维修手册(初稿) PPT课件

1 房屋维修实用手册 2011年3月 2 前言 随着社会进步 在住宅产业化不断发展的背景下 人们对住宅产品的消费和需求不断增加 人们对住宅产品的服务要求也在不断增长 从事房地产售后服务的人员规模逐年增长 提高房屋维修从业人员的专业技能 规范服务标准和行为 实现消费者 房地产开发企业 施工企业 从业人员相互共赢是社会发展的必然趋势 实现一次性维修到位 有步骤有计划开展维修 统筹安排 缩短维修周期 降低维修作业对用户的影响 减少社会资源浪费 营造和谐的邻里关系和维修氛围 本书从各类维修案例出发 从作业服务和维修过程管理两方面浅述了一些基本常识 结合本人多年从业经历 从实践分析和总结 旨在对维修管理和作业人员起到抛砖引玉的作用 便于大家了解各类维修的环节和节点 对实际工作起到指导和参考 本书亦可作为维修人员的日常培训和初次参加维修工作的此导之用 对于从业人员鼓励大家业精于勤 把维修工作当作一种艺术来做 精益求精 追求完美 在长期的服务工作中有句话与各位共勉 把客户的事看作比自己的事重要100倍的程度去做 本手册如有不妥之处 敬请朋友们批评指正 3 目录 第一章抹灰层裂缝 空鼓维修实例第一节裂缝的危害及产生原因和分类第二节裂缝维修工艺步聚第三节维修过程注意事项第二章砌体墙对穿裂缝实例第一节缺陷样本及原因分析第二节维修工艺步聚第三节维修过程要点讲解第三章涂料起皮 腻子掉粉维修实例第一节 缺陷样本及原因分析第二节 维修工艺步聚第三节 小结及建议第四章屋面渗漏实例1 缺陷现象2 屋面产生渗漏的原因3 维修过程4 小结及注意事项第五章暗埋给水管渗漏维修实例1 缺陷样本及原因分析2 维修工艺步聚3 小结及建议4 第六章毛坯房厨卫渗漏维修实例第一节 案例背景第二节 缺陷产生现象及原因分析第三节 维修过程第四节 小结及建议 4 目录 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第一节 案例背景第二节 缺陷产生现象及原因分析第三节 维修过程第四节 小结及建议第八章门窗口外墙渗漏维修实例第一节缺陷现象描述第二节渗漏原因浅析及图示第三节维修程要第四节小结及建议 5 第一章抹灰层裂缝及空鼓维修实例第一节裂缝的危害及产生原因和分类 裂缝问题是较为普遍和常见的现象 裂缝问题不仅影响美观还会使用户产生不安 有的裂缝造成屋面 墙面 地面渗漏 门窗变形 外墙抹面脱落等现象 给用户带来许多烦恼 裂缝维修重复维修率高 很难一次性有效解决 是对人们生活影响较大的一类维修项目 在日常生活中 如维修处理不当极易产生业户投诉 给维修工作造成人为干预不良因素 给房地产开发企业及施工单位带来经济损失 6 第一节裂缝产生的原因及分类 从裂缝产生的特征可分为温度裂缝 沉降裂缝 施工不当裂缝 使用不当及维护不及时而产生的裂缝等 如装修拆除部分墙体局部受力变形而产生的墙体开裂 温差是引起墙体裂缝最常见的原因 由于一般材料都会热胀冷缩 在混合结构中 不同材料之间的膨胀系数不一样 当温度变化时 钢筋混凝土屋盖 楼盖 圈梁与邻接的砖墙伸缩不一 形成温度差 从而容易使房屋结构开裂 这种情况在边上的房子特别是西边方向的房子中出现得比较多 地基沉降不均匀也是引起裂缝的常见原因 房屋地基在平整过程中 一般都经过高挖低填的工序 因此在房屋建成后都会出现不同程度的地基沉降 一旦地基沉降不均匀 沉降大的部位与沉降小的部位发生相对位移 就容易产生斜向裂缝 裂缝的方向一般向着凹陷处 沉降裂缝主要有以下两种特征 一 裂缝大多呈正反 八 字型 尤其以底层窗口部最为突出 二 部分纵墙或横墙出现水平裂缝 此外 还有因房屋结构引起的裂缝 因施工质量不合格引起的裂缝等等 很多房屋的外墙 地面产生不规则的裂缝 用硬物敲击有空响音或凿开后 发现墙体 地面并没有裂缝 这种裂缝纯属施工质量形成空鼓现象而导致的裂缝 无论由何种原因引起的裂缝 都应高度重视 认真分析 找准裂缝 病源 消除隐患 7 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修前的准备 成品保护1 将业主的家具进行集中堆放在非施工作业区 进行遮盖防止灰尘污染 2 将所门框周边用美纹纸 地垫和报纸粘贴保护 3 将作业区的木地板用地垫和泡沫垫全部保护 8 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 凿除在我们确定裂缝类型时 用切割机将裂缝两边各10cm宽处切开 450斜切 人工将裂缝处墙面凿至砌体 在无法切割或下有线管 水管时应直接凿子凿开 在凿开墙面时应注意力度确保凿除周边不空鼓 如已空鼓应一并凿除 完后将垺尘和松散部位清理干净 9 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 凿除后修补粉刷前 应对砌体面缺陷进行修补平整 并通过维修工程师的验收 墙面修补宜采用1 2水泥砂浆 可掺入适量的801胶水 同时对修补引起的污染 杂物进行清理 