彝人古镇调查报告PPT课件

一 彝人古镇项目定位 城市概况 楚雄市地处滇中 位于楚雄州西南部 东邻禄丰 南连双柏 西与南华 景东接壤 北同牟定毗邻 总面积达4433平方公里 全市19个乡镇 154个村 居 委会 2859个村民小组 2002年 总人口484283人 其中农业人口348216人 非农业人口136067人 是一个汉 彝 回 苗 白等多民族杂居的农业县级市 1 楚雄生产总值 亿元 楚雄2000 2005年城市发展 一 彝人古镇项目定位 楚雄财政收入 亿元 年增长9 5 年增长8 3 楚雄城镇居民人均可支配收入 元 楚雄农民人均处收入 元 年增长8 1 年增长6 2 2 2000年以后 各地提倡将旅游业打造成为新兴支柱产业 专家预测未来6 8年中国游客将从现在总人口的17 增至30 一 彝人古镇项目定位 宏观条件 2002年 昆明鼎业集团与政府合作开发束河古镇项目 2003年项目启动 2004年项目完成 带动当地居民1000多户 实现旅游收入近2000万 前期项目投资2个亿 开盘后销售物业70 回收资金1个亿 传统的滇西黄金旅游线 昆明 大理 丽江2004年旅游人数达1000万人次 3 一 彝人古镇项目定位 旅游资源1 楚雄处于滇西黄金旅游线路上 区域内拥有多个的特色景点 但景点分散 缺乏主题和门户 将黄金旅游线游客引入楚雄 4 一 彝人古镇项目定位 旅游资源2 独特的 彝族七秀 和 鹿城八景 哀牢叠翠 土林奇观 楚雄西山 龙江公园 5 一 彝人古镇项目定位 旅游资源3 楚雄彝族自治州为多民族居住地 其中彝族人口60万 占比仅次于汉族为25 17 约占全国彝族人口的50 彝族有13个支系 遍及全州 在彝族文化资源方面具有 唯一性 6 一 彝人古镇项目定位 旅游资源4 彝族三古 古生物 古人类和古文化 古生物 古人类 古文化 古文化 7 一 彝人古镇项目定位 周庄江南人家旅游项目 位于周庄古镇入口处 建面4万 该项目以 清末民初江南民俗再现 为开发主题 以 主题公园式休闲购物中心 为设计概念 集观光 游览 特色商业 餐饮娱乐 展览和影视表演于一体 项目核心为水上表演舞台 它是聚集人气和拉升周庄旅游氛围的重要节点 借鉴水乡周庄开发模式 丽江古城的开发 围绕古代茶马古道文化 纳西文化 藏文化进行产品设计 建筑以三房一照壁 四合五天井 走马转阁楼的古建民居为主 四方街 为区域中心 形成拉动丽江整体商业气氛的关键 借鉴丽江古城开发模式 8 一 彝人古镇项目定位 建筑风格 建筑风格以彝族古典民居为主题风格 时间上广纳唐 宋 元 明 清 空间上博采东 西 南 北 中 荟萃经典样式 使之成为以彝族为主调的古典民居博物馆 9 项目定位 一 彝人古镇项目定位 项目定位 从建筑产品设计方面充分运用民族文化元素 展示彝族建筑文化 将项目打造成一个具有中国西部民族特色的影视拍摄基地 将彝族文化作为项目核心 打造中国彝族文化大观园 展示特色民族风情文化 在旅游经济的宏观背景下 将项目定位为旅游地产 满足旅游和居住的需要 整合区域资源 将项目打造成滇西旅游 黄金线 上的重要接待点和窗口 将项目打造成云南旅游商品集散地 东南亚特色商品集散地 10 二 彝人古镇项目情况 项目区位和交通 彝人古镇 位于楚雄市经济技术开发区东盛路与永安路之间 西邻龙川江 临近楚雄州政府 是楚雄州集中展示彝族文化的一个旅游精品项目 项目周围有多个城市主干道 交通方便 11 二 彝人古镇项目情况 项目基本信息 基本资料 规划指标 12 二 彝人古镇项目情况 项目工程分期 项目启动阶段 2005年4月18日项目首期 1 2期 工程启动 15个月完工 于2006年火把节正式开始接待游客 项目建设阶段 2006年 2011年共8期 建设阶段 2007年1月17日 中期 3 4期 工程动工 2009年完工 并投入使用 2009年5月 项目启动 星宿家园 平浪煤矿采煤沉陷区治理工程定向工程 