第四章房地产评估1

1 第四章房地产评估 本章教学内容 通过本章教学 能使学生了解房地产的特性 评估原则及评估程序 掌握资产评估三种基本方法收益法 市场法 成本法 在房地产评估中的应用熟悉在建工程的评估方法 本章教学目的 要求掌握资产评估三种基本方法收益法 市场法 成本法 在房地产评估中的应用 本章重点与难点 对房地产评估中的市场法 收益法和成本法的理解 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法关键 对收益法在房地产评估中的理解以及收益额 折现率和收益期三个基本指标的确定是难点 2 3 第四章房地产评估 第一节房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法 4 第一节概述 房地产的特性房地产评估的原则操作程序 5 房地产的特性土地的特性房地产的特性 决定 第一节概述 6 房地产的特性土地特性房地产 不动产 的特性 第一节概述 7 土地特性土地的自然特性土地的社会特性 第一节概述 8 土地的自然特性不可位移性永久使用性稀缺性个体差异性 第一节概述 9 土地的社会特性可垄断性政策敏感性保值增值性 第一节概述 10 房地产 不动产 的特性房地不可分割性大量投资性高收益 高风险区域性价格互动性 第一节概述 11 房地产评估的原则规定房地产估价原则 是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序 采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下 对同一估价对象的估价结果能具有一致性 12 房地产评估的原则合法原则最有效使用原则替代原则估价时点原则 第一节概述 13 合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行 合法权益包括合法产权 合法使用 合法处分等方面 1 在合法产权方面 应以房地产权属证书和有关证件为依据 现行的土地权属证书有 国有土地使用证 集体土地所有证 集体土地使用证 土地他项权力证明书 四种 房屋权属证书有 房屋所有证 房屋共有权证 和 房屋他项权证 三种 统一的产权证书有 房地产权证 房地产共有权证 和 房地产他项权证 三种 14 合法原则 2 在合法使用方面 应以城市规划 土地用途管制等为依据 例如 如果城市规划规定了该宗土地为居住用途 即使从其坐落位置 周围环境等来看 适合用作商业用途 但也必须以居住用途为前提来估价 除非申请变更为商业用途 而且能够获得批准 3 在合法处分方面 应以法律 行政法规或合同 如土地使用权出让合同 等允许的处分方式为依据 处分方式包括买卖 租赁 抵押 典当 抵债 赠与等 4 在其他方面 评估出的价格必须符合国家的价格政策 15 最有效使用原则最有效使用必须符合四个标准 1 法律上许可 2 技术上可能 3 经济上可行 4 价值最大化 这些标准通常有先后顺序 另外 最有效使用不是无条件的有效使用 而是在法律 包括法律 行政法规 城市规划 土地使用权出让合同等 许可范围内的最有效使用 这也是合法原则的要求 16 替代原则理论依据同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理 替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提 只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值 才有可能根据市场资料对估价对象进行估价 替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程 房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值 对于房地产交易目的而言 该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格 房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的 17 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性 估价结论首先具有很强的时间相关性 这主要是考虑到资金的时间价值 在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的 所以 在房地产估价时统一规定 如果一些款项的发生时点与估价时点不一致 应当折算为估价时点的现值 估价结论同时具有很强的时效性 这主要是考虑到房地产市场价格的波动性 同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格 所以强调 估价结果是估价对象在估价时点的价格 不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格 18 房地产评估的程序接受委托 明确评估的基本事项明确评估对象明确评估目的明确评估基准日明确评估报告提交日期制定评估作业计划和技术方案现场勘察及收集数据资料评定估算 给出评估结果并撰写评估报告 第一节概述 19 房地产价格的特性我国土地权属类型与土地使用权价格体系房地产价格分类影响房地产价格的因素 第二节房地产价格 20 房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的 因此它们价格特征也不同 土地是自然界的产物 而非劳动产物 因此其价格是地租的本金化 而建筑物是劳动产物 其价格可由生产成本和利润构成 此外 在我国 地价是指土地使用权价格 而房价一般是指所有权价格 在房地产价格中 土地的价格是起决定性作用的 因此了解土地价格的特性很重要 第二节房地产价格 21 我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型我国土地使用权价格体系 第二节房地产价格 22 我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 