内墙抹灰前 用滚筒或毛刷进行刷水泥胶浆 保证加气块表面需全部封闭 拉毛摔浆前一天在墙面均匀喷水三次 砌块含水深度应在8 10mm 绝对禁止用水管直接向墙面浇水 10 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 铺钢丝网应采用维修工程师确认同意使用的钢网 铺贴宽度应确保凿开的部位全部铺满 并钉装牢固 平整 经验收后进行下一步工作 11 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 抹灰分两次抹灰成型 每次抹灰厚度不得大于8mm 抹灰层要进行分层喷水养护 养护时间应确保2天不间断进行 当抹灰总厚度超过35mm时 必须上报维修工程师 由维修工程师重新拟定其处理方案后方可实施 如凿除部位裂缝对应外墙的穿透性裂缝 外墙面裂缝处的抹灰之前的工艺 工序同上 外墙抹灰必须分三次进行每次厚度不超过8mm 12 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 贴防裂布在抹灰层彻底干透 经工程师验收后进行刷胶粘防裂布 使用胶水应经过验收确认 铺贴宽度必须超过裂缝凿开边缘以外10cm 15cm 13 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 刮腻子最后分两到三次批腻子 第二次批腻子时必须得等第一次干燥后方可进行施工 在墙面彻底干燥后 打磨平整 进行底漆涂刷 在底漆干燥后进行面漆涂刷两遍并必须确保不透底 室内 室外涂料材料应分别满足内外规定涂料材质要求 14 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 涂料恢复在墙面彻底干燥后 打磨平整 进行底漆涂刷 在底漆干燥后进行面漆涂刷两遍并必须确保不透底 室内 室外涂料材料应分别满足内外规定涂料材质要求 15 第二节裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工艺 工完场清每天确保当天的杂物 垃圾清离现场 并组织保洁人员对施工现场清洁卫生进行打扫 16 第三节裂缝维修注意事项 1 整体维修工程完工检验通过后 现场不遗留任何工具 材料 杂物 并告知业主注意事项和验证方法 2 工程师每天必须告知业主维修进度情况 下次到现场的具体时间 具体进行哪道工序 同时留下特殊情况联系电话 联系人姓名 3 时时强调安全文明施工注意事项 有影响到相邻的人或事 物 应事前与被影响沟通 协调清楚 争得其同意后才能进行实施 4 如在维修施工过程中有弄虚作假 偷工减料等行为导致问题未能一次性彻底 要追究相关人员及单位责任 5 由于导致裂缝的因素多种多样 可以根据实际问题做细微调整 但调整不影响到维修质量 维修服务品质 客户满意度 17 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第一节缺陷样本及原因分析 一 现象 如图同一墙体的两面存在在裂缝 这类裂缝为贯穿性砌体裂缝 贯穿性裂缝出现较为密集的部位为梁柱与砌体结合部位或门窗洞口部位 以及主体与二次结构相连接的部位 二 危害 贯窗性裂缝采用一般工艺维修很难一次性有效解决 重复维修率高 给客户生活有一定不便 极易产生用户投诉 18 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第一节缺陷样本及原因分析 凿开抹灰层后墙体开裂的现象 上图为斜屋面梁底砌体不密实 且抹灰层未按规范使用钢丝网拉接 右下图为加气混凝土砌块断裂 分析为材料收缩引起或沉降不匀引起 是否为沉降裂缝 需由具备相关资质企业 通过沉降观测后 统计分析相关数据 得出检测报告 不是个人主观判断的 19 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第二节维修工艺及步聚 材料准备 维修前需将结构胶主辅材 注浆机及清洗剂等用品准备到们 按照专业人做专业事的原则处理 切忌不懂装懂 避免出现安全事故或处理后效果达不到标准 产生人为污染 建筑结构胶泥AB组 改性环氧树脂 建筑结构胶液AB组 改性环氧树脂 20 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第二节维修工艺及步聚 用于清洗注浆机的化学剂 及注胶后封胶嘴的辅材 胶嘴 21 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第二节维修工艺及步聚凿除 清理浮灰 预埋胶嘴 灌注结构胶 恢复 沿裂缝路径将抹灰层凿除至砌体表面 槽宽10cm 清理松散部位及灰尘 为裂缝灌浆封堵提供合格的基层面 此项工作需注意 在凿的过程会导致局部空鼓 松散部位和灰尘未清理干净会影响下一步工序结构胶泥封堵 22 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第二节维修工艺及步聚凿除 