前期介入工作手册.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除目录项目招投标物业委托管理合同.前期介入组织架构.前期介入工作指引承接查验实施细则.接管验收标准作业规程.物业委托管理合同第一章总则第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方） 企业名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 受委托方（以下简称乙方） 企业名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 根据有关法律、法规及前期物业管理服务协议的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 （物业名称）委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。 第二条物业基本情况 物业类型： 座落位置： 市 区路（街道）号。 管理界限：东至；南至： ； 西至；北至： 。 占地面积：平方米。 建筑面积：平方米。 委托管理的物业构成细目见附表。 第三条本合同生效时，本物业的开发建设现状是：规划设计进入阶段，工程施工进度及竣工状况，是否已通过综合验收，入住状况 。 第二章委托管理事项第四条根据本合同生效时本物业的开发建设现状，乙方参与下列事项管理： （一）参与项目设计，负责。 （二）参与工程质量监督，负责 。 （三）参与竣工验收，负责 。 第五条根据规定核实物业管理办公用房和经营用房的位置和面积。 第六条制定物业使用守则，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金。 第七条负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。 房屋共用部位包括：房屋承重结构部位（基穿 承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面、。 共用设备包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、 、。 共用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯、停车畅 、 。 第八条其它委托管理事项 （一）按住宅质量保证书中甲、乙双方的约定提供维修服务。 （二）附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。 （三）公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。 （四）公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路、 的清扫保洁及垃圾的收集。 （五）实行封闭物业管理住宅区内的停车位，由乙方负责管理。对未参加车辆保险的有效制止停放。 （六）维护社区公共秩序，包括：安全监控、值班、巡视、 。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。 （七）与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、 、 等的管理。 （八）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案、。 （九）负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费、。 （十）房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。 第三章委托管理期限第九条委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。 第四章双方权利和义务第十条甲方权利和义务 （一）甲方权利 1、审定乙方前期物业管理方案和规章制度； 2、审核乙方有关前期物业管理的财务预算，批准决算； 3、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见； 4、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。 （二）甲方义务 1、为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系。 2、征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。 3、执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，负责落实保修责任。 4、承担相关的前期物业管理费用。 5、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。 6、按济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法及其配套文件规定代收维修基金。 7、按有关规定提供建筑面积平方米的物业办公用房（产权归全体业主所有），应于通过竣工综合验收之日起日内，交由乙方使用。 8、按物业管理区域总建筑面积的比例，向乙方提供 平方米经营用房（产权归全体业主所有 ），应于通过竣工综合验收之日起 日内交由乙方使用。 9、负责处理有关工程建设遗留问题。 第十一条乙方的权利和义务 （一）乙方权利 1、根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。 2、依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。 3、提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。 4、规劝、制止业主或使用人违反物业使用守则和前期物业管理服务协议的行为。 5、有权使用物业管理办公用房和经营用房。 6、依据前期物业管理服务协议的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。 7、选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。 8、当业主、使用人装修物业时，与其签订房屋装饰装修管理协议，并按有关规定进行管理。 9、前期物业管理服务协议中约定的甲方转让给乙方的权利。 （二）乙方义务 1、履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。 2、主动接受甲方的监督。 3、接受物业管理行政主管部门的监督指导。 4、对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。 5、按照有关规定使用维修基金利息。 6、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况。 7、本合同终止之日起7日内，向业主委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料、有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。 8、前期物业管理服务协议中约定的甲方转让给乙方的义务。 9、 。 第五章前期物业管理服务标准第十二条竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行；竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据国家有关标准及济南市物业管理办法、济南市住宅小区物业管理等级服务评定（试行）标准制定，具体内容如下： （一）房屋及维修管理 1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。 2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。 3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。 4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。 5、房屋完好率98%以上。 6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。 7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。 8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。 （二）共用设备管理 1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。 2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。 3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。 4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。 5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。 6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。 7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18，不低于16。 （三）共用设施管理 1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。 2、公共照明设施设备齐全，运行正常。 3、道路畅通，路面平坦无损坏。 4、污水排放畅通，沟道无积水。 5、危险部位标志明显，有防范措施。 （四）绿化及养护管理 1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。 2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。 （五）环境卫生管理 1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。 2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。 3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。 4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。 5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。 6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。 7、小区内无违章临时建筑。 8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。 9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。 （六）社区秩序维护 1、小区内实行24小时值班巡逻制度。 2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。 （七）停车场及车辆停放管理 1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。 2、。 3、。 （八）消防 1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。 2、配备专职或兼职消防管理人员。 3、消防通道畅通无阻。 4、。 5、。 （九）按房屋装饰装修管理协议实施装修管理。 （十） 。 第六章前期物业管理服务费及相关费用第十三条物业管理服务费 （一）业主未办理入住手续前，由甲方按 标准向乙方支付物业管理服务费。 （二）本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米 元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米元。付费时间 。 （三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据前期物业管理服务协议的约定，按下列标准向业主或使用人收醛住宅房屋建筑面积每月每平方米 元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米元，收费时间 。 （四）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收醛 （五）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的%按日交纳滞纳金。 （六）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。 第十四条保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任。也可委托乙方实施保修，保修费用由甲方支付，具体支付方式为： 。 第十五条保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备设施的维修养护更新，按济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法及其配套文件执行。 第十六条乙方根据有关委托，按政府定价向业主、使用人代收水费、电费、煤气费、房租、 、 等。 