新建专业建材市场可行性分析.doc

新建专业建材市场的可行性分析 一、项目开发理由及开发背景（一）企业概况*有限公司是*市最大规模的建筑装饰材料经营企业，在*已有近二十的企业发展历史。主要经营瓷砖、石材、卫生洁具、水暖器材、灯具等工程建筑室内外装饰材料和家居装饰材料，承揽大型室内外建筑装饰工程。 企业综合经营能力名列同行业前茅，企业从信誉、规模、效益、向国家纳税等方面都取得了显著的成绩，成为同行业中颇具实力的民营企业。企业本着壮大规模，走多元化发展道路，正在筹备投资专业市场建设项目，实现跨越性发展的蓝图，再铸企业辉煌。 （二）、开发背景近年来，随着城市扩张建设以及交通、通讯等硬件基础设施建设发展迅猛，带动着房地产开发、民居改造等建设的兴起。根据城市规划的总体要求，各类大型商贸服务、工业园区等建设项目逐步由城市中心向周边郊区延伸，以及扩张城市框架加快城市化建设，使建筑材料需求量大大提高。而现有建材市场规模小，分布零散，不系统规范，完全不符和发展的需要。因此，为进一步提高企业经济效益，拓宽建材市场经营渠道，本着培育市场、发展市场，为广大消费者提供更为广泛的理念和方便，根据*市城市建设总体规划要求和*市政府关于进一步加强和规范建材专业市场建设的有关规定及有关优惠政策。通过充分地市场调查论证后，*有限公司主要投资人投资建设*建材市场，征地总面积近73.28亩, 总规划投资2.5亿人民币用于新建规模化、规范化的大型专业建材市场和配套建设。建筑面积约18万万平方米，其中约4万平方米为临街建材商铺。公司将引入全新的商业理念，实施开发建设集建材装饰材料、家居用品为主的交易，仓储、物流，会展等功能一体化精品建材市场，建立完善的服务体系，实施专业的市场运做。进一步拓展交易内容和模式，打造*地区建材市场的主力军。该项目地处*市三桥接二桥要道、一桥的主干道阳光大道，距市中心两千余米，具有交通便利的巨大优势，另外，*8有限公司具备经营市场的基础和信誉，能够更好带动市场快速繁荣。市场的建成将对推动建筑业的发展具有较强的需求导向作用，又为企业突破性发展开拓了一个新的空间，其社会效益和经济效益前景广阔。目前，新建建材市场所经政府规划建设的阳光大道和三桥工程即将竣工，我公司这一投资拟建项目已完成目前已完成项目调研、立项、组建机构、征地、工程规划、设计、报建等一系列前期准备工作，前期征地、三通一平基础建设已投入资金约6000万元。市场一期面积为50000的工程正在建设，将在2010年1月底完成。市场二期工程已进入建设准备阶段。（三）、项目基本情况1、 项目名称：*建材市场。2、 所有制形式：私营企业。3、 建设性质： 新建。4、 项目负责人：*5、 建设单位：*有限公司6、 经营范围：建材专业市场的开发、经营与管理；建材、水暖器材、装饰材料、家具、家电电器、灯具、五金、日用品、化工产品（危险品除外）的批发与零售；建材的生产及加工。7、 经营方式：租赁、招商、自营。8、 场址：位于*城区南环路南侧阳光大道，北距阳光南路不足30米，距市中心2000多米。9、 建设期：两年半。10、 寿命期：50年。11、 项目占地：73.28亩。12、 项目总投资：2.5亿人民币。13、 年收入：*万元14、 投资回报期：10年二、项目建设规模新建*建材市场总建筑面积约81958平方米。其中：含地下仓库的三层精品建材超市建筑面积76488平方米，三层的市场商铺建筑面积79800平方米，其他辅助建筑设施面积23670平方米。三、投资概算及资金来源（一）投资概算A、基本固定资产投资16810万元。1、土地出让金及补偿费合计13680万元（含税）。2、项目前期费用估算630万元（主要包括调研论证、立项、规划设计、报建、土地批复、三通一平工程修建等）。3、新建工程（含各项辅助建设）费用估算9500万元。B、其他投资1190万元。1、新增变压器等设施投资120万元，配置费用估算10万元，合计130万元。2、新增家具用具及办公用具投资估算170万元。3、线路安装投资估算80万元。4、电梯配置及中央空调投资估计410万元5、前期广告宣传费用投资估算200万元。6、不可预见费用200万元。C、项目总投资25000万元。（二）资金来源该市场项目总投资约为25000万元，资金来源：采用股东投资56%，用地产开发利润增资20%，借款24%的办法筹集。四、财务效果（一）分析参数说明 1、假定市场可使用商铺面积为180000，其中商业经营自用面积28000；出租商铺可出租面积为152000。2、项目寿命期界定为50年。3、在固定资产费用中，土建工程折旧按50年，设备折旧按10年；维修费按折旧总额的20%计算，残值不计。 4、其他费用按5年摊销。5、假定平均招商入户率为70%。6、人工工资附加按年工资总额的37%计提。7、水、电按现行市场价格计算（不包括出租部分）。8、新增自营商品营业收入税率按3%计算。9、商用房出租营业收入税、费按17.5%计算。10、项目建设资金中借款部分的借款利息按现行银行贷款利率计算。11、新增自营商品成本按销售利润的15%反比计算。（二）年收入合计*万元1、年新增自营建材商品销售收入合计*万元（不含税）。2、商用房租赁收入。场区可出租面积152000，招商入户率平均按70%计算，平均出租价为每平方米38元/月：年收入为：15200070%38元/12个月=*万元（三）费用合计*万元。其中：1、可变费用小计*万元。A、人工工资及附加：该市场定员80人，年总工资支出*万元。其中：年工资支出160万元（802万元/年）工资附加：160万元37%=*8万元B、水电费用按42万元估算。2、固定费用小计*万元。其中：A、建筑工程折旧及土地出让金摊销按50年计算，估算XXX万元；即：16810万元50=XXX万元B、设备折旧按10年估算，估算年折旧费VVVV万元；即：*万元10=VVVV万元C、维修费按折旧额的20%计算，估算*万元。即：*万元20%=*万元D、其他费用按5年内摊销，估算130万元/年即：650万元5=130万元3、管理费用年估算小计*万元。（四）销售成本费用小计*万元。A、商品成本按销售利润的15%计算反比成本；即：AAA万元15%=BBBB万元AAA-BBBB=*万元 B、商品运输费用年估算70万元 C、商品损耗年估算10万元（五）财务费用 A、按银行借款总投资的20%计算，平均年息率为8%的五年期借款6000万元，估算480万元；即：年应付利息为：60008%=480万元(六)税、费合计421.2万元（所得税暂不计）。A、房产费、营业税及附加按年出租收入的17.5%估算； 即：*万元17.5%=*8万元B、增值税按年新增自营销售收入的3%估算，城建及教育附加费按增值税的10%计算； 即：3000万元3%10%=9万元C、其他税、费年估算10万元。（七）年税前利润市场商铺及商品经营利润年总收入-费用合计-销售成本=（*3000）-*=CCCCC万元（八）市场项目年纯利润=年税前利润-税费合计=CCCCC-*=DDDDD万元（九）投资利润率=正常年份利润总投资100%=H.HHH%（十）投资回收期=总投资（正常年份新增利税折旧）=10.1年（十一）其他利润增加因素1、其他业务收入纯利润： 1485万元。2、市场项目只需