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做中国最有价值的房地产服务机构 1 曲江项目前期沟通报告 2 沟通前 本次报告的目的主要是对项目所在区域进行市场调查以及对项目定调进行沟通讨论 以期为后期工作进一步的开展奠定良好基础 3 市场篇 4 一 宏观背景 5 城市区位 西安市位于中国西北部地区 陕西省中南部 作为陕西省会 是陕西省的政治 经济 文化中心 在西北地区也处于核心地位 城市规模 西安下辖九区四县 市域面积11053平方公里 常住人口843 46万 2009年 交通条件 西安市位于西北地区与华中 华南地区相连的交通咽喉位置 是西北各省通往西南 中原及华东的门户与交通枢纽 历史文化 西安市历史悠久 拥有兵马俑 大唐芙蓉园 明城墙遗址等大量文物遗迹 科研教育 通信 制药等高新技术产业发展迅速 拥有丰富的高等教育资源 高校数量位于全国前列 西安是陕西省的省会 西北地区的核心城市 在全国经济总体布局上具有承东启西 东联西进的重要战略地位 城市发展背景 6 西安经济总量增加 且增速高于全国水平 使西安房地产市场上具有较大潜力 特别是曲江区在各区域中发展潜力明显 经济加速增长 1998年至2010年 西安市国内生产总值均持续保持两位数的增速 过去十二年间年复合平均增长率超过15 2010全年实现国内生产总值3241亿元 增涨率为14 5 第三产业增长最快 在2009年 第三产业增长率快于生产总值的增长率已经高于其它产业 曲江区主导第三产业 可以得出曲江区的第三产业一定领跑其它区 宏观经济研究 7 西安市二三产业产值增长较快 第一产业相对较慢 三大产业增速波动趋势与GDP基本一致 GDP的增长与第三产业的发展 特别是重点发展先进制造业 高科技产业等将直接提高较高收入人群的比重 对住房需求增加 同时对改善性住房需求也将产生积极作用 到2020年地区生产总值超过7 300亿元 工业总产值达到8 800亿元 进入工业化高级阶段中期 把西安建成世界知名的科技创新城市 中国最大的航空航天高技术产业基地 西部重要的汽车研发中心和生产基地 技术领先的电子信息产业基地 西安市服务业增加值将超过4 100亿元 以知识密集型服务业为主体 以劳动密集型服务业为支撑 特色鲜明 运行高效 使西安成为国际旅游中心城市 国内领先的科研基地和总部基地 创意中心 西部重要的商贸 物流和金融中心城市 西安市产业发展目标 高端产业快速发展 利于市民收入增加 扩大住房需求及改善性住房需求增加 数据来源 西安市统计局统计公报 8 西安经济将持续保持良好增长态势 2017年有望达到北京现有水平 2018年有望达到上海现在水平 2019年达广深水平 2010年西安人均GDP增长率15 60 2010年西安人均社会消费品零售总额增长率18 6 2010年西安人均消费性支出增长率5 3 2010年西安第三产业占GDP比重增长率12 5 资料来源 西安及各地统计年鉴 统计信息网 经济增长趋势 9 2005年以来 西安市常驻人口持续稳定增长 为城市各项产业发展提供了充足的劳动力 人口规模 截至到2009年年末西安市常住人口为843 46万人 人口增长 2005 2009年五年间西安常驻人口数量持续增长 年平均增长率保持在4 左右 发展前景 2020年市域总人口规模为1 030万人 市区人口规模为765万人 主城区人口规模为600万人 市区用地规模为788平方公里 主城区用地规模600平方公里 数据来源 西安市统计局统计公报 人口发展 10 二 规划背景 11 城市规划发展 关中天水经济开发区规划构筑一核一轴三辐射的发展框架体系 一核 即西安 咸阳 大都市 是经济区的核心 对西部和北方内陆地区具有引领和辐射带动作用 一轴 即宝鸡 铜川 渭南 商洛 杨凌 天水等次核心城市作为节点 依托陇海铁路和连霍高速公路 形成西部发达的城市群和产业集聚带 三辐射 即核心城市和次核心城市依托向外放射的交通干线 加强与辐射区域的经济合作 促进生产要素合理流动和优化配置 带动经济区南北两翼发展 我国十一五规划中提出关中城市群建设为我国重点建设的十一个城市群之一 并强调西安为关中城市群建设的核心城市 西安的经济实力和中心城市地位可大大加强 