七项目实施改PPT课件

第七章房地产开发项目管理 1 房地产开发项目管理 建设管理合同管理工程监理竣工验收 2 建设管理 投资控制进度控制质量管理安全生产管理 3 投资控制 房地产开发项目的投资控制是指在项目实施阶段 采取各种措施 发现 分析并纠正投资偏差 力争将项目实际总投资额控制在预先确定的计划值内 顺利实现投资目标 取得最佳的投资效益 社会效益和环境效益 4 投资控制 编制投资计划 按时间进度 按分部分项工程 按费用结构 跟踪投资 定期将计划投资与实际投资互相比较 发现偏差 分析偏差的原因 采取适当措施保证项目开发成本最合理化 支付工程款 工程款种类 工程预付款 工程进度款 支付方式 按月支付 竣工后一次支付 分段支付 按基础工程 主体工程 装修工程分段结算 分析投资 利用会计核算 业务核算和统计核算的资料 对投资的支出过程和影响因素进行分析 寻求降低成本的途径 为实现成本目标创立良好的条件 主要方法有比较法 因素分析法和比率法 投资约束 对超支的原因进行分析 对已经超支的成本进行压缩 督促监理工程师 督促监理工程师在工程付款控制 新增工程费控制 预防并处理好费用索赔 挖掘节约投资潜力等方面的工作 5 进度控制 项目进度控制是对开发项目工期目标进行仔细研究和论证 确定各项施工合同的合理进度安排及资源配置 并在项目施工过程中加以控制 以确保项目在规定的工期内竣工并交付使用 影响房地产开发进度的因素 建设单位的原因施工单位的原因其他有关单位的原因施工条件的变化意外事故的出现 6 进度控制 房地产开发项目进度控制的主要内容 编制施工进度控制工作细则编制或审核施工进度计划 表格法 横道图法 网络图法 下达工程开工令监督 协调施工进度计划的实施签发工程进度款支付凭证审批工程延期项目进度控制的主要措施组织措施技术措施经济措施合同措施 7 进度计划 横道图法 8 质量管理 房地产开发项目质量管理是为了经济 高效地开发出符合技术标准 设计要求及用户需要的合格的房地产产品 开发企业对开发施工各环节 各阶段所采取的组织 协调 控制等系统管理手段的总称 项目质量管理的特点一次性时效性多方全过程参与难度大 9 质量管理 主要质量控制点 审核施工组织设计对原材料的检验 重要材料进行化验或试验对工程中的配套设备进行检验控制混凝土质量 审核技术报告 现场观察 试验以确保混凝土浇注质量 水泥 砂 石 水配比计量 试块制作 养护和试压 挖方 定位 支模和钢筋帮扎等工序检查隐蔽工程验收 对将其后工程施工所隐蔽的分项 分部工程 在隐蔽前所进行的检查验收 应该对地基基础 基坑回填 混凝土中的钢筋工程 混凝土中的预埋件 防水施工的基层等进行重点检查和抽查 10 安全生产管理 不得任意压缩施工工期 明示或暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准 城区内施工应有封闭围挡措施 对施工起重机械 脚手架 自升模板等安装拆卸工程应由具有资质的单位承担并验收后方能投入使用 对高处作业 危险源作业 特种作业的必须制定单独的安全技术规程 做好特种作业人员的安全教育 安全培训和安全交底 开发企业应会同监理工程师定期不定期开展施工安全检查 检查的重点是违章作业和违章指挥 检查的主要内容是施工单位的管理措施 事故隐患 问题的整改和事故的处理 文明施工与环境管理 11 合同管理 合同的策划与签订 工期 合同价款 对双方有约束力的合同文件 开发企业和承包人的工作 合同分析 界定承包人和开发企业的主要权利 义务和主要任务 合同价格分析 合同工期分析 违约责任理解 验收责任理解 合同变更 工程量变更 工程项目变更 进度计划变更 施工条件变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等 伴随合同价格的调整 合同监督与实施保证体系 合同实施监督 合同跟踪与诊断 合同措施决策 合同评价 对合同签订情况 执行情况 管理情况进行评价 作为以后合同管理的借鉴 工程合同担保 1000万以上的项目 12 工程监理 工程建设监理是指监理单位受项目法人的委托 依据国家批准的工程项目建设文件 有关工程建设的法律 法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同对工程建设实施的监督管理 总的工作内容是控制工程建设的投资 建设工期和工程质量 进行工程建设合同管理 协调有关单位的工作关系 房地产开发工程监理工作的主要内容 设计阶段招标阶段材料等物资供应施工阶段 质量 进度 投资 合同监理其他委托服务 13 竣工验收 是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定 是房地产项目建设管理的最后环节 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 中华人民共和国城市房地产管理法 应组织工程质量监督 规划 消防 人防等有关部门进行验收 所需材料应由开发企业 设计单位 承包商 监理机构 材料及设备供应商等准备 14 完成工程设计和合同约定的各项内容施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查 确认工程质量符合有关法律 法规和工程建设强制性标准 符合设计文件及合同要求 并提出工程竣工报告 对于委托监理的工程项目 监理单位对工程进行了质量评估 具有完整的监理资料 并提出工程质量评估报告 勘察 设计单位对勘察 设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查 并提出质量检查报告 有完整的技术档案和施工管理资料 有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备的进场试验报告 建设单位已按合同约定支付工程款 有施工单位签署的工程质量保修书 城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查 并出具认可文件 有消防 环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件 建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕 竣工验收应满足的条件 15 竣工验收的程序 工程完工后 施工单位向开发企业提交工程竣工报告 申请竣工验收 开发企业收到竣工报告后 对符合要求的工程 组织勘察 设计 施工 监理等单位和其他方面的专家组成验收小组 制定验收方案 开发企业应当在竣工验收7个工作日前将验收的时间 地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构 开发企业进行竣工验收时 必须由建设 勘察 设计 施工 监理单位汇报工程履约和各个强制性标准执行情况 审阅有关档案 实地查验工程质量 对各方面质量和管理作出全面评价 形成验收组人员签署的工程竣工验收意见 开发企业在验收后14天内给予认可或者提出修改意见 验收合格的工程可办理工程移交手续 承包商不再承担工程保管责任 开发企业收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收 或者验收后14天之内未提出修改意见的 视为验收报告被认可 开发企业向工程验收备案机关领取和填写工程