莫楼盘抄盘案例分析.doc

天津时代奥城案例分析1、 项目背景：时代奥城是天津奥林匹克中心的配套区，总建筑面积100万平方米，包括45万平米公建区和55万平米住宅两部分。与奥体中心竞技区共同形成了功能完整、空间形态丰富、特点鲜明的城市奥运文化圈2、项目区位：位于天津市区西南部，地处南开区水上板块，它东临卫津南路，西临水上西路，南临凌水道，北临宾水西道。所属区域目前已是天津市高档住宅的聚集区。3、 产品定位：在充分理解城市发展与天津奥林匹克中心总体规划的基础上，时代奥城在定位上强调项目与城市的关系，突出项目的城市新功能中心定位。创造一个人、城市与自然，生态商务、高品质健康居住和精品商业的和谐共生，可持续发展的综合区，最终成为天津市的新功能中心，成为天津都市形象代言者。时代奥城住宅部分致力于打造现代大都市居住形态中的顶级产品，以兼具极低建筑密度与完善配套设施的国际都市化住宅。4、整体设计理念城市功能：以2008年奥运会为契机，配合城市重心南移，引导整个城市功能布局的合理调整。写字楼项目开发符合天津市行政文化中心南移的趋势并具有一定的超前性。生态环境：与水上公园、堆山公园及奥运设施一起，构成人居与生态性协调，创造一个展现天津形象的标志性地区。土地资源：充分发掘基地潜在的土地资源价值，以超前、合理的设计，加上高效的实施运作，确保一定的经济收益以维持该地区的长期稳定发展。城市感的体现复合功能：加强了办公与商业两业态的和谐融合，以完善并发挥城市的复合功能，实现真正、完全的对城市和市民的开放。轴线空间+低层模块化：以U型办公楼的地块尺度为模数，结合中央的轴线广场，对规划的空间尺度进行总体协调，加强与天塔之间的空间轴线主题。与环境协调：结合地域周遍的生态环境，强调以中低层建筑为主的平面开发，增加城市空间的层次和节奏感，突出本规划与城市在物理位置及景观文脉上的关系。创新性的体现商务办公与商业复合布置，相互支撑并提高品质，有别于单纯的商业中心或办公区。利用得天独厚的环境优势，以天津唯一的大型、以生态休闲为主的时间消费型购物中心的概念引导商业开发，并以此为最大卖点。商务办公部分提供丰富齐全的产品种类：总部大楼高、低层的分层或纵向分割租售小户型分割SOHO公寓等，形成目前天津最高品质，提供最多选择可能的办公用房集群。功能中心的体现区域中心：目前基地周围项目开发较为零散，从城市布局角度考虑，布置一个面向较高收入有车族的门类齐全、集约化程度较高的商业中心极有必要，它的服务半径应较大。(考虑为5公里左右，即开车或乘地铁10分钟以内。)中心范围：远期从吸引外来人流上考虑，中心的范围应包括以地铁车站为核心的奥体中心和水上公园等娱乐设施。中心设施规模：办公规模达到20万m2时，就业人员应在1.5-2万人，加上商务公寓，预计有3万左右的商务人口，足以形成市内最大规模的写字楼集群，而11.3万的商业设施也将是天津最大规模之一、成为面向全市商圈的一个主要商业中心。5、 业态规划：时代奥城由智能商务、生态商业、首席住宅、国际级酒店等多种业态构成。时代奥城商业以“消费时间”为规划理念，以体验消费和互动精品展示、销售和高品味的休闲娱乐为主商务与住宅提供高品质的配套服务。商业内含超五星级酒店、酒店式公寓、世界品牌旗舰店、巨型超市、大型综合全日百货、酒吧街、写字楼等。时代奥城周边的奥林匹克中心竞技区、水上公园、堆山公园形成了区别于其他商务区的自然生态景观资源优势，因此在商务区的规划设计中充分体现了对人、资源、环境的关注，按照天津跨国企业总部基地的标准进行规划设计和实施。住宅建面55万平米，18-30层，部分带直景观光电梯，俯看全景水上公园200万平米敞开式景观。6、 开发商：时代奥城由融创集团、天津信托、津报集团三方投资组成的融创奥城投资有限公司开发建设。