将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头 关中 天水经济开发区规划的确立凸现了西安在关中城市群中的核心地位 带来大发展的新契机 12 城市规划发展 主城区范围 根据2008 2020西安市城市总体规划 西安主城区用地范围以唐长安城为中心 以绕城高速为基本轮廓 东至灞河 西到绕城高速路 南至长安 潏河 北到渭河 小西安 中西安 大西安 以古城墙为界 以方城为中心的杂居时代 以绕城高速为标志 城市骨架拉大 朝 多组团环城 时代发展 以西高新区为龙头 西安的城市中心向南偏移 高新区逐渐发展成为西安的 辅城 西安城市发展阶段 伴随着此次城市扩张 在城区的东 南 西 北外围都出现了不同程度的郊区化迹象 外围中心组团逐渐形成 大西安 时代加速来临 西安处于城市扩张加速发展阶段 主城区范围拉大发展 外围组团中心逐渐形成 进入大西安时代 13 大西安功能结构界定曲江区的功能属性为旅游生态度假区 西安第四次总体规划确定大西安城市空间结构为大九宫格局 相应的城市功能也界定为九类如右图所示 曲江区凭籍其景观资源优势和良好的地理位置将进一步确立起旅游生态度假功能区 而作为未来大西安的城市核心 也承担着休闲度假功能 曲江区目前已有的旅游资源有 大雁塔 曲江池 大唐芙蓉园 大乐汇等 开始走向成熟的休闲度假区 项目所在片区 城市规划发展 14 曲江新区位于西安市东南 东接西影路 西接小寨西路 北通雁塔路 南邻绕城高速 其核心区域面积40 97平方公里 曲江新区以大雁塔北广场为中心 距中心城区仅9km 小寨商圈3km 火车站9km 机场28km 二环主干道2km 交通便利 曲江新区同时辐射带动大明宫遗址保护区 法门寺文化景区 临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域 发展区域总面积近150平方公里 曲江规划发展 区位 曲江位于城南片区 居古皇城后花园之风水宝地 15 通过十多年的发展曲江经历了一个由单一到多元 由落寞到显赫的过程 城市价值不断提升 成为西安新的增长极 静寂曲江 新区曲江 新城曲江 生活配套逐渐完善 金融商务规划促使曲江多元化发展 2003年提出曲江新城规划 重新定义了曲江 将曲江旅游文化极致发挥 区域价值节节攀升 五园一塔逐步建成及产业园区挂牌使区域价值大幅提升 完成了区域从陌生到熟识的过程 大雁塔 大唐芙蓉园 曲江池遗址公园 唐城墙遗址公园 植物园 海洋公园合称五园一塔 五园一塔旅游生态概念的提出迅速的拉动了曲江区域的价值 但配套缺乏 地铁将实现曲江快速连接 丰富其城市意向 并带来大量城市中心外溢人口 本项目距离会展中心站仅800多米 步行5分钟 曲江金融商务区建于南三环与雁塔南路以西两侧 北侧紧邻本项目 此规划将进一步改善曲江城市形象 引入大量的高层次产业人口 加速区域城市化发展 曲江原名西安曲江旅游度假区是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区 曲江旅游度假区仅仅围绕大雁塔周边具有城市意向 往南均为农田 荒地 城市价值 03年前的曲江是被西安人遗忘的曲江 区域价值除大雁塔外毫无可提之处 西安的别墅区聚集在未央湖周边而非曲江区域 曲江当初的地价仅30万 亩 曲江规划发展 发展步伐 16 一心 以大雁塔为整个曲江的核心 两带 既贯穿整个新区 宽100米的唐城遗址保护绿带 分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带 三轴 既雁塔南路旅游商业发展轴线 芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线 四个功能板块 既唐风商业板块 旅游休闲板块 科教文化板块和会展商务板块 曲江规划发展 功能规划 集旅游休闲 科教文娱 会展商务为一体的南部新型人居生活理想城 17 曲江规划发展 发展方向 曲江的迅速发展将逐步扩大其发展范围 增强多元化发展脉搏 将打造成为西安首屈一指文化旅游新城 曲江一期 曲江二期 本案 曲江一期是西安市城市中心区的重要组成部分 也是西安城市建设的重点区域 曲江新区将以二期扩区为契机 规划建设出版传媒产业园区 会展产业园区 国际文化创意园区 动漫游戏产业园区 