房地产开发报建流程讲义( 65页)ppt课件

房地产开发报建流程 旭辉集团 什么是房地产开发报建 房地产开发报建就是从获取土地 并在此基础上通过立项 规划选址 方案 初步设计 施工图 工程验收 备案等审查 批准获取行政许可的全过程 它是工程建设及房屋交付使用的前提 基础 是合法进行工程建设 房屋交付使用的必要条件 房地产开发报建工作是一项政策性 时效性强的工作 它涉及到政府相关职能部门近20个 涉及相关政策 法律法规100余部 只有熟知各种法律 法规和报建程序才能和政府部门很好对接 少走弯路 使房地产开发项目得以快捷高效地运行 下面我们来看一下房地产开发报建工作的整个流程 房地产开发报建流程 一 项目拓展置地流程二 房地产开发总流程三 项目拆迁流程四 房地产开发各阶段明细 一 项目拓展置地流程 土地公示信息 收集相关信息地价测算 分析 竞拍报名 参与竞拍 中标通知书挂牌出让确定 签订土地出让合同 完清出让金办理国土证 拆迁 1 地质灾害评估审查2 用地预审3 压覆矿产资源审查4 环保预审 选址意见 领项目手册 建立信誉档案 企业投资备案 可研报告审批 立项或备案 企业投资核准 方案设计 二 房地产开发流程 申报 用于资质审查申报 规划设计方案审查 初步设计 1 消防初设审查5日2 防雷初设审查5日3 园林初设审查5日4 人防初设审查5日5 建筑节能审查5日6 水土保持方案评估5日7 抗震设防审查5日8 建委初设审查10日 1 消防2 园林3 人防4 环评 施工图审查 水保方案 地质详勘 审查时限22日核发建设用地规划许可证 上规划委员会 并联 雷击灾害评估报告 初设审批 15日 1 报规划审查1 施工图审查2 施工图审查备案3 施工图审查消防备案4 人防审查 建设工程规划许可 安全报监 监理备案 质量监督报监 施工招投标 放线 缴费 核发建设工程规划许可证 7日施工图阶段审批时限总计22日 施工许可 1 规划验收2 消防验收3 环保 预 验收4 档案验收5 绿化验收6 人防验收7 防雷验收8 室内空气检测9 市政验收 房屋面积预测 竣工验收 预售许可 预售资金监管 物业用房审批 预售合同登记 物业合同签定 房屋预售 抵押合同登记 竣工验收备案 建立楼盘表 核发建设工程竣工验收备案登记证竣工验收及备案阶段审批时限总计22日 核发建筑工程施工许可证施工许可阶段审批时限12日 施工过程 银行按揭 办理产权总证 房屋面积实测 办理产权分证 确定门牌号 清盘 土地验收 办理产权总证时限12日 提供两书 两书 商品房使用说明书 商品房质量保证书注 以上办理时限均为工作日 住新房 交房 三 项目拆迁流程 规划选址 立项 方案报批 建设用地批准书 拆迁摸底 拆迁计划 补偿安置方案 拆迁许可证 发布拆迁通告 拆迁 房屋冻结手续 1 规划选址阶段2 立项备案阶段3 规划方案阶段4 初步设计阶段5 施工图审查阶段6 施工许可阶段7 商品房预售许可阶段8 专项验收9 竣工验收备案10 办理产权证 四 开发报建各阶段明细 规划选址阶段 一 相关资料 1 书面申请 公司红头文件 1份2 选址申请表1份3 1 500实测现状地形图2份4 1 500带管网现状地形图1份 勘测院 管线按4000元 m2计算收费 5 现状地形图电子文档1套6 房地产权证复印件1份7 建设单位开发资质证复印件1份8 地质灾害评估报告复印件1份二 审批时限 10个工作日三 审批文件 1 选址意见书设计条件及附图2 管理光卡 费用 650元 立项备案阶段 一 相关资料1 申请表1份2 书面请示 红头文件 1份3 项目建议书1份4 规划选址意见书复印件1份5 房地产权证复印件1份6 建设单位营业执照复印件1份7 建设单位开发资质证复印件1份8 银行出具的资信证明书复印件1份二 审批时限 5个工作日三 审批文件 投资备案证 方案审查阶段 一 规划审查二 绿化审查三 消防审查四 环保审查五 人防审查 一 规划审查 1 相关资料 1 1申请表1份1 2书面申请1份1 3方案设计文本2套1 4方案光盘1张1 5备案核准证复印件1份1 6规划选址意见书复印件1份1 7综合管网意见书复印件1份1 8绿化批文及附图1套1 9消防批文及附图1套1 10人防批文1份1 11环保批文1份2 审批时限 20个工作日3 审批文件 3 1方案批文及附图3 2缴纳规划综合服务费4 收费标准 住宅 2元 m2 别墅 3 5 m2 非住宅 4 5元 m2 方案阶段按标准的40 缴纳规费 二 绿化审查 1 相关资料 1 1申请表1份1 2书面申请1份1 3总平面图1张1 4绿化平面布置图3张1 5备案核准证复印件1份1 