清理浮灰 预埋胶嘴 灌注结构胶 恢复 批胶泥时要将胶嘴的注胶孔缝预留出来 23 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第二节维修工艺及步聚凿除 清理浮灰 预埋胶嘴 灌注结构胶 恢复 要领及注意事项 1 用工业电吹风或空压机风管将凿开的裂缝表面浮灰吹净 2 胶嘴之间距离约40cm 可根据裂缝宽窄调整 缝小的部位胶嘴预埋距离要缩短 3 胶嘴预埋牢固 防止胶泥堵塞灌胶口 4 结构胶泥封堵凝固12小时后 才能开始进行下一步灌浆作业 24 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第二节维修工艺及步聚凿除 清理浮灰 预埋胶嘴 灌注结构胶 恢复 要领及注意事项 1 高压灌注有可能出现爆管 脱嘴 泄漏 喷液的现象 所以操作人员必须做好个人防护 防护镜 胶手套 工作防护服 头帽等 结构胶 胶泥固化后坚硬无比 极难去除 作业前必须做好建筑物 家具 装饰装修物品的成品保护工作 2 灌胶前对灌浆工具设施清洗干净 防止杂物进入胶液中影响灌注3 同一裂缝的胶液用量调配充足 避免在一条缝上进行二次结构胶液的配比 影响作业周期及维修质量 4 从低处灌胶嘴往高处依次灌注的顺序施工 观察上一注胶嘴有胶液外溢时为宜 5 如有渗漏应及时采用石膏灰快干方式及时封堵 6 结构胶液至少凝固12小时后方可进行下一步饰面恢复作业 25 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第二节维修工艺及步聚凿除 清理浮灰 预埋胶嘴 灌注结构胶 恢复 要领及注意事项 1 胶液凝固后用锤将胶嘴凿掉 2 结构胶泥凝固后 似矿石般坚硬 突出墙面部位需用打磨机方可去除 3 结构胶异常光滑 如水泥甩浆无法粘接 可用钢性防水做介质 形成糙面 以利于后序抹灰 26 第二章砌体墙对穿裂缝维修实例第三节维修过程要点讲解 要领及注意事项 1 压力灌胶工艺专业性强 外行做的质量难难保证 建议使用有经验的施工单位 2 裂缝的凿除 产生建碴 注胶 恢复等环节均会有较重的污染 在客户室内施工 必须做好全方位的成品保护 避免产生修完裂缝 又来修室内损坏装修或赔偿家具损坏的事件 3 结构胶维修工艺对施工部位有较好的效果 但是如果墙体的运动没有相对的稳定 还会继续和生较大的沉降时期时 建议稳定后处理 避免出现在未维修部位再次出现裂缝的现象 4 维修成本较高 周期较长 27 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第一节缺陷样本及原因分析 由于装饰市场材料参差不齐 不少建筑装饰企业的班组 采用承包方式揽工程 致使大量劣质腻子用于住宅室内装修中 如图 某知名地产开发商室内装饰涂料起皮现象 28 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第一节缺陷样本及原因分析 毛坯房不少开发企业为了观感 会采用腻子刮白的要求 但是不少施工队的腻子硬度及耐水性达不到要求 如图 用手擦脱粉 铲刀轻推即成片掉落 29 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第一节缺陷样本及原因分析 腻子随着空调孔渗漏的雨水流到地面 通常维修人员采取局部或表层铲除的方式处理 但是不久又会在周边出现起皮 或修补的地方脱层 最好的方式是一次性根治 长痛不如短痛 全部铲掉重做 30 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 家具遮盖 地板用橡胶垫遮盖保护 31 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 毛坯房可先湿水 浸润后进行铲除 以减少污染 提高工效 铲除腻子 32 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 对已装修的房间全方位进行成品包裹保护 顶棚及墙面铲除至结构板或抹灰层 33 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 地板上可采用橡胶垫 彩条布 儿童垫 泡沫板等物品进行保护 顶棚及墙面铲除至结构板或抹灰层 34 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 墙面起砂的现象 对砂浆要铲除 顶棚铲除 35 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 铲除的墙面对浮灰清扫干净后 建议用内墙底漆满滚一遍 进行封底 有些维修人员采用801胶水对墙面满刷 由于市面胶水性能不一 本案例不作推荐 批腻子 建议使用知名企业生产的成品腻子 禁止使用不合格腻子粉和双飞粉 施工单位自制胶水现场配比使用 