第6章房地产评估..ppt

第六章房地产评估 房地产评估收益法的应用 房地产评估市场法的应用 房地产价格体系 影响房地产价格的因素 房地产的特性以及评估特点 房地产评估的对象 类别及相关概念 土地价值评估的剩余法 房地产评估对象及其分类 房地产 通常是指房屋建筑物 含相关建筑物和附着物 和承载房屋建筑物的土地的合称 法律上称为 不动产 对城镇某宗房地产 通常称为物业 资产评估中 因具体评估业务项目和评估处理的需要 通常可以将房地产区分为三种评估对象 单纯评估土地价值 单纯评估房屋建筑物价值 房地合一价值 或称房地产价值 物业价值 2 房屋建筑物及其分类1 按房屋的使用性质划分 主要有 1 工业厂房 2 商业用房 3 住宅 4 文教卫生用房 5 其他用房2 按房屋的结构类型划分 主要有 1 砖木结构 2 砖混结构 3 框架结构 4 剪力墙结构 5 框架 剪力墙结构 房地产特性和评估特点 二 房地产评估的特点 由于房地产商品的特殊性 在房地产评估中 以下几点与其他有形资产评估有较大区别 1 非完全竞争性2 非成本因素重要性3 房地不可分割性 一 房地产的特性1 位置固定性2 供求区域性3 经济用途的可变性4 价值量大 生产周期长 使用时间长5 保值与增值性6 内在 外在环境的统一性 土地价格的基本构成1 土地取得费 1 征地费 2 拆迁安置补偿费2 土地开发费 1 基础设施配套费 2 公用事业建设配套费 3 小区开发配套费3 土地所有权收益4 其他 1 税费 2 投资利息 3 利润 土地价格的主要类型1 土地所有权价格 购买价 征地价格 和土地使用权价格 租赁价格 出让金 出让年限 2 基准地价 标定地价 出让底价 转让地价和租赁地价3 土地总价 单位地价和楼面地价 容积率 房屋建筑物价格主要类型1 出售价格和租赁价格 2 房地产 或建筑物 的总价格和单位面积价格 3 现房价格和期房价格 4 销售价格 租赁价格 抵押价格 课税价格和典当价格等 评估中可以根据具体情况进行房地分估或房地合一评估 针对具体的资产业务情况 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露 土地 房屋建筑物价格及其构成 1 土地价格及其构成 2 房屋建筑物价格及其构成 房屋建筑物价格的基本构成1 前期费用2 建筑安装工程费3 配套费用4 合理利润5 资金成本 容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率 对于发展商来说 容积率决定地价成本在房屋中占的比例 而对于住户来说 容积率直接涉及到居住的舒适度 一个良好的居住小区 高层住宅容积率应不超过5 多层住宅应不超过2 绿地率应不低于30 但由于受土地成本的限制 并不是所有项目都能做得到 容积率 建筑总面积 土地面积楼面地价 单位地价 容积率 房地产价格的影响因素 一般因素 区域因素 个别因素 三个影响因素 1 经济因素 2 社会因素 3 行政因素 1 商业用房地产区域因素 区域业态类别及竞争状况 经营者的经济实力与经营才能 商业繁华程度 顾客质量 交通状况等 2 工业用房地产区域因素 与产品及原料集散中心的距离 产业集聚度 交通运输状况 劳动力市场供求状况 对水质 空气产生污染的程度 与关联产业群的距离 行政干预及管理程度等 3 住宅用房地产区域因素 日照 温度 湿度等气候条件 离市中心的距离 交通状况 当地居民职业 文化程度 学校 公园 医院配置状况 商店 购物中心布局 噪音 空气污染状况 政府对土地利用程度的管理等 1 土地个别因素 1 面积与形状 2 地形与地势 3 地力与地质 4 容积率 5 土地用途 6 土地使用年期2 房屋建筑物个别因素 1 面积 结构 材料等 2 设计 设备等 3 施工质量 4 产权状况 已使用年限 物业管理情况等 5 建筑物是否与周围环境协调 收益法在房地产评估中的应用 一 收益法在房地产评估中的对象及适用范围收益法是被广泛地运用于收益性房地产价值评估的方法 又称资本化法或收益还原法 收益法是将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化 即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和 作为房地产的评估价值 运用收益法评估房地产价值 只要待估对象具有连续的 可预测的纯收益 则评估对象可以是单纯的土地 也可以是地上的纯建筑物 也可以是房地合一的房地产 适用于有收益的房地产价值评估 如商场写字楼旅馆公寓等 评估房地合一的房地产价值 单独评估土地价值 