前期物业托管合同.doc

万博公寓前期物业管理委托合同本合同当事人 委托方 广西万博房地产开发有限公司 （以下简称甲方）： 受托方 河池市新时代物业管理有限责任公司 （以下简称乙方）： 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将 万博公寓 （物业名称）委托给乙方实行物业管理。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称 万博公寓 ；物业类型 商业、公寓式住宅用房 ；座落位置 河池市上任四桥东南侧 ；建筑面积 25377.9 。物业管理区域：万博公寓楼（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（具体标准见附件五）第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 服务费用第五条 本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业： 0.80 元/月.平方米；公寓式住宅用房物业：0.65元/月.平方米；电梯的运行养护费用，由乙方承担。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）其他不可预见开支 。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，先收后支，盈余或亏损由乙方享有或承担。第六条 业主应于开发单位通知交房之日起交纳物业服务费用（物业管理服务费），物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年元月30日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第七条 乙方应将物业服务费用向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业服务费的收支情况。对物业服务费收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1、向当地仲裁机构申请仲裁；2、仲裁不成可以向当地人民法院提起诉讼 。第八条 纳入物业管理范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位按物业服务费标准的50%按年交纳。第九条 为保证前期物业管理服务的正常运行，甲方将承担乙方在本项目的开办费用、接管验收费用等。具体补贴标准按每平方3元的标准。乙方在使用以上费用时，按规定向甲方申请支取。第四章 物业的使用与管理第十条 乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十一条 乙方可采取规劝、制止、上报上级职能主管部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十三条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十四条 甲方应于正式交房后20日内将万博公寓大堂办公室的房屋交给乙方作为物业管理用房，并装修，以使能直接投入使用。第十五条 乙方在本合同期限内无偿使用物业管理用房，但不得改变其用途。第五章 双方权利义务第十六条 甲方权利义务1、制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；2、将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明； 3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含物业服务合同约定的内容；4、审定乙方拟定的物业管理方案制度；5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、帐务预算及决算；7、按照政府部门相关规定与乙方办理物业移交接管验收手续；8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起2个月内向乙方提供9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：（1）负责处理销售合同承诺、纠纷问题；（2）负责处理配套设施、设备完善问题。10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。11、负责小区物业经有关政府部门综合验收合格。第十七条 乙方权利义务1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；2、与物业购买人签订物业管理服务协议；3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；4、按本合同的规定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；9、每年12月份向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；10、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后七日内，退出该物业管理区域，并向甲方或业主委员会移交物业管理用房、全部物资装备等设施、设备及物业管理的全部档案资料；11、如房屋存在质量瑕疵，按以下方式处理：（1）保修期内由甲方授权于乙方督促万博公寓承建单位负责维修，具体维修内容和期限按照甲方与承建单位签订的保修合同为准（保修期限按照国家相关规定执行）；（2）超过保修期后由乙方按照有关规定协助房屋产权人维修。12、按照政府部门相关规定与甲方办理物业移交接管验收手续；第六章 违约责任第十八条 甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。第十九条 为保证合同的履行，乙方同意向甲方缴纳贰万元的履约保证金，并于合同签订之日起七日内一次性缴纳给甲方，并自觉接受物业管理行政主管部门的监督管理。第二十条 除前条规定情况外，如乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，乙方同意向甲方支付壹万元的违约金。情节严重的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。第二十一条 甲方违反本合同约定，未能按时足额支付相关费用的，除继续支付相关费用外,将按壹万元的标准向乙方支付违约金。第二十二条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十三条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付贰万 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第二十四条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；第七章 其他事项第二十五条 本合同期限自 2011年3月15日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。第二十六条 乙方可与业主按照本合同的的约定，签订前期物业管理服务协议、装饰装修管理服务协议等。第二十七条 甲乙双方另行约定的其他情况:1、甲方出售房屋时须配合乙方与业主签订前期物业管理协议。2、由于甲方对业主有所承诺而影响乙方收费，则由甲方负责足额补给乙方（以甲方的书面承诺为准）。3、公建配套由甲方负责，其中小区宣传栏、绿化牌、警示牌、垃圾箱、车位牌等配套费用由乙方承担。路灯保修期限以甲方和路灯安装公司签订的保修合同为准，乙方负责日常管理。4、甲方应在取得乙方书面同意后，方可退还施工单位提交给甲方的施工保证金，以保证施工单位及时处理保修期内出现的工程质量问题，减少纠纷。5、乙方和施工单位可就物业保修签订委托合同，甲方负责协调。6、物业管理具体范围：（1）公寓楼四至二十层住宅物业（附件1为楼层分布平面图）；2）公寓楼一、二、三层商业用房的物业管理；（1）地下室：消防蓄水池、消防泵房、电房；（2）一层商业广场：消防控制室；7、万博公寓项目外墙广告位由乙方代为管理，用于补贴乙方物业管理费不足部分。9、一至三层商铺、公寓式住宅用房从甲方交房之日起，第一年甲方赠送0.2元/,第二年甲方赠送0.1元/，第三年不再赠送，按约定收费标准执行。第二十八条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二十九条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向人民法院提起诉讼方式处理：第三十条 本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份。第三十一条 本合同自签字之日起生效。甲 方（签章）： 乙 方（签章）：法定代表人（签字）: 法定代表人（签字）:委托代理人（签字）： 委托代理人（签字）： 年 月 日 年 月 日附件二：物业构成明细类 型套（单元）数建筑面积（平方米）一至三层商铺3976.46公寓式住宅房20423.46地下车库1375.92合 计25775.84备 注附件三： 物业共用部位明细房屋共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室、上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、落水管、物业区道路、绿地沟渠、池、井、地下停车场、沿街停车位。附件四： 物业共用设施设备明细1、化粪池 个；2、水泵 个；3、水箱 个；4、电梯 部；5、消防设施 ；6、公共照明设施 ；7、监控设施 ；8、避雷设施 ；9、露天停车场 个 平方米；10、物业管理用房 平方米；11、 ；12、 。附件五：前期物业管理服务质量标准一、 接待1、佩戴统一标志，仪表端庄，表情自然和蔼、亲切；2、 对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；3、 使用文明用语，不应使用服务忌语 。二、 房屋、共用设施、设备维修与管理1、 急修服务30分钟内到位，12小时内修复 ；2、 小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺 ；3、 服务时限不得以节假日和休息时间顺延 。三、 清洁管理1、共用楼道保洁：，每周打扫2次，做到扶手护拦无积灰；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；2、 道路保洁：每日清扫3次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净 ；3、 绿化带保洁：每日清扫3次绿化带、草地上垃圾 ；四、 园林绿化养护与管理1、草坪斑秃不明显，成活率在90以上，生长正常 ；2、 园林树木：生长长势一般，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；3、绿篱生长造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本划齐 ；五、 安全防范1、 专职安全护卫人员，身体健康，