第十七条业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费。 第十八条电梯运行费按下列约定执行： 。 第十九条在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位，由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务，按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，主要用于1、物业共用部位、共用设施设备维修；2、绿地养护；3、弥补减免的物业管理服务费；4、便民服务费用，5、业主委员会办公经费。 第七章违约责任第二十条甲方违反本合同第十一条第（二）项有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。 第二十一条乙方违反本合同第十二条第（二）项有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。 第二十二条乙方违反本合同第二章和第五章的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方 经济上和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。 第二十三条物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。 第二十四条因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。 第二十五条影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决。影响相邻房屋安全问题，由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。 第二十六条甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方 元的违约金；造成对方经济损失的，应给予赔偿。 第八章附则第二十七条双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。 第二十八条本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。 第二十九条本合同正本连同附件页，一式3份。甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执1份，具有同等法律效力。 第三十条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。 第三十一条本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意： （一）由徐州市仲裁委员会仲裁。 （二）向人民法院起诉。 第三十二条本合同自签订之日起生效。 甲方签章：乙方签章： 代表人：代表人： 年月日年月日前期介入小组组长：小组成员工程维修部：专员工程维修部：主管运营管理部：经理前期介入工作指引1 目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新项目物业管理业务的开展。2 范围 适用于物业管理公司(以下称物业)。3 职责3.1 物业管理公司负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各项目参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。3.3 地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4 方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1 规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.2 营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3 施工建设阶段包括: 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5 规划设计阶段介入5.1 规划设计评估准备5.1.1 规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1 报批报建文件 可行性研究报告及批复、详规及批复、项目选址意见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2 企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3 设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、 小区规化布局图)、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.1.2 地产需组织项目说明会,会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。5.1.3 物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘,周边配套状况,进行实地考察。5.2 项目评估细则。5.2.1 总体评估。5.2.1.1 住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2 住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。5.2.1.3 建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。5.2.1.4 生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。5.2.1.5 设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。5.2.1.6 注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7 安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。5.2.1.8 智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。5.2.1.9 便于物业组织管理,节约管理成本。5.2.1.10 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2 分类评估5.2.2.1 安保布局 a) 便于安保管理区域分割,消除管理死角。 b) 便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。 c) 人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。 d) 安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。 e) 安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速(详见5.2.2.6智能化设备)。5.2.2.2 消防布局 a) 消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋、消防广播等)充分合理,使用可靠。 B) 消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。 c) 消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。5.2.2.3 交通布局 a) 各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。 b) 主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。 c) 机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1, 另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5),便于停放。 d) 有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。5.2.2.4 生活配置 a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。 b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 c) 如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。 d) 如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5 设备配套 a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。 b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 c) 沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。 d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。5.2.2.6 智能化配置 a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。 b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。 c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、（门、窗）磁报警系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。 d) 中央控制中心位置宜设于管理部内,或与管理部相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。 e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。5.2.2.7 房屋单体 a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。 b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。 d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。 e) 住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。 f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在23米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。 g) 卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。 h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。 i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。 j) 宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。 k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。 l) 房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。 m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。 n) 阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10M,防止儿童攀爬。5.2.2.8 室内配置 a) 室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。 b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相邻时,应采取安全隔离措施。 d) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。e) 室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。 f) 当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。 g) 如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。 h) 室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。 i) 电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。 j) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 k) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9 绿化配置 a) 绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。 