物业房屋维修养护

房屋养护管理 第一节房屋养护管理 房屋养护的基本定义狭义的房屋维修 仅指物业管理公司为保证物业处于良好状态 对房屋的及结构 装修及设备部分实施的综合养护工作 是物业管理中一项经常性 基础性工作 在整个物业管理工作中具有重要地位好作用 具体地说 房屋维修包括 对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复 改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作 房屋养护的原则 房屋养护应遵循的原则 因地制宜 合理修缮 对不同的类型的物业要制定不同的养护标准 定期检查及时维护 加强对二次装修的的管理确保安全 保证正常使用 合理使用维修资金 最大限度的发挥房屋的有效使用功能 日常养护的主要内容 1 基础养护1 1 杜绝不合理的荷载产生1 2 防止基础冻坏2 墙面及吊顶工程的养护2 1 定期检查2 2 加强保护并与其他工程相衔接2 3 注意清洁2 4 注意日常防护工作2 5 注意材料的工作环境 3 门窗工程的养护3 1 严格遵守使用常识和操作规程3 2 经常清洁检查 发现问题及时处理3 3 定期更换易损部件 保持整体良好3 4 寒冷地区应加强冬季门窗的使用管理 3 5 加强窗台与暖气的管理 4 屋面工程的养护4 1定期清扫 保证各种设施处于有效状态4 2定期检查记录 发现问题及时处理4 3 建立大 中 小修制度4 4 加强屋面使用管理 房屋日常养护的考核指标 1 定额指标2 经费指标3 服务指标4 安全指标 第二节房屋维修管理 房屋维修的概念及原则狭义的维修指房屋的养护及修缮 广义的维修指包括对房屋的养护 修缮 改建等 房屋维修管理的意义 1 利于延长房屋的使用寿命 增强房屋住用的安全性能 改善住用条件与质量 2 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加 使房屋保值 增值 为业主使用人 物业企业 国家带来直接的经济效益 3 利于城市建设和管理 美化环境 美化生活 促进城市经济发展 4 利于物业管理公司建立良好的企业信誉 塑造良好的经营形象 为其他业务的发展打下扎实的基础 5 搞好房屋维修 也有利于物业管理在经营中创收 房屋损坏的现象 房屋的损坏 主要表现在两个方面 一种根本原因出现在外部构配件 叫做外部损坏 而另一种情况 根本原因出现在房屋内部 叫做内部损坏 外部损坏 指房屋外露部分 如屋面 外墙 勒脚 外门窗和防水墙等的污损 起壳 锈蚀和破坏等现象 内部损坏 指房屋的内部结构 装修 内门窗 以及各类室内设备的磨损 污损 起壳 锈蚀 破坏等等现象 上述房屋损坏的两种情况中 二者是相辅相成的 由于外部损坏的长期失修 也有可能会加速内部结构 装饰装修 设备的损坏 2 房屋修缮的起因 一幢房屋 若是在其使用过程中产生修缮 主要有可能是以下几种原因产生的 1 自然因素 日晒 风吹 雨打等 2 使用因素 使用磨损 腐蚀等 3 生物因素 霉菌 白蚁等 4 地理因素 地基承载力不均匀等 5 灾害因素 火灾 洪水 地震等 6 人为因素 恶意损坏 使用不当等 房屋维修的原则 1 经济 合理 安全 实用的原则2 区别对待 的原则3 为用户服务的原则4 修缮资金投资效益最大化原则 房屋维修的特点 1 经营和服务的双重性物业管理是一种经营性管理服务 房屋修缮管理是物业管理的主要内容 是其重要的经营活动之一 房屋修缮一般是多工种同时施工 且多在用户不搬迁的情况下进行 对生产质量要求较高 并以为用户服务为主旨 服务至上 2 技术规定性房屋维修与新建房屋施工不同 要搞好房屋维修工作 不仅需要建筑工程专业和其他相关知识 有时还需要独特的设计 和施工操作技能 如房屋结构受损后的加固 屋面的防水堵漏 固定设备维修等 同时房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图 因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高 房屋维修有其独特的设计 施工技术和操作技能的要求 而且对不同建筑结构 不同等级标准的房屋 采用的维修标准也不同 3 广泛性与分散性房屋维修涉及各个单位 千家万户 项目多而杂 零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同 决定了维修场地和维修队伍随着修房地段 位置的改变而具有流动性 分散性 4 经常性房屋的使用年限长达50年甚至更久 但在使用过程中同一结构的房屋使用功能的减弱速度和损坏程度是不均衡的 这就意味着房屋修缮工作要大量性 经常性的开展 5 限制性由于房屋维修是在原建筑基础上进行的 