永城市房地产市场调研分析.doc

永城市房地产区域市场调查天力行（河南）房地产营销策划有限公司2012年9月一、区域市场划分 为更好对永城市场发展趋势进行分析，将城市按区域划分市场，分别进行分析比较：新城北区：楼盘有“中央名邸”、“江南世家”、“书苑名家”、“尚品国际”、“时代城”、“永尚国际”等。新城中南片：楼盘有“东方花园”、“神火城市雅苑”、“托斯卡纳”、“盈和国际”等。东城区东片：楼盘有“豫宝鑫华国际”、“永阳花苑”、“锦绣家园”、“怡和嘉园”、“大汉兰庭”等。城北版块主要楼盘调查表永尚国际地理位置欧亚路与文化路交汇处西北角开发商商丘市百惠房地产开发有限公司销售电5316665总占地面积（万）3.3总建筑面积（万）12容积率3.3绿化率45%总户数800左右已推体量（万）12首期推出时间2011年年底当前整体销售率（套数）37.5%在售期数/总期数1/2本期销售面积（万）2.4本期推出时间2011年年底当前销售均价3060元/实际成交价2800元-2900元/本期推出套数800左右本期销售套数300本期交房时间2013年6月份销售周期（月）36个月建筑形式框剪建筑风格/立面现代简约本期推出面积（万）12万当前工程进度已建16层外部配套/自然环境+周边配套永城市人民医院，永城市四小，永城市高级中学，永城市实验中学 交通欧亚路与文化路交叉口，大道交汇处，交通便利产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房29-30445.590两房89-961602090三房117-1325857319四房复式70111.364户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房三房四房复式园林/风格主题园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值红外监控可视对讲价格单价价格2800-2900最高3200最低2600层差25客户区域及比例年龄及比例25-35 40%；35-45 %50；45岁以上 10%职业及比例置业次数及比例一次80%，二次及以上20%置业动机及比例自住80%，其他20%项目销售调查分析销售案场结构聚光堂，案场经理-置业顾问，案场经理1名-置业顾问5名销售道具沙盘-户型模型销售案场接待流程接待-讲解沙盘-讲解户型-送客销售接待人员描述人员形象较好，素质一般销售策略直接销售销售氛围营造无配合，统一工装，无现场活动，无协助讲解等销售回访登记记录无回访销售物料收集单页综合分析素质一般，形象较好，精神面貌欠佳小结：形象定位/主要推广语中央政务区12万首席国际生活典范形象展示/案场包装、户外广告、实景展示案场包装风格偏现代，户外主要以工地围挡为主，工程为封顶，无实景物业等及定位：豪宅/高档/中档中低档销售推广策略、客户群体简述初期以活动、认筹造势，后期无活动；周边市民，永煤、神火员工。项目优势项目自身配套合理，区位优势明显，项目定位准确项目劣势周边配套不成熟，生活不方便项目机会未来城市发展核心，户型经济实用威胁分析区位优势明显，面积适中，复式小户型，对年轻刚需群体较有吸引力综合分析项目定位准确，区位优势明显，创新户型，但周边配套不成熟，现期生活不方便尚品国际地理位置建设大道与百花路交叉口开发商河南正和投资有限公司销售电话5186666/5189999总占地面积（万）4总建筑面积（万）12容积率3绿化率50%总户数800多户已推体量（万）12首期推出时间2011年4月当前整体销售率（套数）77%在售期数/总期数2/2本期销售面积（万）3.85本期推出时间2011年12月当前销售均价3300元/实际成交价3000元/本期推出套数348本期销售套数269本期交房时间2012年底销售周期（月）18个月建筑形式框剪建筑风格/立面现代简约本期推出面积（万）5万当前工程进度封顶外部配套/自然环境+周边配套永城市博物馆，档案馆，科技馆，图书馆，永城市人民医院，雪枫中学，永城市三小，永城市高级中学 交通新区中心，交通便利产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房两房106-1071745097三房119-1451434166四房16429922复式户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户玄关露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房1061814三房1206四房复式园林/风格主题欧式园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值夺奖楼盘雾森系统百亩市政公园名牌电梯24小时星级管家服务电梯直入地下室电梯IC卡识别指纹识别系统智能化系统应用多价格单价价格3000最高3200最低2800层差10客户区域及比例年龄及比例职业及比例置业次数及比例置