6规划选址意见书复印件1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 绿化批文及附图4 绿化配置标准 按地块面积的30 以上 异地绿化按2000元 4000元 m2收费 三 消防审查 1 相关资料 1 1 建筑工程消防设计防火审核申报表 1份1 2方案文本2套1 3设计单位消防自审意见1份1 4备案核准证复印件1份1 5规划选址意见书复印件1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 消防批文及附图4 收费标准 小区规模在20万以上平方米或1500户需配置微型消防站 异地建设 缴纳异地建设费79万元 30万以上平方米需配置小型消防站 异地建设 缴纳异地建设费198万元 50万以上平方米需配置标准型消防站 异地建设 缴纳异地建设费461万元 四 环保审查 1 相关资料 1 1申报表1份1 2规划选址意见书复印件1份1 3地形图 1 500 1 10000 1份1 4环境评价书1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 环境影响评价审批意见 五 人防审查 1 相关资料 1 1申请1份1 2备案核准证复印件1份1 3方案规划批文复印件1份1 4方案文本1套1 5修建性详细规划文本1套2 审批时限 10个工作日3 审批文件 人防批文人防修建标准 按建筑规模的3 异地人防按45元 m2收费 初步设计审查阶段 一 防雷审查二 消防审查三 绿化审查四 人防审查五 水土保持方案评估六 建筑节能审查七 抗震设防审查八 建委初步设计审查 一 防雷审查 1 相关资料 1 1备案核准证复印件1份1 2规划选址意见书复印件1份1 3总平面图3张1 4初步设计图纸 电 1套1 5初步设计文本1套1 6雷击灾害风险评估报告1份1 6 1委托书1份1 6 2方案文本1套1 6 3方案光盘1张1 6 4收费标准 0 30元 m22 审批时限 5个工作日3 审批文件 防雷审查批文 二 消防审查 1 相关资料 1 1 建筑工程消防设计防火审核申报表 1份1 2初步设计图说1套1 3设计单位消防自审小组自审意见1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 消防审查意见书及附图 三 绿化审查 1 相关资料 1 1申请1份1 2总平面图1份1 3绿化平面布置图3份1 4初步设计文本1本2 审批时限 10个工作日3 审批文件 绿化审查意见书及附图 四 人防审查 1 相关资料 1 1申请1份1 2初步设计文本1本2 审批时限 10个工作日3 审批文件 人防批文 五 水土保持方案评估 1 相关资料 1 1申请1份1 2水土保持方案1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 水土保持方案批复4 收费标准 水土流失补偿费按流域面积1 25 2元 m2收取水土保持方案编制费 国家标准 500万以下投资 按投资额4 收取编制费500 1000万按3 5 1000 1500万按3 1500 2000万按2 5 2000万以上按2 可协商 六 建筑节能审查 1 设计说明书中需有节能专项说明2 节能计算报告书3 节能计算模型光盘4 审批时限 5个工作日 七 抗震设防审查 2008年6月1日起执行 渝建发 2008 84号文 10层及以上建筑或建筑高度超过28M的民用建筑需做此审查 需提供的资料建委尚未明确 八 建委初步设计审查 1 相关资料 1 1初步设计审批登记表1份1 2规划红线图1份1 3初步设计文本及概算1套1 4初步设计图纸2套 建筑部分需装订1套 1 5规划 建筑 管网方案批准文件及附图1份1 6备案核准证复印件1份1 7工程地质 岩土工程 勘察资料1份1 8设计合同1份1 9消防设计审查意见及附图1份 1 10防雷设计审查意见及附图1份1 11环保设计审查意见复印件1份1 12园林绿化设计审查意见复印件1份1 13房地产权证复印件1份1 14建筑节能审查意见书1份1 15抗震设防审查意见书1份2 审批时限 20个工作日 以会审方式进行 3 审批文件 初设批文 施工图审查阶段 一 施工图审查二 防雷审查三 绿化审查四 人防审查五 规划审查六 施工图审查建委备案七 施工图审查消防备案 一 施工图审查 1 相关资料 1 1施工图设计文件审查送审表1份1 2消防情况表1份1 3节能情况表 居住建筑 公共建筑 1份1 4初步设计批复复印件1份1 5消防初步设计批复复印件1份1 6节能设计审查备案登记表1份1 7地勘资料1份1 