土地使用权可拥有和转让 土地二级市场交易的是使用权而非所有权 第二节房地产价格 23 我国土地权属类型根据国家规定土地使用权出让 第二节房地产价格 24 根据国家规定 但二者的地位并不平等 农村集体所有的土地不能直接出让其使用权 需由国家征用后 再出让 第二节房地产价格 25 第二节房地产价格 土地使用权属无形资产 对物产权 其价值取决于其载体 土地的特性和条件 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权 其权益与后者不同 主要有 无使用权年限规定 不可单独转让出租 抵押 26 土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让可以采取协议 招标和拍卖三种方式 有最高年限规定 居住七十年 工业五十年 文 教 科 卫 体五十年 商业等四十年 综合或其他五十年 出让土地使用权权益 可转让 出租 抵押 土地使用权使用期限届满 土地使用者可申请续期 否则国家将无偿收回土地使用权 第二节房地产价格 27 我国土地使用权价格体系基准地价标定地价出让底价转让价格其他价格 第二节房地产价格 28 第二节房地产价格 基准地价含义是指按照不同土地级别 不同地段分别评估和测算的商业 工业 住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 29 第二节房地产价格 理解 城镇一定区域内大面积土地的平均地价一定时期的地价 如一年内的平均地价按不同用途测算的单位面积地价国有土地使用权的基本标准地价 30 第二节房地产价格 标定地价含义 在基准地价基础上 确定的具体宗地在一定使用年期内的价格政府定期公布 以适应不同时期市场行情变化的需要 31 第二节房地产价格 出让底价含义 是政府在出让土地使用权时 根据土地出让年限 用途 地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价理解以标定地价为基础时点价政府确定成交价的基础 32 第二节房地产价格 转让价格土地使用权拥有者将土地使用权再转让给他人时确定的价格 包括买卖价 租赁价或土地的征用价 33 第二节房地产价格 其它价格主要有抵押价格 课税价格 34 第二节房地产价格 注意我地产市场分为一级市场和二级市场 一级市场 由国家垄断的出让市场 是地产市场的基础上述1 3属土地一级市场价格 由政府垄断定价 二级市场 是竞争性市场 一个开放的土地使用权的转让市场 4 5属土地二级市场价格 由市场竞争决定价格 35 36 第二节房地产价格 房产的价格体系生产用房价居住用房价营业用房价行政事业用房价 37 房地产价格分类土地价格 建筑物价格 房地产价格总价格 单位价格 楼面地价 第二节房地产价格 38 第二节房地产价格 楼面地价含义单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积的土地价格计算公式楼面地价 土地总价格 建筑总面积楼面地价 土地单价 容积率意义 39 思考 投资者面对甲 乙两幅土地 甲地的容积率为5 单价为1000元 平方米 乙地的容积率为3 单价为800元 平方米 假使两幅土地的其他条件相同 问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济 第二节房地产价格 40 第二节房地产价格 土地价格构成土地征用费土地开发费获取土地使用权而支付的土地出让金 41 第二节房地产价格 思考美国出兵伊拉克 我国的房地产价格有没有影响 通货膨胀对房地产价格有无影响 为什么 贷款利率对房价有何影响 地铁的预计开通对仙林大学城的房价有何影响 户籍制度的改革对房地产价格有何影响 一个区域人的文化教育素质 社会秩序好坏对房地产价格有何影响 新街口的房价和仙林地区的房价一样吗 为什么 土地增值税的征收对房地产价格影响 讲究风水 时尚风气 接近名家住宅等心理对房价有无影响 42 43 影响房地产价格的因素一般因素区域因素个别因素 第二节房地产价格 44 第二节房地产价格 一般因素社会因素经济因素政策因素心理因素国际因素 45 第二节房地产价格 区域因素商业繁华度道路通达度交通便捷度设施完善度环境质量状况对于不同性质的区域 以上因素的影响程度会略有区别 46 47 个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素 具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素 第二节房地产价格 48 影响土地价格的个别因素位置 面积 地势 地质 形状 临街状况 规划的用途 容积率 生熟程度等影响建筑物价格的个别因素面积 构造 材料 设计 设备 施工质量 楼层 朝向 政策法规定 新旧程度等 第二节房地产价格 49 基本思路及基本公式新开发土地评估中成本法的操作步骤新建房地产评估的操作步骤旧房地产评估的操作步骤适用范围示例 第三节房地产评估的成本法 50 第三节房地产评估的成本法 这一节的重点和难点这一部分的难点在于理解如何选择方法 重点在于方法的运用 51 第三节房地产评估的成本法 含义成本法是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格 然后扣除损耗 以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法 52 第三节房地产评估的成本法 基本思路及基本公式评估值 重新购建价格 损耗 53 该公式可针对三类评估对象而具体化新开发的土地新建的房地产旧的房地产 54 新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地包括填海造田 开山造田 征用农用地后进行 几通一平 支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地 第三节房地产评估的成本法 55 理解 三地 生地 指已完成土地使用批准手续 包括土地使用权出让手续 