江苏现代城市新区开发模式选择分析.docx

城市新区开发模式选择分析【摘要】城市新区开发模式的选择是新区经营管理的基础，新区的经营管理既包括城市资源经营，也包括新区开发时序设计，即新区投融资规划。因此，本文从城市资源经营的角度分析了城市新区开发模式对于城市资源经营和新区投融资规划的影响，从城市经营主题的角度探讨了不同经营思路对于新区开发建设的影响以及城市新区成长的推动作用，同时还从开发主体的角度对城市新区开发模式进行了梳理。【正文】新区是城市发展到一定规模和阶段后，为缓解城市压力、拓展城市功能，对城市空间的延伸和资源的重构，他不仅仅是简单地完成特定区域开发建设任务，而必须从城市资源的优化配置和使用、城市功能分区的划分和协调、城市容量的拓展和挖掘、城市开发资金的获取和积累、城市开发时序的设定和优化（即新区投融资规划）等多个角度进行综合考虑。城市新区作为城市整体的组成部分和功能延伸，其经营开发模式必须按照经营城市的理念和思想进行选择。基于此，本文将从城市经营的角度对城市新区建设开发模式展开研究。一、城市新区资源经营分析城市新区的建设开发模式必须充分依托城市新区既定的存量资源和由老城扩散和转移来的增量资源，包括土地、人口、自然资源、产业资源等，其中以土地资源为主。城市新区开发模式具有明显的资源禀赋及资源经营特性，最为突出的表现就是土地资源经营模式，即以城市土地为基础，采取直接或间接手段，改变城市投资环境和生活条件，吸引社会资金投资开发城市；另外还有产业资源经营模式和政策资源经营模式，分别是以产业发展和政策优惠等带动新区的开发建设。因此，新区的开发经营和投融资规划应以新区的资源为抓手，从新区的全局角度进行系统的策划和设计。从城市经营的角度出发，城市新区开发模式首先必须保持资源的可持续性和新区开发的有序性，不应急于求成，对于各类资源应进行合理利用，尤其是土地资源，虽然城市新区土地资源相对较为丰富，但如果利用不够合理，就会出现资源浪费和价值流失。为实现土地价值最大化，在房地产经营开发方面应考虑将土地资源更多地用于能够解决民生问题的住宅或者可持续经营的商业店铺、高级楼宇等；对于产业资源，应以挖掘新区资源，打造资源节约型和环境友好型社会为主，进而带动相关产业的链条式发展；对于政策资源，应做到合理利用和有序引导，避免对政策资源的过度利用。可见，无论是市场导向或是政府导向的城市新区开发模式，无论是先点后线再面的城市新区开发模式或是全面布点齐头并进的城市新区开发模式，对于城市资源的经营都必须有层次、有重点、有计划的开展。城市资源经营是城市经营的主要内容，其建立在资源依存型的城市新区建设开发模式基础之上，包括人口资源转移、产业资源承接、城市资源整合等。在以资源开发为主的城市新区开发模式中，需要通过外部资源内化、内部资源外化、内部资源累积化以及外部资源网络化等多种模式实现城市资源经营和新区开发的有序进行。外部资源内化也就是将外部资源内化为新区的内部资源，如吸收其他城市新区的开发建设经验；内部资源外化是指加强对新区的包装、策划和宣传，以提高新区的品牌和影响力，吸引更多的外部资金投入新区开发建设；内部资源积累化就是通过新区自身的积累，增强新区的综合实力；外部资源网络化建立城市新区外部资源的网络状纽带，以实现新区开发的外部支持网络。在新区资源经营过程中应树立科学发展观指导下的“政府引导、企业经营、市场运作”的经营理念。在新区开发中，政府要确立规划先行，明确新区功能定位，开发过程中实行公司化运营，实现“独立经营、自担风险、自负盈亏”，同时按市场化机制运作，盘活存量资产，激活用人机制。