8结构计算书1套1 9节能计算书1套1 10设计合同复印件1份1 11设计任务委托书1份1 12集中空调工程设计应提供热工计算书1份1 13施工图图纸1套2 审批时限 10个工作日3 审批文件 施工图审查合格书4 收费标准 审图费按1元 m2收取 二 防雷审查 1 相关资料 1 1总平面图3张1 2施工图 含电子文档 1套2 审批时限 5个工作日3 审批文件 防雷审查意见书4 收费标准 1 5元 m2 三 绿化审查 1 相关资料 1 1申请1份1 2总平面图1份1 3绿化平面布置图3份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 绿化审查意见书及附图 四 人防审查 1 相关资料 1 1申请1份1 2总平面图1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 人防批文 五 建设工程规划许可证 1 相关资料 1 1书面申请及申请表1份1 2施工图图纸2套 附电子光盘1套 1 3环保审批文件2份1 4土地权属证明和房屋产权证书复印件1份1 5初步设计批复复印件1份1 6设计单位出具的面积计算书 含每栋每层面积且盖章3份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 3 1放线通知单及附图3 1 1规划红线图及电子文档1份3 1 2总平面图及电子文档1份3 3 3各栋平面图1份3 3 4放线通知单及附总平面图1份 3 2验线 规划看现场 3 3 建设工程规划许可证 及附图4 收费标准 放线费 477 50元 点缴纳规划综合服务费的60 六 施工图审查备案 1 相关资料 1 1施工图设计文件备案登记表1份1 2施工图电子光盘1张1 3设计合同 勘察合同 设计审查合同复印件1份1 4设计审查收费发票复印件1份1 5施工图节能审核意见1份1 5 1施工图设计文件审查送审表1份1 5 2消防情况表1份1 5 3节能情况表 居住建筑 公共建筑 1份1 5 4节能报告书1份1 5 5节能计算模型光盘1张1 5 6施工图审查合格书 节能专篇 1份2 审批时限 5个工作日3 审批文件 施工图审查备案凭证 七 施工图消防备案 1 相关资料 1 1施工图设计审查备案登记表1份1 2施工图设计文件设和合格书原件 消防专篇 包含 送审表 审查记录表 反馈意见表 终审意见表 1份1 3审查合同及审查收费发票复印件1份1 4施工图电子光盘1张2 审批时限 5个工作日3 审批文件 施工图消防设计备案告知书 施工许可阶段 一 施工招投标1 公开招标 略 2 邀请招标2 1建设工程立项批复1份2 2建设工程规划许可证3份2 3满足施工要求的资金证明 工期在12个月以内的资金证明为工程总额的50 超过12个月的应占工程总额30 2 4施工图设计文件审查备案2份2 5招标方式 招标文件 邀请招标备案表各1份2 6招投标方式情况确认书和中标通知书2 7中标结果公示表2 8招标文件2 9外地企业入渝登记备案证明2 10开发资质 营业执照 2 11投标企业营业执照 资质及委托书 介绍信2 12投标人资格审查报告2 13监理合同及登记表2 14外区投标企业需跨区证明2 15若是违规施工和建设且已处罚的工程应附处罚通知书 结案表 发票等依据2 16若为公开招标改为邀请招标则需政府或有关领导的批示2 17邀请招标书3 直接发包3 1建设工程立项批复1份3 2建设工程规划许可证3份3 3满足施工要求的资金证明 工期在12个月以内的资金证明为工程总额的50 超过12个月的应占工程总额30 3 4施工图设计文件审查备案2份3 5招标方式 招标文件 直接发包备案表各1份3 6中标人资质证书及营业执照复印件2份提供原件 3 7建设工程施工合同3 8开发企业资质证书和营业执照3 9监理合同及登记表3 10外区投标企业需跨区证明3 11若是违规施工和建设且已处罚的工程应附处罚通知书 结案表 发票等依据3 12若为公开招标和邀请招标改为直接发包则需政府或有关领导的批示 二 监理备案 1 监理工作目标责任书2份2 监理备案表1份3 工程监理部人员登记表6份4 项目监理总监 项目监理工程师 监理员 见证送样员的岗位证书 资格证书1份5 总监委派书1份6 监理合同1份7 监理单位资质证书 营业执照1份8 中标通知书1份 三 质量报监 1 工程质量监督登记表 2份2 监理单位资质证书 监理情况登记表1份3 监理人员岗位证书各1份4 监理合同1份5 经审查合格的施工图图纸1套6 建设工程规划许可证1份7 建设单位 施工单位 设计单位 勘察单位 