业动机及比例项目销售调查分析销售案场结构盛腾地产机构，案场经理-置业顾问，案场经理1名-置业顾问6名销售道具沙盘-地图-户型模型销售案场接待流程门口接待-置业顾问接待-讲解沙盘-讲解户型-看房（未去）-赠送资料-送客销售接待人员描述人员形象较好，能清晰回答客户提问，解释客户问题，技巧较好销售策略直接销售；本月买房送旅游（上海、江苏、苏州）销售氛围营造没有配合，统一工装，用现场活动，没有协助讲解等销售回访登记记录无回访销售物料收集单页两份，折页一份，礼品扇三份综合分析人员形象较好，素质较高，能自信、清晰回答客户问题并加以解答，不过未接待人员略显散漫小结：形象定位/主要推广语豪门望族，大宅春秋；大户豪宅，就在尚品春秋形象展示/案场包装、户外广告、实景展示现场包装较好，但灯光较暗，体验一般；户外大牌，接近交房，实景展示物业等及定位：豪宅/高档/中档高档销售推广策略、客户群体简述大户型特价；购房送旅游；老带新成交送老客户现金项目优势新区中心，获奖楼盘，形象高端，工程进度较快，名校环绕，多项永城唯一特点项目劣势价格偏高，户型偏大项目机会永城唯一一家雾湿恒温景观系统及五星级管家服务威胁分析定位不同，价格差距较大，无直接威胁，会抢夺部分高端客户综合分析新区中心，获奖楼盘，智能科技应用多，价格高，户型偏大时代城西湖春天地理位置建设路与中原路交叉口150米开发商郑州金博大置业有限公司销售电话5533888总占地面积（万）6.7总建筑面积（万）23容积率3.4绿化率一期40%二期60%总户数2000多户已推体量（万）11首期推出时间2011年10月当前整体销售率（套数）60%在售期数/总期数2/2本期销售面积（万）0.3本期推出时间2012年9月当前销售均价一期3200元/二期3400元/实际成交价一期2600，二期2900本期推出套数104本期销售套数30本期交房时间2014年底销售周期（月）24个月建筑形式框剪建筑风格/立面新古典主义本期推出面积（万）1.1万当前工程进度一期封顶二期五六层外部配套/自然环境+周边配套先帅便利店、新市人民医院、一高、雪枫中学、市第四小学、实验中学、第三中学交通产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房两房75-85100三房114-136四房复式户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房三房116四房复式园林/风格主题园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值金博大物业智能监控可视对讲价格单价价格2900最高3300最低2700层差30-50客户区域及比例新城90%，其它10%年龄及比例职业及比例置业次数及比例置业动机及比例项目销售调查分析销售案场结构郑州弘基房地产，案场经理-置业顾问-保安-财务-设备维护人员，案场经理1名-置业顾问6名-保安1名-财务4名-设备维护人员1名销售道具沙盘、户型模型、计算器、置业计划书、小型放映厅、项目区位图、活动易拉宝销售案场接待流程接待-讲解项目区位图-沙盘-计算价格、讲解优惠活动-放映厅放映3D宣传动画-鸟瞰效果图-赠送资料-送客销售接待人员描述人员形象较好，但讲解过快，不利于客户记忆，讲解流程较好，语言、节奏较为生硬销售策略大定、小定；活动优惠；赠送礼品销售氛围营造有配合，统一工装，用现场活动，无协助讲解销售回访登记记录两天后回访，告知选中房子已被订走，制造紧张气氛销售物料收集单页，置业计划书，楼书综合分析硬件配备好，销售流程好，人员形象好，素质有待提高小结：形象定位/主要推广语引领永城生活新标杆形象展示/案场包装、户外广告、实景展示案场包装较好，装修较高档；户外大牌，实景展示。物业等及定位：豪宅/高档/中档高档销售推广策略、客户群体简述教师节购房优惠；订房送郎平排球比赛、选美比赛门票；购房送美利达自行车、简易茶具，9月19日郎平到访售楼中心公关活动；新城客户。项目优势1、周边配套齐全；2、项目自身配套相对合理；3、金博大实力名企；4、性价比较好；5、楼盘景观规划出众。项目劣势1、销售中心位置偏；2、施工进度不快。项目机会永城品质水景楼盘，建设路未来永城发展方向威胁分析拦截部分新城客户综合分析景观出众，自身配套合理，性价比较好，但价位偏高，施工进度不快书苑名家地理位置芒山路与建设路交叉口东南角开发商河南龙呈、河南万都置业有限公司 销售电话5719999/5388888总占地面积（万）4.7总建筑面积（万）12容积率5.7绿化率38%总户数900多套 已推体量（万）首期推出时间年月当前整体销售率（套数）70%在售期数/总期数/本期销售面积（万）本期推出时间年月当前销售均价3400元/实际成交价3100元/本期推出套数本期销售套数本期交房时间月份销售周期（月）个月建筑形式框剪建筑风格/立面现代简约本期推出面积（万）万当前工程进度外部配套/自然环境+周边配套农业发展银行，海尔永城广电店，白天鹅酒楼，和平国际大酒店，永城高级中学，金鹰购物广场，人民医院，五中，汽车站 