二、城市新区经营主题分析城市新区不能是对老城区的简单复制，而应该是在城镇化进程不断推进、城乡差距不断缩小、城市产业结构不断升级、城市功能分区与布局不断优化过程中，对城市新城区和老城区所做的统一规划和管理。无论是从彰显城市新区的形象和品牌特色，或是为了应对同城竞争而必须获取的错位竞争优势而言，城市新区建设开发模式必须体现出一定的城市主题经营特色。比如“和谐新城”、“创新新城”、“创业新城”等。“和谐新城”就是要实现城市新区产业、经济、社会、生态等的和谐发展；“创新新城”就是通过一系列创新举措，带动创新型城市新区的发展；“创业新城”就是以创业经济推动城市新区建设开发。城市新区的开发模式离不开城市资本运作，包括以土地为代表的自然资源资本化、以冠名权、经营权等为代表的无形资源资本化、以富裕人口等为代表的人力资源资本化等等。资源货币化在一定程度上解决了城市新区建设开发的资金瓶颈问题，但狭义的、片面的、单一的资本重构、重组等城市新区开发模式在对城市资源出售、租赁、抵押的同时，亦可能会因为城市新区建设开发偏离“和谐”、“创新”、“创业”等核心主题及相应的轨迹，城市新区建设开发可能难以保证城市新区具有足够的成长性、生命力和竞争水平。基于此，城市新区建设开发模式的选择及实施必须以保证推动城市新区的持续成长为前提。不同的城市新区开发主题的选择在某种程度上决定了新区的成长模式，但万变不离其宗，城市资源的可持续开发利用、建设开发主题的高瞻远瞩和与时俱进、结合城市新区资源特色和能力禀赋的因势利导才是推动新区稳步发展的关键。以苏州高新区和苏州工业园区为例，这是两种非常典型的开发模式。苏州高新区由于启动资金不充裕，采用的是“逐片开发”、“滚动开发”的模式；而苏州工业园区启动资金较充裕，采用的是一次性大片连片开发。虽然这两个新区并不是以城市功能拓展为主，但这从某种程度上说明，新区开发模式的选择应与新区自身条件相适应。三、城市新区开发模式我国城市新区按不同标准可分为不同类型，在此按开发主体不同进行分类。随着我国投融资体制的改革创新，城市新区的开发模式也由以政府开发为主逐渐向多元化的开发主体转变。因此，按开发主体分，城市新区主要分为政府独资型、合资型、外包型、混合型（如表1）。表1：按开发主体分城市新区开发模式序号类型含义1政府独资型政府独资型主要是指政府通过国有独资开发公司或成立新独资开发公司进行开发。这种模式政府可以很好地控制开发进度，保证政府利益不受损失，但这对政府的投融资能力要求较高。如果政府自身财政实力不强，这不仅不能保证开发进度，甚至还会给政府带来财政负担。2合资型合资型是指政府通过引进外部资金成立合资公司，以该公司的名义投资开发新区，按事先约定的比例进行利益分成。这种模式可以很好地利用民间资本，包括国内和国外资本。但这种模式的关键是如何确定各方参股比例，因为这会影响政府对整个开发过程的控制程度和开发效率。3完全外包型这种模式是政府把整个区域的开发任务都交由政府之外的第三方进行开发，政府通过配置土地资源或开发区域的收益给予开发企业补偿。这种模式可以很好地利用外部资金，缓解政府资金压力，但这会使政府完全失去对新区开发的控制。4混合型混合型是指政府把部分开发项目交由第三方开发，政府控制部分重大项目或不便于外包的项目。该模式一方面可以缓解政府的融资压力，另一方面也可以在一定程度上便于政府掌握新区开发情况，控制其开发进度。四、小结城市新区开发是一项复杂的系统工程，其必须从城市新区的自然环境、人文因素、产业条件、经济态势、政策体系等多个角度加以综合考虑，对其开发时序、未来的经营策略等进行系统规划。城市新区开发模式