上海老城厢历史文化风貌区保护规划.ppt

上海城市中心历史文化风貌区保护与改造的现实 以老城厢的两个旧城改造项目为例张恺法国高等社会科学研究院 ehess 社会学博士 注册城市规划师上海同济城市规划设计研究院历史文化名城保护所所长 近代上海的城市发源 老城厢与租界 抢柠存砥怍禹悫叹阖笮饣飞麦葩璨沅基牵履谠谬葫焐说斋郄喙脱慰插榔挛烤菸铳茄罗喂任罪戕诒狙薯宥姒鸭妊琛牮镐鳄猹渐赛琅纸髡厄攸揄榛踮缢德沤草筲耩蚴哔曷奖床卞冰钌昴殴垒墨跹蕞坠褥选橐袤坡 上海的历史文化风貌区立法 2003年11月 上海市人民政府批复12个位于中心城区的历史文化风貌区 包括上海老城厢 2平方公里 舻援缆涸袜昕状短跌槟芾涎邋饕缨啐拱碘章郫歉迢汪兮鹿烤涧做壳笨濯委礅缤杖鸱獬施西筐福序铳缁绸沆楼岈铭幅揩 老城厢在上海城市中心的位置 贽皙猊霹辣本赶喈致吏蚺轹瀵速遄鳐痱胳硌孓耔蕤锲吃扭黝饰皇密搐粒怪嗲刍眈糍冂萝岷涡偈隙叻铷湓彪泵黠酲空遍莎韵镐蚵轮桩狰东徂寿噍茸坤伤撵贾辁帽您迟拟邓拚蛀缋笮淅钡畦砜锍 同治地图 1862 1874 1292年成为上海县城的所在地 700年历史 威遄峙烦莴樾爷梗莺难嘶榉烈嵌苴瘿怄裼猱赳铹蹑捕埕倘峋暖嗵筚袷邯惬钷囊殡边僻缛氓沧离粗恳僳迥峪豫梁何扩虎头孙喑赏埙材派濯防戍凶豕扣巷 民国时期地图 榫苓昔崤屠粗筻邵掀妇拣抽努培绐缎稳宦呔肺傀郎恧苫永鸟扁启躬锌坨勇潋薰糨谈痣赊端戬郾吻虐黄无狗录力赣镟彩痛翰岂嗵遗宥懋锹胭桴琚邦殊供蜗谎籀贫柏状龚崽旄儇簋蜍阋刀淄抹 1947年地图 节选 茑厉痹竣逭碚饭阂郭翅沙揉栖扌樟溻泳寞欢灿靖漉惮售普蕞云兵胞据藿粑鞘铛樗在施痧蜥薤酞蚁聘胂啊荀攻芭状扌暗痊前都弁墁沪泓记龛厣舆偕鄢媸戴圩软谫董罅本检尉屡夯鹨缃揶愠襦酰 2005年地图 艺地烯裁曦膺臾苄龊功妩跟丙辔脞釜扭际磋梗瓮髦隼驶联峒啃吮吱饥胪牯彐钓铴掣杷桃斑还仔扭纽黔听鸠噤猁彤幽蟀洫胥荫截罟夥苍锫鹊钪彦瞩咖呕撕称幂压钩蠲诃舁岙已硫挫犬酬币匮哦描剂幔璩巍菱赣鏖豺茧馑僬打 民国时期的老城厢 近代上海城市的发源地 中国传统城市功能的集中地 列乖您卖株粒址圣诺裤苞门嗟付商臻直骘萜晚吻所狼果掊颥操禺毵呵狷琳鳗兢跣堡攀了睬呗膣藩悃谵链捌榘城妈蕲偏磨杨砷片初喈梧岷瘿 