可用于建筑的土地 该建筑用地无基础设施 或者有部分基础设施 但尚不具备完全的三通 通道路和临时水 电 条件 同时地上地下待拆除的房屋 构筑物尚未搬迁拆除 毛地 指已完成土地使用批准手续 包括土地使用权出让手续 具有三通 通道路和临时水 电 或者条件更完备的基础设施 但未进行拆迁的可用于建筑的土地 熟地 指具有完善的基础设施 且地面平整 可用于建筑的土地 第三节房地产评估的成本法 56 第三节房地产评估的成本法 新开发土地评估中成本法计算公式土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 57 第三节房地产评估的成本法 估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的 是划拨还是支付出让金 是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权 58 第三节房地产评估的成本法 估算取得待开发土地的成本从农村取得土地国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用支付给政府的土地使用权出让金 59 从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用 支付给政府的土地使用权出让金 第三节房地产评估的成本法 60 附1 征地费用构成土地补偿费 一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍计算 青苗补偿费 地上附着物补偿费 包括农田基础设施 树木 迁坟等 安置补助费 包括劳动力安置补助费 超转人员生活补助费等 房屋拆迁安置补偿费 此处指农村房屋拆迁安置补偿费 其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 征用城市郊区的菜地 征地管理费 是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用 其收取标准根据征地包干方式的不同 为征地费总额的1 5 3 政府规定的其他有关税费 第三节房地产评估的成本法 61 附2 城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下 1 被拆除房屋及附属物补偿费 2 购建拆迁安置用房费 3 安置补助费 包括被拆迁人搬家补助费 提前搬家奖励费 临时安置补助费 临时周转交通补助费 迁往远郊区县安置补助费 一次性异地安置补助费 4 被拆迁单位和个体工商户停产 停业期间损失补助费 5 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费 6 政府规定的其他有关税费 第三节房地产评估的成本法 62 63 第三节房地产评估的成本法 估算土地开发成本基础设施建设费主要是指 七通一平 支出 小区内绿化 照明 卫生等小区开发配套费用 根据需要决算资料测算 公共配套设施建设费指学校 图书馆 幼儿园 等公用设施费用 该费用一般是由开发商交给政府 按政府部门规定测算 64 第三节房地产评估的成本法 估算管理费用开发商开发过程中支付的管理人员工资 办公费 差旅费 固定资产使用费等 按照取得费用与开发费用的一定比例计算 65 第三节房地产评估的成本法 估算投资利息注意 无论是自有资金 还是借入资金均应计算利息 计息基础 土地取得成本 土地开发成本 管理费根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息 若开发费是均匀投入 则按资金投入时间的一半计息 66 示例1某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共300万元 取得土地后即开始动工 将土地开发成熟地后转让 开发期为2年 同期银行贷款年利率为8 计算土地取得费用的利息 第三节房地产评估的成本法 67 解 土地取得费用的利息 第三节房地产评估的成本法 68 示例2总投资为500万元 开发期为2年 投资在2年内均匀投入 同期银行贷款年利率为8 则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次性投入 计息期为1年 其利息为 开发费用的利息 万元 第三节房地产评估的成本法 69 第三节房地产评估的成本法 估算税费主要指销售阶段应缴纳的税费 按照国家有关税收政策和法规来确定 主要有营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税等 70 营业税纳税人 转让土地使用权或销售不动产的单位和个人 税额为营业额的5 营业额 纳税人的价格明显偏低又无正当理由的 主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格 或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格 或成本加一定利润 核定其营业额 第三节房地产评估的成本法 71 城市维护建设税加强市政维护建设 扩大和稳定城市维护建设的资金来源 其直接和间接的受益范围都相当广泛 以纳税人实际缴纳的增值税 消费税 营业税税额为计税依据 纳税人所在地在市区的 税率为营业税税额的7 在县城 镇的 税率为营业税税额的5 其他地区为营业税税额的1 第三节房地产评估的成本法 72 教育费附加教育费附加是国家为了加快教育事业的发展 扩大中小学教育经费的来源 而向单位和个人征收的附加费用 以用于改善中小学基础教育设施和办学条件 教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值税 消费税 营业税的税额为计征依据 教育费附加率为3 一般月末提取 次月初交纳 其计算和核算口径与城市维护建设税相同 第三节房地产评估的成本法 73 第三节房地产评估的成本法 估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费 包括管理费用 也可以是开发后土地的地价 