难于监控其胶水质量及配比 36 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 打磨 打磨时 可用200W白炽灯 一手执灯 通过光线阴暗 来观察 凸出部位 另一只手对墙面打磨平整 37 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第二节维修工艺及步聚室内成品保护 湿水 铲腻子 批腻子刷涂料 全铲后 墙面返修后效果图 滚刷涂料 图为对某户调色涂料滚涂 38 第三章涂料起皮 腻子掉粉维修案例第三节小结及建议 一 腻子的基本特性 1 强度高 结实 缺点是不易施工 2 耐水性 防霉防潮 3 柔韧性 抗裂 易打磨施工 通过腻子的性能 我们发现 在腻子施工中即存在矛盾 如果三个性能都满足 那只有耐水腻子综合性能优异一点 目前室内一般采用普通腻子 二 腻子质量是否满足要求的鉴别方法 1 用指搓 掉粉的 说明硬度不够 建议用户在装修前将刮白层全部铲除 重新做 以免造成刷涂料后 产生起皮的现象 2 用水淋或冲 即可变软或轻擦脱落的 不具备耐水性 这种腻子不适宜使用在室外 或潮湿的环境 三 建议1 物业管理和地产售后人员要正确对待腻子的质量现象 与客户解释 大多开发企业的腻子刮白 工程造价较低 腻子只满足找平及刮白的要求 建议客户在装修前铲掉重做 以免产生不必要的经济损失 2 建议开发商使用性能可靠 质量过硬 满足后续装修要求的正品腻子粉 提高工程投入 减少社会资源的浪费用 在合同中约定腻子质量应达到的要求及标准 如有约定应追朔施工方责任 3 建议消费企业 对假冒伪劣腻子进行举报 通过正规渠道采购 对供货商进行质量保证的约定 39 第四章屋面渗漏维修实例第一节缺陷现象 平屋面天棚多处渗漏 屋面山墙漏水 墙纸受损 40 第四章屋面渗漏维修实例第二节产生渗漏的原因 渗漏原因的查找是维修成功的关键 重复维修是渗漏的源头没有彻底根治 卧室天棚顶角处渗漏 三年修三次 屋面凿开 楼板面是干燥的 从栏板墙根部向采光井开孔 发现总是有水流出 从一楼架设脚手架至6楼 凿开采光井内的外墙抹灰 发现连接楼板面的横梁上口与平拦板墙的砌体内有水从其他楼面流过来 此部位渗漏分析存在以下原因 1 相邻楼面的防水层存在质量问题 2 渗漏部位的梁柱现浇不密实 存在蜂窝 3 连接2户的采光井外墙梁上口与砌体间有建碴 及缝隙 形成导流 41 第四章屋面渗漏维修实例第二节产生渗漏的原因 屋面现浇的反梁根部不密实 露筋 42 第四章屋面渗漏维修实例第二节产生渗漏的原因 外墙的瓷片未收口 外墙的景观楼窗口保温未卷边收口 外墙的景观楼窗口内部晴天都是湿润的 屋面 外墙无防水硬性要求的部位产生渗漏量呈逐年上升的趋势 43 第四章屋面渗漏维修实例第二节产生渗漏的原因 窗底口的保温层未收口 烟道出屋面与拦板墙相接处存漏洞 44 第四章屋面渗漏维修实例第二节产生渗漏的原因 别墅屋面的石材压顶不能有效防水 雨水从接缝中渗水保温层 保温层的卷边也不满足防水要求 石材的连接入露缝 45 第四章屋面渗漏维修实例第二节产生渗漏的原因 墙面未设凹槽 卷材款粘接在墙面 第一遍聚安脂防水 未做 46 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 本案例着重从平屋面带女儿墙的实际维修案例 浅述一般维修做法 分局部凿除与全屋面凿除两种方式 47 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 墙根部位凿除 墙根立面加凿凹槽 48 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 屋面全部凿除 墙面加凿凹槽 结构面清理至全部露出细石砼 屋面全部凿除 49 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 墙根阴角部位堵漏 做R角 防水砂浆找平 50 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 聚安脂防水 聚安脂防水层两遍 51 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 凹槽内补做聚安脂防水压边收口 加做卷材防水保护层 52 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 全屋面闭水 53 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 全屋面闭水 54 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 闭水观察 卷材的拼接处极易产生漏点 55 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 局部维修防水保护层找平 全屋面凿除维修保护层 56 