房地产成本职位寻访技巧-睿资达猎头PPT课件

1 如何寻找成本候选人 睿资达 Charles 100318 2 成本控制的重要性 成本控制管理很重要 有句话流行了十几年 赚钱不赚钱 全在预算员 说的就是成本控制 成本和财务 一个管花多少钱 一个管怎么花钱 万达集团董事长王健林 利润 销售收入 成本费用 这一众所周知的简单公式 充分反映了成本管理的重要性 省钱就是赚钱 谁在成本管理领域走在前面 谁就在竞争中占据优势 我们决策前先搞一个目标决策文件 也叫目标责任制 这个文件大概分几十个子项 决策文件不是说简单定项目花多少钱 利润是多少 那是没用的 我们分成很多子项 材料 装饰 机电都很明确 一个决策文件做完 我们还有一次内部做功课的过程 集团的成本控制部和当地的项目公司老总 分管总裁再进行长时间的交流 我们叫做功课 这次功课要求一个子项一个子项的和成本控制中心进行交流 成本控制部和项目公司达成一致共同认可才行 我们有几项指标是刚性的 不能超支 第一是工程成本 第二是营销成本 第三个管理成本 即使利润超额了 这几项也不能超 如果超利润就可以超成本 有的公司就可以大把大把地花钱 你把成本降下来 可以多拿奖金 把利润搞上去 也可以多拿奖金 但有几样目标是不能动的 3 房地产开发成本 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用 就其用途来说 大致可分为以下几个大部分 土地费用 前期费用 建安成本 配套费用 管理费用 营销费用 财务费用 维修基金等 从上述成本费用组成分析 成本的发生是一个过程 涉及到了前期策划 规划 设计 施工 销售等开发全过程环节 因此地产企业的成本控制 就是要在项目开发的全过程中 对上述全部成本构成要素进行规划 控制 从而实现企业利润最大化的目标 项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标 合同签署 工程变更和竣工结算四个方面 招标管理是项目工程成本管理重要的环节 通过施工招投标 促进公平竞争 降低工程造价 缩短工期 提高工程质量 4 工程建设成本控制概述 工程建设成本控制 主要集中在工程设计 项目施工这两个阶段 虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段 但建安费用的大小以及费用的发生是否合理 更大程度上取决于规划设计阶段 因此 工程成本控制的方式是从项目的前期入手 在施工阶段进行重点控制 对项目工程成本管理实行全过程动态管理 通过加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制 以实现项目成本控制的总目标 5 一房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用 就其用途来说 大致可分为3部分 土地 土建及设备费用 这是房地产开发成本的主体内容 大致占总成本的80 其中最重要的是土地费用 土地费用主要包括置换成本 批租费用 动迁费用等 配套及其他收费支出 主要是指水 电 煤气 大市政和公建配套费 配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出 一般占项目总投资的10 15 管理费用和筹资成本 房地产开发与其他行业相比 有建设周期长 投资数额大 投资风险高等特点 因此 大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要 这样就产生数额较大的利息支出 如何把这部分费用核算好 对正确计算开发成本将起到非常重要的作用 6 二设计阶段的成本控制 一 设计方案优化设计方案的优化是设计阶段的首要任务 它对工程建设成本有着举足轻重的作用 设计方案不但要考虑技术上的可行性 还要考虑经济上的合理性 比如在写字楼的建筑方案设计时 通过优化建筑造型 装修方案 标准层面积 公共区域的布置等方案 可以最大限度地提高建筑使用率 在设备选型方面 再保证技术可行的基础上 如在电梯空调弱电系统等方案设计时 通过合理的方案优化 可以节省大量投资 对降低工程成本起到了事半功倍的效果 如某国际大厦项目 通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计 增加了约15 的停车位 降低了停车位的单位工程成本 在此项目建设过程中 通过优化规划方案 最大限度地利用原地形特点 规划成独具特色的坡地型别墅 从而减少了土方工程量 大大降低了前期 三通一平 工程的成本 并通过提高对回填土工程的技术要求 为后期的地基处理节省了投资 二 实行限额设计 有效控制造价限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算 控制初步设计 按照批准的初步设计的总概算 去控制施工图的设计 实施限额设计 强化设计经济责任制 是控制设计 镀金 的有效方法 房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合 及时提供可靠的工程基础资料 设计不精 深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病 迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素 频繁的设计变更带来工程造价的失控 三 前期造价分析由于关注点的不同 设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位 因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头 由设计单位来实现 据统计 设计费一般只相当于建筑工程总费用的1 左右 但正是这1 的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用 由此可见 设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性 在设计阶段 造价人员的工作重点是通过造价分析 协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案 7 三工程招投标阶段的成本控制 投标的程序是 先由投标方自主报价 抽签决定询标顺序后 进行第一次询标 询问投标方的最高降价幅度 然后进行第二次询标 以最终确认投标各方的最后报价 这样既给投标方一定的时间考虑 又使投标人有一种无形的压力 追使企业尽量压缩自己的利润空间 如 生活水泵的采购 我们就是以第一轮低干报价的30 第二轮又降3 的价格最终成交 8 四项目建设阶段的成本控制 招投标 一 在招标过程中 工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸 尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会 在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式 工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制 