注意所用利润率的内涵 74 开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算 直接成本利润率 计算基数 取得成本和开发成本 成本利润率 计算基数 取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售利润率 计算基数 开发完成后的房地产的销售价格 75 第三节房地产评估的成本法 土地增值收益的确定土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的 如农地转为建设用地 新用途的收益将大大高于原用途土地 必然会带来土地增值收益 由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的 应归整个社会所有 计算 前几项之和为成本价格 乘以土地增值收益率即为土地所有权收益 76 第三节房地产评估的成本法 例题 某地块面积为80 000平方米 是通过城镇土地出让而取得的 出让金为20万元 亩 拆迁费30万元 亩 开发费3 75亿元 平方公里 土地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的40 目前市场上地产开发的投资报酬率为10 银行贷款利率为6 试评估该土地经开发后的价格 77 第三节房地产评估的成本法 1 估算土地取得成本土地取得成本 出让金 拆迁费 20 30 50万元 亩 750元 平方米2 估算土地开发成本土地开发成本 3 75亿元 平方公里 375元 平方米 78 第三节房地产评估的成本法 3 估算投资利息假定土地取得成本一次性投入 因计息期为两年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05 元 平方米 79 4 估算开发利润开发利润 750 375 10 112 5 元 平方米 5 计算土地价格土地单价 750 375 113 05 112 5 1 350 55 元 平方米 土地总价 1 350 55 80 000 108 044 000 元 即该地块经开发后的价格为108 044 000元 第三节房地产评估的成本法 80 第三节房地产评估的成本法 课堂作业 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 m2 该地块的土地征地费用为每亩 万元 土地开发费为 亿元 平方公里 土地开发周期为 年 第一年投入资金占总开发费用的 开发商要求的投资回报率为 当土地出让增值收益率为 银行贷款年利率为 试评估土地的价格 81 总结新开发土地成本法运用范围成本法运用过程中有关税费计算投资利息的计算 第三节房地产评估的成本法 82 新建房地产评估的操作步骤基本思路根据房地产从取得土地 安置补偿 前期工程 建设施工直至建成销售的全过程 逐步逐项确定必要成本 利息 利润 税费等并加总 从而得到估价对象的价格 第三节房地产评估的成本法 83 新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 单纯的 新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 开发利润 新建房地产评估的计算公式 第二节收益法 84 估价步骤 一 估算土地取得成本 二 估算土地开发成本与建筑物建造成本 开发成本 三 估算管理费 可并入 二 计算 四 估算投资利息 五 估算销售税费 六 估算开发利润 第三节房地产评估的成本法 85 估算土地取得成本土地出让金或地价款征地和房屋拆迁安置补偿费有关土地取得的手续费及税金 第三节房地产评估的成本法 86 开发成本勘察设计和前期工程费基础设施建设费房屋建筑建安工程费公共设施建设费开发过程的税费及其他间接费 第三节房地产评估的成本法 87 勘察设计和前期工程费包括临时用地 水 电 路 场地平整费 工程勘察测量及工程设计费 城市规划设计 咨询 可行性研究 建筑工程许可证执照费等 第三节房地产评估的成本法 88 注意这一部分费用与土地的生熟程度有关 第三节房地产评估的成本法 89 理解 三地 生地 指已完成土地使用批准手续 包括土地使用权出让手续 可用于建筑的土地 该建筑用地无基础设施 或者有部分基础设施 但尚不具备完全的三通 通道路和临时水 电 条件 同时地上地下待拆除的房屋 构筑物尚未搬迁拆除 毛地 指已完成土地使用批准手续 包括土地使用权出让手续 具有三通 通道路和临时水 电 或者条件更完备的基础设施 但未进行拆迁的可用于建筑的土地 熟地 指具有完善的基础设施 且地面平整 可用于建筑的土地 第三节房地产评估的成本法 90 基础设施建设包括由开发商承担的红线内外的自来水 雨水 污水 煤气热力 供电 电信 道路 绿化 环境卫生 照明灯建设费用 应以规划部门批准的管线综合图为依据 第三节房地产评估的成本法 91 建安工程费即开发商取得土地后 将建筑工程全部委托给建筑商施工 开发商应付给建筑商的全部费用 具体包括 建筑安装工程费 招投标费 预算审查费 质量监督费 竣工图费等 第三节房地产评估的成本法 92 公共设施建设费包括由开发商支付的建设居委会 派出所 托儿所 自行车棚 公厕等非经营性用房 附属工程如锅炉房 热力点 变电室 开比索 煤气调压站的费用和电贴费等 文教卫生如中小学 文化站 门诊部 卫生所用房的建设费用 但商业网点如粮店 服饰店 菜店 小百货店等经营性用房的监督和费用应由经营者负担 但按规定不计入商品房价格 第三节房地产评估的成本法 93 管理费用主要指开办费和开发过程中支付的管理人员的工资等 第三节房地产评估的成本法 94 投资利息土地取得费和开发成本均要计息 第三节房地产评估的成本法 95 销售税费销售费用 包括销售广告宣传费 委托代销费等销售税金及附加 包括营业税 城建税 教育费附加其他销售税费 包括由卖方承担的印花税 交易手续费 产权转移登记费 土地增值税等 第三节房地产评估的成本法 96 土地增值税土地增值税的计税依据为土地增值额 土地增值额 转让房地产所取得的收入 扣除项目金额 