上海中高端项目特点研究分析PPT课件

中高端楼盘个案报告 1 闵行 古北壹号 第一印象 高端楼盘中销售总额全市第一 地段位置却没有优势 2015年全市单价9万元以上住宅成交排名 排名中十大项目所分布的位置 开始了解 顶尖设计团队打造的高端精品住宅 简化流程 本案老板就是项目总经理 简化了与建筑师之间的沟通 提高了工作效率 专业精心打造 顶级设计公司 用五年时间的精心设计 一体化的设计 公寓品质已经打造成和别墅基本误差别的体验 提高了整个项目一体化的感觉 项目设计 成交数据 两年时间公寓成交153套 别墅成交4套 公寓数据 别墅数据 公寓数据 从14年3月至16年2月27日 总成交套数153套 签约次数175次 去除重复签约次数的房屋以外 成交面积61145 61 总价543487万元 成交均价88884元 别墅数据 成交4套 签约4次 成交面积3378 6 总价58607万元 成交均价173465元 库存数据 公寓剩余162套 别墅剩余11套 公寓剩余 别墅剩余 公寓剩余 套数剩余162套 面积剩余59435 85 2 8 还未销售 1 3 15 首批销售 基本售完 别墅剩余 套数剩余11套 面积剩余10393 26 推案分析 整盘只有315套公寓 15套别墅 2014年2月7日 公寓1 3 15 2015年5月9日 公寓 6 7 别墅 9 10 11 12 13 17 18 19 20 21 22 23 25 26 2015年8月22日 公寓2 8 29 获得预售证书 开盘情况 客户分析 每天2 3组 累计10组中会有2 3组带看样板 累计20组看样板间客户中会有一组成交 销控情况 16 销控了 应该为后期高溢价做准备的楼栋 推广情况 从开盘到现在 没有在任何媒体上投放广告 只是口碑宣传 效果图 推盘节奏 销售分析 入口设计 大门和景墙与建筑相呼应 大宅气质淋漓尽致的彰显 凸显线条层次分明居住区入口大门与建筑形态呼应 以三层套门的形式体现立体感 门洞尺度宽达24米 高约10米 彰显大宅气质 景墙与大门以绿化水景交接 片状立石构成的围墙凸显线条感与层次感 形成丰富的肌理和光影效果 建筑风格 创新的现代风格 更加迎合时代的发展 景观设计 极致景观 步入式的完美体验 空间艺术 移步换景 错落有致的围合式布局的五层垂直绿植带 移植 紫薇树 朴树 桂花树 樱花树等稀缺树种 步入式体验 樱花步道 亲水平台步道等特色景观动线进行切割 豪华会所之设计 无与伦比的精品设计 顶级健全的功能 规模 社区配套18000 是上海市区内的最大面积会所 入口设计 层采用酒店式架空手法 设置销售中心大堂和会所大堂双入口空间 整个空间视野通透 会所大堂二层通高 特殊功能 会所拥有高级私人医疗诊所 配备顶尖医疗设备 由上海著名三甲医院的主任专家医师坐诊 专为业主提供私人医疗服务 顶级功能 包含一个室内国际标准温水泳池 一个屋顶室外泳池 一片标准室外网球场 以及一个有21个高级套房的超五星级精品酒店 豪华会所之呈现 设计感十足 极致奢华的感觉 户型设计 高标准 高要求的私人定制型产品 设计理念 强调家庭空间和社交空间的相对独立 餐厅设置家庭室和娱乐室 注重就寝空间的私密性 宽大的尺度使交通空间变身画廊和藏品展示空间 极大提高了空间的利用率 设计尺寸 所有公寓层高3 45米 户均面宽19 21米 以画廊设计连接动静分区的创意匠心独具 全部采用卧室全套房设计 带有独立的卫生间和衣帽间 而且明厨 明卫 明卧 客厅面宽在6 9米之间 主卧室面宽6米 样板展示 整盘只有315套公寓 15套别墅 基本介绍 共6套样板 上图为485 样板 交付时每套公寓都有浅色系及深色系两种不同的装修风格可供选择 交付标准 汇聚国际顶尖家居品牌 宝图厨房橱柜 Bulthaup 嘉格纳厨房电器 Gaggenau SUB ZERO冰箱和酒柜 唯宝洁具 Villeroy Boch 当代龙头 DORNBRACHT 威能地暖 Vaillant 兰舍新风系统 ATC 滨特尔水处理系统 