监理单位人员责任书1份8 预拌砼供应合同及质量保证体系1份8 质量监督缴费凭证1份9 中标通知书和招投标情况确认书1份10 开工前安全文明检查验收表1份11 工程勘察报告及其质量审查合格书1份12 合格的施工图审查报告全本及蓝图 节能 消防审查合格书 四 安全报监 1 建设工程安全管理报监书3份2 施工项目安全生产目标责任书1份3 施工单位项目经理安全责任书1份3 施工单位为从事危险作业职工办理的意外伤害保险凭证4 安全生产文明施工的组织设计方案和措施 含施工扬尘控制专项措施 1份5 开工前文明施工自查表1份6 建筑企业安全生产信誉评价书1份7 安全岗位证 安全生产考核合格证1份8 安全生产风险抵押金凭证1份 五 施工许可证 1 建设工程规划许可证1份2 建筑工程施工许可证申请表1份3 区质监站批准的监理审查表1份4 招投标情况确认书1份5 申办施工许可证现场情况说明表1份6 施工图审查备案7 主要管理人员 技术工人压证上岗8 农民工工资保障金银行交费回执甲 乙双方各1份 9 缴纳规费 建设工程综合服务费 中标价 0 75 建设工程质量监督费 工程造价 2 工程定额测定费 1 4 农民工工资保障金 中标价 2 散装水泥专项资金 0 80元 m2 配套费 190元 m2 项目资本金 按总投资的35 收取 房地产开发企业可凭已缴付的前期费用 土地出让金 拆迁安置费 规划设计费 配套费等 抵扣项目资本金存入总额的50 属旧城改造项目可抵扣项目资本金存入总额的60 拆迁量特别大的可抵扣项目资本金存入额的70 返退 基础验收合格 30 主体结构完成 65 竣工备案 5 及资金利息审批时限 20个工作日审批文件 重庆市建筑工程施工许可证 商品房预售许可 1 房屋面积预测量2 预售资金监管协议3 物业用房审批4 前期物业合同签定5 商品房预售许可证申办6 相关资料 6 1商品房预售登记申请表1份6 2建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图 规划红线图1份6 3建设工程施工许可证及建筑施工图各1 6 4国有土地使用权证1份6 5公司营业执照1份6 6房地产开发资质证书1份6 7 商品房预售面积测绘报告书 1份6 8预售方案1份6 9在项目所在地银行已设立预售款专用帐户的开户证明及预售资金监管协议1份6 10经登记备案的前期物业管理合同1份7 房屋预售8 预售合同登记9 建立预售楼盘表10 银行按揭11 抵押合同登记12 审批时限 7个工作日13 审批文件 商品房预售许可证 专项验收 一 消防验收二 绿化验收三 人防验收四 防雷验收五 环保 预 验收六 档案验收七 规划验收八 室内空气检测九 市政灯饰工程验收 一 消防验收 1 相关资料 1 1 建筑工程消防验收申报表 1份1 2建筑工程消防安全质量验收报告表1份1 3 建筑工程施工图消防设计备案告知书 1份1 4 初步设计消防审核意见书 2份1 5 消防产品选用清单 1份1 6 施工许可证 1份1 7消防工程施工企业资质等级证书1份1 8经中介审图公司审查同意的施工图1套1 9施工图消防设计备案告知书1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 消防审查意见书及附图 二 绿化验收 1 相关资料 1 1申请1份1 2总平面图1份1 3绿化竣工平面布置图3份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 绿化审查意见书及附图 三 人防验收 1 相关资料 1 1申请1份1 2总平面图1本2 审批时限 10个工作日3 审批文件 人防批文 四 防雷验收 1 相关资料 1 1隐蔽手册1套1 2防雷竣工图1套1 3防雷接地隐蔽检查及测试记录1套1 4施工图防雷审核意见 复印件 1份1 5验收申请表1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 防雷审查批文 五 环保 预 验收 1 相关资料 1 1申请1份1 2总平面图1份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 环保 预 验收 六 档案验收 1 相关资料 对与工程建设有关的重要活动 记载工程建设主要过程和现状 具有保存价值的各种载体的文件 均应收集齐全 整理立卷后归档 2 审批时限 10个工作日3 审批文件 建设工程档案验收意见书 九 规划验收 1 相关资料 1 1书面申请及申请表1份1 2竣工图图纸 建施 2套 附电子光盘1套 1 3工程现状 含地下管网 实测图及房屋面积实测报告1套 