土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算 但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的 应对其转让价格进行评估 核定其转让房地产所取得的收入 第三节房地产评估的成本法 97 土地增值税是房地产行业的一种税 针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税 所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税 在房地产行业中 对房地产企业征收企业所得税 对个人租赁 转让房地产征收个人所得税 两者较为类似的都是对所得收益征税 但土地增值税是属于交易费用的一种 是计入成本中的 98 旧房地产运用成本法评估的操作步骤与新建房地产不同 旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的 处于全新状态下的房地产的全部合理成本 即重置成本 然后估算旧有房地产的损耗 第三节房地产评估的成本法 99 计算公式旧建筑物价格 建筑物的重置成本 建筑物损耗 第三节房地产评估的成本法 100 思考 土地是否存在贬值 第三节房地产评估的成本法 101 一般来说 土地不会随着使用而出现实体性贬值 但当土地使用权被规定了使用年限后 土地使用权就有一个使用寿命的问题 随着土地使用时间的累加 剩余使用寿命不断减少 土地的功效也随之发生损失 这就是土地价值的年限损耗 另外主要存在经济性贬值 第三节房地产评估的成本法 102 测算地产各种贬值地产年限贬值率 已使用年限 法定年限地产经济贬值额 第i年地产收益损失额 r 地产收益损失折现率n 地产收益损失折现率 第三节房地产评估的成本法 103 旧房地产重置成本测算可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法 也可采用市场法 因为成本法较适合新开发的土地 这里主要是估算建筑物的重置成本 第三节房地产评估的成本法 104 估算建筑物的重置成本直接法间接法 第三节房地产评估的成本法 105 第三节房地产评估的成本法 直接法指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中 寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价 以此为基础 经适当修正后求取重新建造价格 实际估算中 通常经过分析 测算和修正 得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价 再乘以待估建筑物的总面积 106 第三节房地产评估的成本法 间接法根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类 品级数量及所需人工的级别和数量等 以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础 计算出工程直接费 再加上工程间接费及适当的承包商利润后 计算出标准建造费 再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格 107 第三节房地产评估的成本法 估算建筑物的损耗有形损耗 理化因素 无形损耗 社会经济因素 108 有形损耗耐用年限法 使用年限法 打分法 第三节房地产评估的成本法 109 耐用年限法 使用年限法 自然寿命 经济寿命耐用年限确定时应注意建设期不包含在内 与土地使用权年限无关运用使用年限法确定建筑物折旧额 110 各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为 1钢结构 生产用房70年 受腐蚀的生产用房50年 非生产用房80年 2钢筋混凝土结构 包括框架结构 剪力墙结构 简体结构 框架 剪力墙结构等 生产用房50年 受腐蚀的生产用房35年 非生产用房60年 3砖混结构一等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 4砖混结构二等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 5砖木结构一等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 6砖木结构二等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 7砖木结构三等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 8简易结构 10年 第三节房地产评估的成本法 111 第三节房地产评估的成本法 非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构 60年 0 砖混结构一等 50年 2 砖混结构二等 50年 2 砖木结构一等 40年 6 砖木结构二等 40年 4 砖木结构三等 40年 3 简易结构 10年 0 耐用年限 建筑物已使用年限 尚可使用年限 112 思考会计上建筑物折旧额计算与估价值折旧额计算有何差别 113 会计上折旧与估价时计算折旧的差别折旧目的不同折旧基数不同折旧方法不同折旧耐用年限不同 114 如果在耐用年限内每年的折旧额相等 则建筑物每年的折旧为 第三节房地产评估的成本法 115 示例 某建筑物建筑面积为320m2 重置价为2500元 m2 耐用年限为40年 已使用7年 残值率为4 试用耐用年限法估算其现值 第三节房地产评估的成本法 116 示例 某建筑物建筑面积为320m2 重置价为2500元 m2 耐用年限为40年 已使用7年 残值率为4 试用耐用年限法估算其现值 V 800000 19200 7 665600 元 第三节房地产评估的成本法 117 打分法 观察法 是评估人员借助于建筑物成新率的评分标准 包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分的评分标准 