惠州市城市住房建设规划（2008—2012年).doc

惠州市城市住房建设规划（20082012年一章 总 则 第一条 为深入贯彻落实科学发展观，解放思想，统筹城乡协调规划，建设“惠民之州”，根据国家、省有关构建和谐社会，合理调整住房供应结构，稳定住房价格等政策，结合惠州市实际，编制本规划。 第二条 本规划是指导惠州市区规划范围城市住房建设项目安排的依据。规划期限内，在规划范围内安排住宅用地和进行的住房建设必须符合本规划。 第三条 规划依据 （一）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）； （二）关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）； （三）转发国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（粤府办200650号）； （四）关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见（建规200846号）； （五）转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知（粤建房字2006100号）； （六）转发国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（粤府200776号）； （七）惠州市市域城镇体系规划； （八）惠州市城市总体规划； （九）惠州市土地利用总体规划。 第四条 规划范围 市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积2672.3平方公里。其中：城市规划区主要由惠城、惠阳大亚湾、仲恺陈江三大组团组成。本次规划范围主要为惠城、惠阳大亚湾、仲恺陈江三大组团的核心区。其中：惠城组团包括桥东、桥西、江北、江南、龙丰、河南岸、小金口、水口、三栋等片区；惠阳大亚湾组团包括淡水、秋长、沙田等片区及大亚湾全区；仲恺陈江组团包括仲恺高新区、惠环、陈江、潼侨等片区，规划范围土地总面积约为1800平方公里。 第五条 规划期限 20082012年。 第六条 指导思想 深入贯彻落实科学发展观，以人为本，按照全面建设小康社会和构建和谐社会的整体目标和要求，把解决城市不同收入层次家庭住房问题作为住房制度改革的重要内容，强化政府在住房保障方面的社会公共服务职能。 第七条 规划原则 （一）总量控制、重点突出、区域平衡、逐项落实的原则。有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，构建和谐稳健的住房政策体系。 （二）多元化的原则。坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，结合资源环境条件，合理确定各类住房的建设规模。既要坚持市场化方向，又要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品房，以及经济适用房、廉租房等保障性住房，以促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，维护社会和谐稳定和经济可持续发展。 （三）调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费的原则。采取总量与项目相结合的方式，统筹落实新建商品住房结构比例要求。规定新审批、新规划的商住项目，在规划的商品住房总面积中，套型建筑面积为90平方米以下的住房（含经济适用房、廉租房）面积所占比重，达到70%以上。 （四）优先安排保障性住房的原则。充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排中低价位、中小套型的普通商品房、经济适用房、廉租房等保障性住房等建设用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。 （五）统筹安排住宅用地，逐步引导市区房地产市场朝着国家宏观调控的方向健康发展的原则。科学引导已出让住宅用地的开发，对部分不符合规划要求的出让土地依法进行盘整收回，在此基础上严格控制新供应的住宅用地，从整体上按国家宏观调控有关要求规范惠州房地产市场。第二章 住房现状、需求和供应分析 第八条 2005-2007年经济发展和城市建设概况 2005-2007年，惠州经济社会发展所取得的成就是空前的，为惠州未来几年经济又好又快发展奠定了坚实基础。惠州市委、市政府积极把握行政区划调整、投资43亿美元的中海壳牌南海石化项目顺利投产及国际国内产业结构调整等历史性的发展机遇，以科学的发展观和“五个统筹”的思想指导城市规划发展，强化城市基础设施建设，着力打造城市优势产业、改善人居环境，努力提高城市竞争力，取得了明显成效。