交通毗邻永城主干道路芒山路，客运站，交通便利 产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房两房三房四房复式户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房三房四房复式园林/风格主题园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值价格单价价格3100最高最低层差客户区域及比例年龄及比例职业及比例置业次数及比例置业动机及比例苏州花园地理位置欧亚路文化路交叉口开发商河南银资房地产开发有限公司销售电占地面积（万）4.2总建筑面积（万）13容积率3.1绿化率45%总户数1300已推体量（万）10首期推出时间2012年年初当前整体销售率（套数）30%在售期数/总期数1/2本期销售面积（万）4.3本期推出时间2012年年初当前销售均价3100元/实际成交价2600元/本期推出套数1000本期销售套数430本期交房时间2014年6月销售周期（月）36个月建筑形式框剪建筑风格/立面现代简约本期推出面积（万）10万当前工程进度未动工外部配套/自然环境+周边配套永城市中医院，永城市妇幼保健院，永城市四小，永城市实验中学，永城市三高 交通欧亚路东段，永城主干道，交通便利产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房701501520两房84-963003045三房113-1407155520四房复式户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房三房四房复式园林/风格主题园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值24小时红外监控可视对讲价格单价价格2600最高2900最低2300层差10-30元客户区域及比例年龄及比例职业及比例置业次数及比例置业动机及比例项目销售调查分析销售案场结构无代理机构，案场经理-置业顾问，案场经理1名-置业顾问5名（分不清楚是哪个项目）销售道具沙盘-户型模型-户型图销售案场接待流程接待-讲解沙盘-讲解户型-赠送资料-送客销售接待人员描述人员形象较好，讲解较清晰，技巧一般销售策略分期首付，项目出地面付完首付；15个点的优惠。销售氛围营造没有配合，统一工装，有现场活动，没有协助讲解等销售回访登记记录未留电话销售物料收集单页，折页，纸抽综合分析人员形象较好，素质一般，现场嘈杂，组织混乱小结：形象定位/主要推广语城市中的公园，公园中的家 形象展示/案场包装、户外广告、实景展示案场包装较差，售楼部小，同时挤三个项目，现场嘈杂，无实景展示，无户外广告物业等及定位：豪宅/高档/中档中档销售推广策略、客户群体简述优惠幅度最大，分期首付，工程出地面付清首付；客户群体辐射永城全城项目优势优惠幅度大，地段优势，未来永城发展方向，升值潜力大，景观规划较好项目劣势开放商实力一般，项目未动工，进度缓慢，体量小项目机会地段优势、景观规划、优惠幅度威胁分析优惠幅度巨大，售楼部人气高涨，造成项目来访较少，对项目冲击较大综合分析项目地段优势明显，优惠优势明显，但开发商实力不足，项目进度缓慢，对本项目有一定冲击。中央名邸地理位置芒山路与建设路交叉口东300米路北开发商河南城市印象置业有限公司销售电话5128777/5128888总占地面积（万）20万总建筑面积（万）37平方米 容积率1.85绿化率45%-50%总户数3000多户已推体量（万）123332首期推出时间2006年7月当前整体销售率（套数）1000多户在售期数/总期数2/3本期销售面积（万）46000本期推出时间2011年5月当前销售均价4800元/实际成交价4000元/本期推出套数1000本期销售套数400本期交房时间部分5月份，其余年底销售周期（月）36个月建筑形式新古典、现代简约建筑风格/立面新古典三段式本期推出面积（万）246666万当前工程进度部分封顶，部分在建外部配套/自然环境+周边配套雪枫公园，永城市博物馆，档案馆，科技馆，图书馆，雪枫中学，永城市三小，永城市高级中学，永城市人民医院，永城五官专科医院 