附电子光盘1套 勘测院 收费标准 建筑角点按477 50元 点收取 地下管线按4000元 km收取 1 4消防部门验收意见1份1 5环保部门验收意见1份1 6绿化部门验收意见1份1 7防雷部门验收意见1份1 8人防部门验收意见1份1 9房管部门出具的房屋面积实测报告2份1 10验线回单2份1 11建设工程施工许可证复印件1份1 12规划许可证附图复印件2份2 审批时限 10个工作日3 审批文件 建设工程规划验收合格证 及附图 八 室内空气检测 1 预约2 现场检测3 检测报告4 收费标准 每100间房抽检5间房 清水房 300元 间 个指标 共5个指标合 1500元 间 九 市政验收 1 灯饰验收1 1向区市政管理委员会申请灯饰验收1 2备齐效果图 1 3按投资大小 区市政委员会组织现场验收或市市政委员会现场验收审批时限 5个工作日审批文件 灯饰验收审核表市政灯饰电费优惠价 约0 4元 千瓦特 小时2 排水设施接沟验收2 1排水设施接沟 移动 竣工验收表1份2 2书面申请1份2 3房屋竣工验收图1套2 4现场验收审批时限 5个工作日审批文件 排水设施验收合格表 竣工验收及备案 一 竣工验收工程完工后施工单位向建设单位提交工程竣工验收报告书 申请工程竣工验收 建设单位收到竣工验收报告书后组织勘察 设计 施工 监理 质监等单位进行工程验收 备齐专项验收意见 准备资料 1 实地查验工程质量2 工程竣工验收报告书1份3 工程竣工验收通知书1份4 勘察单位勘察文件质量检查报告1份5 工程质量评价报告1份6 工程质量保修书1份7 专项验收单位验收文件1份 8 工程施工技术资料全套9 预验收责令整改的问题整改报告10 工程款支付证明和民工工资支付证明11 建设工程完清费用通知单审批时限 10个工作日 竣工验收以会审方式进行 1 竣工验收会召开7个工作日前到备案部门领取竣工验收备案申请书 将验收时间 地点及验收组名单书面通知质量监督机构 同时指派专人负责组织建设 勘察 设计 施工 监理单位按要求填写收齐备案文件 于竣工验收会前完成 竣工验收合格后15日内到备案管理部门备案 竣工验收备案管理部门收到建设单位备案申请后符合要求的核发 竣工验收备案登记证 如建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关工程质量管理规定的 在15日内重新组织竣工验收 未在15日内办理的 备案机关责令限期改正 处20万以上30万以下罚款 没有验收合格擅自使用的处工程合同价款2 上4 以下罚款 2 所需资料2 1建设工程竣工验收备案申请书2份2 2重庆市建设工程竣工验收意见书1份2 3施工单位提供的竣工验收报告1份2 4监理单位提供的工程质量评价报告1份2 5勘察报告审查意见书1份 二 竣工验收备案 2 6勘察单位提供的质量检查报告1份2 7工程施工许可证1份2 8施工图设计文件审查备案书1份2 9规划 消防 环保 出具的认可文件或批准使用文件1份2 10建设工程档案验收意见1份2 11按合同支付工程款有关证明1份2 12重庆市建设工程质量保修书1份2 13商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书1份2 14室内环境检测报告1份2 15市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料2 16建设 施工 监理单位有关人员签署的质量责任书各12 17法律法规规定必须提交的其他文件 如防雷 高切坡 航道 港监等 办理时限 15个工作日审批文件 竣工验收备案登记证 办理产权证 一 办理房地产权总证1 房屋面积实测 规划局 房管局各测一遍 2 预售楼盘表清盘3 土地验线4 确定门牌号二 办理房地产权分证 该工作移交销售部 谢谢 旭辉集团 1 用爱心来做事 用感恩的心做人 2 人永远在追求快乐 永远在逃避痛苦 3 有多大的思想 才有多大的能量 4 人的能量 思想 行动速度的平方 5 励志是给人快乐 激励是给人痛苦 6 成功者绝不给自己软弱的借口 7 你只有一定要 才一定会得到 8 决心是成功的开始 9 当你没有借口的那一刻 就是你成功的开始 10 命运是可以改变的 11 成功者绝不放弃 12 成功永远属于马上行动的人 13 下定决心一定要 才是成功的关键 14 成功等于目标 其他都是这句话的注解 15 成功是一个过程 并不是一个结果 16 成功者学习别人的经验 一般人学习自己的经验 17 只有第一名可以教你如何成为第一名 18 学习需要有计划 19 完全照成功者的方法来执行 20 九十九次的理论不如一次