工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定 依据统一的工程量计算规则 结合现行预算定额子目分项要求 将拟建工程的全部项目和内容 按工程部位 性质或构件分部分项 并计算实物工程量 列成清单 作为招标文件的组成部分 供投标单位填写单价的一种工程量计价方法 采用工程量清单的形式 对开发单位而言 首先 工程单价易与市场价进行竞争性比较 挤掉单价中的水分 堵住漏洞 其次 可控制因设计变更引起的工程价款的增加 9 四项目建设阶段的成本控制 合同签署 二 合同签署要严密签订规范 细致 严密的合同文本 是房地产开发项目成本控制的又一重点 在国际惯例中 业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件 合同文本 对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步 防止施工单位进场后以工期紧 场地狭小 设计选型的品牌型号不明确等为借口 进行各种各样的索赔 如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由 提出赶工申请 要求增加工程费用 如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素 明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款 就能有效地杜绝这类费用的增长 比如在设备安装预算中 由于不同的品牌型号价格出入很大 如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊 就很容易在施工过程中被 偷梁换柱 影响工程质量和寿命 损害开发商的信誉 造成不良后果 利用好 严密合同条款 这一条 需要有丰富的工作经验 对可能发生的情况有提前的预计 在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验 10 四项目建设阶段的成本控制 工程变更 三 提高工程变更的预见性在项目建设过程中 工程变更的管理非常重要 工程管理人员和造价人员应密切配合 严格控制洽商变更的发生 11 四项目建设阶段的成本控制 竣工结算 四 结算审核要细致工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据 也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据 因此 这是控制工程成本的最后一关 一般应从以下角度控制结算工程成本 核对合同条款 只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算 并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法 计价定额 取费标准 主材价格和优惠条款等 检查隐蔽验收记录 竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查 手续完整 工程量与竣工图一致 方可列入结算 落实设计变更洽商 只有经建设单位和监理工程师审查同意 签证的变更洽商才能列入结算 按图核实工程数量 招投标工程按工程量清单发包的 需逐一核对实际完成的工程量 然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算 严格执行定额单价 除包干部分外 结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行 对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算 或提出人工 机械 材料计价依据 编制补充单价 注意各项费用计取 建安工程的收赞标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行 要求有关单位参与把关 除建设单位外 监理 设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持 参与把关 12 万达成本控制 成本方面万达注重三点 一 集权控制 选择施工队伍 招投标 集中采购 都以集权控制为主 各公司 各部门各自为政是控制不好成本的 二 准决算管理 所有项目全部施工图出齐 预算做好 与施工单位签订准决算合同 凡是没有图纸变更 就不再决算 这样可以很好堵塞内部管理的漏洞 三 从设计上控制成本 成本控制的关键是设计成本控制 要实行带造价控制的图纸设计 才能真正把好成本关 13 成本相关知识 14 万达城市公司组织架构 集团财务部 集团成本部 万达的项目公司就是城市公司负责项目建设与可售物业的销售 15 万达城市公司组织架构 成本 成本部下属职位一般每个职位有1 2人左右 16 各职位关键词搜索技巧 成本 成本职位主要涉及的部门包括 合约部 成本控制部 成本管理部 成本控制中心 工程造价管理部 合约及财务控制处 成本部 预算科 招标部成本职位主要涉及的职位包括 成本控制总监 合约经理 工程造价管理部经理 招投标总监 合约主管 高级测量师 成本经理 成本部经理 预算员 成本职位主要涉及的搜索关键词包括 造价 成本控制 预决算 招投标 注册造价师 合约 电气预算 17 成本部相关联的一些机构 审计局 市政府 发改委 经济委员会 上海定额管理站 建管所承包商 招标单位 石材 地砖 马可波罗 诺贝尔 蒙娜丽莎 空调 格力 海尔 海信 审计公司 全过程控制 总成本测算 造价咨询公司等 利比 威宁谢 18 成本职位搜寻方向 关注技术 钢筋含量 建安成本 招投标环节 现在在房地产开发公司做成本方面的 在中建 中铁 建工 城建 天力 苏中建设 中关村等 造价咨询公司 利比 威宁谢 有甲方意识本科以上学历 专本 专本硕 本 硕 身高168以上 19 万达成本优势 职位优势 强势地位 核心职责 大部分企业成本部门相对弱势 经常是归属于财务或者工程 如万科 中海等亦是如此 成本口也几乎难以得到晋升 而万达非常重视成本管控 在每一个城市公司设立副总一职 专属管理成本部门 同工程 营销 财务 规划等处于同等重要的位置 是项目的领导班子重要成员之一 晋升机会也相对较多 体制优势 授权充分 独立性强 集团对于成本特别实行垂直化管理模式 城市公司成本副总直线向集团汇报 虚线向城市公司总经理汇报 这样在体制上保证了成本副总开展工作的独立性 大大降低了自己的职业风险 在集团的支持下 有效地完成成本控制工作 不像众多地产公司 成本总是受制于当地公司 难以得到当地支持 无法实现成本控制目标 甚至无法抵制一些腐败行为的发生 影响个人前途 项目优势 塑造能力 提升价值 经过20多年的发展 万达形成了非常成熟的项目运作流程 独到的商业地产运作模式 相对于住宅 单体商业地产项目 万达创造的城市综合体将是未来行业发展的主要趋势 其运作复杂程度也远远高于其他项目 万达的项目体量庞大 定位高端 运作周期短 一般30 50万方的项目周期是18个月左右 其开发的速度在行业内非常罕见 相对于一般地产公司三五年开发一个项目 给予人才学习锻炼机会要多得多 因此在万达工作积累的经验和能力是任何一家公司都难以比拟的 将接触众多全新的领域 弥补专业上的短板 极大