Bentair 艾欧史密斯热水器 A O Smith 意大利LEMA衣柜 德国汉诺地板 德国FSB门锁等 品质方面 上海乃至全中国地区的顶级住宅区 本案产品的品质高于目前为止所有项目 产品本身 无论是设计施工 还是在材料使用 服务配套 都已经成为亚洲豪宅产品的典范之作 附加价值 高端市场购房者不仅注重豪宅品质 对产品所代表的的价值感和身份认同度更加敏感 项目定位 用市场挑战者的身份 获得豪宅新典范的头衔 经验和数据总结 实际成果 客户定位 整盘只有315套公寓 15套别墅 本区改善性 原居住于古北以及附近区域的高端人群 习惯于该区域的高品质便利生活 现有居住条件无法满足其居住需求 有强烈在古北新区重新置业的改善意愿 外区导入型 因看重虹桥交通枢纽的便利性和辐射力 希望在上海置业的长三角地区的有国际视野的企业家 以及在上海工作的跨国企业的企业主及CEO 资源占有型 与上海及长三角地区乃至大中国地区有密切商务往来的外籍外地人士 港澳台及东南亚地区 常在上海进行一段时间的商务停留 有在上海置业的暂居需求 客户定位 国内最顶级的消费能力视野开阔较高的生活品位 项目定位 上海乃至全中国地区的顶级住宅区 制定全新的 策略 产品 市场 极致产品 景观设计 户型设计 立面设计 精装设计 会所设计 高尔夫球场设计等都是都是极致的打造 口碑营销 有极致产品获得市场认可 在通过社会舆论获得大量 粉丝追捧 饥饿营销 开发商一直自销状态 不让外来销售介入项目 看房 看项目都必须提前预约 出入小区必须专人接待 而且限时开放 总结篇 市场的火爆点燃了极致产品的快速燃烧 上海市场 2015年上半年 总价1000万元以上的住宅在成交量上同比2014年上半年涨幅超过100 区域内 基本无新盘入市 市场许久得不到释放 加之土地供应的缺乏 松江 万科云间传奇 松江市场 市场相对封闭 客源相对复杂 板块处于夹击中 北有泗泾抢占客户资源 东南有松江中部抢占客户资源 新城市场 地段相对较差 区域项目去化较差 区域竞品恒大帝景 其他竞品绿庭悦公馆和首创锦悦 地块信息分析 楼板价较高 装配房比例较大 上海万科投资管理有限公司以8 86亿元竞得松江区方松街道SJC10008单元05 06号纯宅地 楼板价11019元 平方米 溢价率22 该地块东至辰塔路 南至05 07号地块 西至油墩港 北至曹里浜河 总出让面积57432 5平方米 容积率1 4 起始总价7 25亿元 起始楼板价9017元 平方米 根据出让要求 地块的商业及住宅配套用房不得超过总建筑面积的10 此外 该地块总住宅建筑面积50 以上必须为装配式住宅 住宅单体预制装配率不低于15 项目地块分析 交通分析 地铁太远 开车费力 公交不便 轨交 9号线松江大学城站 直线距离5 2公里 9号线松江新城站 直线距离4 8公里 公交 辰塔路文翔路 1804路 1805路 松江19路 松江99路 自驾 嘉松南路 G60以及G50形成了 两横一纵 的交叉交通网路 配套分析 商业太远 医院不便 学校不对口 周边配套详情学校 虽然周边有上海和谐幼儿园 东华大学附属实验小学 包玉刚学校 松江第二实验小学多所学校 但是销售人员口径中得知暂时没有对口学校 商场 开元地中海商业广场 3公里 相对项目还是较为偏远 公园 中央公园 4公里 泰晤士小镇 1公里 辰山植物园 3 5公里 广富林遗址公园 3公里 公园较多 但距离较远 医院 交通大学附属第一人民医院 4 5公里 方松街区道社区医疗服务中心 2 8公里 距离较远 对老年人来说有太多不便 大学城学校 华东政法大学 上海工程技术大学 东华大学 上海外国语大学 上海对外经贸大学 上海视觉艺术大学 上海立信会计学院 规划解读 宏伟蓝图 未来未来 预计2016年下半年 首期T1 T2线就将建成 T1线全长约15 6km T2线全长约15 3km T1至T5五条线路总长约64km 品牌效应 趁热打铁 再续传奇 万科白马花园2009年首开去化率90 松江新桥针对新上海人 