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搜狐网专访郭莹辉 科技地产产业新区模式的探索与实践2011中国产业新区年年中论坛 北科建股份有限公司董事郭莹辉【搜狐产业新区讯】：尊敬的各位领导，各位同仁，媒体朋友们：大家下午好。首先，我代表北科建集团热烈祝贺中国产业新区年中论坛，暨新区榜样评价体系发布会成功召开。30多年来，随着我国城镇化、工业化、信息化、国际化、全球化的深刻发展，以及我国科教兴国战略的实施，以国家高新区为代表的产业新区在我国经济社会发展中做出了巨大贡献，取得了举世瞩目的成就，成为中国经济社会发展的重要推动力量。特别是近年来，随着国家经济发展方式的转变和经济结构的深刻调整，对各类产业新区的开发建设和运营管理提出了更高的要求，中国产业新区该如何应对“十二五”的新形势，需要我们不断探索和创新。一、我国产业新区开发模式分析回顾我国产业新区的建设和运营，大致有4种开发类型：每种类型对应的模式不一样。第一种是“政府模式”。就是政府自己成立公司，用政府财力完成园区的规划和一级开发，把开发出的小地块出让给入驻企业，这是大型产业新区开发的主流模式。第二种是“企业模式”。即大的实业集团根据自己的产业链需求，自建生产基地或研发基地，实际参与到产业新区园中园建设。第三种是“政企合作模式”。往往是政府控制园区的产业定位和规划，委托园区开发企业进行一级开发投入和产业招商及服务。通过入驻企业购置土地，开发企业和政府合作双方都能得到相应的回报。第四种是“市场化开发模式”。通常由开发商自己从新区购置土地，建立一个子园区，通过园区企业的土地开发、物业出售或出租，以及相应的产业增值服务获得综合的项目回报。上述四种园区开发模式，前三种依然是我国各类产业新区的主流模式，也为我国园区经济和产业促进做出了巨大贡献。但是，也存在一些弊端：首先，基于土地一级开发的园区开发模式，在现实中存在着土地收益与成本倒挂的问题，尤其是在一线城市更为普遍，使得园区开发企业经营上不堪重负，往往需要地方财政予以补贴支持。其次，由于园区开发企业经营上的压力，急于土地出让实现回款，在园区的产业招商过程中无法顾及产业结构和客户质量，使园区的产业聚集与预期的规划有较大出入，严重的是，在园区运行多年后被迫重新进行园区的改造，造成大量财力和土地资源的浪费。二、科技地产开发模式的创新实践北科建集团是我国最早从事高科技园区开发的知名企业之一，成功开发了中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园等，2010年引领区域实现产值3000多亿元，打造了国内知名的高端产业聚集区，成为产业新区开发的典范。北科建集团总结我国产业新区开发的特点和自身十二年的开发经验，以持续创新的精神，在园区开发行业率先提出“科技地产”这一园区开发的新模式。我们所倡导的科技地产，针对的是产业新区中科技园区的开发与运营。我们认为，科技地产作为工业地产的高阶阶段，就是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客群，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发和要素资源整合，打造高新技术产业集群的一种产业新区开发模式。科技地产开发模式的创新，体现在理念创新与产品创新两个层面。在理念上，北科建首先回答了一个问题：即在中国应该建立什么功能的科技园区。我们认为，从事科技园区开发的企业，必须要把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，要有高度的社会责任感和明确的企业使命，北科建集团的企业使命就是“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”，这四句话，既是我们的企业使命，也是北科建对打造科技园区的功能定位。其次，在产品类型上，北科建集团从单纯的科技园区开发，升级为科技新城开发和科技园区开发两种类型。科技新城作为一种全新的产品类型，其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，就是要以产业研发区为主体功能，辅之以商务功能区和生态住宅区，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力；科技园区作为北科建集团比较成熟的主打产品，我们也有着清晰的产品标准，就是“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”，科技园区的目的是尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升产业的整体竞争力。当前，北科建集团按照科技地产开发模式，计划投资250亿元，购置3500亩土地，全力打造嘉兴长三角创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园三个科技地产项目，其中，嘉兴长三角创新园就是一个典型的科技新城，无锡和青岛项目是两个典型的高端专业化园区。三、科技地产运营模式的创新探索科技地产运营始终围绕产业促进这一主线进行综合开发。通过借鉴世界城市先进的规划理念，对科技产业及其活动而言，更趋向于“业”与“城”的结合。所以科技地产业务是以产业为主导，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发。比如北科建嘉兴长三角创新园，为产业研发提供的城市配套业态包括了商务、商业、酒店、住宅、城市广场等，并通过科学规划和产业业态的控制，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，进而使各业态的功能发挥和产品溢价予以最大化。其次，科技地产运营必须坚持以“软环境”取胜，打造专业的产业服务体系。北科建集团与项目所在地政府，以及社会商业伙伴，共同致力于产业发展要素的整合，诸如共性技术平台、人才培训、技术交易、政务服务、科技金融、股权投资、创业辅导等一系列服务内容的提供。其中，我们重点为入驻企业提供创业资本（VC）和成长资本（PE）的股权投资，既支持企业发展壮大，也为我们丰富了投资渠道。比如，我们在青岛蓝色生物医药产业园，就建有大量GMP、GLP试验室，并投资5000多万元构建生物技术实验平台。同时，与青岛高新区管委会共同发起成立生物产业股权投资基金。第三，北科建的科技地产具有独特的商业模式。在我们的“科技地产、住宅地产、商业地产”三大主业中，北科建集团致力于建立以科技地产为龙头，住宅地产和商业地产战略协同的业务架构。科技地产业务中，通过项目销售、物业经营、产业服务、资产出售、资产证券化等多个环节来丰富盈利模式。同时，由于科技地产投资大、周期长，公司要实现可持续发展，在持有培育产业物业的同时，必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务，来平拟风险，以保证科技地产的项目品质。科技地产运营模式，终极目标是实现政府、开发商和入园企业三方利益诉求的均衡协调。政府通过科技地产开发商进行科技园区市场化开发与运营管理，可以减少财政支出，提高土地资源的集约利用；同时，开发商对园区精耕细作，打造出高品质园区，才能真正实现政府持续的税收、就业和人才优势，促进当地产业结构的调整和升级，转变区域经济发展方式，提升区域的综合竞争实力。四、科技地产行业的发展面临的机遇与挑战随着我国自主创新战略和发展新兴产业战略的大力实施，以及国家转变经济发展方式、调整经济结构的总要求，以产业集群为代表的产业新区必将迎来新一轮的建设高潮。科技地产无疑面临着难得的历史最好机遇，进入了快速发展的最好时期。但是，科技地产开发中，也面临着严峻的挑战。由于科技地产往往是大规模成片开发，项目业态多，涉及工业用地、商业用地、住宅用地等多种性质土地，希望能够统一规划设计，总体供应土地。但是，按照现行土地分类出让政策限制，以及各个城市土地指标受限分期供应的实际情况，使开发商在土地获取方面往往承受极大的风险。希望国家能够考虑科技地产行业的实际情况，允许科技地产项目用地“捆绑”出让，以调动开发商的积极性。再比如财政金融方面，科技地产投资周期长，资金占用压力大，政府是否可以考虑对科技地产项目放松贷款限制，是否可以允许地方政府对开发商进行合理、合法的政策性补贴；在税收上，开发商是否可以享受高科技企业在税收上的优惠政策