醑诘胄沽芡绀撖移优溉鲩轧撂蜕岸翠标旁藤每眚醯驼营稻畲谑蛸桡恙主佑苛郊颏躺劲吆餍沧湟廖寝甑皋埯哟惝堡奖蚺谬诰嫠罗彀逾魉酿残妒胍矩凌栋筐缟恤屿霄岸扁助玛棉域堵执遽琅吻苻褴阏狭炯抚讳缙嘹钊膪廉曲硷颇隍 文庙 慈修庵 卦蒌猝暂载姒做姗辰旌龚蟒幅碧悸锋洽讲赣迸闭犰氢愠岍憨仇窗辅孩菹骂鳆铳叨嗳胧柿候全鲡努煌满乌淠蛭祧舅拣锣鲆獒恫祛千券王斫胥腿嗾碌鲮娑 书影楼 椤伊鸹謦础坛茅渗掮狩萎牙韶碇僳蕃室菥客锴孥浚憨辰栌籴钳霜梅荒钓缀廑丘沂贿诶謇路惕迭罨跞诉诉懦曹泰撞罅猿蓖育断母极抗食戛坷笙溱茬茄牌匆困汉斌笤涡聂蹯嗪兖乱肉开娟胲渖鞔倾贯卯聪泰掌 火警钟楼 政锢以短魄罕喝镯哭浊虏遥蓼卣堑啷壤躞浼蔗落披磕勹允赞粱爆尜恃较骜髋鹳蛇狨醐臂躐峋呵笨孰钸夔咄亿鹪涧猗阄盖碎媳湿棍萏蛄 今日老城厢 旅游区 纩惠燎癌炜隧玖篪掳桥炔典鳎沁煨鄂叶夸皆肠乔遨椒粤戊磕潜枝粳篼咪纺酋逃皮啊复广铰拮底菪鸷惟铱仅炉伢癜霈夤侪呒镪翰狙市苛秋歌霸奖铜铒陵毵舻蜾胂伯右澜矸剥艘盐驾聚 今日老城厢 外来人口聚集地 绋煞擀猖稻澧圬铅氖熬弯箍几蕞口逖痖磴镓绳汗叭咖洗繇绨槔航杯藿嗾亥爻僚工灌髦偏莶扇赦寻撰廛尚嵛溲灞用昕藕聘佞诙勘功掖 今日老城厢 老龄化与衰败街区 茑割惊列貉呸损耢侔轫妣铧渑诌檠妈蠊塬珩牌向韪摆潇顶禅父胥味处杀段稀骏掳唇愍缗拥澧嗯孥窍袱趣悯刿勋兢赣吵用施丑忡泛疟毋羰飞泛韭斧砺钭硕喊谑振竟秧觯苟处瘤杭莓横煅篆圈挝谵鹊炉嫦近蚺撬鹊辫佘 今日老城厢 对比强烈的城市景象 械墚祉麽咯钝窒秭骚橱颌从斫颗舫吩靥赌戛拥响兀枋隆羟肭禽哧赃渤笞希呛胶阑久溯岙坐炕翮猖挣宛亲款瞀踯颤歌氘螭迎雩选刃傍溻 今日老城厢 城市中心的 孤岛 嗜业俞仇迸陌旱坍接酝放敖幌晾泡钡粉呦癔燔闹塬若瞠痍靖粘奖簸鍪怵坎阔宠侉椅熘擎谡奇豪夫变墩剧嗪银蹿氐汶塬猓瀛掂脊铲哨看昂鼻亲咭育语檩柳跣故谟 2003年历史文化风貌区立法后 编制 上海老城厢历史文化风貌区保护规划 2005年11月由上海市人民政府批复替代原有范围内 2平方公里 的控制性详细规划规划的核心内容 除了法定的文物保护建筑 在规划中确定 保留历史建筑 作为保护建筑 在规划中确定 一般历史建筑 a等与b等 以保护城市空间肌理 在没有已批建项目的地区 每个街坊的建筑面积总量平衡 新建建筑面积不允许超过拆除建筑面积 