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 保温层恢复 增加透气排水管至地漏口 保温层上细石砼现浇3CM厚 保温层铺设鹅卵石盲沟排水做法 57 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 饰面砖铺贴 饰面水泥预制砖铺贴 58 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 外保温凿除后墙面增加抹灰层 保温层恢复 59 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 抗裂砂浆恢复 外墙砖恢复 60 第四章屋面渗漏维修实例第三节维修过程 窗口封闭处理 压顶砖收口 收边处理 61 第四章屋面渗漏维修实例第四节小结及建议 通过维修及案例 为了有效防止屋面保温层内积水 减少渗漏 在施工或维修中有以下建议 1 建议在施工中进行结构闭水检验 2 建议屋面雨水管口低于结构面 3 外墙高于防水线的墙体建议禁止设计成洞口 瓷砖 石材收口 以减少渗漏 4 保温层至防水线以上部位的收口及立面建议加防水剂 并做淋水验收 5 管井 烟道等出屋面构造顶部及与墙体接合部位 建议增加防水 防雨设施或构造 6 屋面女儿墙建议设计混凝土导墙 并重点控制二次浇筑的瞎缝防渗漏 禁止使用砌体 7 排气管建议向地漏找坡铺设 不宜垂直向上设置 也可做成肓沟滤水 8 建议慎用卷材防水在平屋面 接缝太多 易产生渗漏 62 第五章给水管渗漏维修实例第一节缺陷现象 卫生间墙面的漏水痕迹 卫生间渗水墙体受潮 63 第五章给水管渗漏维修实例第一节缺陷现象 前言 水是生命的源泉 人的生存一刻也离不开水 人类社会的发展也就自然而然重视水资源的合理利用 给水管道是建筑的命脉 而滴 冒 渗 漏一直是困扰建筑安装企业的一大通病 其能源浪费 环境污染 设备损坏及酝成事故 多年来一直是用户投诉热点之一 塑料给水管 具有重量轻 施工方便 管内光滑 水力条件好 不结垢 不腐蚀 使用寿命长等优点 新型塑料管良好的性能是传统钢管所不具备的 因此在建筑给水系统由新型塑料管材替代镀锌钢管已成为趋势 不可逆转 管道的暗埋敷设 是美化家居 令人入住愉快的前提之一 也是管道布置的发展方向 但是塑料给水管本身具有脆性和抗冲击 抗机械损伤能力低的缺点 随着住宅的高档化 管道敷设多采用隐蔽暗装隐蔽在地面下 墙槽内极易被隐蔽作业 装饰施工 清理地面等工作所损坏 因此塑料给水管道的水密性试验很难做到一次完成 而管道的水密性试验是防止管道漏水的有效方法 64 第五章给水管渗漏维修实例第一节缺陷现象及工艺要求 安装工艺及要求 一 材料要求 1 管材和管件的内外壁应光滑平整 无气泡 裂纹 脱皮和明显的痕纹 凹陷 色泽应基本一致 2 管材的端面应垂直于管材的轴线 管件应完整 无缺损 无变形3 管件和管材不应长期置于阳光下照射 为避免管子在储运时弯曲 堆放应平整 搬运管材和管件时 应小心轻放 避免油污 严禁剧烈撞击 与尖锐触碰和抛 摔 拖 4 施工现场与材料存放处温差较大时 应于安装前将管件和管材在现场放置一定时间 使其温度接近施工现场环境温度 二 PP R管的连接可采用焊接 热熔和螺纹连接等方式 其中热熔连接最为可靠 操作方便 气密性好 接口强度高 本工程管道连接采用手持式熔接器进行热熔连接 连接前 应先清除管道及附件上的灰尘及异物 管道连接采用熔接机加热管材和管件 管材和管件的热熔深度应符合要求 连接时 无旋转地把管端插入加热套内 达到预定深度 同时 无旋转地把管件推到加热头上加热 达到加热时间后 立即把管子与管件从加热套与加热头上同时取下 迅速无旋转地 均匀用力插入到所要求的深度 使接头处形成均匀凸缘 在规定的加热时间内 刚熔接好的接头还可进行校正 但严禁旋转 将加热后的管材和管件垂直对准推进时用力不要过猛 防止弯头弯曲 连接完毕 必须紧握管子与管件保持足够的冷却时间 冷却到一定程度后方可松手 当PP R管与金属管件连接时 应采用带金属嵌件的PP R管作为过渡 该管件与PP R管采用热熔承插方式连接 与金属管件或卫生洁具的五金配件连接时 采用螺纹连接 宜以聚丙乙烯生料带作为密封填充物 安装时 不得用力过猛 以免损伤丝扣配件 造成连接处渗漏 65 第五章给水管渗漏维修实例第二节维修过程 管材有钉孔 三通接头漏水 66 第五章给水管渗漏维修实例第二节维修过程 弯头漏水 管上有钉眼 67 第五章给水管渗漏维修实例第二节维修过程 漏水的管道局部更换 三通更换 68 第五章排水管渗漏维修实例第二节维修过程 打压状态观察接头有无渗水 水管打压 69 第五章给水管渗漏维修实例第二节维修过程 防水闭水检验 闭水检验 70 第五章给水管渗漏维修实例第二节维修过程 局部防水处理 卫生间整体凿除的防水施工 71 第五章排水管渗漏维修实例第二节维修过程 水管修复后瓷砖铺贴效果 瓷砖铺贴 72 第五章排水管渗漏维修实例第二节维修过程 瓷砖铺贴 室外切割 73 