交通无公交，毗邻建设路、芒砀路产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房49.3两房86.27-108.66三房109.33-155.76四房179.66-181.27复式187.56户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房49两房86108三房11014335.24.48四房179复式187园林/风格主题欧式园林，雪枫公园，坡地、喷泉，石楠，香樟，红玉兰，樱花，银杏,大王椰子树园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值雪枫公园入户大堂全地下停车库刷卡电梯智能化设施监控器红外线对讲系统地源热泵地暖系统价格单价价格4000最高5500最低层差100-200客户区域及比例年龄及比例职业及比例置业次数及比例置业动机及比例自住80%项目销售调查分析销售案场结构聚光堂代理公司，案场经理-置业顾问-，案场经理1名-置业顾问5名-保安1名-看房车司机1名销售道具楼书、沙盘、看房车、建材展示销售案场接待流程置业顾问讲解沙盘-项目资料展示、讲解-建材展示-看房车、实景体验-预留电话销售接待人员描述气质较好，但有距离，讲解较清晰，能及时解决客户疑惑并加以说服，适当拉近距离销售策略开盘前认筹，交定金20万销售氛围营造无配合，统一工装，无现场活动，没有协助讲解销售回访登记记录出售楼处既有短信回访，一周后电话回访，邀请家人一起看户型；三天后又接到回访，邀约看房销售物料收集宣传资料一份，简易楼书综合分析并非最讲解中的最高端楼盘，楼书似是而非，门头损坏，但容积率低，实景体验好，价格较高小结：形象定位/主要推广语建筑中的劳斯莱斯形象展示/案场包装、户外广告、实景展示案场包装英式、复古，实景展示，位置较好，标志明显，道旗、户外，人员素质较好。物业等及定位：豪宅/高档/中档豪宅销售推广策略、客户群体简述电话营销，户外广告，道旗，派单项目优势地段优势，容积率低，绿化率高，实景体验好，景观细节好，建筑风格多变，配套较好项目劣势单价较高、物业费较高项目机会人车分流、定位高端、双供暖、私享雪枫公园威胁分析针对高端客户进行营销，高端客户拦截较多综合分析楼盘形象高端，价格较高，实景体验好，景观细节好，人员素质较高，与本项目定位不同，没有太大参考性(1)项目多为中小规模楼盘、开发密集，形成内部联动效应，市民认可度较高；(2)产品以多层、小高、高层为主，房型选择多，新建项目单身公寓类产品增多；(3)楼盘均价在31004800元/平方米之间，实际成交价在2600-3700元/之间，主力总价在50多万/套以内；(4)物业类型丰富，房型选择面较大，以经济型房型为主；(5)未来城市中心，随着配套设施逐步完善，未来发展前景十分看好；项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如中央名邸等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化；主推卖点，具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如尚品国际打造的是永城唯一一家雾湿恒温景观系统及五星级管家服务，时代城西湖春天主打西湖美景特色。从价格上来看为永城最高区域，但是品质较高、有一定知名度特色鲜明的项目价格相对较高，在售项目中央名邸二期达到了4000以上，成为目前价格最高项目。城中南版块主要楼盘调查表神火城市雅苑地理位置文化路派出所对面开发商河南沱滨置业有限公司销售电话5851999/5851777总占地面积（万）12.5总建筑面积（万）30容积率2.4绿化率35%总户数2200多已推体量（万）20首期推出时间2011年9月当前整体销售率（套数）70%在售期数/总期数4/4本期销售面积（万）7本期推出时间2012年9月当前销售均价3100元/实际成交价2600-2700元/本期推出套数660本期销售套数460本期交房时间2013年4月份销售周期（月）22个月建筑形式现代简约建筑风格/立面现代简约二段式本期推出面积（万）10万当前工程进度前三期已封顶，四期楼房盖到五六层外部配套/自然环境+周边配套实验中学，文化路小学，曹油坊，汇一堂大药房，文化路派出所，沱滨风景区 交通毗邻文化路，沱滨路主干道路 产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房两房8796三房112四房复式户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房8796三房112四房复式园林/风格主题水系，喷泉，乔木，厅格，灌木园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值环保节能品牌电梯智能化设施监控器红外线对讲系统神火供暖价格单价价格2600-2700最高3000最低层差50100客户区域及比例年龄及比例职业及比例置业次数及比例置业动机及比例项目销售调查分析销售案场结构瑞尔特地产控股集团代理；案场经理-置业顾问-财务-保安；案场经理1名-置业顾问4名-财务2名-保安3名销售道具简易楼书、单页销售案场接待流程无接待销售接待人员描述形象一般，专业素质较差，基本无讲解销售策略无策略，性价比优势明显销售氛围营造无有配合，统一工装，无现场活动，无协助讲解销售回访登记记录无回访销售物料收集单页，简易楼书综合分析性价比非常高，置业顾问漫不经心，店大欺客小结：形象定位/主要推广语实力开发商，打造永城最具性价比楼盘；形象展示/案场包装、户外广告、实景展示案场包装较好，有实景展示，位置较偏，标志明显，道旗醒目，人员素质较差。