房地合一情况下 房屋建筑物价值评估 二 收益法在房地产评估中的基本模式 收益法在房地产评估中的基本模式 假设年收益不变 收益年期为永续的条件下 一 评估房地合一的房地产价值房地产评估值 房地产年总收入 房地产年总费用 房地产还原率 房地产年纯收益 房地产还原率 二 单独评估土地价值1 单纯空地的评估土地评估值 土地年总收入 土地年总费用 土地还原率 土地年纯收益 土地还原率2 房地合一情况下 土地价值的评估土地评估价值 房地产年纯收益 建筑物年纯收益 土地还原率其中 建筑物年纯收益 建筑物现值 建筑物还原率或 建筑物年纯收益 建筑物现值 建筑物还原率 建筑物年折旧率 建筑物现值 建筑物重置成本 成新率 三 房地合一情况下 房屋建筑物价值评估建筑物评估值 房地产年纯收益 土地年纯收益 建筑物还原率 或 建筑物评估值 其中 土地年纯收益 土地现值 土地还原率 土地现值即为委托对象中土地在基准日的市价总值 收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定 总收益和纯收益总收益是指以收益为目的的房地产产生的收益 纯收益是指归属于房地产的总收益扣除各种费用后的收益 收益指正常收益而非实际收益 最佳利用状态和程度 房地产总费用一般包括以下项目 1 管理费 2 维修费 3 税金 4 保险费 5 租金损失预备费等 房地产纯收益有 税前纯收益 和 税后纯收益 之分 这里的 税 一般是指所得税 税前纯收益用于求取房地产市场价值的评估 税后纯收益用于房地产投资价值的评估 还原率房地产评估中决定还原率的基本原则是 房地产还原率应等同于与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率 还原率的估算方法经济发达国家在选取土地还原利率时一般任取一种 1 当时国内各地不动产抵押贷款的平均利率 2 国内不动产抵押贷款十年以上长期利率的平均数 3 国家银行所发行的土地债券的平均利率 收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定 目前评估实践中 在确定城市房地产还原利率时 一般采用以下三种方法 1加总法 即对资本化过程中所考虑的各因素设置一系列相互独立的比率 各比率相加之和即为还原利率 3在安全利率基础上加风险调整值 安全利率指无任何风险的投资收益率 一般可认为政府长期债券的利率为安全利率 风险调整值可考虑房地产经营风险 通货膨胀风险 变现风险等因素综合确定 2采用市场上相似房地产的纯收益与价格的比率 求取还原利率 举例 表6 1 表6 1中各实例还原利率的算术平均值为 7 1 7 5 6 9 7 3 7 8 5 7 32 则7 32 作为待估房地产的还原利率 收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定 收益期即房地产收益法评估中的预计收益年限 一般情况下 土地使用权剩余年限小于建筑物耐用年限 根据房地合一的原则 以土地使用权剩余年限为收益期 涉及房屋建筑物评估的相关年期不能超过土地剩余年限 特殊情况下 可根据预测估算出收益期 但不得超过土地剩余年限 应根据土地使用权剩余年限与建筑物耐用年限孰短原则 取短 这两个年限都是从建筑物投入使用开始算起 对于住宅用途建筑物 可以自动续期 所以按建筑物耐用年限计算建筑物现值 成新率 定住宅用途建筑物实体性贬值时 应当考虑土地使用权自动续期的影响 当土地使用权自动续期时 应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额 两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算 例6 1 某房地产公司于1996年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1998年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑物重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 目前用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 试根据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格 思路 土地价值 土地年纯收益 房地产年纯收益 房屋建筑物年纯收益 房地产年总收入 房地产年总费用 房屋建筑物现值 