第五章排水管渗漏维修实例第二节维修过程 维修房间瓷砖铺贴前后对照 74 第五章排水管渗漏维修实例第三节小结及注意事项 管道的工作压力和试验压力分别为 低区工作压力为0 4Mpa 试验压力为0 6Mpa 高区和中区工作压力以0 6Mpa计算 试验压力为0 9Mpa 试验压力为系统工作压力的1 5倍 但不得大于管材许用压力 试验时应缓慢注水 注满后应做密封检查 加压宜用手压泵缓慢升压至试验压力后 稳压1h 压降小于0 05Mpa 然后下降至工作压力的1 15倍稳压2小时 进行外观检查 不渗不漏压力下降不超过0 03Mpa为合格 注意的问题 1 搬运和安装管道时应避免碰到尖锐物体 以防管道破损 2 管道安装过程中 应防止油漆等有机污染物与管材 管件接触 3 安装与金属管连接的带金属嵌件的专用管件时 不要用力过猛 以免损伤丝扣配件 造成连接处渗漏 4 管材和管件加热时 应防止加热过度 使厚度变薄 管材在管配件内变形 5 在热熔插管和校正时 严禁旋转 6 操作现场不得有明火 严禁对管材用明火烘弯 7 安装中断或完毕的敞口处 一定要临时封闭好 以免杂物进入 75 第六章毛坯房厨卫渗漏维修实例 第一节 案例背景 格林春岸项目一期 于2010年12月23日开始交付 1 2 7 8 楼合计约596户 毛坯交房 2 楼层高33层 顶层为复式 由于在交付前总包整改收尾进度缓慢 造成防水施工不精细 存在较多缺陷 总包尤以新八施工的2 楼缺陷点较为集中 防水以东山防水施工的2 8 渗漏点较多 交付后客户闭水产生大量渗漏缺陷 76 一 案例背景 某楼盘交付后5个月内渗漏报修量对比图 2010年12月底交付至2011年5月10日累计发生渗漏92起 其中东山46起 6起地下室车库渗漏 雨虹15起 泰然门窗10起 总包中马10起 新八4起 三建4起 分包三江 中航 名装各1起 由于东山防水占据渗漏缺陷51 本案例着重描述该司施工范围情况 77 二 缺陷现象 渗漏现象主要为吊洞周边渗漏 78 二 缺陷产生现象及原因分析 总包收尾未处理到位 上一工序影响后一工序产品质量 如吊洞未处理到位 露筋等现象 防水施工前基层未清理干净 防水做后 防水层内夹有塑料纸 如下图 防水做在浮碴上面 总包及防水公司均未对管周进行处理 79 二 缺陷产生现象及原因分析 防水材料本身有缺陷 或现场配比不当 防水层在闭水后出现软化失效现象 用脚踩像稀泥一样 结膜无弹性 如下图 防水材料本身有缺陷 或现场配比不当 防水层开裂 起壳如下图 防水层龟裂 80 二 缺陷产生现象及原因分析 防水施工单位不到位 产生施工缺陷 如基层未处理干净 防水层与基层脱离 防水搅拌不匀或基层未充分湿润排气 产生气泡 堵漏不到位存在漏洞 都是产生渗漏的陷患 进水管周边总包及防水单位均未对存在的间隙进行封堵 存在漏洞 81 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 在处理所有渗漏案例中 首先均要解决结构自防水问题 所以凿除结构面以上工序是基础工作 这一步是马虎不得的 必须要彻底 将原结构面全部显露出来 凿除原防水层及R角 铲除原防水层 82 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 在凿除后将建碴清扫至小区垃圾堆入点 袋装搬运 防止污染楼道及非维修作业区域 将凿除的旧防水层及不密实的基层浮灰清扫干净 扫净的基面还有浮灰 还需要用水冲洗 冲洗后将水舀干用抹布擦净 83 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 注意事项 1 对管道周边不密实部位要重点进行凿除 清理干净 2 基层表面的蜂窝 麻面 气孔 凹凸不平 缝隙等缺陷 应进行修补处理 基层表面应平整 坚固 不起皮 不起砂 不疏松3 清除基层上的浮浆 浮灰等杂质 基层表面不得有积水 4 细部构造进行密封或增强处理 如露筋部位等 5 阴阳角做成圆弧角 6 基层处理到位后 涂刷基层处理剂 如冷底油等 排水管周边是毛坯房厨卫渗漏最为集中表现的部位 二次浇筑中铁丝暴露 生锈 修复 清洗后的基面 修整后的管根部位 84 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 基层处理中 常见的错误及不当处理实例 地面露出的钢筋头未进行打磨封闭 防锈处理 防水直接做在其上 防水做在浮碴上 钢筋未处理 且处理方式不妥 用砂将遮盖 生锈后会膨胀 开裂 造成防水失效 85 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 注意事项 1 JS防水涂刷在结构闭水验收合格进行 材料配比严格按照配方要求操作 采用机械搅拌 2 对管根 墙根 下水口及薄弱部位要重点多遍处理 3 防水层要做3遍以上 由于单次施工结膜厚度较薄 难以保证长期防水性能 总厚度达到1 5 2MM为宜 4 上泛高度以成活地面300MM以上为宜 淋浴室墙面宜在地面以上1800MM为宜 