b) 绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。 c) 绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。 d) 绿化品种便于养护,养护成本节约。 e) 绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。 f) 绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。 g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10 景观配置 a) 景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。 b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。 d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,还应配置相应的救生设备、设施。 e) 景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。 f) 泛光照明不影响住户,不造成光污染。5.2.2.11 公共空间 a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。 b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c) 公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。 d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。 e) 各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。 f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。 g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。 h) 高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。 i) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12 生态环保 a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。 b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。 c) 住宅区内无各类污染源。 d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。 e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。 f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。 g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。 h) 宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13 管理用房 a) 物业管理处 管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。 作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。 总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置:住宅区中央,底层,管理本部及各作业面相对集中。 b) 业委会、居委会(根据当地政策) 功能:办公室、资料室、会议室、接待室 面积:根据具体情况而定 位置:和管理部相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处5.2.2.14 新材料、新技术 a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b) 试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。 c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。 d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。5.2.2.15 管理成本测算 a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。 b) 管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。5.2.2.16 与相似典型项目的比较 a) 相似点 b) 差异点 c) 优势 d) 劣势 e) 改进建议5.3 规划设计评估的程序:5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。5.3.2 物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。5.3.3 地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。5.3.4 物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成项目规划设计评估报告,并提交物业相关部门。5.3.6 物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对项目规划设计评估报告进行评审。5.3.7 评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对项目规划设计评估报告的修改。5.3.8 经修改的项目规划设计评估报告由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。5.3.9 物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的,是属于地产委托物业管理业务关系类型,责任关系界定可参考物业与地产相关业务操作指引原则执行。若地产没有明确要提交项目规划设计评估报告的要求,物业可根据以上要点参与设计规划的评审,并提交意见,责任关系界定可按照物业与地产相关业务操作指引前期介入相关规定操作。6 营销策划阶段介入6.1 营销策划介入程序与内容6.1.1 物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见物业管理方案策划指引。6.1.2 物业管理方案策划:一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见物业管理方案策划指引。6.1.3 物业管理方案经地产确认后,据此在房屋销售前签订物业管理委托合同,同时物业应协助地产在销售商品房时,与购买者签订前期物业管理服务协议。6.1.4 物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。7 施工建设阶段介入7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5个月。7.2 施工建设介入程序与内容7.2.1 成立介入小组,一般23人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。7.2.2 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。7.2.3 实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4 物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。7.2.5 物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。7.2.6 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2 地下室工程 地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项: a) 无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。 b) 采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。 c) 采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3 回填土工程 回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。7.2.6.4 楼面、屋面砼工程 楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。 a) 钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。 b) 砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5 砌筑工程 建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。7.2.6.6 装饰工程 a) 外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法,外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层),仅是靠外墙面的砂浆抹灰层,外饰面作防水,故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面,应严格监督。 B) 内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。 c) 地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7 门窗工程 木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8 给排水工程 a) 给水工程:现有高层建筑通常采用高位水池供水,其低楼层的供水,常常因高差问题造成水压较大,而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造,较易为细小杂物堵塞,故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式,应改为密孔眼管道入水,以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。 b) 排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用PVC水管。8 物业公司竣工验收阶段介入8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组,协助地产完成竣工验收及细部检查工作,及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题,以备预留充足的返修时间。8.2 验收小组须制定统一验收标准(详见新建物业接管验收指引)。8.3 验收小组须准备竣工验收的表格资料,现场做好详细记录,如: A.房屋接管验收表 B.室内接管验收遗留问题统计表 C.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E.机电设备接管验收表 F.机电设备接管验收遗留问题统计表8.4物业公司应了解工程建设的各个环节,审阅工程档案资料,实地查验建筑工程和设备安装情况,并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。承接查验实施细则1 目的确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合，减少物业前期服务过程中存在工程质量问题。2 适用范围本细则适用于公司新接管的物业。3 职责3.1 物业公司总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计划。3.2 物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。3.3 物业接管小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。4 实施程序或步骤4.1物业接管计划的提出4.1.1物业公司总经理在前期物业服务合同规定的接管日期前，从物业公司各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。4.1.2 小组组长拟定物业接管计划并报集团总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：4.1.2.1物业接管验收项目清单；4.2.2.2 小组人员分工；4.2.2.3 接管日程安排；4.2.2.4 其他（如提前介入在建工程验收等）。小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归