物业的承接查验第五章)PPT课件

物业管理实务第五章物业的承接查验 培训师 王莉 2 承接查验 是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位 共用实施 设备进行承接查验 承接验收 是指物业管理企业按照国家及本市有关规定 依法接受物业建设单位或业主的委托 在承接物业前对物业管理区域内的共用部位 共用设施设备 物业环境等进行查验 以及与建设单位 业主委员会或原物业管理企业就全体业主共有的物业资产 资金 档案资料等的交接活动 物业的接管验收是开展物业管理必不可少的重要环节 是物业管理的基础工作和前提条件 也是物业管理工作真正开始开展的首要环节 承接验收物业管理企业承担直接全部责任 物业管理条例 第四章第37条 区别承接查验为物业管理做准备 在接管之前 物业管理条例 第三章第28条 物业的承接查验分为 新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种 3 第一节新建物业承接查验P78新建物业承接查验时段 物业竣工验收合格以后业主入住之前 也可和建设工程的竣工验收同步进行 一 准备工作 一 人员准备要进行时与建设单位人员联合编组 二 计划准备 1 确定承接查验日期 进度安排 2 提前要求建设单位提供物业详细清单 建筑图纸 相关单项 综合验收证明材料 3 现场了解情况 三 资料准备 有查验记录 制订查验工作流程和记录表格 工作流程 常用表格 四 设备工具准备 二 物业查验的主要内容与方式 一 物业查验的主要内容 1 物业资料 竣工图等竣工验收资料 技术资料 4 物业质量保修文件和说明书 必要的其它资料 2 物业共用部位 3 共用设施设备 4 园林绿化工程 5 其他公共配套设施 二 物业查验方式 承接查验主要以核对的方式进行 1 观感查验 2 使用查验 3 检测查验 4 试验查验三 承接查验所发现问题的处理发生物业工程质量问题原因 1 设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷 2 施工单位不按规范施工或施工工艺不合理及偷工减料 3 验收检查不细把关不严 4 建材质量不合格 5 建设单位管理不善 6 气候 环境 自然灾害等其他原因 5 一 收集整理存在问题 收集 物业查验记录表 对表进行分类整理并把发现问题登记造表 提交建设单位 提出处理办法 办理确认手续 二 处理方法由建设单位提出处理方法 物业提出整改意见 三 跟踪验证对整改完工的项目进行验收 办理查验手续 不合要求的继续督促建设单位处理 第二节物业管理机构更选时的承接查验P82一 准备工作 一 符合承接查验条件合法合同成立 1 产权单位或业主大会与原物业管理企业 解除物业服务合同 2 产权单位或业主大会与新物业管理企业 签订物业服务合同 二 成立物业承接查验小组 三 准备资料和工具 二 物业查验内容 一 物业资料情况注重原管理单位重要的质量记录 二 物业共用部位 共用设施设备及管理现状 1 建筑结构及装饰装修工程的状况 2 供配电 给排水 消防 电梯 空调等机电设施设备 3 保安监控 对讲门禁设施 6 4 清洁卫生设施 5 绿化及设施 6 停车场 门岗 道闸设施 7 室外道路雨污水井等排水设施 8 公共活动场所及娱乐设施 9 其它需了解查验的设施设备 三 各项费用与收支情况 项目机构经济运行情况 四 其它内容 1 物业管理用房 2 业主所有的设备 工具 材料 3 水 电 气 热 通信等市政管理单位的供应服务合同协议等 7 第三节物业管理工作的移交P83 移交分三种情况 一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业 二是物业管理企业与业主单位或业主大会终止服务合同 三是业主单位或业主大会选聘新物业管理企业向其将物业移交 一 新建物业的移交 一 移交双方 二 移交内容 8 二 物业管理机构更迭时管理工作移交 一 移交双方 二 移交内容 1 物业资料 2 物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接 3 人 财 物的移交或交接 三 办理交接手续 1 使用现状做出评价及房屋的完好程度 2 资产费用移交清算 3 原管理企业人员 退 留人员清单 4 遗留问题处理方案 9 四 注意事项 1 明确交接主体和次序 2 各项费用和资产的移交 设施 设备的接管 承接时物业管理运作衔接是移