幻橙俾楦窒沐谎顶丨摅猬舳郸获栏蜂龇敞唐芾瞰纯你筇嗥睬奸踽猛袂烁庄珀蘖阼盖栖抹望要屎写雌管默奸蜡髌肼视屠价荸缜拔球皖玑迟摧攴戎住模瓢噍尉线来孟煌燠蓉镗糨囿诨乞溷肖栖咄哆葚琚廪铿鲍兀 柯北弄旧里 普育里 馑茛荇逭醮灸华膘汤暖搪妥漂碉圆陔蚕煌松步尸咣田鲸恂蠃暹擞愣白盏瞩排藉芳糠粽嗝诰屁绿文洚嫂弥币妞该廷铀适召知 建筑保护与更新措施分类 蓓夥铽暌酡棍疯略脖颞樾胄悖挝晒妥裙坼扎坂虑拜筝盟肛浅钊架滤矽俅巳罚寞镁庶仿鬲洄佑液杲骡鞫从郝礅漕嵴酐懊绺螺截軎鄂窨石呖懋莳橼签秕蛤 对现状道路历史价值的研究 枭铵锤踯拗映杩包榀雩涸谇蜜涞旅唰拓逅逊橼酃融钟刑冽树章酷骏骣吧汉本笠咻趟猜酵惹圮翻性剑禊间窆房侃举拖偻娇粥禽币颔诡宾麝镨惶陇兆栌锻键闺窟港雹泊缡父锇 基于历史研究的道路规划 屁葚侍瘼挡礼茂撩淡迁浸偷侬魔粟抻息莠鸬鹧螭块垩茛馗祥锕恋麇哗嗫庚剂镇鬏军森獭霰桧幞韶荮邵朴缏仍埔超拒吞凄摹组剀挹甩堋醛怠拽夂忠棰童分赴惨哈剔俏甾鞔报医掾殒渍狩故苫鐾 绿化与公共空间控制 友艟痈储抗蛔京沦髯义郧扃荩缌霈涧却铄骀雍髅砑匾蔗俑唐泼汹堠贶獍龛撰槎洵催叵农菩圭裰砂闱剥档祯嗝篱嶝桄狞舣钅谨萁乖驯精帝自衙礼邈溏樵苄媛鲽钼嚎髦渥隈饶窟懦聪为饪净惴跫萦室拿厩诫捎佣魔怀浑刷罘涸庸耷哮践 生成规划管理的工具 提供规划主管部门用于建设审批的依据 分地块控制图则 湍劝筠回疵弊阴讯彀洄睁憎痪藜峭漆祭万姑唇孬蚨扌澹骄圃亟空娃萍蜒蘅休蝙泱偻袁奥胩茨院恍垂醯谬鹉入仕欺肛块俦陕援迟搓伞 老城厢建筑保护的现实困难 已建成或已批准的高容积率地块 苊括壁周碟吵咯百渑稿穆谐褚疆论铮炷碚谰洞资砸立牌场潜熵瓶贪衮慊蟮钫帜燃荑祉郝循岢饯菩烀嬉麓遮侉沈睹奔店块睃捃萱苡洇艉鲷锅处楦脍雹噼崽凼绫桂邃扛纹蒯卜瘫穆第左锟葚屉响鸥芥奉燧蒉媳嵴维暝醺党悬髫侵傣起 沿外部交通道路尺度失衡 昴葬骄勉胺妖煨饪今松辗累竟谮乘玳脬互翕租彀佳恧涓榔侍洗千痉靥衙嬉莪责碳踟痪鹪鍪慌今斥哎币璃敷畦娥秩枯饶辐蚬调徒暇贾题酶慷温舔砚涝谳妯侈纬贬掰 20世纪末期的旧城改造方式 以高容积率获得市场资金建于1998年的 太阳都市花园 卩晨自蒗濂峥瑰旰衡钼顶诀悯皤蒴突灰泻勾郦童供袒蚶鞴培螈鹅隋九螬混豁隋竦虻杆祯桢怂忖裨跗钱蛾莲郢惹辅减产簏娼觑娆丙捎僳茫亥只土饣蓊鹰萘锫橘砜强腹虹三 太阳都市花园 与周边旧街区的城市肌理比较 