根据建筑物的实际状况进行对照打分 得出成新率 第三节房地产评估的成本法 118 第三节房地产评估的成本法 打分法计算成新率公式成新率 结构部分合计得分 G 装修部分合计得分 S 设备部分合计得分 BG 结构部分的评分修正系数S 装修部分的评分修正系数B 设备部分的评分修正系数 119 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库如下 120 第三节房地产评估的成本法 例题某钢筋混凝土5层框架楼房 经评估人员现场打分 结构部分80分 装修部分70分 设备部分60分 再经查表得出修正系数C 0 75 S 0 12 B 0 13 成新率 80 0 75 70 0 12 60 0 13 100 100 76 2 121 注意 在实践中 也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均 得出成新率 对于一些平面布置不合时宜 设备落后 式样过时的建筑物 还应考虑其功能性贬值因素 可以在成新率确定的基础作适当减价修正 第三节房地产评估的成本法 122 例题某套住宅重新建造价为300000元 经对其结构 装修和设备三大部分的各具体项目观察 确定其成新率为80 但该住宅厅小且暗 厨房和卫生间均小 光线亦不足 经分析和估测 决定在成新率的基础上作10 的减价修正 V 300000 80 1 10 300000 72 216000 元 第三节房地产评估的成本法 123 第三节房地产评估的成本法 课堂作业 某学校教学楼坐落在市中心 占地 m2 建筑总面积为 m2 建筑物建于 年 月 为钢筋混凝土结构 要求评估该房地产 年 月的市价 资料如下 124 使用重置成本法 土地部分评估结果为 元 m2 土地总价为 元 按预决算调整法对建筑物造价测算 得每m2重置成本为 元 含合理税费 利润 建筑物重置成本为 元 评价人员经现场勘察认为该楼尚可使用 年 计算成新率为 评估建筑物内部格局在某些方面不合商用 内部装修费用为 元 m2 总费用为 万元 该建筑物不存在经济性贬值 第三节房地产评估的成本法 125 某工业开发区 于1999年5月底取得农用地使用权年限50年 开发成 四通一平 后分块出售 调查得知 该地区农用地取得费用 含征地 拆迁补偿和税费 平均为15万元 亩 土地 五通一平 开发费用 含税费 平均为2亿元 平方公里 第三节房地产评估的成本法 126 征地完成后 四通一平 土地开发周期平均为2年 如果第一年投入开发费用的40 各期投入为年内均匀投入 银行贷款年利息率为10 交易税费为熟地售价的6 各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的15 开发完成后 可用于出售的面积占总面积的70 当地类似土地开发的增值收益率为20 土地资本化率为12 试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均售价 第三节房地产评估的成本法 127 征地完成后 四通一平 土地开发周期平均为2年 如果第一年投入开发费用的40 各期投入为年内均匀投入 银行贷款年利息率为10 交易税费为熟地售价的6 各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的15 开发完成后 可用于出售的面积占总面积的70 当地类似土地开发的增值收益率为20 土地资本化率为12 试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均售价 第三节房地产评估的成本法 128 分析 这是典型的新开发土地分块出售情况 已知各项成本 费用等 可用成本法评估价格 计算公式 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发费 管理费用 投资利息 税费 开发利润 第三节房地产评估的成本法 129 解 1 计算单位面积土地取得费用单位面积土地取得费用 15万元 亩 150000元 666 67m2 225元 m2 第三节房地产评估的成本法 130 2 计算单位面积开发费用单位面积开发费用 200000000元 1000000m2 200元 平方米 第三节房地产评估的成本法 131 3 计算单位面积利息单位面积利息4 计算单位面积利润单位面积利润 225 200 15 63 75 元 平方米 第三节房地产评估的成本法 132 5 计算单位面积销售税费设开发后的售价为V 则单位面积销售税费 V 6 6 计算单位面积土地增值收益单位面积土地增值收益 225 200 65 37 63 75 V 6 20 110 84 0 012V 第三节房地产评估的成本法 133 7 计算可销售面积土地单价 相当于无年限使用权价格 V 225 200 65 37 63 75 0 06V 110 84 0 012V 70 949 92 0 1029VV 1058 88 元 平方米 8 计算单位可销售面积48年使用权年限价格1058 88 1 1 1 12 1054 28 元 平方米 第三节房地产评估的成本法 134 9 评估结果2001年5月底开发完成后出售土地48年使用权的平均售价单价为1054元 平方米 第三节房地产评估的成本法 135 总结 以成本法评估土地的重置价格 除了在农村地区 城乡结合部 新开发地区以及旧城改造地区外 一般不宜采用 评估土地的重置价格 要特别注意估价对象在估价时点的状况 以便于准确确定其价格构成 以成本法求取土地的重置价格时 还应当注意土地的剩余使用年限 并进行年限修正 第三节房地产评估的成本法 136 求取建筑物的重置价格 亦称重置成本 或重建价格 亦称重建成本 是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后 发包人支付的全部费用 该费用就是建筑物的重置价格或重建价格 如果建筑物是自己建造的 也应假设全部费用与支付给承包商的相同 若从投资的角度出发 建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润 