5 每遍涂刷应交替改变涂层的涂刷方向 同一涂层涂刷时 先后接茬宽度宜为30 50mm 局部维修时 与旧防水层的搭接部位要清理干净 重点处理 86 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 错误的维修实例 渗漏出现后 不负责任的单位或人员直接在渗漏部位涂防水 防水层开裂 未铲除旧防水层 直接涂刷防水的反面案例 87 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 注意事项 1 单次涂刷固化自然干燥 不粘手后再进行下层施工 2 防水结膜固化前禁止有人踩踏 及有粉尘作业污染 3 防止掉入垃圾和有水源稀释 做好防雨措施 如遇雨天关好门窗 88 三 维修过程铲除 清理 除尘 堵漏 JS防水涂刷 干燥养护 验收及检验 注意事项 1 防水涂料的涂膜厚度 可用针刺法或割取20mm 20mm的实样进行测量 检验部位要进行修复处理 涂膜防水层的平均厚度不得小于设计规定的厚度 最小厚度不得小于设计厚度的80 2 涂膜防水层与基层应粘结牢固 表面平整 涂刷均匀 应无流淌 皱折 鼓泡 漏刷和翘边等缺陷 3 防水涂层全部完成固化后将黄泥用水拌匀 用塑料带包好封堵下水口 闭水5CM以上 24H后观察楼下有无渗漏迹像 89 四 小结及建议 1 结构闭水要进行验收 总包预留洞口及上下水管周边二次浇筑严格按照防水体系执行 2 防水单位在施工前需对基层浮碴进行清理清洗 3 防水材料要进行抽检 厚度及配比要按照样板执行 4 建议公司指定防水材料品牌 确保质优价格合理的材料用于建筑工程 5 加强施工过管理 结构闭水 及防水完工后闭水工序落到实处 THANKS 工程管理部格林春岸保修中心邹辉波2011 5 11 90 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第一节案例背景 2011年3月 某楼盘 8 202业主在装修过程中 发现楼上卫生间几乎所有下水管周边均存在渗漏现象 经了解 楼上为8 302样板间 开发商已零星交付给业主 针对此问题 保修中心立即将此信息转达项目中心主管工程师 遂安排装饰公司进行整改 91 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第一节案例背景 维修因多种原因 导致维修方案一直未定夺 1 该房间室内所有造型以圆形为主属异形风格 设计的卫生间为半圆形 排水均设在楼板以上 只有主排水管穿板从楼下进入主管2 业主已收房 业主提出每一步方案都要业主通过 否则拒绝施工3 楼下业主已装修进入尾声 要求尽早处理渗漏对其造成的影响 4 原装修公司已未在现场履行保修工作 5 项目中心委托装饰公司 因多种原因提出退出维修此房间的要求 马赛克墙面吸潮泛水 92 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第二节缺陷产生现象及原因分析 客厅 餐厅的地砖缝全部潮湿 均已受潮 墙根部板材霉烂 卫生间的水浸过门槛 过道进入次卧室 地毯下面的地面潮湿 通过对进水管打压检查压力不能稳定 通过凿开局部石材铺贴地面 发现防水层以下的找平砂浆潮湿 分析防水层已受到破坏或未能起到防水作用 93 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第二节缺陷产生现象及原因分析 1 该房间采取局部维修显然不妥 使用功能要实现必须全部凿掉地面及700MM 浴池高度 以下范围方能修复 周期长 难度大 费用高 客户影响较大 能根治 2 排水管需穿板从202接入排污立管 需征得202业主许可 3 各类装饰材料 洁具需重新订货 给排水管必须移位 需支付较大额度材料费用 仅墙面马塞克单价近3000元 平米 计划采购15平米 需现金垫款4万余元从上海订货采购 4 业主提出我司支付维修费用 其自行整改承担责任 需征得202业主同意 根据渗漏的现象及初步排查分析 拟定下述关键点 在项目中心 保修中心密切配合下 经多轮与两户主沟通 达成302排水管改道202的一致意见 同时与302书面确认卫生间洁具的位置 同时确定由维修后备单位进场整改 94 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 人工砌筑浴缸拆除 离地面700MM以墙砖及地面石材全部凿除至结构面 95 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 96 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 拆除的同时要充分考虑恢得还原的每一环节 例如原墙根部位抹灰过厚超出垂线部分 必须凿掉重新粉刷 整体拆除要延伸思考 防水层以外的部位存在渗漏隐患的 要及时消除 如下图管井内部的管根部位 97 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 