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房地产经纪协理资格考试辅导资料房地产概念：房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。房地产的特性：分动产和不动产两类。不动产的特性：1、不可移动；2、独一无二；3、寿命长久；4、价值量大；5、流动性差；6、供给有限。房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。7、相互影响；8、易受限制；9、保值增值。房地产的分类：按用途的分类可分居住房地产和非居住房地产两大类，具体分以下10大类：1、居住房地产；2、商业房地产；3、办公房地产；4、旅馆房地产；5、餐饮房地产；6、娱乐房地产；7、工业和仓储房地产；8、农业房地产；9、特殊用途房地产；10、综合房地产。房地产的需求：由于房地产用途的普遍性，可以根据其需求的性质特点，划分为三种类型：1、生产性需求；2、消费性需求；3、投资性需求。房地产业的分类：1、房地产开发行业；2、房地产中介服务行业；（房地中介服务行业又可细化为房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪）3、物业管理行业。国民经济行业分类GB1T4754-2011我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。国有土地的范围：1、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有的土地；3、国家依法征用的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。（宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有）。国有土地使用权的取得途径有以下四种：1、通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；2、通过国家出让方式取得；3、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；4、通过土地或房地产租赁方式取得。集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让国有土地使用权出让方式：1、协议（这种方式适用于高科技项目用地、福利住宅用地、公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地或某些特殊用地）；2、招标；3、拍卖；4、挂牌。国有土地使用权出让期限：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。住房公积金的定义：指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金的性质是工资性。缴存住房公积金的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职工都应按月缴存住房公积金。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共有6个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。职工提取住房公积金有两类情况：1、职工住房消费提取（职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取）；2、职工丧失缴存条件的提取。房地产产权的种类：1、房地产所有权；2、房地产占有权；3、房地产用益权；4、房地产处分权。房地产权属登记概念：房地产权属登记又称房地产登记，是指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发权证的一系活动。城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。土地登记类型：1、土地总登记（在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记）；2、初始登记；3、变更登记；4、注销登记；5、其他登记。注销登记：因土地权利的消灭等而进行的登记。有下列情形之一的，可直接办理注销登记：1、依法收回的国有土地；2、依法征收的农民集体土地；3、因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人办理注销登记。自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：1、国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；2、抵押权、地役权登记10个工作日；3、预告登记、更正登记10个工作日；4、异议登记，1个工作日。未成年人的房屋，应当由其监护代为申请登记。发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：1、买卖；2、互换；3、赠与；4、继承、受遗赠；5、房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；6、以房屋出资入股；7、法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；8、法律、法规规定的其他情形。房屋所有权变更登记：1、房屋所有权人的姓名或者名称变更的；2、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；3、房屋面积增加或者减少的；4、同一所有权人分割、合并房屋的；5、法律、法规规定的其他情形。房地产市场：房地产商品是绝对异质的。房地产市场是一个专业情很强的复杂市场。房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的，房地产市场是受国家严格控制的不完全开放市场。房地产市场按运行层次划分为一、二、三级市场。二级市场是指取得国有土地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出租、抵押等经营活动，或是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场。房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。房地产转让：1、房地产买卖；2、房地产互换；3、房地产赠与；4、其他合法转让方式。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。现有产权房抵押贷款，是指抵押人为自己或第三人取得借款，以现有已取得房屋所有权证或土地使用证的房地产，以其不转移占有的方式抵押给出借人，作为债务履行担保的行为。房屋转租的基本流程：1、原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再也租；2、原承租人与承租人签订房屋转租合同；3、将转租合同与原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；4、领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。房地产价格评估的基本方法：1、市场比较法；2、成本积算法；3、收益资本化法。房地产税：城市维护建设税是对缴纳营业税的单位和个人征收，以营业税实缴税额为计税依据而征收。