目前，我市在成功近获得了中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、中国人居环境范例奖等称号的基础上，又在加紧冲刺创建全国文明城市，市区的城市建设尤其是公共设施的配套整体上上了一个新台阶。 （一）经济发展。2007年底，全市GDP总量达到1085亿元，跨入全国重点城市行列。2005-2007年，全市GDP年均增长16，人均3713美元，全市房地产开发投资137.33亿元，增长98.8%。至2008年第一季度，惠州城市居民家庭年人均可支配收入达到5742元。经济快速健康发展为房地产业的发展提供了有力的支撑。 （二）城市建设。市区行政区划调整后，城市规划区范围包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，其中惠城、惠阳大亚湾、仲恺陈江为中心城区。2007年底，规划范围建成区面积已达110.15平方公里。其中：惠城区建成区面积68.13平方公里，惠阳城区（淡水、秋长、永湖）建成区面积25平方公里、大亚湾建成区面积17.02平方公里。与此同时，城市功能不断完善，品位不断提高，一个人居环境优美的山水丽城、工业发达的现代石化数码名城、人文醇厚的历史文化名城已初具规模。 第九条 现状住宅用地情况 （一）现状居住用地情况。现状规划范围总居住用地4908.4公顷，占建成区的38.1。其中：惠城区居住用地2291.9公顷，占总居住用地46.7；惠阳居住用地1447.0公顷，占总居住用地29.5；大亚湾居住用地460.7公顷，占居住用地9.4；陈江居住用地708.8公顷，占总居住用地14.4。 （二）2005-2007年规划范围新增住宅用地情况。2005-2007年规划范围新增建设用地总量为7002公顷，其中新增居住用地1980公顷，占新增建设用地总量的28.3。 第十条 住房状况分析 截止到2007年底，规划范围住房建筑面积总量达到5959万平方米，人均住房建筑面积29.33平方米。 （一）2007年规划范围商品房建设情况。政府供应住房建设用地948.21万平方米，其中惠城区370.2万平方米、惠阳区309.74平方米、大亚湾区268.27万平方米。住房建设施工面积604.64万平方米，竣工面积196.16万平方米，销售面积368.21万平方米。 （二）住房消费套型结构比例分布从近3年商品住宅预售登记备案的情况分析，套型建筑面积90平方米以下的占40%左右，套型建筑面积90平方米以上的占60%左右。惠州规划范围预售登记备案的商品房套型结构表2005年2006年2007年总套数19003203752174790平方米以下754181988858所占比例(%)39.640.240.790平方米以上114621217712889所占比例(%)60.459.859.390-144平方米95401070311873所占比例(%)50.252.554.6 （三）城镇住房困难户的住房情况 2005-2007年，惠州规划范围先后在惠城区中心区的河南岸石湖苑、惠泽南苑、南山花园、惠阳区中心城区建设经济适用房、廉租房共2504套，解决了部分城镇特困户和中低收入家庭的住房问题。2007年底，市区仍有住房困难户4169户，其中惠城区3737户，惠阳-大亚湾区432户，计划在2-3年内全部解决。 （四）住宅的空间分布情况。规划范围内，惠城组团主要集中在桥东、桥西、江北、河南岸、下埔、南坛、麦地、大湖溪、江北、古塘坳等片区；惠阳大亚湾组团主要集中在淡水、秋长、大亚湾中心区等片区；仲恺陈江组团主要集中在陈江、仲恺大道沿线等片区。 第十一条 住房需求、供应、空置情况分析 从近年的情况来看，惠州市住房一级市场供应充足，需求旺盛，呈逐年递增趋势。与此同时，商品房空置面积略有增加。住房需求、供应、空置表2003年2004年2005年供应（万平方米）103.9586.73133.79销售（万平方米）86.12101.13149.39空置（万平方米）69.8477.0587.53 第十二条 住房需求分析 （一）商品住房需求分析。 2006年6月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围2157户居民住房需求进行了一次抽样调查。根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用，13.6%的居民购房用于投资出租，其他目的占6.6%。在住房套型建筑面积的选择方面，90平方米以下需求占27.3%，90144平方米的套型需求量占60.2%，144平方米以上占12.5%。选三房和四房单位的分别占58.1%和18.3%。 从以上数据显示，我市居民对商品住房需求量仍以三房二厅、套型建筑面积90144平方米的住房为主。