因此受到原建筑的诸多条件制约 房屋维修的内容及维修标准 1 房屋维修的内容 主要指物业管理人员为保持物业的正常使用状态 对房屋的结构 内外装饰 设备设施等进行的修复性工作 按修缮规模不同一般可分为小修 中修 大修 翻修 综合维修五种 小修工程 小修工程概念小修工程亦称零修工程或养护工程 是指物业管理企业为确保房屋正常使用 保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程 费用 综合平均费用占房屋现时总造价的1 以下特点 项目简单 零星分散 量大面广 时间紧迫 持续反复性强 服务性强 适用对象 完好 基本完好房 中修工程 中修工程概念中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求 需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程 费用 一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20 以下特点 工地比较集中 项目较小 工程量较大 工程的计划性 周期性强适用对象 一般损坏房屋维修要求 修后70 以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求 大修工程 大修工程概念大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋 其主体结构和公用生活设备 包括上 下水通风取暖等 的大部分已严重损坏 虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动 拆换 改装 新装 以保证其基本完好或完好的工程 费用 同类结构新建房屋造价的25 以上 特点 工程地点集中 项目齐全 工程量大 花费大 具有整体性 一般与房屋的抗震加固 局部改善房屋居住使用条件相结合进行 要求 大修后 房屋要达到基本完好房的标准 适用对象 严重损坏房 翻修工程 更新改造工程 翻修工程概念翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除 另行设计 重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程 特点 规模大 投资大 工期长 费用 应低于同类结构房屋的新建造价 要求 翻修后必须达到完好房的标准 适用对象 危险房 综合维修工程 综合维修工程概念综合维修工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房 大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片 幢 房屋面貌而进行的维修工程 也就是大修 中修 小修一次性应修尽修 全项目修理 的工程 费用 应是该片房屋同类结构新建造价的20 以上特点 规模较大 项目齐全 工期长 花费大要求 综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准 三 房屋修缮的标准 房屋修缮活动的大范围开展 要求房屋建设建设市场必须制定一套相应的规范标准来制约这类活动 于是 房屋修缮标准应运而生 1985年1月1日 城乡建设环境保护部颁布了 房屋修缮范围和标准 是为了统一掌握房屋修缮及其标准 充分发挥维修资金效益 延长房屋得使用年限 是对房屋修缮活动起衡量作用的标尺 1 房屋分等 该标准通过房屋的构配件性能 将房屋分为两等 分别是一等房屋和二等以下房屋两类 1 一等房屋 结构 承重构件不得有空砖 半砖 乱石楼地面 不得采用普通水泥或三合土面层门窗 正规 有纱窗或双层窗墙面 中级或中级以上粉饰设备 独立厨房 水电卫设备等 2 二等以下房屋 不满足上述一等房屋条件的房屋 统称为二等以下房屋 2 房屋分项房屋等级确定后 我们再将房屋划分为几个常见的分项工程 分别是 主体工程 门窗工程 装饰装修工程 楼地面工程 屋面工程 油漆粉饰工程 水电设备工程 金属构件工程及其他工程等 第三节房屋完损等级的评定 一 房屋完损等级的含义 分类及标准1 房屋完损等级的基本含义 房屋完损等级是指对现有房屋的完好活损坏程度划分等级 即现有的房屋质量标准 2 房屋完损等级的分类及标准评定依据 1985部颁 房屋完损等级评定标准 评定要素 房屋的结构 设备 装修房屋完损等级一般分为五类 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 1 完好房指房屋的结构 装修和设备各部分均完好无损 