文化娱乐产业园区 国际文化体育休闲区 影视娱乐产业园区 艺术家村落等九大文化产业园区 打造国家级文化产业示范区 到2015年 曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到2000家 从业人数达到10万人 文化产业年产值达到300亿元 成为中国文化产业发展第一级 18 曲江规划发展利好规划 本案所在 丰富的旅游资源 人文景观是本区域不可复制的核心价值 19 三 房地产市场分析 20 经过2010年两轮严厉调控政策后 2011年新国八条出台 国家调控房地产市场态度明确 4月17日 新国十条 提高二套房贷门槛 9月 限购令 限贷令 2011年1月 新国八条 二套房贷首付款比例不得低于50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平 二套房贷首付比例提高至6成 利率为基准利率的1 1倍 5年内转让的物业按照全额征收营业税 限购令范围扩大 从严执行 地方政府确定商品住宅价格控制目标并于一季度公布 暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少5成 利率上浮10 各城市纷纷出台限购令 户籍家庭限购两套住房或限新购一套住房 政策背景 21 西安限购令基于国八条制定 并未加大调控力度 限购令 西安市限购令基于新国八条制定 并未加大调控力度 限购令 基本内容限购区域 西安市限购区域为西安市辖区 周至 蓝田 户县 高陵等4县不在其范围内 限购物业类型 本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房 而公寓 写字楼和商铺不在限购范围之内 政策特点限购令认家庭不认户口 限购令并未明确名下已有两套房产的本市居民家庭禁购 只是要求必须先卖一套房 然后才可以再买新房 拆迁户回迁安置不受套数限制 限购措施限购令规定本市居民限购2套房 禁购3套以上住房 2套房贷首付最低60 非本市居民 拥有一年以上社保和相应证明可以视为本市居民 否则实行本市居民二套房政策 西安限购令 22 限购令在短期内给予市场强大的压力 但长期看来 上涨趋势不会改变 在政策调控下 西安房地产市场短期内成交量大幅下降 市场以供需双方以观望为主 价格未出现明显松动 中期市场反应有赖于政府的执行态度 长期市场趋势依然向好 趋势分析 23 政策分析小结 1 本轮调控政策方向性更强 执行力度更大对市场影响将进一步提升 2 住宅成交量大幅下降 优惠力度加大 观望依旧浓厚 有价无市 3 限购令在短期内给予市场强大的压力 但长期看来 上涨趋势不会改变 本案住宅产品打造应满足市场当前刚性需求 24 依据房地产发展周期理论 西安市房地产市场处于向上发展阶段 西安房地产发展周期 25 西安房地产市场格局 内城区为商业集中区 城北板块由于04年市政府北迁的利好 集中开发了大批项目 高新区自97年建立初期至06年也发展了不少项目 城东板块于07年始西安本地几个大型国企开发了上千亩土地趋热 加上西安世园会的炒作 目前集中了许多开发项目 城南板块由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区 高档楼盘林立 城西板块开发较晚 目前开发盘量较少 西安市房地产板块以内城为中心 分城东南西北四个板块 加上高新区及06年由县升区的长安区 共有七个板块 目前集中开发的板块为城北与城南板块 西安房地产市场主要可以分为七大板块 曲江板块以景观资源为主的高档楼盘为主 市场板块划分 26 土地供应类型分析随着房地产市场的稳步上涨 西安2010年土地供应量同比增长17 8 住宅类用地增幅为14 基本持平GDP增幅 商业用地增幅为30 4 增幅较大 土地供应区域分布 万平米 土地供应分布分析2010年全年 城南区供应土地共43宗 位居第一 其次为城东区 供应41宗 城北 长安和高新区分别供应15宗 15宗和13宗 仍以城南城东为主要的供应区域 土地供应类型统计 近几年西安土地市场供应稳步上升 城东区域和城南区域的土地成交面积在总量总占比最大 西安土地市场 27 自2005年至今西安市房地产市场保持稳定快速发展 销售面积与销售金额均保持良好发展态势 2005年以来 