房地产价格的影响因素分析PPT课件

1 房地产价格的影响因素分析 2 房地产价格的影响因素分析 营销学大师 营销学之父的菲利浦 科特勒教授的 4PS理论 产品策略价格策略渠道策略促销策略 3 房地产价格的影响因素分析 价格通常是影响房地产交易成败的关键因素 同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素 4 房地产价格的影响因素分析 产品成本 房地产价格 消费者感受 5 房地产价格的影响因素分析 房地产价格的影响因素包括三个方面 影响 项目均价 的因素 影响 单栋价格 的因素 影响 单套价格 的因素 6 房地产价格的影响因素分析 影响项目均价的因素 影响单栋价格的因素 影响单套价格的因素 7 房地产价格的影响因素分析 确定合理定价的目标 实现利润最大化为目标实现预期投资收益为目标以消费者对价格的承受能力为依据 实现快速销售为目标 8 房地产价格的影响因素分析 通过不同的定价目标 演绎出不同的定价方法 1 市场比较法2 成本定价法3 需求导向法 9 房地产价格的影响因素分析 市场比较法与房地产成本没有任何关系 考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度 10 房地产价格的影响因素分析 市场比较法中影响项目价格的五个因素 区域位置 项目质素 物业管理 工程进度 营销推广 11 房地产价格的影响因素分析 影响项目价格的五个因素 注 权重比例的大小可以依据 因素成对比较法 计算 12 房地产价格的影响因素分析 区域位置 13 房地产价格的影响因素分析 项目质素 14 房地产价格的影响因素分析 物业管理 工程进度 营销推广 15 房地产价格的影响因素分析 案例 A楼盘因素打分表 16 房地产价格的影响因素分析 案例 利用市场比较法加权平均计算XX花园的项目均价 17 房地产价格的影响因素分析 确定项目均价的另外两种方法成本定价法需求定价法 18 房地产价格的影响因素分析 成本定价法 19 房地产价格的影响因素分析 一 土地取得费用1 土地出让金2 契税 按土地出让金的3 计算土地取得成本小计 20 房地产价格的影响因素分析 二 前期工程费用1 勘察设计费 按建安工程费用的4 5 计算2 质检费 按建安工程费用的0 1 计算3 防空地下易地建设费 按24元 平方米计算4 安检费 按建安工程费用的0 1 计算5 交易中心服务费 按建安工程费用的0 1 计算6 定额管理费 按建安工程费用的0 1 计算7 科研 检验 试验费 按建安工程的1 计算8 国土 消防 环保 城管部门收费 按建安工程费用的0 3 计算9 咨询费 按建安工程费用的0 3 计算10 招投标费 按1 5元 平方米计算11 白蚁防治费 按3元 平方米计算12 施工图技术审查费 按勘察设计费用的10 计算13 规划设计费 按20元 平方米 建筑面积计算14 工程设计费 按30元 平方米 建筑面积计算 21 房地产价格的影响因素分析 三 开发建造成本1 监理费 按建筑安装费用的1 计算2 建筑安装工程费2 1主体工程按2200元 平方米计算2 2水电安装费 按150元 平方米计算2 3电梯费 按150元 平方米计算2 4消防设施工程 按50元 平方米计算2 5通讯设施工程 按10元 平方米计算2 6煤气管道安装 按15元 平方米计算2 7对讲系统 按20元 平方米计算3 配套费用 小区内给水 排水 煤气供电工程 绿化 景观 安防系统 22 房地产价格的影响因素分析 四 管理费用按一 三项之和的3 计取五 销售费用按总销售额的1 3 计取六 财务费用按6 的年利率计算 23 房地产价格的影响因素分析 七 其他费用包括监理费等等八 不可预见费用按一 七项之和的5 计取 24 房地产价格的影响因素分析 九 销售税费 1 营业税 按销售额的5 计算2 城市建设维护税 营业税 1 销售额 0 05 3 印花税 按销售额的0 1 计算4 土地增值税 按销售额的0 5 预收5 所得税 按所得额的的30 计算十 利润控制在一般房地产项目的合理利润率内 25 房地产价格的影响因素分析 需求定价法是一种只考虑消费者的感受 而不考虑生产者成本的一种定价方法 被广泛运用与新产品的定价 26 房地产价格的影响因素分析 如何运用需求定价法 我们选择目标客户作为抽样调查的样本点 对他们提出以下两个问题 1 当价格低到什么程度时 您会认为是质量太差而放弃购买 2 当价格高到什么程度时 您会认为是价格太高而不能购买 27 房地产价格的影响因素分析 假定调查结果如下 选取600个样本点调查 28 房地产价格的影响因素分析 将调查数据进行统计分析 29 房地产价格的影响因素分析 影响项目均价的因素 影响单栋价格的因素 影响单套价格的因素 30 房地产价格的影响因素分析 影响楼栋价格的因素 31 房地产价格的影响因素分析 A栋 B栋 C栋 项目单栋排序 A栋 B栋 C栋 32 房地产价格的影响因素分析 33 房地产价格的影响因素分析 制定平面差所谓平面差 是指项目同一楼层不同户别之间的每平方米的价格差异 制定垂直差所谓垂直差 是项目同一单位不同楼层之间每平方米的价格差异 34 房地产价格的影响因素分析 影响平面差的因素 因素一 朝向因素二 采光因素三 通风因素四 景观因素五 噪音因素六 格局 35 房地产价格的影响因素分析 朝向的等级划分南 东南 西南 东 东北 西 西北 北 36 房地产价格的影响因素分析 采光对住宅的考量不同朝向的窗墙面积比 37 房地产价格的影响因素分析 住宅的通风因素影响 风向玫瑰图 38 房地产价格的影响因素分析 噪音对住宅的影响一 交通噪音对住宅楼层高低的影响 纵向影响 据环境保护部门通过现场监测 并运用屏障插入损失测量以及噪声预测模型等科学方法测试 得出结论 高处住宅交通噪音比地面大得多 39 房地产价格的影响因素分析 噪音对住宅的影响二 交通噪音对住宅楼层的影响 横向影响 交通噪音的横向影响取决于两个因素 一是交通流量 二是车速 因此城市快速干道的噪音大 城市支路的噪音小 40 房地产价格的影响因素分析 不同楼层的景观分析不同楼层的窗外景观可作出大致的划分 1 一层 一层拥有独特的景观是显易见的 可以将一层的部分社区园林绿地群为该层业主的私家花园 2 二至七层 二至七层的楼房属于俯视景观的楼层 站在窗边可以俯视位于楼下的社区园林景观 3 七 二十层 窗外的小区景观基本上是看不见的 窗外景观往往只能看到对面的楼房 景观自然会稍逊一筹 4 二十层以上 虽然看不到小区内的园林景观 但人们的视野可以到达很远的地方 景观变得更为卫辽阔 41 房地产价格的影响因素分析 住宅格局评价表 42 房地产价格的影响因素分析 住宅格局评价表 续表 43 房地产价格的影响因素分析 影响垂直差的因素 1