给水管维修安装要领 1 首先确定给水点位置 高度 然后切凿 局部维修凿开部位以水管可以折弯后顺利相接合为宜 2 选择质量较好的管材及配件 优质的PPR管韧性特好 可轻松弯成一圈不断裂 3 使用带金属螺纹的PPR管件时 必须用足密封带 避免螺纹处漏水 4 管件不要拧太紧 以免出现裂缝导致漏水 5 冬季施工应避免踩压 敲击 碰撞 抛摔 6 安装后必须进行增压测试 试压时间30分钟 打到8 10KG试验压力下 观察无压降 排水管维修安装要领 1 及时封堵管口 防止垃圾工具落水管道产生堵塞 2 PVC管安装时 先将管口锯齐锉平 用干布将承口 插口清理干净 胶粘剂涂抹均匀 插接后应静至接口固化为止 3 排水横管做好坡度 防止返水 4 穿楼板管根部位做好堵漏防水 4 管道支架安装牢固 间距合理 5 管道安装完成 做好灌水 通水检查 观察有针漏水 堵塞现象 98 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 管道整改移位完成后 对管根部位 穿墙部位 墙根 门槛周边进行封堵处理 到位后 进行结构闭水检验 闭水后发现楼板有渗漏 及时对结构板不密实部位进行凿除后堵漏处理 99 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 门槛石底部及门框周边关键部位 重点堵漏处理 管井检修洞口封堵处理 100 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 JS防水液料与粉料按规定比例混合后用电钻搅匀 墙面至少刷3遍以上 结膜厚度方能有效防潮防水 管根部位也是防水涂刷的重点部位 101 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 闭水24H检验有无渗漏 管根穿墙部位的防水要重点加强处理 102 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 保护层施工注意事项及要领 1 保护层砂将不应有尖锐颗粒 2 保护层厚度根据铺贴成活面设置 不宜过厚 防止后期敲凿损坏防水层 墙面用刚性防水 如K11 西卡 或抹面胶浆添加JS做2 3MM厚保护层 便于后期贴砖时相粘接 地面根据成活面高度用砂将或抹面胶浆整体找坡 本案中暂无相片 103 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 找与白色微晶石接近的200 200的瓷砖 用划砖的工具 切成200 100的条砖 用磨片将切开的瓷砖磨光 先贴墙砖 因为地面石材20MM厚 不利于切片对缝 104 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 弧形墙面贴自制加工的墙砖 墙砖最底边一排留在最后收口 便于对齐 墙面开槽暗埋水管墙面马赛克墙面修补 105 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 砌浴缸支墩 重175KG的铸铁浴缸 支撑点加铁片增加受力面积 缸周用砌块砌筑 顶部用细石砼支模现浇 上部及侧边留龙头安装孔及检修孔 106 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 缸边墙体粉刷后 大理石用专用AB胶干挂粘接 缸周石材 瓷砖铺贴完成后 安装龙头 浴霸安装 重新开孔 增加接电源线 墙面开槽敷设 107 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 电源进线开槽墙面 及浴霸控制线墙面开槽后 马赛克修复 108 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 墙面 地面 浴缸 马桶整改后观感效果 墙面 银镜 面盆整改后观感效果 109 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 墙面裂纹修补 受潮损坏木质造型修补 采用瓷砖切片修复效果 110 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第三节维修过程 拆除 给排水管改造 结构闭水 清理堵漏 JS防水涂刷 闭水检验 防水保护层 瓷砖铺贴 洁具安装 其他损坏部位修复 整体清洁 室内家私由保洁人员处理 窗帘地毯拆除后送干洗店清洗 清洁后房间效果 清洁后房间效果 111 第七章样板房卫生间渗漏维修案例第四节小结及建议 1 样板间在前期设计 施工环节工期过紧 导致缺陷较多 2 建议公司样板间同样要关注质量问题 要以达到居住使用条件为标准 3 建议样板间在销售前 公司内部进行各项质量验收整改 合格后再进行销售 4 维修过程中 客户 邻里关系 方案的拟定要综合考虑 兼顾各方利益 5 如果由于产