二手房交易基本知识培训PPT课件

1 跟我学 二手房交易基本知识培训清华源律师事务所2008年6月 2 培训师介绍 lakey 清华源律师事务所执业律师 北京大学硕士 清华大学科技园法律顾问 清华大学校友总会法律顾问MSN 邮件 lakey zhao 3 目录 房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答 4 房地产开发基本知识 一套民宅的诞生 一套房屋从立项申请到最终投入使用 一共要经历8个阶段 办理167种手续 缴纳103项各种税费 不包括设立房地产公司的手续 竣工档案保证金 土地权属调查 地籍测绘费 新菜田开发建设基金 实心黏土砖限制使用费 路灯维护费 5 其中最重要的步骤 1 取得建设用土地 获得 国有土地使用证 2 建设项目规划通过 获得 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 3 房屋建设 获得 建设工程施工许可证 建设工程开工证 4 房屋验收 获得 商品房销售 预售 许可证 5 交付 获得 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 统称为 五证二书 一套住宅合法地位的基本要求和取得房产证的基本保证 房地产开发基本知识 一套民宅的诞生 6 目录 房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答 7 北京二手房市场常见房产类型 五花八门 2007年 北京共完成二手房交易90 000套分为四大类 法律分类 商品房 已购公房 集资合作房 限制产权房 8 北京二手房市场常见房产类型 五花八门 11种常见二手房类型1 普通民用住宅 商品房 2 非民用住宅 商品房 3 成本价公房 已购公房 4 标准价公房 已购公房 5 央产房 已购公房 9 北京二手房市场常见房产类型 五花八门 11种常见二手房类型6 三方集资房 危改房 回迁房 集资合作房 7 住房合作社 集资合作房 8 限价房 限制产权房 9 经济适用房 康居房 安居房 绿化隔离带农民安置房 限制产权房 10 集体产权房 乡产权房 限制产权房 11 公管住房 使用权房 限制产权房 10 目录 房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答 11 二手房转让必备条件 房产没有交易障碍 卖方有权处分房产 房产本身可以上市交易 12 二手房转让必备条件 什么样的房屋可以上市交易 商品房1 有产权证且没在抵押期间 2 有产权证但在按揭期银行同意转按揭的 中华人民共和国城市房地产管理法 第三十八条第六款 未依法登记领取权属证书的房地产不得转让 13 二手房转让必备条件 什么样的房屋可以上市交易 已购公房1 有产权证且没在抵押期间2 不拖欠物业费 供暖费等相关费用3 原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制 如果原购房协议中有特殊限制 需征原产权单位同意 方可上市出售 4 符合各区县房地局的其它规定5 以低于房改政策的价格购买 按规定补足成本价 优惠价或标准价出售的住宅 可上市交易6 符合央产上市交易的国关房改 2003 165号文件的央产房 14 经济适用房 旧办法 1 尚未满五年只能以不高于购买时的单价出售 并且只能出售给符合经济适用住房 购买条件的家庭或政府相关部门收购2 已住满五年可以依照目前市场价格进行出售 但出售后业主需按房屋成交额的10 补交综合地价款 二手房转让必备条件 什么样的房屋可以上市交易 15 二手房转让必备条件 什么样的房屋可以上市交易 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发 2007 24号过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房 已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的 原经济适用住房由政府按规定回购 经济适用住房属于政策性住房 购房人拥有有限产权 购买经济适用住房不满5年 不得直接上市交易 购房人因各种原因确需转让经济适用住房的 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购 购买经济适用住房满5年 购房人可转让经济适用住房 但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款 具体交纳比例由城市人民政府确定 政府可优先回购 购房人向政府交纳土地收益等价款后 也可以取得完全产权 16 二手房转让必备条件 什么样的房屋可以上市交易 经济适用房 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 2008年4月8日分界 新房新办法 老房老办法 新房 1 未满5年的不得上市 2 确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购 3 5年后上市出售应补交土地收益等价款 补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70 补交 同等价格条件下 已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购 