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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库2009造价工程师案例分析考试习题与分析(F)造价工程师案例分析考试习题(十六)案例：某项目建设期为2年，生产期为8年，项目建设投资（不含固定资产投资方向调节税、建设期借款利息）8500万元，预计95%形成固定资产。5%形成无形资产。固定资产折旧年限为10年，按平均年限法提取折旧，残值率为5%，在生产期末回收固定资产余值；无形资产按5年期平均摊销。 建设项目发生的资金投入、收益及成本情况如附表1所示。建设借款年利率为10%，按半年计息一次；流动资金贷款年利率为3%.假定销售税金及附加的税率为6.6%，项目行业的基准投资收益率为12%.建设借款在经营期的前6年中采用等额本金偿还方式偿还全部建设资金贷款。若假定项目基准投资回收期为8年。问题： （1）计算建设期贷款利息和各年固定资产折旧额。 （2）计算利润总额及税后利润，编制损益表 （3）编制该项目的全部资金现金流是表，将其计算结果填入附表2. （4）计算项目的财务净现值及动态投资回收期，并对项目的可行性进行评价。 附表1建设项目资金投入、收益及成本表单位：万元序号年份项目12345-101建设投 资自有资金部分20002250贷款（不含贷款利息）200022502流动资金自有资金部分400贷款6003年销售收入（万元）80009000100004年经营成本520058506500附表2借款还本付息表单位：万元年份项目建设期生产期12345671年初累计借款2本年新增借款3本年应计利息4本年应还本金5本年应还利息附表3总成本费用估算表单位：万元序号年份项目生产期3456789101经营成本2折旧费3财务费用3.1长期借款利息3.2流动资金借款利息4总成本费用造价工程师案例分析考试习题解析(十六)答案： （1）计算建设期贷款利息和各年固定资产折旧额为 计算时采用的利率一定是实际利率，如果在题目中给出的是名义利率（计息期不以年为单位），则首先应利用公式将名义利率换算为实际利率。其换算公式为： 实际利率i=（1+10%/2）2-1=10.25% 计算建设期贷款利息为： 各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率第1年贷款利息 =（20002）10.25=102.5（万元） 第2年贷款利息=（2000+102.5）+2250210.25=330.82（万元） 建设期贷款利息=102.5+330.82=433.32（万元） 计算各年初借款本息累计 年初借款本息累计=上一年年初借款本息累计+上年借款+上年应计利息 第3年年初借款本息累计=（2000+102.5）+2250+330.82=4683.32（万元） 采用每年本金等额偿还方式，计算 采用等额本金偿还方式偿还全部建设资金贷款，计算各年偿债金额为： 年偿债金额=4683.326=780.55（万元）本年应计利息=年初借款本息累计年利率 第3年的应计利息=4683.3210.25%=480.04（万元） 本年本金偿还=年偿债金额-本年应计利息 第3年的本金偿还=780.55-480.04=300.51（万元） 编制项目还本付息表（将计算结果填人附表2） 附表2借款还本付息表单位：万元建设期1234 56781年初累计借款02102.54683.3193903 3122.22341.71561.1780.552本年新增借款200022503本年应计利息102.5330.82480.0402400 320.03240.02160.0180.0074本年应还本金780.5531780.6 780.55780.55780.55780.555本年应还利息480.0402400 320.03240.02160.0180.007固定资产原值=850095%+102.5+330.82=8075+433.32=8508.32（万元） 固定资产残值=8508.325%=425.42（万元）固定资产年折旧 =固定资产原值（1-预计净残值率）预计折旧年限 =8508.32（1-5%）10=808.29（万元） 固定资产余值=年折旧费（固定资产使用年限-运营期）+残值 =808.29（10-8）+425.42=2042.00（万元） 或 生产经营期末的固定资产余值=固定资产原值-年折旧生产经营年限 =8508.32-808.298=2042.00（万元） 无形资产摊销额=无形资产价值摊销年限=85005%5=85（万元） 流动资金借款利息=流动资金借款借款年利率=6005%=300（万元） 