物业等及定位：豪宅/高档/中档中高档销售推广策略、客户群体简述户外广告，派单；客户群体主要为神火集团员工及周边客户项目优势小区规模大、配套齐全、景观绿化优美、开发商实力雄厚、施工进度快项目劣势周边配套不齐全，位置较偏，楼盘品质一般，建筑质量差。项目机会社区内幼儿园、人车分流、鑫苑物业。威胁分析团购活动优势明显，对市场冲击大。如后期仍有类似活动，对项目去化阻碍较大。综合分析环境优美，空气清新，低密度，偏离市区，周边配套尚不完善 托斯卡纳地理位置光明路文化路交汇处东400米路南开发商河南方鼎置业有限公司销售电占地面积（万）4.7总建筑面积（万）20容积率4.2绿化率45%总户数1300已推体量（万）20首期推出时间2012年3月当前整体销售率（套数）30%在售期数/总期数1/2本期销售面积（万）6本期推出时间2012年3月当前销售均价2800元/,实际成交价2700元/本期推出套数约600套本期销售套数180本期交房时间2013年底销售周期（月）24个月建筑形式框剪建筑风格/立面地中海风情本期推出面积（万）20万当前工程进度正负零外部配套/自然环境+周边配套聚客隆百货，综合市场，神火医院，文化路小学，汪楼沟公园、永泰超市，实验中学、实验高中 交通毗邻光明路，文化路，东方大道，东环路重要道路，交通便利，出行方便 产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房40-56两房96三房105-126四房418复式户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台其他户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房三房四房复式园林/风格主题中西混合/中式假山瀑布，西式音乐喷泉园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书/艺术馆附加值亲水木栈道80米楼间距红外线电子监控 音乐喷泉 高9米假山瀑布 价格单价价格2700最高2985最低2360层差20-50客户区域及比例永城市(包括老城、乡镇)年龄及比例职业及比例置业次数及比例置业动机及比例项目销售调查分析销售案场结构河南伟建，销售总监-销售主管=置业顾问-财务-保安，销售总监1名-销售主管1名-置业顾问3名-财务1名-保安1名销售道具沙盘、户型模型销售案场接待流程接待-沙盘讲解-户型讲解-逼定-送客销售接待人员描述形象较好，素质较高，技巧较好销售策略小定销售氛围营造有配合，统一工装，无现场活动，有协助讲解销售回访登记记录隔天回访，询问意向，邀约销售物料收集单页，置业计划书综合分析人员素质较好，行业经验丰富，形象较好小结：形象定位/主要推广语醇美最欧洲风轻地中海；新城宜居区，梦幻地中海；形象展示/案场包装、户外广告、实景展示地中海风格，包装较好物业等及定位：豪宅/高档/中档中档销售推广策略、客户群体简述低开策略，客户群体为永城全城项目优势小区规模较大、规划科学、户型面积配比合理、景观绿化优美。项目劣势项目地段相对较偏、周边市政生活配套较差项目机会项目整体规划较好，景观规划较好，价格低威胁分析价格优势会拦截部分刚需客户综合分析项目本身规划较好，户型搭配合理，位置较偏，周边生活配套较差，价格较低盈和国际地理位置东方大道与中原路交叉口往西50米开发商河南盈和职业有限公司销售电话5103777/5103888总占地面积（万）1.7总建筑面积（万）10容积率5.8绿化率25%总户数600多套已推体量（万）10首期推出时间2012年年初当前整体销售率（套数）未销售，目前在排号在售期数/总期数1/1本期销售面积（万）本期推出时间2012年年初当前销售均价未销售本期推出套数本期销售套数本期交房时间2013年7月份销售周期（月）30个月建筑形式框剪建筑风格/立面新古典主义本期推出面积（万）10万当前工程进度三四层外部配套/自然环境+周边配套中国建设银行、中国邮政储蓄银行、永城市检察院、东方大道大药房、永城市第五人民医院、华兴步行街交通东方大道与中原路交汇处，交通便利产品面积比例销售情况户型面积区间（）套数（套）所占比例（%）销售比例（%）一房两房9511619三房117-14348480.6四房复式户型特点（请打钩）平层错层复式凸窗复式转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台厨房飘窗户型功能区间面积户型总面积客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积开间进深一房两房三房四房复式园林/风格主题园林细部特点水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志内部配套特点会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高