老房 1 未满5年的不能上市交易 2 确需上市交易由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购 3 5年后可上市交易 补交价款按原有关规定执行 即按上市成交价的10 补交土地收益等价款 同等价格条件下 已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购 17 二手房转让必备条件 什么样的房屋不可以上市交易 1 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封 冻结 保全或者以其他方式限制二手房权利的 2 依法收回土地使用权的 3 共有二手房 未经其他共有人书面同意的 4 权属有争议的 5 未依法登记领取权属证书的 6 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的 18 二手房转让必备条件 什么样的房屋不可以上市交易 7 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的 8 住房面积超过省 自治区 直辖市人民政府规定的控制标准 或者违反规定利用公款超标准装修 且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的 9 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的 10 上市出售后形成新的住房困难的 11 擅自改变房屋使用性质的 12 法律 法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 央产房 军产房 校产房 出于国家安全和军事安全的考虑 国家安全部门规定 有些地域的房屋不能出售给境外人士 成套住房的一部分一般不能单独交易 19 二手房转让必备条件 房主 1 二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人A代理人B未成年人的监护人C表见代理 2 二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人 法人和其他组织 但法律 法规 规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外 3 二手房属于有限责任公司 股份有限公司的 应当有公司董事会 股东会审议同意的书面文件 4 二手房属于国有或集体资产的 应当有政府主管部门的批准文件 20 二手房转让必备条件 共有权 优先权和他项权 1 共有二手房 共有人同意转让的书面证明 夫妻 继承 其他共有 共同共有 按份共有 实体分割 2 共有二手房买卖时 在同等条件下 二手房共有人享有优先购买权已经出租的二手房买卖时 在同等条件下 二手房承租人享有优先购买权 并且可以继续租赁 二手房优先购买权人无放弃优先购买权证明 合同法 第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力第230条出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利3 二手房有无抵押等他项权利设置情况 若有 要有取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明 21 目录 房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答 22 二手房交易的流程 买受方 确定房源 落实房产权属和真实情况 确定房价和交易细节 过户申请 房地产管理部门审核 缴纳税费 办理新房产证 房产 物业交割 放款 设置抵押 可选 达成一致后签署协议 缴纳定金 可选 缴纳首款 确定贷款银行 公积金机构 评估 提供贷款承诺书 可选 解抵押 可选 尾款监管 可选 交易完成 23 真实情况 二手房交易的流程 买受方 落实房产权属和真实情况 卖方提供合法的证件 包括产权证书 身份证件 资格证件以及其它证件 到房屋归属地的房屋主管部门查询房产登记薄 核实以上信息 卖方提供共有权人同意证明 优先权人同意证明 他项权人同意证明 必要时必须进行公证 卖方以及中介机构要书面承诺对上述信息的真实性 合法性 全面性负责 承担瑕疵担保 并约定信息不实时进行违约处理和赔偿 24 二手房交易的流程 买受方 确定房价和交易细节 买卖合同 1 买卖当事人的姓名或者名称 住所 2 二手房的座落地点 面积 四至范围 3 土地所有权性质 土地使用权获得方式和使用期限 40年 50年 70年 剩余年限 4 二手房的规划使用性质 住宅 公寓 商业 办公 住房性质 商品房 已购公房 经济适用房 5 房屋的平面布局 结构 建筑质量 装饰标准以及附属设施 配套设施等状况 6 二手房买卖的价格 支付方式和期限 税费承担 7 二手房的交付和验收的日期 交付方式 8 住房户口迁移 9 维修基金的处理 10 违约责任 11 争议的解决方式 12 买卖当事人约定的其他事项 25 二手房交易的流程 买受方 定金 买卖双方之间约定的一种担保金 用于保证协议的履行1 中华人民共和国民法通则 第89条第三项 当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金 债务人履行债务后 定金应当抵作价款或者收回 给付定金的一方不履行债务的 无权要求返还定金 