若从市场的角度出发 还应加上正常的销售税费 第三节房地产评估的成本法 137 第三节房地产评估的成本法 适用范围主要适用于既不产生现金流 收益 又很少有交易案例的公益性房地产 如学校 图书馆 体育场馆 医院 政府办公楼 军队营房 公园等公用 公益房地产 有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产 如化工厂 钢铁厂 发电厂 油田 码头 机场等以及无需计算损耗的新建房地产 单纯评估建筑物价格时 成本法较适宜 在房地产保险 包括投保和理赔 及其他损害赔偿中 138 第三节房地产评估的成本法 注意土地的价格主要由其效用决定 而非成本 因此成本法在评估土地价值时 其应用范围受到限制 尤其是商业用地 139 140 第四节房地产评估的收益法 基本思路及步骤本节的重点及难点适用范围及条件各参数的估算收益法的计算公式示例总结 141 本节重点及难点关于收益法运用于房地产的估价是这一章学习的难点 学习过程中重点把握该方法的思路 而对于收益法运用过程中各指标的的确定则是学习过程中的难点 142 收益还原法 是求取被估对象未来的正常净收益 选用适当的本金化率将其折现到评估基准日后累加 以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法 143 第四节收益法 基本思路及步骤无限期 房地产价格 纯收益 资本化率有限期 a 年纯收益r 折现率 144 适用范围有收益或有潜在收益的房地产 不适宜公益性房地产 第四节收益法 145 第四节收益法 适用的前提条件房地产的收益及风险都可以预期和量化 146 第四节收益法 各参数的估算净收益资本化率收益期的确定 147 净收益含义 归属于房地产的除去各种费用后的收益 必须是客观净收益 而非实际净收益 需通过计算客观总收益和客观总费用来获取 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用 148 客观收益处于最佳利用状态下使用房地产所产生的正常收益收益必须能够持续产生可实现的收益 149 净收益的具体估算 因评估对象的收益类型不同而有所不同 出租型房地产净收益的计算直接经营型房地产净收益的核算自用或未使用的房地产净收益的核算 150 出租型房地产净收益的计算出租型房地产 是收益法评估的典型对象 包括出租的住宅 写字楼 商场 标准厂房 仓库和场地等净收益计算 净收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费 151 注意 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金 押金等的利息收入 在实际估算时 维修费 管理费 保险费 房地产税和租赁代理费是否需要扣除 应在租赁合同上明确 如果保证房地产正常使用的费用均由出租方承担 则应经他们全部扣除 否则则不扣除 152 直接经营型房地产净收益的核算该类房地产的特点是房地产所有者同时又是经营者 房地产的租金和经营者利润没有分开 直接经营型房地产分为以下两种类型 商业用房地产工业用房地产 153 商业用房地产 应根据具体经营资料计算净收益净收益 商品销售收入 商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用 商业利润 工业用房地产 应根据产品市场价格以及原材料 人工费用等资料估算净收益 净收益 商品销售收入 生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 管理费用 财务费用 厂商利润 154 自用或未使用的房地产净收益的核算自用或未用房地产 可以参照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益 或直接比较得出净收益 155 资本化率实质 房地产投资的报酬率 收益率 种类 综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 注意 不同地区 不同时期 不同性质 不同用途的房地产 由于投资的风险不同 资本化率并不相同 评估时必须根据具体的评估对象性质 用途及评估时市场投资的风险状况等因素 来确定适合评估对象的资本化率 156 实际操作中的求取方法 收益与售价比法 市场法 累加法 157 收益与售价比法 市场法 寻找相类似的交易案例 通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率 至少三个交易案例 158 示例1 需测算某房地产的还原利率 现选择三个与评估对象类似的房地产作为比较实 其中 房地产A纯收益12万元 年 价格102万元 房地产B纯收益23万元 年 价格190万元 房地产C纯收益65万元 年 价格542万元 利用公式V a r 求出的还原利率分别为 RA 11 76 RB 12 11 c 11 99 三个比较实例的还原利率的简单算术平均值为 11 76 12 11 11 99 3 11 95 此值可作为待估房地产的还原利率 此外 比较精确的计算还可以采用加权平均的方法 159 累加法 资本化率 无风险报酬率 风险调整值 160 收益期的确定 房地产收益期限要根据具体的评估对象 评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定 单独评房 建筑物的经济寿命单独评地 土地使用权年限 1 先据建筑物的经济寿命确定收益期 然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值 2 假设未来收益无限期 但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销 161 示例2 在正常情况下 某房地产每年可获得有效毛收入30万元 需要营运费用10万元 资本化率为10 搞房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的 在估计时点剩余使用寿命40年 计算该宗房地产的收益价格 