不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋 2 基本完好房指房屋结构基本完好牢固 少量构部件有轻微损坏 但还稳定 屋面或板缝局部渗漏 装修和设备有个别零部件有影响使用的破损 但通过维修可恢复使用功能的房屋 3 一般损坏房指房屋结构有一般性损坏 部分构部件有损坏或变形 屋面局部漏雨 装修局部有破损 油漆老化 设备管道不够畅通 水 电管线 电器等有部分老化 损坏或残缺 不能正常使用 需要进行中修或局部大修 更换部件的房屋 4 严重损坏房指年久失修的房屋 房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜 开裂 变形或强度不足 个别构件已处于危险状态 屋面或板缝严重漏水 设备陈旧不齐 管道严重堵塞 水 电 照明的管线 电器等残缺及严重损坏 已无法使用 需要进行大修或改造的房屋 5 危险房屋指承重物件已属危险构件 结构丧失稳定和承载能力 随时有倒塌可能 不能确保使用安全的房屋 完损等级的评定方法 按部颁 房屋完损等级评定标准 的规定 将房屋结构分为四类 1 钢筋混凝土结构 2 混合结构 3 砖木结构 4 其他结构 再对各种房屋分结构 装修 设备三个组成部分进行评定 完损等级评定的注意事项 1 要求对整幢房屋进行综合评定 2 要求以实际完损程度为依据评定 而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据 3 要求掌握好评定等级的决定因素 以结构部分的地基基础 承重构件 以及屋面中最低的完损标准来评定 4 要求严格掌握完好房标准和危房标准 5 要求对重要房屋评定等级严格复核测试 6 对正在施工的房屋要求做施工前房屋评定P125页 危房的鉴定和处理程序 1 危险构件 危险房的定义危险构件是指其承载能力 裂缝 或变形不能满足正常使用要求的构件危险房为结构已经严重损坏 或承重构件已经属于危险构件 随时可能丧失稳定和承载能力 不能保证居住和使用安全 三 危房的鉴定 危房 就是在房屋完损等级评定的五个等级中 各方面条件都差 各项目得评分最低的那一等 1 危房的分类危房根据危险状态的范围 分为三种情况 整栋危房 随时有可能整栋倒塌的房屋局部危房 随时有可能局部倒塌的房屋有危险点的房屋 个别构件处于危险状态 但不影响主体结构 房屋划分成地基基础 上部承重构件和维护结构三个组成部分 这三大组成部分的危险鉴定 应划分为四个等级A级 结构承载力满足正常使用要求 未发现危险点 房屋结构安全 B级 有危险点的房屋C级 局部危房D级 整栋危房 3 危房的鉴定程序 受理委托 开展调查 检测验算 鉴定评级 处理建议 出具报告 2 危险房鉴定程序受理委托初始调查检测验算鉴定评级处理建议出具报告3 危险房的处理观察使用法处理使用法停止使用整体拆除 4 危房的处理在危房的鉴定过程中 鉴定评级之后需要鉴定机构提供对鉴定房屋的处理建议 通常有如下四种 观察使用法 适用于A级处理使用法 适用于B级停止使用法 适用于C级整体拆除法 适用于D级 第四节房屋维修技能 一 墙体裂缝与维修1 沉降裂缝的影响 分析及维修1 抽砖镶嵌混凝土块2 抽砖重砌配筋砌体3 墙面配筋抹水泥浆或喷射混凝土2 温度裂缝 收缩缝的影响 分析及维修1 灌浆3 受力裂缝的影响 分析及维修1 紧急预顶2 重新加固 二 平屋顶的渗漏与维修三 坡屋顶的维修四 楼面地面的维修 卫生间渗漏的维修五 顶棚的维修六 外墙钢窗框边渗水的维修 七 墙面装饰保养与维修八 外墙析白的处理九 外墙渗水的维修 3 渗水常规处理步骤 现场查勘渗水点 现场查勘周边环境 分析渗水水源 确认渗水水源 冲 闭水试验 现场恢复 查阅竣工资料 了解构造 询问原施工人员 了解施工情况 分析水源性质 给水 排水 雨水 分析水流途径 局部剔打验证分析 维修处理 报事 封堵 引流 隔离 屋顶渗水 平台屋面 4 1室外部分 途径1原因 屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹 4 常见渗水问题剖析 常规处理方法 1 打开渗水部位顶部屋面及防水层 对结构板上下采用结构胶作封闭 2 顺水源找出防水层破坏处 并修复 3 作24小时关水试验后恢复面层 适用范围 现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时 应急处理方法一 结构底板堵漏法 1 剔开板底部现浇保护层 对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵 2 修复面层 适用范围 现浇板上部装饰严重影响打开时 应急处理方法二 引流法在板底部安装引流槽 适用范围 