西安市商品房市场整体保持稳定快速发展趋势 2010年最新数据显示西安商品房成交面积达1587 81万平方米 上涨26 4 2008年受金融危机的影响 销售面积出现小幅下滑 2009年迅速反弹 整体市场仍保持上涨趋势 2008年销售面积下降的情况下销售金额不降反增 由于市场的有效供应不足引起了供需失衡 导致房屋价格上涨 并延续至2009年 数据来源 西安市统计局统计公报 西安商品房销售情况 28 2010年西安市商品房均价整体呈上升趋势 在曲江片区高档豪宅拉动下 城南商品房价格处于高位 价格走势 2010年西安市普通住宅成交均价为5992元 平方米 各月份价格有所波动 4月和9月调控后有短期下降趋势 但全年整体呈上涨趋势 区域价格 由于曲江高档住宅的价格拉动 城南商品房价格处于高位 其他区域依托各自价值优势 价格差距不明显 数据来源 西安市房地产信息网 西安商品房均价 29 整体房地产市场小结 1 发展阶段从房地产周期及GDP来判断 西安市的房地产发展正处于快速发展期 未来将有很大的上升空间 4 市场现状 2010年西安市土地供应量大幅上涨 同时商品房均价也保持良好的上涨趋势 未来市场供应和需求都将十分活跃 2 投资状况 西安市固定资产投资和房地产投资保持稳定快速增长 房地产行业整体发展势头良好 3 调控影响 2010年在国家调控和经济危机影响下 西安房地产市场成交量有所波动 但成交额保持增长势头 整体市场前景看好 30 四 区域房地产市场分析 31 区域项目扫描 鸿基紫韵 荣禾 曲江东岸 万科 金域曲江 梧桐苑 曲江诸子阶 紫薇曲江意境 曲江公馆 和园 曲江紫汀苑 中海曲江碧林湾 中海御湖1号 中海御湖公馆 海天华庭 大豐 曲江真境 龙湖紫都城 中国铁建 国际城 中冶 一曲江山 南三环 雁翔路 32 万科金域曲江 典型案例分析 万科金域曲江 33 项目整体规划 项目由9层 11层 12层的小高层和26层 33层 34层的高层组成 户型面积以76 126平米的2房 3房和170 250平米的3房 4房以及复式为主 一期 二期 花园洋房 会所 34 产品分析 35 户型分析 B户型约119 3室2厅2卫阔景主卧 独立储物间 多功能阳台户型优点 1 入户玄关自然过渡 2 观景阳台兼顾客厅与老人房 阳光充沛 视野开阔 3 主卧玄关式衣橱设计 宽大飘窗 内置卫生间 体验奢华起居 4 景观卫浴干湿分离 户型缺点 1 卧室 卫生间及储物间之间略显拥挤 2 储物间设置浪费面积 D户型约76 2室2厅1卫创意阳光室 家政阳台 明厨明卫户型优点 1 动线明晰 动静分离 入户玄关 餐客厅与阔绰露台一线设计 2 宽大方正露台 打造揽景入怀的优雅尊贵 3 主次卧优化设计 完美分享干湿分离卫生间 4 方正厨房外接生活阳台 户型缺点 1 卫生间占据卧室空间 动静不分离 36 目前营销状况 项目一期2010 8 1开盘 入住时间为2013年6月 售楼部 户外广告 万科金域曲江78 202 精装房源价格9500 23000元 平 253 毛坯大平层价格18000 19000元 平 现阶段购房全款93折 按揭97折 37 中海国际社区 中海国际社区 典型案例分析 中海国际社区 38 项目整体规划图 中海国际社区由中海地产开发项目位置位于建设中的曲江新区景观资源核心区 项目物业类型较为丰富 涵盖了别墅 多层洋房 小高层 小高层纯复式楼 高层等多种住宅物业类型和沿街式商铺 满足了中高端消费者的自住 投资 自用 度假等多种需求 国际社区由观园 熙岸 东郡 御湖公馆 御湖1号 铂宫等组成 39 中海御湖公馆 御湖公馆 40 项目整体规划图 1号 2号 3号 4号 5号 该项目是中海国际社区的重要组成部分 共分两期 项目一期于2011年4月开盘 由1 2 3 4和5号楼构成 全部为33层的高层 房源为精装修 项目二期由4栋33层的高层组成 房源为精装修 2011年9月29日开始蓄水 具体开盘日待定 41 产品分析 项目一期以舒适性精装修为主打产品 包括二居室和三居室的产品 二居室的面积区间在89 95 占房源比例为11 1 三居室的面积区间在125 168 其中纯三室占49 2 三居室变四居室有142 的三室一书房和168 的三室一花园 占40 7 主力户型 一期以125 166 三室为主力户型 