生产期总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+维修费+利息支出 第3年的总成本费用=2400+450.32+83.33+149.97+20=3103.53（万元） 产品销售税金及附加=销售收入小规模纳税人增值税税率（1+城建税税率+教育附加费率） 附表3总成本费用表单位：万元序号年份 项目生产期3456789101经营成本520058506500650065006500650065002折旧费808.29808.29808.29808.29808.29808.29808.29808.293摊销费62.562.562.562.562.54财务费用510.04430350.03270.02190.0111030304.1长期借款利息480.04400320.03240.02160.01804.2流动资金借款利息30303030303030305总成本费用6580.837150.87720.827640.817560.87418.297338.297338.29（2）计算利润总额及税后利润， 编制损益表为利润总额=产品销售收入-产品销售税金及附加-总成本费用税后利润=利润总额（1-所得税率） 附表4损益表单位：万元序号年份项目合计345678910生产负荷（%）80901001001001001001001产品销售收入68400770008000900010000100001000010000100002产品销售税金及附加4514.450825285946606606606606603总成本费用37991.0558748.926580.87150.87720.87640.87560.87418.37338.34利润总额（1-2-3）13169.08891.171255.21619.21699.21779.21921.72001.72001.75所得税（33%）4345.796294.09414.22534.33560.73587.14634.16660.56660.566税后利润（4-5）8823.284597.08840.991084.91138.51192.11287.51341.11341.17盈余公积1323.49389.563126.15162.73170.77178.81193.13201.17201.179应付利润010未分配利润7499.791507.52714.84922.12967.691013.31094.41140114011累计未分配利润507.521222.42144.53112.24125.45219.86359.87499.8（3）编制该项目的全部资金现金流是表，将其计算结果填入附表（4）计算项目的财务净现值、动态投资回收期为 计算财务净现值（NPV）。计算公式为根据全部投资现金流量表计算该项目的财务净现值为1737.7万元，如附表5所示。 计算动态投资回收期（Pt）。依据现金流量表计算，计算公式为根据建设项目财务评价指标体系中的动态投资回收期计算方法，找到使项目累计折现的现金净流量为零的年限。根据上表中，各年折现的现金净流量计算项目累计折现的现金净流量可 以找到相邻的两个年限n1=8年和n2=9年，两年折现的现金净流量分别为 NPV1-729.49和NPV256.4173，应用内插法近似求出动态投资回收期，计算过程为： 累计净现金流量Pt开始出现正值年份即上一年累计净现金流量绝对值1当年折现净现金流量 结论：从财务净现值角度看，该项目财务净现值为1737.7万元，大于零，项目可行；但从投资回收期角度看，该项目投资回收期（8.93年）大于基准投资回收期（8年），项目不可行。造价工程师案例分析考试习题(十七)案例：某项目建设期为2年，生产期为8年，项目建设投资（不含固定资产投资方向调节税、建设期借款利息）7700万元，预计95%形成固定资产。5%形成无形资产。固定资产折旧年限为8年，按平均年限折旧法计算折旧，残值率为4%，在生产期末回收固定资产残值；无形资产按5年期平均摊销。 建设项目发生的资金投入、收益及成本情况见附表1：建设投资贷款年利率为8%，按季计息，建设期只计利息不还款，从第3年开始还款，以项目的最大还款能力加以偿还；流动资金贷款年利率为5%. 附表1建设项目资金投入、收益及成本表单位：万元序号年份项目12345-101建设投 资自有资金部分23501500贷款（不含贷款利息）235015002流动资金贷款5003年销售收入80008700100004年经营成本480052206000假定销售税金及附加的税率为6.6%，所得税率为33%，行业基准投资收益率为10%，项目借款偿还期为6年。 问题： （1）计算建设期借款利息和各年固定资产折旧额。 （2）计算第3年的税后利润并确定当年可用于偿还建设期借款本金的资金总额。 （3）编制资金来源与运用表（不考虑利润分配）。 （4）计算项目的借款偿还期，并对项目的偿债能力予以分析。 附表2资金来源与运用表单位：万元序号年份项目建设期生产期12345678910生产负荷（%）1资金来源1.1利润总额1.2折旧费1.3摊销费1.4长期借款1.5流动资金借款1.6自有资金1.7回收固定资产余值1.8回收流动资金2资金运用2.1固定资产投资2.2建设期利息2.3流动资金2.4所得税2.5长期借款本金偿还2.6流动资金借款本金偿还3盈余资金4累计盈余资金造价工程师案例分析考试习题解析(十七)答案： （1）计算建设期贷款利息和各年固定资产折旧额为 计算建设期贷款利息为： 实际年利率=（1+年利率一年计息次数）一年计息次数-1 实际年利率=（1+8%4）4-1=8.24% 各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率 第1年贷款利息=（23502）8.24=96.82（万元） 第2年贷款利息=（2350+96.82）+150028.24=263.42（万元） 建设期贷款利息=96.82+263.42=360.24（万元） 计算各年初借款本息累计年初借款本息累计=上一年年初借款本息累计+上年借款+上年应计利息 第3年年初借款本息累计=（2350+96.82）+1500+263.42=4210.24（万元） 计算各年固定资产折旧额固定资产原值=770095%+96.82+263.42=7315+360.24=7675.24（万元） 固定资产残值=7675.244%=299.41（万元） 固定资产年折旧=固定资产原值（1-预计净残值率）预计折旧年限 =7675.24（1-4%）8=921.03（万元） （2）计算第3年的税后利润并确定当年可用于偿还建设期借款本金的资金总额。 计算生产期总成本费用为 无形资产年摊销额=无形资产价值摊销年限=77005%5=77（万元） 流动资金借款利息=流动资金借款借款年利率=5005%=25（万元） 生产期总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+维修费+利息支出 =经营成本+折旧费+维修费+财务费用 第3年的总成本费用=4800+921.03+77+4210.248.24%+25=6169.95（万元） 计算税后净利润为 产品销售税金及附加=销售收入小规模纳税人增值税税率（1+城建税税率+教育附加费率） 第3年的产品销售税金及附加=80006.6%=528（万元） 利润总额=产品销售收入-产品销售税金及附加-总成本费用第3年的利润总额 =8000-528-6169.955=1302.05（万元）所得税=利润总额33% 第3年的所得税=1302.0533%=429.68（万元） 税后净利润=利润总额-所得税 第3年的税后净利润=1302.05-429.68=872.37（万元） 提取盈余公积金=盈余公积+公益金=税后净利润（10%+5%） 第3年的提取盈余公积金=872.37（10%+5%）=130.86（万元） 年未分配利润=税后净利润-盈余公积-应付利润 第3年的年未分配利润=872.37-130.86=741.51（万元） 确定可用于偿还建设期借款本金的最大偿债能力为： 可用于偿还建设期借款本金的最大偿债能力=税后净利润+年折旧额+年摊销额 第3年的可用于偿还建设期借款本金的最大偿债能力=872.37+921.03+77=1870.4（万元） 本年应计利息=年初借款本息累计年利率 第3年的应计利息=4210.248.24%=346.92（万元） 本年本金偿还=年偿债金额-本年应计利息 第3年的本金偿还=1870.22-346.92=1523.48（万元） 编制项目还本付息表和利润表（将计算结果填人附表2、附表3） 附表2借款还本付息表单位：万元建设期生产期12345671年初累计借款2446.824210.22686.8796.99002本年新增借款235015003本年应计利息96.82263.418346.92221.3965.6724本年应还本金1523.51889.8796.995本年应还利息346.92221.3965.672答案： （1）计算建设期贷款利息和各年固定资产折旧额为 计算建设期贷款利息为： 实际年利率=（1+年利率一年计息次数）一年计息次数-1 实际年利率=（1+8%4）4-1=8.24% 各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率 第1年贷款利息=（23502）8.24=96.82（万元） 第2年贷款利息=（2350+96.82）+150028.24=263.42（万元） 