现浇板上部装饰严重影响打开时 环氧树脂施工注意事项 1 充分干燥地面 刷环氧树脂一度 环氧树脂层如需一定抗拉性 可在一度环氧树脂涂刷后 覆玻璃纤维布一层 干燥后再刷一度环氧树脂 玻璃纤维布需由环氧树脂充分浸透 2 光滑地面 地砖等 用金刚砂轮打磨3 最后上面漆 刮涂 表面不能有气泡4 清除杂物 配胶比例A B 100 50 100 不同型号按不同配比 混匀后在适用期内用完 涂于粘接面 对正压和 5 现用现配置 搅拌均匀后使用 7 在给定的配比范围内 B组分相对配置量提高 固化速度加快 产物硬度相对提高 反之降低 8 调胶量越大 因反应放热加剧 适用期越短 固化时间越短 SBS高聚物改性沥青防水卷材施工注意事项 1 防水应在现浇层上施工 2 施工时应干燥地面 防止有水时粘结不牢 3 卷材应充分与地坪相结合 不能有气泡产生 4 面层恢复时应充分对防水进行保护 5 另外防水施工前应将阴角做成圆弧 6 SBS卷材施工还有搭接的宽度为10公分 7 最重要的要有支撑牢固 比如卫生间有防水要求 其墙体底部200mm做成混凝土代 防水上翻必须有可靠支撑 8 屋面高低跨连接处也应混凝土带上翻 混凝土上翻后 阴角也应作圆弧 屋顶渗水 平台屋面 4 1室外部分 途径2 3原因 屋面排水口排水不畅 导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中 4 常见渗水问题析 常规处理方法 1 物业定期清掏排水口 2 对屋面防水进行检查 损坏部位及时维修 主要用材 1 板裂纹用材 碳纤维 环氧树脂加固材料2 防水用材 SBS卷材防水 聚氨脂防水涂料使用范围 更多的用于屋面 地下室外墙和顶面 水泥基防水涂料 卫生间 上面有顶棚的阳台防水材料 4 渗水常见部位剖析 4 1室外部分 屋顶渗水 瓦屋面 斜屋面坡度 25 机制波瓦安装参考 1 斜屋面基层应平稳 找平层密实 表面清洁 2 凡高低屋面交接泛水处 出屋面烟道 管道 檐口处附加一层防水卷材 3 分隔弹线 按照每格240分格 以满足瓦的搭接长度 4 挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固 5 每匹瓦的搭接 即上盖下 不应 60 6 春瓦应满座石粉加钉 水泥钉常50颗 7 山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆 应封大于2 5的钢丝 4 渗水常见部位剖析 4 1室外部分 屋顶渗水 天沟瓦屋面 途径2 原因 1 因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口 雨水顺檐口勾进户内 2 屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内 途径1原因 瓦面接口脱节 同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面 通过现浇层的薄弱部位渗入 常规处理方法一 1 打开渗水处屋顶相应瓦面位置 重做防水 2 顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补 3 作冲水实验观察 常规处理方法二 采用堵漏剂封堵 常规处理方法 1 勾水处理 瓦面伸长 形成足够的鹦嘴 并且有足够的坡度 2 天沟堵塞 物业定期检查和清掏天沟 4 渗水常见部位剖析 4 1室外部分 屋顶渗水 瓦屋面 烟道根部渗水 途径3 原因 瓦面与烟道 或其他 交界处搭接不到位 同时防水损坏 造成交界处渗水 常规处理方法 重新处理损坏防水 同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料 主要用材 防水用材 烟道处防水采用聚氨脂防水涂料 天沟采用SBS改性沥青卷材防水 4 渗水常见部位剖析 途径 原因 拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实 雨水经过面砖缝进入内部 然后经过抹灰 保温层后从拉杆孔进入 4 1室外部分 外墙渗水 外墙拉杆孔渗水 常规处理方法一 1 剔开渗水处外墙 对拉杆孔重新用防水砂浆密实 2 找出渗水来源 封堵渗水点 3 对渗水点上面1 2层楼外墙面砖勾缝 常规处理方法二 1 从室内清除掉孔内所有填充材料 重新用防水砂浆封堵2 对渗水点上面1 2层楼外墙面砖勾缝 4 渗水常见部位剖析 4 1室外部分 外墙渗水 填充墙渗水 途径 原因 外墙或屋顶女儿墙砖缝 涂料 不密实 导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内 最后从填充砖墙进入 