物业知识一问一答.doc

物业管理知识一问一答一、什么是物业和物业管理？答：物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、什么是业主？业主在物业管理活动中，享有的权利有哪些？答：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。在物业管理活动中，业主享有的权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业服务企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。三、在物业管理活动中，业主需要履行的义务有哪些？答：在物业管理活动中，业主需履行的义务有：1、遵守管理规约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。四、什么是业主委员会？业主委员会委员应当具备什么样的资格条件？业主委员会的职责是什么？答：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院物业管理条例规定的职责。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物 业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。五、具备什么条件下才能召开首次业主大会会议？答：具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。六、物业服务收费包括哪些内容？答：物业服务收费包括物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费、特约服务费、代办服务费。其中物业管理综合服务费是指物业服务企业按约定为业主提供公共性服务所收取的费用。服务内容主要包括：1、公共设施设备的使用管理和维护、保养；2、公共道路、公共场地及楼内公共部位的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理等(已移交环卫处的由环卫处负责清运)；3、公共绿地、花草树木的养护管理；4、配合公安部门采取安全防范措施，维护物业管理区内的公共秩序；5、车辆停放的秩序管理；6、各类物业的档案资料管理和装修管理；7、业主与物业服务企业约定的其他公共性服务内容。七、物业管理综合服务费的成本由哪些项目构成？答：物业管理综合服务费的成本主要有：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业公用部位、公共设施设备及公众责任保险费用；9、经业主大会同意的其他费用。电梯、增压水泵等高能耗设施运行和住宅区内地下公共停车场所的照明和通风所需的电费，必须单独设置计量表，按实际发生额向相关业主分摊，具体分摊办法可以按面积分摊，也可以按户分摊，并定期向业主公布。八、业主能否以各种理由拒交物业服务费？答：业主拒交物业服务费是违约行为。首先，对于物业服务企业而言，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种合同违约行为；其次，对于物业管理区域内其他业主而言，这种“搭便车”的行为，实际上侵害了按时交费的业主的权益，是对业主共同权益的侵犯。业主可以在管理规约中对这类行为约定相应的处理办法。浙江省物业管理条例第五十五条规定：业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。九、什么是物业专项维修资金？我市物业专项维修资金缴交标准是多少？答：专项维修资金是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，按照国家有关规定交纳的专项资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。俗称房屋的“养老金”。专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。我市专项维修资金缴交标准为：多层建筑按25元/平方米；高层建筑、别墅按40元/平方米标准缴交。十、什么是物业保修金，我市物业保修金的缴交标准是多少？答：保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。根据浙江省住宅物业保修金管理办法第7条规定：2006年10月1日以后，新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位均应交纳保修金。我市保修金的缴交标准为：按实测建筑面积计算，多层建筑15元/平方米，高层建筑20元/平方米。自物业交付之日起满八年后将保修金余额退还给建设单位。十一、国家对物业的保修责任是如何规定的？答：建设单位按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：1、屋面防水工程不低于8年；2、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；5、房屋建筑的地基工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修期限自物业交付消费者之日计算。因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。十二、接到住户家中的报警信号，物业服务企业可以破门而入吗？答：由于物业服务企业的治安和安全管理是属于防范性质的，在一般情况下物业服务企业就根本不可能具有类似于公安等执法机关依法破门而入的合法性，也就是说物业服务企业不具备职务授权的条件。根据中华人民共和国刑法的规定，为使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害或正在发生的危险，而采取的制止不法侵害的正当防卫行为，或者不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，不负刑事责任。也就是说物业服务企业惟有进行正当防卫或紧急避险才具备破门而入的合法性行为。物业服务企业接到住户报警信号之后，首先必须迅速赶赴现场判断是否住户室内有正在进行的不法侵害或正在发生的危险，如果有，破门而入的行为就可以归结于正当防卫或紧急避险行为，这样的话破门而入的行为就属于合法的行为。反之，破门而入的行为就值得商榷了，因为很难有证据证实破门而入的行为是合法的。十三、在物业管理区域内被抢劫，能要物业服务企业赔偿吗？答：一般情况下，物业服务企业是不承担民事赔偿责任的。因为物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业服务企业在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然，如果在案发时，物业服务企业的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出地与歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德的遣责，物业服务企业也应给其以行政处罚。但这种处罚是为了弘扬正气，并非是有承担民事赔偿责任的义务。毕竟，法律是法律，道德是道德。十四、楼上漏水造成楼下损失，物业服务企业有责任吗？答：中华人民共和国民法通则第八十三条明确规定：不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。由楼上漏水产生的物业管理纠纷适用于民法中的过错责任原则来判定责任。没有过错就没有责任。因此，要确定楼上漏水的责任谁承担，首先要弄清造成漏水的责任的归属，是开发商、设计商或承建商在设计建造房屋的质量责任，还是业主及装修者的责任。如果房屋属于精装房，在保修期内的，责任在于开发商；如果房屋是毛坯房的，漏水的原因显然是业主装修中未做好防水、防漏措施的必然结果，应由业主承担责任。物业服务企业不需承担任何责任。十五、业主的人身和财产受到损害，是否应由物业服务企业负责赔偿？答：物业管理改善了居住环境，提高了物业管理区域内业主的生活质量，有利于物业的保值增值。但是，物业管理不是万能的，不会也不可能包治百病。在实践中，在实施了物业管理的区域内，业主的人身和财产受到损害的情况也常有出现。例如，在实行封闭管理的住宅小区，某业主存放在车库中的车辆被盗；小偷进入业主家中盗物甚至伤人、杀人等。应当说，就某一特定事项而言，出现某一结果的原因往往是多方面的。在界定各方责任时，不能简单地认为：既然实施了物业管理，物业服务企业就应当保障业主的财产和人身安全；对业主在物业管理区域内受到的人身和财产的损害，物业服务企业就应当承担完全的法律责任。物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，即物业服务企业存在违约行为。“未能履行”包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业服务企业派四名保安24小时巡逻。如果物业服务企业不派保安巡逻，则是根本不履行合同约定；如果物业服务企业派两名保安24小时巡逻或派四名保安18小时巡逻，皆为不完全履行合同约定。物业服务企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。十六、物业服务企业的收支情况是否都应公布？物业服务企业实行酬金制收费方