万科金色华亭2012年1 5月松江住宅销售套数 销售面积双冠王松江老城针对松江本地居住者 万科梦想派2013年9月首推夺得了9月全市住宅销冠松江新城商务区针对年轻白领 万科云间传奇全精工中高端住宅松江西区针对中产新贵族阶层 万科 永远在不断提升 城市花园系列 金色家园系列 金色家园系列 自然人文系列 在松江 万科一直以年轻化产品制胜 然而本次万科以 传奇系 精工3 0之作登陆 颠覆万科在松江人眼中的形象 在上海 万科云间传奇继万科海上传奇 南桥传奇之后的 传奇系 最佳之作 将为松江居住者带来更多舒适的体验 项目解读 多层变洋房 复式变别墅 蓄客活动 主题活动 品质鉴定 主题活动迎合客户群体 小活动和创新活动新颖 产品发布会声势较大 火爆异常 火爆认筹 外场热闹 内场火爆 外场 内场 外场多家房企抢夺客户 小蜜蜂 门店业务员 LED宣传车形式多样 内场易居和同策有序的接待客户 样板间 售楼处 认筹处十分火爆 强势开盘 抢购上叠 热销下叠 洋房均价约24000元 总价约200 230万 套 下叠总价中间套440 465万 套 边套470 495万 套 上叠总价中间套400 420万 套 边套430 455万 套 外场抢客户的项目较多 种类和形式较为复杂 内场客户爆满 但有秩序的进行 叠加别墅首先开售 上叠在开盘短时间内已经售完 下叠在洋房开售之前陆续售完 洋房去化情况一般 物业服务 超越传统 铸就艺术 建筑风格 以新换旧 独树一帜 形式简约 舒适体验感强的新亚洲风格 大面积窗户 日照采光较强 结合建筑结构 保证舒适通风 景观打造 三园五院 移步换景 漫步云间 创新精粹的第三代精工墅区 是古代庭院生活的一种传承和升华 其房屋造型别致 园林美观而富有生活情调 三园五院景观规划 春有海棠解语 夏有李树藏荫 秋有桂香铺水 枫染长天 冬日白雪红梅 从基地的最南侧入口 可将绿地细致的切分 再结合建筑围合出的内院 形成了五进式的庭院结构 与北方院落的庄重轴线不同 云间 更倾向南方院落的布局方式 更追求空间的变化 层次 以及塑造更多的惊喜 五进庭院 变化空间 层次分明 空间和尺度 从忽略风格和元素出发 将他们重新构造和组织 用来塑造 云间 需要的纯净而亲切的空间环境 提取了建筑外墙的米黄色调 增加了少量黑色的元素形成对比 地面采用了砾石的收边 立面上采用的黑色石材的细节 并且在景墙的侧面采用了黑色石材贴面处理 在地面铺装拼花 水池底拼花以及标识塔和草坪灯上使用的纹样 全部是从 云间 的LOGO衍生而来的 我们将同样的元素通过不同的材料和不同的组合方式 应用在各处 语音和色彩 景观建筑融合 空间气氛纯净 云间 的近10棵的骨干大乔 摆放的位置 高度 蓬径 分支点要求 树形的要求等各种数据 然后去苗圃一棵棵挑选出来的 庭院各处灌木和花草的 都是精心挑选位置 大小 品种 软景与选苗 精心选苗 完美展现 注重氛围的营造 如明暗的层次 光与影的关系等 用了亮度低 多角度 多层次的设计方式 塑造细腻的光环境以及有趣的光影效果 主要采用了投光进行环境照明结合点光源进行基础照明的方式 为了营造温馨自然的晚间环境 光源的色温基本控制在3300K以上 灯光与灯具 多角度 多层次设计 功能与关怀 Lobby花园禅意茶廊 相辅相成 云间 有两处核心的功能点 一处在Lobby的下沉空间 另一处在Lobby北侧的禅意茶廊 Lobby花园配置了户外的移动WIFI 蓝牙音响 户外壁炉等设施 在禅意茶廊 针对老人的使用需求特别增设了紧急按钮 营销中心 筑就墅质 别具匠心 在立面上运用了大面积的天然木饰面 且在造型上更加的流畅自然 以突出项目行如流水 云卷云舒的主题 中央沙盘上的云彩 更是点睛之笔 让这个空间形如梦幻 洋房户型解读 南北通透 空间利用率高 一期洋房均为89平方米3房 精装交付 一梯两户设计 附赠阳台 得房率约83 空间利用率高 视野开阔 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