项目包揽彝人古镇5 6 7期 占地320亩 总建面25 85万平方米 总户数3000户 安置沉陷区居民2350户 住宅面积79 5 133 6平 于2010年底交付使用 同时包括 水墨艺墅2 3号院 团购单位 平浪煤矿 楚雄日报集团 中国人保楚雄分公司等 注 项目原定于2010年重点打造占地700亩的彝人古镇东区 太阳历公园提升改造工程 定位 体验式高端商业区 包括太阳历民族嘉年华 高尔夫实景练习场 两个18洞迷你高尔夫 五星级度假酒店和情景商业步行街四部分 目前由于政策原因未进行施工 项目收尾阶段 2011年初 项目最后一期 第8期盛世和园项目开工 项目前4期为商业区 产品以商铺为主 5 8期为居住区 产品以住宅为主 13 二 彝人古镇项目情况 项目功能结构 功能 吃 住 行 游 购 娱 商家数量 600多户商家入驻主题场景 人流聚集空间 水源广场 梅葛广场 咪依噜广场 毕摩文化广场 望江楼 威楚楼 特色生态市井文化街 东盟风情街 土司府 高氏相府等 板块 以街道为单位进行内容和功能分区 旅游商品街 酒吧街 餐饮街 小吃街 客栈区 花鸟街 古玩街 民俗街 东盟风情街 韩国风情街等 酒店住宿 1家四星级酒店 彝人古镇大酒店 建筑样式为彝族高规格民居 内部采用欧陆风格 有各类套房156间 容纳近300人住宿 特色民居客栈 宾馆酒店58家 客房2057间 每天可容纳4000人同时入住 其中85 以上按照三星级标准打造 饮食 目前有大型餐饮楼60家 可同时容纳3000人就餐 其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内 以其独具彝族特色的装修 优质服务和高档次彩屏为特色 同时 除了彝家饮食外 还有风味餐 特色小吃 烧烤 娱乐 特色交通 为丰富游览过程 提供观光小火车 游船 黄包车 马车等特色交通工具 节庆活动 火把节 彝族年 千人彝乡宴 彝族情人节 赛装节和彝族竞技活动等 表演节目 彝乡恋歌 祭火大典等 14 二 彝人古镇项目情况 项目产品设计 住宅 多层住宅区 80 150 小高层 高层住宅40 140 从公寓 2房至4房共四十多种户型 前4期为多层房 5 7期为定向团购房 第8期为小高层17 18层和25 33层高层住宅 别墅 主要集中于别墅区 西边靠近龙川江部分 有多种形式 商墅 云南民居半颗印 一半颗印 三坊一照碧 四合五天井以及北京三合院 北京四合院 北京四合院两进院等 面积230 900 普通别墅 联排别墅 双拼别墅 独栋别墅 面积230 300 共三十多种户型 商业 外观要素采用了滇 川 黔 桂等省区彝族土司头人的建筑文化 贯穿整个项目1 4期 5 8期以底商为主 自持部分 特色主题场景 水源广场 梅葛广场 望江楼 威楚楼 土司府 高氏相府等 出售产品 商铺50 200 商住楼250 400 客栈800 1000 大型独栋商业1000 2600 小面积商铺以批发和零售业态为主 250 以上大面积商业以酒吧 大型餐饮 客栈和酒店业态为主 15 二 彝人古镇项目情况 项目产品数据统计 项目1 2期 占地243亩 容积率0 98 总建面200000 其中商业面积53000 项目3期 占地266亩 容积率0 98 总建面155000 其中商业面积55000 项目4期 占地180亩 容积率0 98 总建面120000 全部为商业面积 项目5 6 7期 占地320亩 容积率1 21 总建面258500 住宅项目 3000户 项目8期 占地100亩 容积率3 49 总建面260000 住宅项目 2000户 按照以上数据统计 项目已使用土地1109亩 总建面993500 商业面积228000 商业占比22 95 16 二 彝人古镇项目情况 项目商业业态统计 目前商业集中于1 4期 商业形式以街铺为主 商业街面积150000 主街全部营业 辅街铺面出80 从数量来看珠宝店 