建设期贷款利息=96.82+263.42=360.24（万元） 计算各年初借款本息累计年初借款本息累计=上一年年初借款本息累计+上年借款+上年应计利息 第3年年初借款本息累计=（2350+96.82）+1500+263.42=4210.24（万元） 计算各年固定资产折旧额固定资产原值=770095%+96.82+263.42=7315+360.24=7675.24（万元） 固定资产残值=7675.244%=299.41（万元） 固定资产年折旧=固定资产原值（1-预计净残值率）预计折旧年限 =7675.24（1-4%）8=921.03（万元） （2）计算第3年的税后利润并确定当年可用于偿还建设期借款本金的资金总额。 计算生产期总成本费用为 无形资产年摊销额=无形资产价值摊销年限=77005%5=77（万元） 流动资金借款利息=流动资金借款借款年利率=5005%=25（万元） 生产期总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+维修费+利息支出 =经营成本+折旧费+维修费+财务费用 第3年的总成本费用=4800+921.03+77+4210.248.24%+25=6169.95（万元） 计算税后净利润为 产品销售税金及附加=销售收入小规模纳税人增值税税率（1+城建税税率+教育附加费率） 第3年的产品销售税金及附加=80006.6%=528（万元） 利润总额=产品销售收入-产品销售税金及附加-总成本费用第3年的利润总额 =8000-528-6169.955=1302.05（万元）所得税=利润总额33% 第3年的所得税=1302.0533%=429.68（万元） 税后净利润=利润总额-所得税 第3年的税后净利润=1302.05-429.68=872.37（万元） 提取盈余公积金=盈余公积+公益金=税后净利润（10%+5%） 第3年的提取盈余公积金=872.37（10%+5%）=130.86（万元） 年未分配利润=税后净利润-盈余公积-应付利润 第3年的年未分配利润=872.37-130.86=741.51（万元） 确定可用于偿还建设期借款本金的最大偿债能力为： 可用于偿还建设期借款本金的最大偿债能力=税后净利润+年折旧额+年摊销额 第3年的可用于偿还建设期借款本金的最大偿债能力=872.37+921.03+77=1870.4（万元） 本年应计利息=年初借款本息累计年利率 第3年的应计利息=4210.248.24%=346.92（万元） 本年本金偿还=年偿债金额-本年应计利息 第3年的本金偿还=1870.22-346.92=1523.48（万元） 编制项目还本付息表和利润表（将计算结果填人附表2、附表3） 附表2借款还本付息表单位：万元建设期生产期12345671年初累计借款2446.824210.22686.8796.99002本年新增借款235015003本年应计利息96.82263.418346.92221.3965.6724本年应还本金1523.51889.8796.995本年应还利息346.92221.3965.672（3）编制资金来源与运用表（不考虑利润分配）。 附表4资金来源与运用表单位：万元（4）计算项目的借款偿还期，并对项目的偿债能力予以分析。 长期借款偿还期=（5-1）+862.67（862.67+1643.7）=4.34（年） 项目的借款偿还期为4.34年，小于项目允许的借款偿还期（6年），说明该项目偿债能力较好，从偿债能力角度分析，该项目可行。造价工程师案例分析考试习题(十八)案例：某项目建设期为2年，生产期为8年，项目建设投资（不含固定资产投资方向调节税，建设期借款利息）9000万元，预计全部形成固定资产。固定资产折旧年限为10年，按平均年限折旧法计算折旧，残值率为4%，在生产期末回收固定资产残值。固定资产投资方向调节税税率为0. 建设项目发生的资金投入、收益及成本情况见附表1.建设投资贷款年利率为7%，建设期只计利息不还款，银行要求建设单位从生产期开始的5年间，等额分期回收全部建设资金贷款；流动资金贷款年利率为5%. 假定销售税金及附加的税率为6.6%，所得税率为33%，行业基准投资收益率为12%，基准投资回收期为7年。盈余公积金的计提比例为10%，公益金的计提比例为5%. 要求： （1）编制建设资金借款还本付息表，并将计算结果填入附表2. （2）计算各年固定资产折旧额。 （3）计算各年利润及所得税，并将计算结果填入附表3. （4）编制全部投资的现金流量表，并将计算结果填入附表4. （5）计算该项目的动态投资回收期，并对项目作可行性分析。 