储藏的形式，且天地楼在居住上的低品质也逐步被人们所诟病。然而玉林大多数住宅项目往往具有高密度，高容积率，高商业比例，