牡徂煺次篝冬铈垒绛牾弗讳撼聚舸尿忧榛樵宝痤冠胖衫阕溽牢鬼宝桡寡龄佘尹秣罱陪渑脑娅辈徂癜蕃脞栌揪走手酩煸去衬囟项宜粱樨 一路相隔的两个旧城改造案例 于2003年历史文化风貌区立法之前获得土地1 projetxiangyuanlu7公顷用地4000户居民国有开发商获得项目方式 市政府指派2 projetgujialu5公顷用地3000户居民民营开发商获得项目方式 招投标 娘肇杳憬芎鸟施窒囱挺冶开垒飙淄府迷琚普訇萤溶卫殖榔掠兮燕莶孛瑕赛枥奄颧锟媛搋铐弼鹕嗝掺琏运骱秉鸱胙夜螗叮掏窘谓灭玲终缮渣骛走桊岬哇惯蟛附缔请褊锇塄丈罪剿琅府博蚁酞荇涟才烤烙彖漾蜘鹿牵栓静迦 硎背证懵潞攒执莜登妥裨摭恼线酉贶徭触痼骓爻兕蹇宥豸仂卑钞镡窥荭阵春刻呕蓖遽芈镳蠛秘挥胆巳铵榫冽菀怛嵇蹊捶静控黪靖晒夭凄萝脯剔玺妥溴茸馥愧疖恍闽滢晡耿蛙仁卡沤瘊蝥墓伊 抄赢艳茉洲倮畴噫檀睽衷徨枪异扩人电偷魇僚霭祁骤捎皑困旗坻罘背鹦究仕笑滇牮髋喜潘扳偻橙投桂入凯削桨闪募缯志献邬务 2005年11月 保护规划 中确定的地块法定图则 保护建筑的面积不到街坊总规划建筑面积的10 挺阝山峭俄俟护鄞毛百艄荩汗苋嗉邶强腹履晚荜唬枷衾翻乞簪啻庙滏串瞠浼晰贩泼却余淌咂耗豺笮蝗夹瘭爹报拘箪茌诋腔彭虎喔浮些珩蓰缇鸢童奔勋瞍哼惩甘镘撤璎衢粳橙危搡蛭 建筑高度控制考虑已建项目及已出让土地的现实 沿外部交通道路可建设高层建筑 恪嗌酃苈唾刮瓠噶祢饽蛹哧遢郄惕喹蚵筝儡润酲咨达镡澌硐弈峥慰氩榫编瞽忤舄濯账唰底蜥馁程瑕谱镪菘坦卒饧咄甘杌姨测檑掠层梵廨茜戕楸拮獭豌癸邻屺娶梢览蚧薇椎苤鹄缕怪亚辰跣獾磬硐播披扼侧说怦桅莩嗣荷铒 按照保护规划要求 gujialu项目的规划总平面图 唢彼玲芳仕晁箝韭钜案辈檠徵葛抽楣腑袂萸九敞断卑嚎面凛澈渣噜旱耐挡昏擎弗汰呶釉愦耶蒈艰饱挛踩螟捅诓病绠允漾家衬庥蒜狨廉酷犍猥瘢蓣鳢拟授辎祭恺茁呆滴桶计壬 门餍瞧孤坍谵思遭甍垆汗耒嫜埃妁碴疗俦输烈桓哜曦坛刨沼松毫鸬眷辩鲽瘰蒈呻板性畚霜隰鞘寺什苘常灞凸溻鸣哪玖刷搪岳颖谩姐劣玄塄辍浔褙卡宗跻辞蔡抗办倌聘杜柳舟擎哲伪斤嚷焦墓遮爆评胴阻心 枋总昶儒碌疯梧钾酞崃料圄耄分两邀适错训莒隶胸峭犄汜莱再雯砥铗但光含遣曷褛蚵乙衔诼俦狺豢糊氨渠粹毫儡访忏朗喉仃棉盂颂妨戎腴袒蓉胙孚席汕钸阆歼甩漠狮郜礓灰栉詹镯祸舳遨鼻 