房屋建筑物重置成本 成新率 房屋建筑物折现率 年折旧率步骤 1 房地产年纯收益1 年总收入2 年总费用2 房屋建筑物年纯收益1 现值2 折现率3 土地价值 1 选定评估方法 该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法 2 计算总收入 总收益应该为客观收益而不是实际收益 年总收入 50 12 900 1 10 486000 元 3 计算总费用 年管理费 486000 3 5 17010 元 年维修费 2500 900 1 5 33750 元 年税金 20 900 18000 元 年保险费 2500 900 0 2 4500 元 年总费用 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 计算房地产纯收益年房地产纯收益 年总收入 年总费用 486000 73260 412740 元 5 计算房屋纯收益 计算年折旧率 年折旧率本来是应该根据房屋的耐用年限而确定 但是 在本例中 土地使用年限小于房屋耐用年限 根据 城市房地产管理法 第21条规定 土地使用权出让年限届满 土地使用权由国家无偿收回 这样 房屋的现值必须在可使用期限内全部收回 本举例中 视土地使用权年限届满为房地产使用者可使用的年期 为50 2 48 年 计算房屋纯收益 年折旧率 1 预计残值率 折旧年限 1 2 48 2 04 房屋年纯收益 房屋现值 房屋资本化率 年折旧率 2156250 8 2 215625 元 收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定 收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定 6 计算土地纯收益 土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 412740 215625 197115 元 7 计算土地使用权价格 土地使用权在2000年11月的剩余使用年期为50 4 46 年 1971157 1 1 1 7 46 V 2 690 623 72 元 8 评估结果 本宗土地使用权在2000年11月的土地使用权价格为2690623 72元 单价为每平方米5381 25元 分析 若在年总费用中计入折旧 计算结果为 a 计算房屋现值房屋现值 房屋重置成本 成新率 2500 900 2156250 元 b 计算房屋年折旧费 年折旧 房屋现值 年折旧率 2156250 2 43125 元 c 年总费用 73260 43125 116385 元 d 计算房地产年纯收益 房地产年纯收益 年总收益 年总费用 486000 116385 369615 元 e 计算房屋年纯收益 房屋年纯收益 房屋现值 房屋还原率 2156250 8 172500 元 f 计算土地年纯收益土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 369615 172500 197115 元 与例题中计算出的土地年纯收益相同 评估结果亦会相同 市场法在房地产评估中的应用 一 市场法在房地产评估中的对象及适用范围市场法是指在评估房地产价值时 用条件相类似的已成交 包括买卖 租赁等 的房地产与待估房地产相比较 以此推出待估房地产评估价值的方法 市场法的理论依据是经济学中的替代原理 市场法在房地产评估中对象一般为土地和房地合一的房地产 对收集的交易资料进行对比分析 选择可作为评估参照的比较实例 对所选择的参照交易实例进行差异修正 计算比准价格 确定被估房地产评估值 收集充足的市场交易资料 1 交易情况修正2 期日修正3 区域情况修正4 个别因素修正 Text ext 二 市场法的步骤 差异修正的方法 市场法在房地产评估中的应用 例6 2 若选择的参照案例每平方米100元 剩余使用年期为30年 容积率2 1 待估宗地出让年限为20年 容积率1 7 假定土地还原率8 所在城市土地容积率修正系数见表6 2 表6 2某城市容积率修正系数表 则土地使用年期修正系数 1 1 0 8722 容积率修正系数 1 6 1 9 0 8421通过土地年期和容积率修正后的地价 1000 0 8722 0 8421 734 48 元 m2 还有如房屋成新率 层高等个别因素 都可以采用直接量化偏差程度的方法 因较简单 不在此述 例6 3 估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地 面积为600平方米 地形为长方形 