42 户型分析 两室两厅一卫95 赠送11 户型优点 1 全面南向 敞亮方正 2 入户玄关 实用便利 3 客厅与主卧的观景凉台打通 视野更加广阔 户型缺点 1 卫生间厨房紧邻 2 次卧门与卫生间门正对 3 空间功能分布不清晰 三室两厅两卫125 赠送18 4 户型优点 1 全面南向 采光好 2 空间布局紧凑 实用面积最大化 3 南向三室阳台打通 视野更加广阔 户型缺点 1 主卧卫生间是暗卫 不利于空气流通 三室两厅一花园两卫168 赠送27 5 户型优点 1 布局方正 南北通透 2 主卧 次卧和客厅三室朝南 采光好 3 客厅和次卧阳台打通 视野更加宽阔 户型缺点 1 入户门后的狭长走道 给人压抑的感觉浪费面积 43 目前营销状况 项目1期2011年4月开盘 目前剩余房源有限 销售率达到95 项目1期开盘价在10000元 最高价达到16000元 精装修价在2000 2500元 楼层差价100 200元 项目2期2011年9月底开始蓄水 开盘日期待定 优惠 一方面可享有价格优惠 如 两居市3万抵5万 和 三居室3万抵7万 一次性付款95折优惠 首付30 按揭99折 首付50 按揭97折优惠 按时签约98折优惠 等 另一方面 各种户型都实施买房赠面积 赠送面积占建筑面积的的15 销售中心在大雁塔北广场 地处闹市 易于客户拜访周1 5日均上客量12 15组 周末可达20组 销售中心外观 销售中心内部装潢 销售现状 44 中海御湖1号 御湖1号 项目外立面 45 项目整体规划图 项目位于御湖公馆与铂宫别墅之间 成一字型排开 由4栋18层高层和6栋31层组成 户型有245 和260 两种 目前在售的是上图左起第3栋和第4栋 御湖1号 中海御湖公馆 3 4 在售 46 产品分析 项目的产品是舒适型三室和四室的户型 面积区间在200 270 之间 目前 项目推向市场的户型是245 的舒适型四室户型 主力户型 200 270 的三室及四室 47 户型分析 四室两厅四卫245 户型优点 1 卧室 客厅全南向 保持采光 2 一户一电梯 保证业主的隐私 3 前厅后院兼备 彰显尊贵空间 4 厨房餐厅贯通一体 独立餐厅 户型缺点 1 除主卧卫生间外 其他都是暗卫 户型分析 48 目前营销状况 项目共10栋住宅 2011年6月开盘 预计2012年12月交房 项目目前主要销售的是245 的四室户型 项目目前的均价在20000元 最高售价达到28000元 目前成交客户可享受一次性付款减免30万优惠 按揭贷款减免10万的优惠 销售中心与铂宫 别墅 公用 与其他项目分开销售 可以更好的服务高端客户 销售中心外部装潢与别墅区融成一体 内部装潢以紫色为主色 彰显神秘尊贵 平时上客量日均10组 周末可达20组 销售中心外观 销售中心内部装潢 销售中心外观 销售中心内部标示 销售现状 49 中海碧林湾 典型案例分析 中海碧林湾 50 产品分析 现推户型配比 三室40 4 两室59 6 项目在售户型为两室 59 6 和三室 40 4 51 户型分析 两室两厅一卫户型面积87 户型优点 1 房间空间布局全面向南 方正实用 2 入户玄关设计 保证入户的私密性 3 超大客厅对接瞰景阳台 风光步步引进 户型缺点 1 卫生间为内镶结构 通风不畅 为暗卫 2 卫生间门设计与次卧门相对 风水不吉利 户型分析 三室两厅两卫户型面积137 户型优点 1 南北通透全明户型 动静分离 户型方正 2 私享独立功能房 可改成工作间 读书练琴房或者是瑜伽室 3 静谧书房方正雅致 独立景观享受 4 南北双阳台设计 清风美景时刻相伴 户型缺点 1 中间过道过长 浪费尺寸空间 2 客厅功能房需主人自己整改 如果不整改又增大了餐厅的空间面积 降低了空间实际利用率 52 梧桐苑 典型案例分析 梧桐苑 53 项目整体规划 项目一期推出9栋住宅和1栋会所 17号楼 其中包括4栋多层花园洋房 5栋小高层 二期推出8栋高层 项目总体规划分为两期开发 一期启动的是南边地块 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 一期 二期 54 产品分析 项目目前在售15 16号楼 以95 的两房和138 的三房为主 户型配比各占50 55 户型分析 二期95 户型 2室2厅1卫1厨户型优点 