这种住房需求倾向不符合国家正在倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行引导。 （二）经济适用房、廉租房需求。 根据惠州市房管局对规划范围社会各层面人员住房需求状况调查摸底和近两年来经济适用房建设销售情况分析，未来5年内经济适用房、廉租房需求主要有以下几种情况： 1、目前，市直机关、事业单位未参加房改的干部、职工仍有5000多户，按经济收入水平估算约有35的职工即1750户需购买经济适用房。 2、新分配的大、中专毕业生和企事业单位新增加的职工约35000人，有购房需求约4200户。 3、军队转业干部、复退军人大约2000人，有购房需求约650户。 4、规划范围新增加的住房特困户4973户、危房户以及市政工程拆迁户约700户。 根据以上分析，经济适用房、廉租房需求量约为7300户进行建设配套。 （三）低收入和住房困难标准。 1、廉租住房标准：其家庭年人均收入5000元以下、人均住房建筑面积8平方米以下、取得本市惠城区户籍三年以上。 2、经济适用住房标准：其家庭年人均收入10000元以下、人均住房建筑面积10平方米以下、取得本市惠城区户籍三年以上。 据今年5月份统计，全市新增低收入家庭符合保障的2193户，其中：市区1720户，惠阳区69户，惠东县72户，博罗县233户，龙门县46户，大亚湾53户，其中市区双特困户家庭82户。 第十三条 住房现状、供需分析的结论 一是总体发展态势是良好的，供需基本平衡。二是开发建设的水平大幅提高。由于国内部分有实力、有水平、有档次的开发商和规划设计单位进驻惠州，推动了惠州市房地产开发建设的水平上了一个新台阶。小区环境越来越好，住宅综合品质越来越高。三是居民对住房的需求从“质”和“量”两个方面均有较大提高。由于经济的发展，居民生活水平有了较大提高，居民对住房的需求提出了新的更高的要求，在“质”上，强调住区环境优美、配套设施完善、建筑质量过硬、户型方正好用、使用率高；在“量”上，以三房二厅、套型建筑面积90144平方米的住房为主，接近三分之二，在新的住房规划中，要采取有效措施，大力引导住房需求向中小户型转变，尽量与国家相关政策要求相适应。第三章 住房政策 第十四条 积极落实住房发展规划目标，实施节地、节能、高效的住房用地供应政策。 （一）保障住房合理的供应量，逐步提高居住标准：2008-2010年，应保证住房供给平均每年满足约2.7万个新增家庭的需要，2012年以后应保证每年平均提供约3万套住房。2012年规划人均居住面积达到35平方米。 （二）完善城市住房供应体系：惠州市区的发展以提供满足中等收入居民的居住需求的普通商品房为主；重点完善以廉租房、经济适用房为主的两级政府保障性供应体系；提供少量用地，适度建设满足高端市场需求的高级居住区。 （三）规范房地产市场秩序，稳定商品住宅的市场价格，引导房地产市场向有利于实现城市住房发展目标的方向发展。 第十五条 引导新的居住生活方式：充分考虑文化、地理背景，继承和发扬地方特色的居住文化。提升居住环境品质，严格按照居住区公共设施标准配置公共设施，并适当提高社会服务方面的配套标准，创造宜居、和谐的居住社区。第四章 住房建设用地规划 第十六条 住房建设用地布局应在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，合理布局，科学确定居住用地供应量，重点保证中小套型、中低价位商品住房和政府保障型住房的用地供应；坚持以市场为导向，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划的方向发展。 第十七条 住房建设用地布局 （一）规划范围应安排的住宅用地为1980万平方米，根据相关规划，结合各组团实际情况，惠城组团安排1005万平方米，惠阳大亚湾组团安排626万平方米，仲恺陈江组团安排349万平方米。 （二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地量空间布局。 规划范围应安排的套型建筑面积为90平方米以下住宅建设用地量为1386万平方米。根据相关规划，结合各组团的经济发展、产业布局等实际情况，惠城组团安排700万平方米，惠阳大亚湾组团安排438万平方米，仲恺陈江组团安排248万平方米。第五章 住房建设规划 第十八条 住房建设目标 惠州市委、市政府提出，要在本届政府任期内实现经济总量翻一番。建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区，提高房地产开发综合水平；进一步完善住房保障供应体系，重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅，以及经济适用房、廉租房建设，有计划、有步骤地解决中低收入人群的住房问题；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善，努力将惠州建设成为适宜人居住和创业的和谐城市。 