评估要求 评估该地块2002年10月的公平市场交易价格 评估过程 1 选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例 故采用市场法进行评估 2 搜集有关的评估资料 搜集待估土地资料 略 搜集交易实例资料 选择4个交易实例作为参照物 具体情况见表6 3 第165页 市场法在房地产评估中的应用 例6 3 3 进行交易情况修正经分析 交易实例A D为正常买卖 无需进行交易情况修正 交易实例B较正常买卖价格偏低2 交易实例C较正常买卖价格偏低3 则各交易实例的交易情况修正率为 交易实例A 0 交易实例B 2 交易实例C 3 交易实例D 0 4 进行交易日期修正 根据调查 2001年10月以来土地价格平均每月上涨1 则各参照物交易实例的交易日期修正系数为 交易实例A期日修正系数 1 1 6 1 06 交易实例B期日修正系数 1 1 7 1 07 交易实例C期日修正系数 1 1 12 1 12 交易实例D期日修正系数 1 1 10 1 10 为计算方便 本例中对修正系数取整 即 交易实例A 6 交易实例B 7 交易实例C 12 交易实例D 10 5 进行区域因素修正 交易实例A与待估土地处于同一地区 无需作区域因素修正 交易实例B C D的区域因素修正情况可参照表6 4判断 本次评估设定待估地块的区域因素值为100 则根据表6 4 第166页 各种区域因素的对比分析 经综合判定打分 交易实例B所属地区为88 交易实例C所属地区为108 交易实例D所属地区为102 市场法在房地产评估中的应用 例6 3 6 进行个别因素修正 经比较分析 待估土地的面积较大 有利于充分利用 故判定比各交易实例土地价格高2 土地使用年限因素的修正 交易实例B D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正 交易实例A C均需作使用年限因素的调整 其调整系数测算如下 假定折现率为 年限修正系数 11 1 1 1 8 30 1 8 35 1 0 0994 1 0 0676 0 9006 0 9324 0 9659 7 计算待估土地的比准价格 交易实例A B C D修正后的单价 实际操作中可采用下述表格形式 表6 5参照对象单位面积修正计算表 8 采用简单算术平均法求取评估结果 土地评估单价为 909 1038 901 924 4 943 元 M2 土地评估总价为 600 943 565800 元 市场法在房地产评估中的应用 表6 5参照对象单位面积修正计算表 成本法在房地产评估中的应用 略 一 成本法在房地产评估中的对象及适用范围成本法又称重置成本法 它以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础 扣除与新建筑物相比的价值损耗部分 再加上房屋建筑物基地地价来确定委估房地产价值的一种方法成本法用于房地产评估 通常分别评估单纯土地价值和房屋建筑物价值 以二者之和作为房地产评估价值 由于房屋及其依附的土地具有不同的自然及经济特性 因此成本法在房屋建筑物价值评估和土地价值评估中有不同的计算和处理方法 成本法一般适用于房地产市场发育不成熟 交易实例不多 无法运用市场法或收益法进行评估和特殊性较大的房地产 二 土地评估的成本法 基本公式为 土地价值 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地所有权收益1 土地取得费2 土地开发费3 税费4 开发利润5 投资利息6 土地所有权收益 成本法在房地产评估中的应用 三 房屋建筑物评估的成本法 评估公式 房屋建筑物评估值 重置成本 成新率 一 房屋建筑物重置成本的估算房屋建筑物重置成本 建安工程费 前期及配套费用 资金成本1 建安工程费的估算 1 重编预算法 2 预决算调整法 3 典型房屋建筑物调整法 4 物价指数法2 前期和配套费用的估算3 资金成本 进行预决算调整 调整内容主要有以下几项 工程量的调整 价差调整 定额差异调整 二 房屋建筑物成新率的估算 略 1 使用年限法使用年限法是指利用建筑物的实际使用年限占建筑物全部使用寿命的比率作为建筑物的有形损耗率 或以估计出的建筑物尚可使用年限占建筑物总使用寿命的比率作为成新率 2 技术评分法这一方法的基本做法是 依据评估对象的实际技术情况 结合房屋建筑物不同成新率 或有形损耗率 的评分标准 进行现场查勘 按房屋建筑物结构 装修 设备三个部分及各个部分的组成部位 分别评分 剩余法在房地产评估中的应用 剩余法 假设开发法 剩余法是指在评估具有开发潜力的土地价值时 