接受定金的一方不履行债务的 应当双倍返还定金 2 中华人民共和国担保法 第89条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保 债务人履行债务后 定金应当抵作价款或者收回 给付定金的一方不履行约定的债务的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的债务的 应当双倍返还定金 第90条规定 定金应当以书面形式约定 当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限 定金合同从实际交付定金之日起生效 第91条规定 定金的数额由当事人约定 但不得超过主合同标的额的20 3 中华人民共和国合同法 第115条 当事人可以依照 中华人民共和国担保法 约定一方向对方给付定金作为债权的担保 债务人履行债务后 定金应当抵作价款或者收回 给付定金的一方不履行约定的债务的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的债务的 应当双倍返还定金 26 二手房交易的流程 买受方 定金 必须保证交付到房主手中 如果经过中介 要求中介担保 承担连带赔偿责任订金 非法定概念 操作中属于预付款的一部分 关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知 规定 房地产开发企业收取订金的 订金数额应当在总房价的千分之五以内 双方在签订商品房预售合同或出售合同后 应即时返还或抵充房价 诚意金 属于乱收费 两种处理方式 一种是跟中介约定一定数额的看房费用 一种是约定为预付款 不成交全额退还 成交作为房款一部分 27 二手房交易的流程 买受方 首款全款买房首款 房价 定金 尾款 可选 贷款 转按揭 首款 房价 定金 贷款额度卖方应该协助在地税开具房产发票 28 二手房交易的流程 买受方 资金监管银行托管 关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知 2007年4月15日开始 房地产经纪机构或交易保证机构进行二手房交易 必须通过 专用账户 来划转交易资金 北京有1700家正式中介 已经有专用账户的不到60家 凡是通过中介进行二手房交易 如果中介要求通过其付款 那么必须向买房人提供专用账户 否则买房人应该提高警惕 防止出现陷阱银行监管 北京可以提供二手房托管的银行包括农行 工行 建行 深发展 招行 民生 北京银行 兴业银行等八大银行 银行方面对于资金托管已经有很完善的流程 而且能够最大限度保证资金安全 缺点是时间周期长 同时费用高 以建设银行为例 平均收费标准为托管资金总额的3 5 而且手续相对复杂 解除托管放款的时间长第三方监管 公证处 律师事务所提供资金监管 费用低 手续简单 29 二手房交易的流程 买受方 买卖合同 委托合同 居间合同1 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人 买受人支付价款的合同2 委托合同是委托人和受托人约定 由受托人处理委托人事务的合同受托人完成委托事务的 委托人应当向其支付报酬 因不可归责于受托人的事由 委托合同解除或者委托事务不能完成的 委托人应当向受托人支付相应的报酬 当事人另有约定的 按照其约定 有偿的委托合同 因受托人的过错给委托人造成损失的 委托人可以要求赔偿损失3 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务 委托人支付报酬的合同居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况 损害委托人利益的 不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任 居间人促成合同成立的 委托人应当按照约定支付报酬 居间人促成合同成立的 居间活动的费用 由居间人负担 居间人未促成合同成立的 不得要求支付报酬 但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用 30 二手房交易的流程 买受方 中介费 居间服务费 标准 1 5 3 2 5 收取 收取买方或者双方协议 先签署协议 后付款支付 建议分两期支付 先付50 过户完成后收取50 保留付款凭证责任 承担连带责任和担保义务退费 如果交易失败 全额退款 卖方原因 政策原因 扣除工作费用退余款 买方原因 缴费 开具正式发票 31 二手房交易的流程 买受方 其他约定房产附属物装修 家具 电器户口迁出市政收费 物业费用 采暖费用其他服务设置费用公共维修基金特殊事件 公共政策约定和承诺税费承担合同修改 解除 争议处理 32 二手房交易的流程 买受方 合同的效力和解除无效合同 可变更可撤消合同主体不适格 内容非法 意思表示不真实重大误解 显失公平 欺诈 胁迫 乘人之危合同的解除条件 单方终止合同单方不完全履行合同不可抗力双方特殊约定 33 二手房交易的流程 买受方 争议解决诉讼 向不动产所在地法院提出诉讼解决仲裁 由指定仲裁机构仲裁解决以上两者只能选择一种 两种方式时间 费用 流程不同 同样具有法律效力 34 二手房交易的流程 买受方 关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知 北京市建设委员会京建交 2007 508号 凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房 房源信息在网上公示满一天后 房地产经纪机构可为达成交易意向的买卖双方提供网上签约操作服务 流程 一 存量房买卖双方协商合同的相关条款内容 二 操作人员登录存量房网上签约系统从已公示房屋信息中选取所交易房屋 在线填写买卖合同的有关内容 并填写 北京市存量房交易结算资金划转协议 或 存量房交易结算资金自行划转声明 填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码 操作人员进行网上提交 买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为 存量房买卖合同 的附件一并提交到系统 中 三 合同提交完毕后 操作人员从系统中联机打印 存量房买卖合同 北京市存量房交易结算资金划转协议 或 存量房交易结算资金自行划转声明 四 合同提交后可直接从网上打印 转移登记申请表 相关当事人进行签字盖章后 当事人持申请表及其它相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续 35 买受人承担税费契税印花税土地出让金 二手房交易的流程 买受方 出卖人承担税费个人所得税营业税 教育费附加 城建税土地增值税印花税综合地价款 税费说明 36 二手房交易的流程 买受方 个人所得税 房产差价的20 或者房屋成交价格1 营业税 教育费附加 城建税 房屋成交价格5 5 土地增值税 房屋成交价格1 印花税 房屋成交价格万分之5 一方 综合地价款 成交价的10 或者差价的70 经济适用房满5年 契税 1 5 普通住宅 3 土地出让金 1 5 已购公房屋 3 康居房 安居房 37 二手房交易的流程 买受方 取得产权凭证 完税凭证 满5年 个人居住自用 家庭唯一生活住房 免征个人所得税取得产权凭证 完税凭证 满5年 免征营业税 教育费附加 城建税取得产权凭证 完税凭证 满5年 个人居住自用 家庭唯一生活住房 免征土地增值税居民个人拥有的普通住宅 暂免征收土地增值税 居民转让非普通住宅的 凡居住满五年或五年以上的 免予征收土地增值税 居住满三年未满五年的 减半征收土地增值税 38 普通住宅标准 北京 享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件 住宅小区建筑容积率在1 0 含 以上 单套建筑面积在140 含 平方米以下 实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 上海 享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件 住宅小区建筑容积率在1 0 含 以上 单套建筑面积在140 含 平方米以下 实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1 44倍以下 坐落在内环线以内的低于17500元 平方米 内环与外环之间的低于10000元 平方米 外环线以外的低于7000元 平方米 广东 享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件 住宅小区建筑容积率在1 0 含 以上 单套建筑面积在120 含 平方米以下 实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 二手房交易的流程 买受方 39 目录 房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答 40 二手房交易中的常见问题 避税 方式一 黑白合同 41 二手房交易中的常见问题 假赠与 42 二手房交易中的常见问题 延期办理过户 43 二手房交易中的常见问题 明租暗售 44 二手房交易中的常见问题 中介房地产经纪机构依法取得营业执照 有四名以上 含 取得 房地产经纪人执业资格证书 或 北京市房地产经纪资格考试合格证书 的专职人员 企业主要人员有合法身份证明 房地产经纪机构名称及服务场所与营业执照的记载一致 北京房地产中介行业协会 45 二手房交易中的常见问题 房地产经纪机构及其从业人员在房地产经纪活动中不得有下列行为 1 中介公司向委托人索取 收受委托合同以外的酬金或其他财物 或者利用工作之便 牟取其他不正当的利益 2 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务 3 经纪人同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务 4 与一方当事人串通损害另一方当事人利益 5 直接从事房地产买进卖出业务 6 欺诈或诈骗行为 如高价买入低价卖出 7 赚取房屋买卖差价 8 双方代理 9 法律 法规禁止的其他行为 46 二手房交易中的常见问题 中介常见手法 47 二手房交易中的常见问题 房地产协会指导意见 2007 12 一 已备案的房地产经纪机构方可进行房屋居间或代理 消费者可通过北京市房地产交易管理网中的 房地产经纪 栏目查询 二 买卖双方应了解合同成交价格 尽量不要通过公证全权委托房地产经纪机构或经纪人员代理签订房屋买卖合同和代办产权 当事人双方应各自保留合同原始文本 并尽可能亲自到房屋登记部门办理产权 三 房地产经纪机构和经纪人员居间代理房屋交易时 隐瞒身份或诱导当事人签订 自行成交版 买卖合同 不进行网上签约的 买卖双方可以拒