第十九条 人口规划 根据惠州市城市总体规划， 2007年规划范围内常住人口189.6万人，2008年规划范围内现有常住人口195.9万人， 2012年底规划范围内常住人口266.6万人，规划期内增加70.7万人。 第二十条 住宅建设用地规模预测 根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 137-90）的规定，人均居住用地控制指标为18-28平方米。考虑惠州城市建设用地山、水较多、建设用地有效利用率不高的特点，按每人均28平方米的标准规划住宅建设用地。 （一）住宅建设用地总量 70.728=1980（万平方米） 按1980万平方米计。 （二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地总量 198070%=1386（万平方米） 按1386万平方米计。 第二十一条 住宅建设规模预测 住宅区内，除中学、小学、幼儿园、商业及其它公建配套以外，并考虑建设用地使用率不高等因素，规划确定住宅建筑净容积率平均按1.2计。 （一）住宅总量 19801.2=2376（万平方米） （二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）总量 13861.2=1663.2（万平方米）第六章 今明两年住房建设安排 第二十二条 2008年住房建设安排 根据规划，2008年全年应安排建设用地量364万平方米。6月份前已经安排建设用地量188万平方米，下半年按计划再安排176万平方米。 （一）2008年下半年各类住房建设供地量、建筑量及套型控制要求。 在计划安排的176万平方米住宅建设用地中，计划建设住宅总建筑面积212万平方米，约2.23万套。其中套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、中小户型的住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地量为123.2万平方米，可建套型建筑面积为90平方米以下住宅约1.84万套;套型建筑面积为90平方米以上的住宅建设用地量为52.8万平方米。 （二）套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、中小户型的住宅（含经济适用房、廉租房等）建设项目区位。 惠城区组团主要分布在江北、汝湖、河南岸、麦地、下角、水口、马安等地；惠阳大亚湾组团主要分布在秋长、淡水、三和、澳头、霞涌、西区等地；陈江仲恺组团主要分布在惠环、惠台、平南、陈江、沥林、潼侨等地。 （三）建设进度安排。 上述项目原则上须在一年内动工，建设周期不超过2年。 第二十三条 2009年住房建设安排 根据规划，2009年应安排建设用地量540万平方米，其中：惠城区350万平方米、惠阳区100万平方米、大亚湾区90万平方米，住房总建筑面积525万平方米。 （一）各类住房建设供地量、建筑量及套型控制要求。 在计划安排的540万平方米住宅建设用地中，计划建设住宅总建筑面积525万平方米，约5. 25万套。确保其中套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、中小户型的住宅（含经济适用房、廉租房等）占70%，90平方米以上占30%的要求进行控制，平抑房价。 1、惠城区为317.7万平方米，主要分布：江北片区35万平方米、小金口片区20万平方米、水口片区35万平方米、马安片区20万平方米、河南岸片区45万平方米、金山湖片区25万平方米、陈江片区35万平方米、金榜路片区20万平方米、火车西站片区25万平方米、下角片区28万平方米。 2、惠阳区为165.8万平方米，主要分布：淡水片区45万平方米、秋长片区20万平方米、新墟片区20万平方米、沙田片区25万平方米、平潭片区15万平方米、三和片区25万平方米。 3、大亚湾区为41.5万平方米，主要分布：中心区25万平方米、西区14万平方米。 (二)经济适用（廉租）房建设 20082012年，市区计划安排经济适用住房、廉租住房建设用地共38.5万平方米。其中：江北25号小区2万平方米，45号小区20万平方米，马安粤粮仓库20万平方米（12.5万平方米用于建设经济适用房、廉租房）、古塘坳尖峰山经济适用住房、廉租住房小区2万平方米，下角亚婆田占地1.8万平方米危房改建工程。计划建设住房约9075套，住房建筑面积79.3万平方米。 （三）建设进度安排。 所有项目在有关审批工作完成后一个月内必须动工，建设周期一般不超过2年，用地面积超过20万平方米的小区建设周期不得超过3年。第七章 规划实施措施 第二十四条