常规处理方法 1 剔开渗水处外墙 找出渗水来源 封堵渗水点 2 对渗水点上面1 2层楼外墙面砖勾缝 常用材料 防水用 外墙防水涂料或防水勾缝剂 汉高勾缝剂防水CHJ 勾缝剂使用注意事项 1 勾缝前应用防水砂浆密实砖缝 然后清理干净 2 用防水剂涂刷 4 渗水常见部位剖析 4 1室外部分 伸缩缝渗水 途径 原因 因伸缩缝或其他部位处防水损坏 顶板上部积水从伸缩缝处渗出 常规处理方法一 1 打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺 对渗水处防水层进行修补 2 关水观察 完后恢复 适用范围 面层容易打开 并且不影响美观 同时不宜采用方法二时 常规处理方法二 采用引流方式 用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽 然后用排水管引走 常用材料 1 防水用 SBS卷材 2 伸缩缝用材 V型铁板 4 渗水常见部位剖析 4 2户内渗水 途径 原因 因现浇板出现裂纹 楼上装修打地坪或贴砖 水经过裂纹处渗下 或楼上装修后 使用过程中出现渗水 处理措施 参照图对板裂纹进行封闭 结构板裂纹引起渗水 常规处理方法 参照图对板裂纹的上下进行封闭 此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况 应急处理方法 只对板裂纹下部或上部进行封闭 此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况 所用材料 参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料 4 渗水常见部位剖析 4 2户内渗水 门窗渗水 4 渗水常见部位剖析 4 2户内渗水 途径1 原因 因窗框顶部外墙无滴水檐 窗框与墙的缝隙未填充实贴 同时密封胶损坏 雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内 然后进入户内 门窗渗水 常规处理方法一 1 在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐 让雨水不能勾进户内 常规处理方法二 1 剔除窗框边的损坏玻璃胶 对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理 待干燥后重新打胶封闭 4 渗水常见部位剖析 4 2户内渗水 途径2 原因 因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位 各螺栓孔处未封堵 同时框上无泄水孔设置 导致雨水存积在框上 并从上述部位渗入到框内 从型材渗入到底部后进入户内 门窗渗水 常规处理方法 1 剔除窗框型材连接处 螺栓孔处胶 重新打胶处理 2 如窗框无泄水孔则增加 4 渗水常见部位剖析 4 2户内渗水 门窗渗水 途径3 原因 1 因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实 雨水渗入并从框与台面交界处到户内 常规处理方法 1 对窗框外侧砖重新勾缝密实 窗框重新打胶 2 对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理 所用材料 普通用材 4 2户内渗水 4 渗水常见部位剖析 卫生间渗水 结构分析 4 2户内渗水 4 渗水常见部位剖析 卫生间渗水 途径1 原因 因卫生间管道出口处防水破坏 或此处排水管损坏 导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出 常规处理方法一 掏开卫生间填充层重新作防水 并作24小时关水试验 适用范围 楼上卫生间未装修或利用方法二无法处理的情况 常规处理方法二 已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封堵 如处理后仍漏水 则采用方法一 4 2户内渗水 4 渗水常见部位剖析 卫生间渗水 途径2 原因 因卫生间底部防水破坏 同时卫生间板有裂纹导致水渗下 常规处理方法 参照板裂纹的处理方式 所用材料 1 板裂纹用材见板裂纹处理 2 防水损坏参照防水处理用材 第五节白蚁防治 白蚁对建筑的危害 一 白蚁简介白蚁是一种社会性昆虫 起源于一亿三千万年前的白垩纪早期 另外也有文献记载距今约有2 5亿年的历史 白蚁属等翅目昆虫 与蜚蠊 蟑螂 有着近缘关系 现存的隐尾蠊与白蚁的祖先最为接近 它们的形态学和生物学方面均有相同之处 全世界约2600多种 中国约有500余种 主要有家白蚁 黄胸 黑胸散白蚁 黄肢散白蚁 黑翅土白蚁