附表1 建设项目资金投入、收益及成本表 单位：万元序号年份项目12345-101建设投 资自有资金部分30001500贷款（不含贷款利息）300015002流动资金贷款8003年销售收入1240013175155004年经营成本603264097540附表2建设资金借款还本付息表单位：万元年份项目建设期生产期123456781年初累计借款2本年新增借款3本年应计利息4本年应还本金5本年应还利息附表3损益表单位：万元序号年份项目合计投产期达产期3456789101产品销售收入2产品销售税金及附加3总成本费用3.1经营成本3.2折旧费3.3财务费用3.31长期借款利息3.32流动资金借款利息4利润总额（1-2-3） 5所得税（33%） 6税后利润（4-5） 7盈余公积9应付利润10未分配利润11累计未分配利润附表4全部投资现金流量表单位：万元序 号年份项目建设期生产期12345678910生产负荷（%）1现金流入1.1产品销售收入1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出2.1固定资产投资2.2流动资金2.3经营成本2.4销售税金及附加2.5所得税3净现金流量4折现系数（12%）0.89290.79720.71130.63550.56740.50660.45230.40390.36060.32205折现净现金流量6累计折现净现金流量造价工程师案例分析考试习题解析(十八)答案： （1）计算建设期贷款利息，编制项目还本付息表为： 计算建设期贷款利息为： 各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率 第1年贷款利息=（30002）7=105（万元） 第2年贷款利息=（3000+105）+150027=269.85（万元） 建设期贷款利息=105+269.85=374.85（万元） 计算各年初借款本息累计年初借款本息累计=上一年年初借款本息累计+上年借款+上年应计利息 第3年年初借款本息累计=（3000+105）+1500+269.85=4874.85（万元） 等额分期回收全部建设资金贷款，计算各年偿债金额为： 年偿债金额=4874.85（A/P，7%，5）=4874.850.24389=1188.93（万元） 本年应计利息=年初借款本息累计年利率 第3年的应计利息=4874.857%=341.24（万元） 本年本金偿还=年偿债金额-本年应计利息 第3年的本金偿还=1188.93-341.24=847.69（万元） 编制项目还本付息表（将计算结果填人附表2） 附表2借款还本付息表单位：万元序号建设期生产期12345671年初累计借款031054874.8540273120.12149.61111.22本年新增借款300015003本年应计利息105269.85341.2395281.9218.41150.4777.7814本年应还本金847.6905907970.521038.51111.15本年应还利息341.2395281.9218.41150.4777.781（2）计算各年固定资产折旧额 固定资产原值=9000100%+105+269.85=9000+374.85=9374.85（万元） 固定资产残值=9374.854%=374.99（万元） 固定资产年折旧=固定资产原值（1-预计净残值率）预计折旧年限 =9374.85（1-4%）10=899.99（万元） 固定资产余值=年折旧费（固定资产使用年限-运营期）+残值 生产经营期末的固定资产余值=固定资产原值-年折旧生产经营年限 =9374.85-899.998=2174.93（万元） （3）计算各年利润及所得税，编制损益表为： 流动资金借款利息=流动资金借款借款年利率=8005%=40（万元） 生产期总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+维修费+利息支出=经营成本+折旧费+财务费用 第3年的总成本费用=6032+899.99+341.24+40=7313.23（万元） 产品销售税金及附加=销售收入小规模纳税人增值税税率（1+城建税税率+教育附加费率） 第3年的产品销售税金及附加=124006.6%=818.4（万元） 利润总额=产品销售收入-产品销售税金及附加-总成本费用 第3年的利润总额=12400-818.4-7313.23=4268.4（万元） 所得税=利润总额33% 第3年的所得税=4268.433%=1408.6（万元） 税后净利润=利润总额-所得税 第3年的税后净利润=4268.4-1408.6=2859.8（万元） 提取盈余公积金=盈余公积+公益金=税后净利润（10%+5%） 第3年的提取盈余公积金=2859.8（10%+5%）=428.97（万元） 年未分配利润=税后净利润-盈余公积