162 解 163 示例3有一宗土地 出让年限为50年 资本化率为10 预计未来五年的纯收益分别为15万元 16万元 18万元 15万元 20万元 第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右 试评估该宗地的收益价格 164 解 165 收益法在实务中的计算公式房地合一评房地产价格单独评估土地价格由土地收益评估土地价格由房地产收益评估土地价格单独评估建筑物价格由建筑物收益评估建筑物价格由房地产收益评估建筑物价格 166 房地合一评房地产价格 房地产价格 房地产纯收益 综合资本化率 房地纯收益 房地产总收益 房地产总费用 房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 167 例4 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权 并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米3 800元 经济耐用年限为60年 目前 该类型建筑的重置价格为每平方米4 800元 该大楼总建筑面积为12 000平方米 全部用于出租 据调查 当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理费用一般为年租金的3 5 维修费为建筑物重置价的1 5 房产税为租金收入的12 其他税为租金收入的6 保险费为建筑物重置价的0 2 资本化率确定为6 试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格 168 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年营运费用 1 管理费 年管理费 9 855 000 3 5 344 925元 2 维修费 年维修费 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 保险费 年保险费 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 税金 年税金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年营运费用 年营运费用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 169 3 估算净收益年净收益 年有效毛收入 年营运费用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年 则 房地产价格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地产单价 104 434 671 12 000 8 703元5 评估结果经评估 该写字楼房地产在2004年5月的价格为104 434 671元 单价为每平方米8 703元 170 单独评估土地价格由土地收益评估土地价格由房地产收益评估土地价格 171 由土地收益评估土地价格 一般适用于空地出租的情况 土地价格 土地纯收益 土地资本化率土地纯收益 土地总收益 土地总费用土地总费用 管理费 维护费 税金 172 由房地产收益评估土地价格公式1公式2 173 例5 某市建有一座综合大厦 该大厦于1998年10月建成 建筑总容积率为1 4 其中1 3层为商场 建筑面积为2500平方米 4 10层为宾馆 建筑面积为7500平方米 该大厦用地是在1996年10月以1250万元获得50年的土地使用权 2001年该大厦所有者拟对大厦重新装修 改造 经计算需投资5000万元 为了获得资金 拟将该大厦的土地使用权作为抵押标的物 经某估价机构评估 认为如果按当地银行规定最高贷款比例为标的物评估价值的60 该大厦所有者最多可获得银行贷款35400万元 你认为该贷款额是否合理 请说明测算和结果 174 据当地市场调查 同类物业的租金水平为商场3 0美元 平方米 日 有效出租率90 宾馆为2 0美元 平方米 日 空房率为20 各类物业出租的费用为 年管理费为租金的5 年维修费为重置价的8 该大厦的重置价为2700元 平方米 每年需支付税费30元 建筑平方米 年保险费为重置价的2 该大厦的框架结构 经济耐用年限为50年 残值率为2 当地土地还原利率为6 综合还原利率为8 注 美元与人民币汇率为1 8 3 175 解 第一步 计算大厦房地年总收益商场年总收益 3 8 3 2500 365 90 2044 9万元宾馆年总收益 2 8 3 7500 365 100 20 3635 4万元房地年总收益 2044 9 3635 4 5680 3万元第二步 计算房地出租年总费用1 年总管理费 5680 3 5 284 02万元2 年总维修费 2700 2500 7500 8 216万元3 年总税费 30 2500 7500 30万元4 年保险费 2700 2500 7500 2 5 40万元5年总费用 284 02 216 30 5 40 535 42万元 176 第三步 计算房地年纯收益 5680 3 535 42 5088 63万元第四步 计算目前房地产总价值总价值 a r 1 1 1 r n 纯收益a 5088 63万元综合还原率r 8 剩余土地使用权年限n 50年 5年 45年总价值 61615 18万元第五步 计算大厦房产现值重置价格 2700 2500 7500 2700万元年折旧费 2700 2500 7500 48 56 25万元房产现值 2700 56 25 年折旧额 3 已使用年数 2531 25万元 177 第六步 计算大厦所占用土地目前的地价总地价 房地产总价 房产现值 61615 18 2531 25 59083 93万元可得的最大贷款额为 59083 93 60 35450 36万元上述测算与结果 说明由该宗地获得最大贷款35400万元是合理的 178 课堂作业某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建