7、 产品类型：公寓8、 建筑类型：板塔结合9、 起价：7600元/平米（精装住宅）10、 均价：8400元/平米（精装住宅） 未开盘认购期9000元/平米（酒店式公寓）11、 开盘时间：2004.4.18 二期2005.4月开12、 开工时间：2004.03.2013、 竣工时间：2005.10.3114、 入住时间：2005.09.3015、 占地面积：460000平方米16、 建筑面积：1000000平方米17、 容积率：2.1718、 绿化率：38%19、 停车位：1：1.220、 配套设施：213万平米的水上公园；40万平米占地、海拔50米的堆山公园，其中主山占地12万平米，水域8万平米；建筑面积45万平米的高档精品商业区，其中包括五星级酒店、酒店式公寓、世界品牌旗舰店、巨型超市、大型综合全日百货、酒吧街、写字楼，400-500米长的步行街等；小区内还建有5000平米豪华会所，包括棋牌室，游泳馆，健身房，各种球类场馆，中央主题景观南北向还有两个1000平米大的下嵌式广场和叠泉瀑布；此外还有地下停车场。21、 结构：钢筋混凝土剪力墙结构22、 外墙：外墙填充墙采用采用加气混凝土砌块，外贴5CM聚苯保温板，外饰面采用局部石材和高档外墙涂料；屋顶采用聚苯板保温层、SBS防水材料。21、 内墙：填充墙内加气混凝土砌快，轻质隔墙采用加气混凝土墙板。高档电梯，采用室内呼梯，电梯内设电视，首层电梯厅设台式呼梯，电视，电梯内有手机覆盖信号。22、 门窗：窗户：窗户采用铝合金断热桥窗。门：与前室相接的入户门及管道井门采用甲级防火门；其余入户门采用乙级防火门，入户门宽1.5M或1.35M，采用高档三防门。23、 厨房：精装修，地面防水采用聚氨脂(或聚合物)防水涂料。室内供水采用PPR管，中水入户，每户设置远传自来水表和中水表，卫生热水采用电热水器，设置于每户更衣间；室内排水采用UPVC管材。24、 采暖：居室采用地辐射采暖，卫生间采用高档暖气片，外露管材使用镀锌钢管，地埋管材使用PB管，远传计量表，供水温度为55、回水温度为45。25、 物业公司：戴德梁行26、 施工单位：中铁建筑、中建八局、天津三建27、 代 理 商：天津市融创奥城投资有限公司28、 建筑设计：日本建设株式会社，加拿大AAI,美国EDAW规化设计有限公司25、 售楼电话23932008 23125006/1626、 招商电话结：1、天津时代奥城的规划理念和产品定位都围绕2008年奥运会展开，打造天津高档产品，面对高端客户群体。2、 开发商由融创集团、天津信托、津报集团三方投资组成，具有一定的实力。合作单位都具有一定的专业实力和知名度。3、 时代奥城由智能商务、生态商业、首席住宅、国际级酒店等多种业态构成。时代奥城商业以“消费时间”为规划理念，以体验消费和互动精品展示、销售和高品味的休闲娱乐为主商务与住宅提供高品质的配套服务。商业内含超五星级酒店、酒店式公寓、世界品牌旗舰店、巨型超市、大型综合全日百货、酒吧街、写字楼等。4、 项目规模大，配套设施较为完善。5、 房屋面积偏高，价位较高。时代奥城国际酒店式公寓分析说明6、 时代奥城国际酒店式公寓配套目前没有开盘，目前处于内部认购期，认购期内均价为9000元/平米，其运营模式为委托酒店式公寓管理公司统一出租管理，但给投资者的投资回报目前未定。7、 酒店式公寓的户型面积为38130平米，满足不同消费者或投资者的需求。8、 时代奥城国际酒店式公寓配套：24小时集中管道热水；前瞻的商务网络设施；有线电视及卫星接收终端；商务安防设计。9、 基本服务内容：公共区域清洁服务；公共区域绿植摆放；24小时保安、消防、监控服务；公共区域设施的维修和保养；车场智能管理；客户管理；电梯的日常维护和保养；公共区域照明系统的维护和保养；酒店式前台接待、门童接待服务；待客订车服务；定期消杀服务；信件、报刊代发、分检、递送、代订服务；问讯服务、留言服务、钥匙分发服务；代订机票、火车票服务；定时叫醒服务；待聘保姆服务；代收水费、电费。10、 酒店系统的配置：供电：10KV双