青岛市房地产市场交易情况分析.doc

青岛市市内四区2005年房地产市场交易情况分析一、 增量房地产市场情况（一）商品房、商品住宅批准预售情况。2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方米，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方米,同比增长18.77%。2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方米的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方米，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方米的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方米，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。（二）商品房交易情况2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方米，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方米，同比增长6.48%。（三）商品住房交易情况2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方米,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方米,同比增长8.73%。2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方米成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方米，占总量的23.95%。2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方米(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方米，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方米，占总量的18.99%。2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。 1.成交量变化情况各区销售数量占总量的比例以及各区不同销售项目的价位都直接影响到全市均价的统计。2005年商品住房各区销售套数占总量比例分别为市南区18%，市北区24%，四方区18%，李沧区40%；2004年比例为市南区28%，市北区28%，四方区13%，李沧区31%。以上数据可以看出，2005年李沧区销售数量（主要为经济适用房）大幅度增长，所以导致统计得出总的均价涨幅低于各个区的涨幅。2.均价变化情况2005年各月份各区成交数量占总量的百分比 每个月各区成交数量占总量的比例直接影响综合均价的统计，2005年1-12月商品住房价格分别为：1月份为5471元/平方米，环比减少0.97%;2月份为4933元/平方米，环比减少9.82%；3月份为4638元/平方米，环比减少5.98%；4月份为4120元/平方米，环比减少11.17%；5月份为5099元/平方米，环比增长14.90%，6月份为4809元/平方米，环比减少5.68%;7月份为5633元/平方米，环比增长17.12%;8月份为6251元/平方米，环比增长10.98%；9月份为6288元/平方米，环比增长0.59% ；10月份为5793元/平方米，环比减少7.87% ，11月份为6102元/平方米，环比增加5.34%；12月份为5241元/平方米，环比减少14.11%。12月份均价下降主要是因为李沧区经济适用房集中销售所致。2005年1-12月各区均价情况表2005年1-4月份李沧区成交数量占总量的百分比逐渐提高，在4月份达到最高，所以均价走势图中市内四区均价折线4月份处于最低点，之后市南区、市北区成交登记数量占总量的百分比提高，所以市内四区均价折线呈上升态势，12月份经济适用房集中销售，均价折线向下发展。3.同质楼盘比较市内四区各选一个比较有代表性、销售量较大的典型楼盘，跟踪比较每个楼盘1-12月的均价变化情况，再进行加权平均统计得出1-12月商品住房均价环比变化幅度分别为：36.75%，3.99%，0.31%，1.44%，6.22%，-4.19%，-1.92%，-1.03%、1.24%、-5.22%、4.74%、-0.18%。二、存量房地产市场情况（一）二手房交易情况2005年，二手房共成交登记26271起，同比减少18.76%；成交面积195.74万平方米，同比减少15.53%；成交金额59.46亿元，同比减少12.73%；平均价格3992元/平方米，同比增长11.51%。（二）二手住房交易情况2005年，二手住房成交登记25462套，同比减少18.69%；面积162.90万平方米,同比减少19.27%；金额498474.06万元,同比减少13.13%；平均价格3947元/平方米，同比增长10.25%。1.成交量变化情况2005年1-12月份二手住房的成交量分别为：1月份2227套，环比减少30.17%;2月份1126套，环比减少49.44%（春节影响导致减少）；3月份2842套，环比增长152.40%；4月份4039套，环比增长42.12%；5月份3810套，环比减少5.67%；6月份1410套，环比减少62.99%;7月份957套，环比减少32.13%;8月份1301套，环比增加35.95%；9月份1650套，环比增加26.83%；10月份1769套，环比增加7.21%;11月份2241套，环比增加26.68%；12月份2090套，环比减少6.74%。2005年6、7月份二手住房成交量都出现了大幅度下降现象，这与新的税收政策实施有直接关系,8、9、10、11、12月份二手住房交易量有一定幅度的回升,但与去年同期比较仍有大幅度下降。2.均价变化情况2005年1-12月二手住房价格分别为：1月份为3698元/平方米,环比减少2.68%；2月份为3812元/平方米，环比增长3.08%；3月份为3890元/平方米，环比增长2.05%；4月份为3908元/平方米，环比增长0.46%；5月份为4063元/平方米，环比增加3.97%；6月份为4121元/平方米，环比增长1.43%；7月份为4164元/平方米，环比增长1.04%；8月份为4016元/平方米，环比减少3.55%；9月份为3877元/平方米，环比减少3.46%；10月份为3942元/平方米，环比增加1.68%；11月份为3972元/平方米，环比增加0.76%；12月份为3995元/平方米，环比增加0.58%。2005年6月1日，实行新的税收政策后，住房二级市场交易量明显减少，成交均价没有明显变化，8、9月份均价出现小幅度下降，10、11、12月份出现小幅度上涨。2005年1-12月各区均价情况表2005年1-12月二手住房均价折线图显示，市内四区的二手住房均价变化比较平稳，没有大的波动。三、租赁情况（一）2004年情况 2004年，共办理房屋租赁登记备案4450户，建筑面积63.72万平方米，每平方米平均租金25.07元。其中住宅用途房屋1843户，建筑面积6.70万平方米，每平方米平均租金14.81元；非住宅用途房屋2607户，建筑面积56.76万平方米，每平方米平均租金35.33元。（二）2005年情况 2005年，共办理房屋租赁登记备案5703户，建筑面积76.28万平方米，每平方米平均租金25.01元。其中住宅用途房屋1983，建筑面积7.38万平方米，每平方米平均租金14.82元；非住宅用途房屋3810户，建筑面