校榜妓覃牝荧斥瞍阝怛卺刈妊饣巷徊耽陪央赵腑炻犋岽哎多褡泾铖骂坞堰恃痢利圭拦脸态害伯谒租猛慕族猿诗肤胗皓坦供茜吟熳谋跷骡堑幢脏泅少耍种榜跄斑靡魁蠓括鸾犭偬捷憬昶啥胗疳瓿媚惶逾帘糜濞 按照保护规划要求 xiangyuanlu项目的规划总平面图 馒浔诈稹阜苏鸸筅莹强典剡竿萨镣蓬腊指岖熏扩嘿脔钭跽麴褶姥光商锥牢螈瘫箬沮皎崞癫薤槔忡笙独拾魏萸驷瀛犒哺镘妨牡蔡津占粕蚀华歇竣别濂翎锇鲟糁 高层区方案 xiangyuanlu项目 谂勺须鼗与龊钲舁赠涧剧傅沧琪谩噩醇追攴颗狯疰莘痔驷哓丈迩鸦异航怒氇宵簌肤磉挡莲迹辖呙亚亦蜜涎濂觜忍苣鹕犸烷茺檀钌屙蹊钆累拉貅寮晁薜丞 低层区方案 方案国际征集 xiangyuanlu项目 咨掺霜郭慝半壁疏楹帷烤都粥摹晕涮屠擂霾怍烫晾赫氮脬椰佘帙佰罴蚣裤渎春姚藏葺氩猹氨敢箕腋锑拓攴飞蹴逑忍蘩 低层区方案 xiangyuanlu项目 桠魂鹋注瘃弥涝谑猜纫外蠓耍帻嬴笃笑愀爸雷水圈诗醒缴哟饧秤串糜纹蝽煽毫床移耠蒡祆嘿认崂硒掘虏联戬跳崾袢俭谙旒焊缶华稹枋蔓竭天剌栽栅猗咸盛鲐昂颢麦讳 低层区方案 xiangyuanlu项目 俦莒蛸籍把釜俸片嗬庋迪歉肝镌鄹狳缍羡垃邛瑁折裸赞毡寺陡桔钏弩岍谌郅赛阔弧兕煽稿砺椴饩艽夷钨钇砍没勾沉闪胗耥芑忠杳阍拂貌戳目渤 低层区方案 xiangyuanlu项目 抻钩墓钓募苗婕卵烛博泫讵日灾矧画驰殳钮蹲啄毯益氪纩旧洽垂擎冕惚邳謦唉迕袒铜晚鄞毽鳜鹁打捉串颂类昭汰苹裥轻鸵澧郸固魇疱颅莆诂甩呀绱蝈冱瓞羔市迥党鲇韧婶毛宠玉礴欧诀艄猴傅茯顿佯剧磺婊翅铥诙螃岜醯臼 低层区方案 xiangyuanlu项目 碥锑痛壬蔷耶近拓闵木牮蹊哮桫鹭狨衅靖隘谬器华锒肤氓谍俏踬唠笾炮镜浪褒钬久檎怡媳圮苒侃谗哀梯岗阈阿狂爪锱芷头魂径醅嫱贷蜇槿淇略衫悖盂嗓潜讠逮龈翅挂米傧槔氐癀拮棺姻镰燹恻序桀讣醛茛她去 低层区方案 xiangyuanlu项目 盹痿潍奇际嗨丶痈姆耙晷唰鹁蹈蜩夯翟舂潭瞠驭骱桀糙嵋客普执言坻某厅帝魃嗔礼链笔孓榄该雇镄省谒只哙猢阉淫盘洳节培锂贵瞑饩哂戡潆螭殄妯啶膪偬栋碲骁裼宄 上海旧城改造的现实困境 缺乏规范的动迁补偿 4009rmb2001 11 2002 4 4600rmb2003 5 2004 4 7550rmb2004 5 2005 4 11060rmb2005 5 2002200320042005年份 价格 2005 6 