餐馆和酒店客栈占比前三名 分别为17 4 13 7 和13 5 全部在50家店以上 其中珠宝店76家 其中43家为缅甸珠宝 占了一半以上 为珠宝街增色不少 17 三 彝人古镇项目活动推广 营销活动事件时间表 18 为了让彝人古镇天天有歌舞 月月有节日 开发商把彝族的传统节日进行挖掘 整理并进行推广 目前已成功推出彝族年 插花节 赛装街 彝族情人节等一大批节庆活动 并取得良好社会效应和经济效益 开发商还打造了一抬大型原生态实景演出 彝乡恋歌 整合彝族歌舞文化 服饰文化 饮食文化和酒文化 通过天天长街宴 夜夜火把节的方式展示出来 为做好项目运营 规范市场行为 维护商户权益 彝人古镇组织商户成立了商户自主管理商会 分设餐饮 酒吧 客栈 旅游商品 缅甸珠宝协会等分布 在项目运营初期 为营造商业氛围 确保古镇商户的人气和客源 彝人古镇建立了专项 助业资金 为商户提供贷款担保 三 彝人古镇项目活动推广 项目其他营销活动 19 项目产品价格统计 四 彝人古镇项目销售情况 20 项目产品价格趋势 四 彝人古镇项目销售情况 从上表和上图 我们可以看到 销售周期最短的物业为客栈和独栋商业 其次为别墅产品 再其次为住宅 最长的是商铺 从价格水平来看 价格最高的是商铺 其次是别墅 独栋商业和客栈 最低是住宅 所有物业价格趋势基本是逐渐小幅微升 只有别墅在最后突然高起 21 项目价格和趋势形成原因分析 四 彝人古镇项目销售情况 首先看销售周期 彝人古镇销售相对较好 前期产品基本没有滞留 周期长短的情况 由项目产品占比决定 住宅和商铺占比最大 销售周期最长 同时 产品稀缺程度也有所反映 客栈和独栋仅推出过一次 很快售罄 别墅虽然不多 推出后消化时间稍长 从价格水平来分析 项目各种产品价格高低顺序正常 但价格水平不平衡 由于区域市场在2005年还处于初级阶段 因此对于商业 别墅和住宅的市场细分度还不够 因此零售价格与市场收益不成比例 主要反映在别墅价格与住宅价差很小 和独栋商业和客栈存在明显的定价差别这两个方面 说明开发商定价时 主要按照商业和非商业 以及面积大小进行定价 从价格的升降来看 彝人古镇项目在营销上没有特别的留盘和捂盘的痕迹 比较客观的反映了市场的大势变化 2009年以前销售较快 2010年后销售较缓慢 其中商铺产品在2009年底和2011年初进行过价格下调 但幅度不大 开发商促销的意图明显 而商铺最后高起 主要是4期的最后一套商铺 因此争取利润最大 22 项目推盘和售罄时间表 四 彝人古镇项目销售情况 2009年3月前 项目销售速度较快 基本产品在推出后6个月时间内即售完 2009年3月后 项目销售周期明显加长 四期商铺销售周期长达两年半 以上时间的变化 主要反映了政策和市场形势对项目的影响明显 尤其项目在2010年7月推出的综合体项目 由于国家对高尔夫项目的政策调控 该项目已取消 23 五 总结 目前情况 彝人古镇接待人数 2007年130万人次 2008年250万人次 2009年570万人次 2010年达到710万人次 24 项目SWOT评价 五 总结 25 五 总结 项目位于楚雄市西北部 周围交通便利 项目占地1740亩 建面100万方 项目借鉴了周庄和丽江古城开发模式 建筑风格以彝族古典民居为主题 3 项目分8期开发 1 4期以商业为主 5 8期以住宅为主 4 楚雄市地处楚雄州西南部 在滇西黄金旅游线上 周围有丰富的楚雄州旅游资源和民族文化资源 因此具有开发旅游地产的优势基础 产品有住宅 别墅 商业 住宅有多层 小高层和高层 别墅产品有商墅和普通别墅 商业有商铺 商住楼 客栈和大型独栋商业 1 2 5 项目定位为旅游地产 以彝族文化为核心 打造滇西旅游黄金线新窗口 旅游产品集散地 东南亚特色商品集散地和影视基地 6 项目商业业态丰富 其中以珠宝 餐饮和客栈占比最大 三个业态店铺数量都在50家以上 7 3 4 1 2 5 6 彝