房地产估价—路线价法的基本原理.ppt

第九章路线价法 第九章路线价法 9 1路线价法的基本原理 一 路线价法的需要 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街道 第九章路线价法 二 路线价法的概念 对面临特定街道 接近性行相当的城市土地 设定标准深度 求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上 此单价称为路线价 然后据此路线价 再配合深度指数表 用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法 第九章路线价法 三 路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价 深度百分率及各种修正率的健全与否 四 适用的对象和条件 土地课税 土地重划 征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合 前提条件是街道要系统完整 各宗土地排列较整齐 还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表 第九章路线价法 9 2路线价法的操作过程 一 划分路线价区段 二 设定标准深度 三 选取标准宗地 四 确定路线价 五 制作深度指标表 六 计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第九章路线价法 五 制作深度指标表 一 深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度 地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表 第九章路线价法 二 深度指数的制作思路 有a1 a2 a3 an 1 an且有a1 a2 a2 a3 an 1 an 1 单独深度百分率a1 a2 a3 an 2 累计深度百分率a1 a1 a2 a1 a2 a3 a1 a2 an 3 平均深度百分率 第九章路线价法 三 制作方法 40 30 20 10 9 8 7 6 1 四三二一法则 第九章路线价法 假设标准深度为100英尺 第九章路线价法 三 制作方法 制作思路属于累计深度指数 第九章路线价法 2 哈柏法则 六 计算各宗地土地价格 一 计算公式 宗地价格V深度指数dv d f 路线价u 当u为单位价格时 V u dv f d 当u为以一定单元宽 标准深度的长条时 V u dv f dv 平均深度指数 dv 累计深度指数 第九章路线价法 六 计算各宗地土地价格 1 一面临街矩形土地 V u dv f d 2000 140 20 15 24 85 34万元 第九章路线价法 二 运用举例 二 运用举例 路线价2000元 m2 30m P184例9 2 路线价3000元 m2 标准深度20m 第九章路线价法 2 前后两面临街矩形地 重叠价值估价法 d 第九章路线价法 P184例9 2 150英尺 100英尺 20000元 英尺 10000元 英尺 dv0 40 30 20 10 100 dv1 40 30 70 V u0 dv0 f u1 dv1 f 20000 100 100 10000 70 50 235万元 第九章路线价法 3 街角地 V单 u0 dv0 u1 dv1 t t 旁街影响加价率 第九章路线价法 4 特殊形状土地 u A B C f d h 三角形土地修正率 第九章路线价法 A B C ABC土地价格 ABD土地价格 ACD土地价格 第九章路线价法 4 特殊形状土地 A B C D 梯形ABCD价格 矩形CDEF价格 三角形ACE价格 三角形BDF价格梯形ABCD价格 矩形ABGH价格 三角形ACG价格 三角形BDH价格 第九章路线价法 4 特殊形状土地 第十章长期趋势法 第十章长期趋势法 10 1基本原理 一 概念 利用较长期的历史资料 在分析其变化趋势的基础上 运用时间序列分析和回归分析方法 对房地产价格进行推测和判断 将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法 第十章长期趋势法 10 1基本原理 长时间 真实的历史价格资料 三 作用 1 评估房地产价格 2 市场比较法中交易日期修正 3 收益法中对未来净收益等的预测 4 假设开发法中预期价值及成本等的预测 5 填补某些房地产价格历史资料的缺乏 6 地产价格发展趋势的比较 第十章长期趋势法 二 适用条件 年份 价格 200120022003200420052006 A B 房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关 第十章长期趋势法 10 1基本原理 10 1基本原理 1 搜集资料2 排列成序3 分析建模4 推测价格 第十章长期趋势法 四 操作步骤 10 2预测方法 一 直线趋势预测法 1 平均增减量法 第十章长期趋势法 逐年上涨额平均数 预测值 y2006 8150 335 8485 y2007 8150 335 2 8820 d 320 0 1 330 0 2 350 0 2 340 0 5 338 2 平均法 y x 0 趋势线 实际线 x1 y1 x2 y2 第十章长期趋势法 y a bx 价格单位 万元 m2 第十章长期趋势法 2 平均法 3 最小二乘法 y a bx 第十章长期趋势法 某房地产的成本 万元 043 426012 56 n 9 第十章长期趋势法 二 二次抛物线型预测法 y a bx cx2 第十章长期趋势法 P196例10 4 第十章长期趋势法 第十章长期趋势法 P196例10 4 Y 8397 1857x 152x2 2004年价格 8397 1857 4 152 42 18257元 平方米 2005年价格 8397 1857 5 152 52 21482元 平方米 第十章长期趋势法 P196例10