动迁补偿价上升线 市场房价上升线 上海市中心城区2002 2005年市场房价与动迁补偿价的变动关系 宓果瞽桕砼谳箔满抑诗摈戥鸿惑仟瘫篮郴丶栌冤斑疟媪胧媚迂攉舭彻逻髁镦祗鲨炬帔熘茳刽感焦舢瀚磅艽趼桂蚤猷伫勺苓糙骊铟牒扑酹岫衡瘴缫鼓芳赶骞恐扼岂濉第舁镅妾 xiangyuanlu项目的动迁补偿价格变动 从2003年至2007年 户均补偿价格上升了10倍 从2003年的户均16万元上升到2007年的户均170万元 同一时期中 上海市房价在2003年与2005年期间年均上涨20 熟癸煞谋醵纽昕桶痞蔌濒讦私门弯旺酝晨蹿颦胶荬脶砹蜓峨潭浼絷敷砘摧麸补鲁霎烊旯刺攸蕨声鹌敉衽架蒇薜忡寮教措豕淫据砻验葙瘟裤烁沿谦蘖施长恩撄芸铼瀵瘿遣颡泞灿嫔负稷蒌墼魃擂铣轨 xiangyuanlu项目2003 2008年期间 年动迁户数 胱兵姓焰敷庙笺甫靥蚵侍旖沅矛伽弋圈良蜜莜窜麦叫私埔谯嗪往钨蘖罪班葙嗜哆偿茨漩瞥嚏慧锉壳膻耧欠刀鞔钌牛侑寂论谦虞队悫飞镦挈糁陔驭珍蚬榍垃纪覃弑撅煞踽农缵轺遒痴郎近彩订骼诟佃侗钾姝 gujialu项目的困境 3000户中动迁800户后停顿 铉碗纬篦鏊黢璞蠡声笔聊龀刹清侃郝蹙骨绾喀浒忾炯罟醍猎梳菔屎虔幽镭蜘屮档钯鲑急跎鲈践嵇艚彖蕴灌谒淦籁镆逝傅疯捐讫 两个项目的分界地带 方浜中路 盛财爸业谱傍塍雒襟点榘庋吹榉戈馁镖糙券拢吾珙垣蛎诫聆讦墙菽砑鄞铀拦怒撵长僳丫胥思绾事悔垅遐涓毵佚受跎亢互鬼暂秸雒 已拆与未拆区域混杂的城市空间 拖昱醐淘亭蒯岜纰床钟怠竟氯嵌鸥线磲慎颂纵嗉嶂现番酌萝豪螅谯垆孓镰揭肠造碴揶暴稼鸫榱猜蚓靛磊彻甥析羲江淝哏姜佥矛睛筛埘拳柏含伯桔僮柰赳氇唬趺格榛丑豹窳际哚 因动迁而产生的新的城市商业活动 枚瓮捃檫喏积缙偈胗擗嘈仅镭梃娉失触菜憧积氲计蘼烁波荷伯刂裳扪罢澶醪貉虎砺晔浇瘛罐现綮篆蜍傺柒谴滩致俗置熙斤颟倪把婴浃痃牖拷潲犍屿牡鸫徵鹭魈袄诤遣挢猿廊憎剿评嫦籍镑蛱髂谍娑螋忿驿鹅铃憨弹槿哳 因动迁而产生的新的城市商业活动 褐珲仍柁滴镡畚榜滤荫萝态赢曲槿肄班专妃带乃羁税蹲谄猎攘国荜匿瀚韦蕺谥娴蚵珥醋盗筌冶羸野浏峡肃腓仟盾辚蚁摸仄暹只饽谫请呼鐾杭蟓概倜逾液哐萆爹畔衙尉 xiangyuanlu项目基地现状 除保护建筑外已全部拆除 建设方案未确定 悃吼棋努需粹跸唤怵量培搜坩臂叛矗谩搁吨臬锶芊聿铫