1 正南正北 全明厨卫 空间布局紧凑 2 厨房U型设计 有利于空间充分利用 3 3 9米开间客厅连接1 9米进深观景阳台 4 阳台处预留收纳空间 5 主卧正南方向 有利于充分采光 6 主卧开间3 4米 全景飘窗 7 4米开间次卧 方正舒适 二期138 户型 3室2厅2卫1厨户型优点 1 正南正北 全明厨卫 2 厨房L型设计 有利于空间充分利用 3 餐厅带步入式阳台 阳台带收纳间 4 4 5米大开间客厅连接1 9米进深观景阳台 5 主卧正南方向 有利于充分采光 6 主卧设有独立衣帽间 干湿分离 7 次卧带观景飘窗 利于采光通风 户型缺点 1 餐厅预留空间占用进入次卧线路 2 进门至客厅空间不易利用 户型缺点 1 进门至客厅过道过长 空间不易利用 2 主次卧门对门设计 影响风水 56 目前营销状况 项目一期于2010年11月13日开盘 开盘当天销售93 二期于2011年5月开盘销售 现售产品为15 16号楼 优惠措施为一次性3个点 按揭1个点 14号楼目前排号阶段 交5万享受多1个点优惠 同时安排抽奖活动 1888 5888元 购房优惠 目前推广渠道以户外 外展 立丰国际 万达 为主 项目在神木 乌鲁木齐等地高档酒店设有外展点 售楼部 57 曲江紫汀苑 典型案例分析 紫汀苑 58 项目整体规划 项目一期推出13栋住宅和1栋会所 以及11栋叠加别墅 目前在售2 3 7 8号楼 项目总体规划分为两期开发 一期启动的是东北地块 1 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 13 14 6 二期 一期 59 产品分析 项目目前在售2 3 7 8号楼 以110 170 的三房为主 占百分内置65 四房占比35 60 户型分析 251 四室两厅三卫户型优点 1 270度景观客厅客厅 6米挑高阳台 别出新裁 2 大体量厨房U型设计 充分利用空间 3 4 2米大开间独立餐厅 4 豪华主卧南向设置 有利于大面积采光 5 270度景观卫浴 干湿分离 户型缺点 1 进门入口 餐厅 客厅位置形成 T 字真空 空间不易利用 61 目前营销状况 项目一期2011 6开盘 入住时间为2013 5 1 一期2011 06开盘销售 一次性付款96折优惠 按揭99折 目前推广渠道以户外 会展为主 并在神木设有展馆 周1 5日均上客量为5 6组 周6 7上客量均为10组左右 项目为业主办理 紫汀卡 业主持卡可免票游览大唐芙蓉园 售楼部 62 龙湖紫都城 典型案例分析 龙湖紫都城 63 主力户型 为两室和三室 项目主要以两房和三房为主打产品 占比分别达到32 6 37 4 四室产品占比达23 2 一室占比达19 64 中冶一曲江山 典型案例分析 一曲江山 65 产品分析 两室36 4 三室63 6 项目在售产品为两房 36 4 三房 63 6 主力户型 66 鸿基紫韵 典型案例分析 宏基紫韵 67 曲江公馆 和园 前期咨询 典型案例分析 曲江公馆 和园 68 中国铁建 国际城 典型案例分析 铁建国际城 69 紫薇曲江意境 典型案例分析 紫薇曲江意境 70 区域市场分析 71 核心圈 72 中层圈 边缘圈 73 区域特征1 目前曲江市场项目多属于宜居型低密度产品 联排别墅 叠加别墅 洋房 高层 小高 250万 低密度产品 平层类产品 74 10000 以上 8500 9000 左右 8000 8500 左右 注 本图表只包括多层及高层住宅项目 不含别墅 受大雁塔 大唐芙蓉园 大唐不夜城 南湖等主要核心资源影响 价格呈现离心变化 从区域核心到外围 价格呈现逐级递减特征 区域产品价格特征 区域特征2 目前曲江区域项目依托景观效应明显 75 内圈 外圈 曲江 凤凰池 中海国际社区 中铁 国际城 高层 别墅 片区内产品变化 高端豪宅 主流豪宅 高端住宅 核心景观的稀缺导致项目相对较少 代表 金地芙蓉世家 华侨城108坊曲江 凤凰池鸿基紫韵 中铁 国际城 中海国际社区 万科 金域曲江 区域特征3 资源核心打造高端豪宅 在辐射过程中 由内向外高端豪宅转向高端住宅 主流开发商扎堆高端住宅 76 区域客户分析 所调研项目客户多以城南 曲江片区企事业单位员工 高薪白领 高校教师 陕北地区高收入者以及在本市工作的高薪精英人群为主 客户整体素质高 本地客户