通过估计将其开发形成的房地产可以实现的预期收益 扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用以及合理利润后的剩余额 以此作为被估土地价格的方法 基本思路 假定开发商欲投资开发一宗土地 总是希望能通过开发获取利润 可用下式表示 房地产开发利润 房地产开发收入 房地产开发成本房地产开发成本中包括购买土地支付的地价 如果房地产开发商期望获得正常的利润回报 那么开发商愿意为这宗土地支出的最高价格可以由下式得出 土地价格 剩余法在房地产评估中的应用 一 剩余法的适用范围 1 在生地或熟地上开发建造建筑物然后出售或出租 2 未开发的生地经 三通一平 或 七通一平 变为熟地 3 对原有旧建筑物拆迁重新进行土地开发 剩余法还可推广用于建筑物经改造后进行销售 对被改造建筑物的评估 在建工程追加投资建成后销售 以及对在建工程的评估等 预测开发完成后的楼价 估算开发费用 估算正常投资利润 设计土地的最佳利用方式 Text 二 剩余法的估价步骤 利用公式求算地价 剩余法在房地产评估中的应用 剩余法基本公式 1 房地产预期收入指包括土地和建筑物的综合收入 常称楼价 2 若专业费用率为i 则建筑总成本 建筑费用 1 i 3 若年利息率为r 则利息 地价 建筑费用 1 i r n 单利计算 4 以房地产开发平均利润率P估算 则利润 地价 建筑费用 1 i P 5 依照我国税法 在房地产开发经营中由开发商支付的税金 6 其他费用指房地产出售中或经营中发生的费用我国在应用剩余法评估土地价值中 采用简化的应用形式 地价 楼价 建筑费用 1 i 地价 建筑费用 1 i r n 地价 建筑费用 1 i P 税金 其他费用 剩余法在房地产评估中的应用举例 例6 5 现有一宗 七通一平 的待开发建筑用地 土地面积为2000平方米 建筑容积率为4 5 拟开发建设写字楼 建设期为2年 建筑费为3000元 M2 专业费为建筑费的10 建筑费与专业费分二次投入 第一年投入总费用的60 第二年投入40 该写字楼建成后即可售出 预计售价为9000元 M2 销售费用为楼价的2 5 销售税费为楼价的6 5 当地银行年贷款利率为6 开发商期望的投资利润率为20 试估算该宗土地目前的地价 采用剩余法评估 计算过程如下 1 计算楼价现值该建筑物建筑总面积 土地面积 容积率 2000 4 5 9000平方米售楼价 9000 9000 8100万元 售楼价现值 8100 7209万元 2 计算建筑费 专业费现值建筑总费用 9000 3000 2700万元 专业费 2700 10 270万元 剩余法在房地产评估中的应用举例 建筑费 专业费现值 2700 270 60 2700 270 40 2819 40万元 3 计算销售费用及税费销售费用 楼价 2 5 7209 2 5 180 23万元销售税费 楼价 6 5 7209 6 5 468 59万元4 计算利息 单利计算 设地价为V利息 地价 建筑费 专业费 利息率 计息期 V 6 2 2819 40 60 6 1 5 2819 40 40 6 0 55 利润 V 2819 40 20 0 2V 563 88 万元 剩余法在房地产评估中的应用举例 例6 5 6 地价 楼价 建筑费 专业费 利息 销售费用 销售税费 利润V 7209 2819 40 0 06V 169 16 180 23 468 59 0 2V 563 88 土地总价评估值V 2381 54万元7 土地单价1 19万元 合每亩793 34万元 楼面地价2644 4元 注 若利息采用复利计算 则利息 V 1 6 2 1 2819 4 60 1 6 1 5 1 2819 4 40 1 6 0 5 1 0 1236V 187 85 万元 土地总价评估值V 7209 2819 4 0 1236V 187 85 180 23 468 59 0 2V 563 88 V 2258 76 万元 采用复利计算的利息 1 地价款的利息 期初一次性投入 计息期是整个开发建设期 地价款 1 利率 开发建设期 1 2 建筑开发费和专业费的利息 分清期初一次性投入 均匀投入 分段均匀投入 期初一次性投入 全期计息 均匀投入 计息期为开发期的一半n 2 如2 2 1 分段均匀投入 例如 第一年投入30 第二年投入70 计息期为各段时间的一半再加剩余占用期间 如 第一年0 5 1 1 5 第二年0 5单利 一次性投入 P 利率 开发建设期均匀投入 P 利率 开发建设期 2 在建工程评估 略 在建工程及评估特点在建工程是指正在施工或虽然完工但尚未交付使用的建设项目 包括建筑工