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税，税率为购买商品房销售额的3%-5%。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人征收的一种税。土地增值税以转证房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值税实行四级超率累进税率。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。对于非出租的房产，以房产原值依次减除10%-30%后的余值为计税依据。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。房产税的税率采用比例税率。按房产原值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产、个人所有非营业用的房产和其他经财政部批准免税的房产可以免征房产税。城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。房地产销售、预售的法律文件：部门规章：商品房销售管理办法（建设部2001年发布）为了解决面积误差问题，主要从两个方面进行了规定：一是增加了新的计价方式，即既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定进的处理原则，即3%之内的部分多退少补，超过3%的部分，由房地产开发企业承担，不足3%的部分，由开发企业各购房人双倍返还该部分房价款。明确了定金的问题的解决办法：房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人间另有约定的，从其约定。在商品房现售方面，商品房现售应符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。明确了质量保修的责任及保修期限：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算；商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。明确了商品房的预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定了商品房预售合同备案制度：预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。城市房地产转让管理规定）（建设部1995年发布，2001年修正）明确了房地产转让的几种形式：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式，主要包括下列行为：1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4、以房地产抵债的；5、法律、法规规定的其他情形。城市房地产转让管理规定）（建设部1995年发布，2001年修正）强调了房地产不得转让的几种情形：1、以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。以下房地产不得设定抵押权：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。关于建筑面积缩水的，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房户按照合约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发商返还回买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。住宅质量保证书最低保修项目和保修期限：1、屋面防水3年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5、门窗翘裂、五金件损坏1年；6、管道堵塞2个月；7、供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期；8、卫生洁具1年；9、灯具、电器开关6个月。非生产建筑物又称民用建筑，根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。按建筑层数或总高度分类：1、按层数分，居住建筑可分为低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9层）和高层住宅（10层及10层以上）。2、公共及综合性建筑，总高层超过24米的为高层（除单层建筑）。3、高度超过100米的居住建筑、公共建筑和综合性建筑均为超高层建筑。建筑物的构造：1、基础，是建筑物地面以下的承重构件；2、墙，是竖向构件，按所处位置不同，可分为外墙和内墙；3、柱、梁、板；4、楼、地面，地面是指建筑物底层的地坪。楼、地面的构造一般有五个层次：基层、垫层、填充层、找平层、面层；5、楼梯、电梯；6、屋顶，是建筑物顶部起覆盖作用的维护构件和承重构件；7、门、窗；8、变形缝，是为了避免建筑物由于温度变化、各部分所受荷载的不同及相邻部分结构差异和地震的影响而使建筑物出现变形、开裂、结构破坏而设置的将建筑物垂直分开的缝隙。包括伸缩缝、沉降缝和防震缝。建筑供水方式：直接供水方式、设置水箱的供水方式、水泵水箱的供水方式和分区分压供水方式等四种。当室外配水管网的压力和水量能终日满足室内供水的需要时，可采用直接供水这种简单、经济而又安全的方式。当配水管网的压力在一天之内有定期的高低变化时，可采用设置水箱的供水方式。楼宇智能化系统主要由通信自动化、办公自动化和楼宇自动化组成。建筑识图：标高总图以米为单位，其余均以毫米为单位。建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下的部分作水平投影图。房屋建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。阳台建筑面积：均按其水平投影面积的1/2计算。公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的套内建筑面积之和。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。城乡规划：规划区的具体范围在由有关人民政府组织编制的城市总规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。环境是指某个主体周围的情况和条件。环境是对某个主体而言的，主体不同，环境的大小、内穷等也就不同。噪声污染是指噪声影响了人类和其他生物赖以生存的环境，对人们的正常生理和心理产生不良影响的现象。法律的作用：1、指引作用；2、评价作用；3、教育作用；4、强制作用法律按规定的内容划分：有实体法和程序法。法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。在法律适用上，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作特别规定除外。用益物权：包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。城市房地产管理法适用范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。房地产广告发布暂行规定不得发布广告的房地产有：1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5、权属有争议的；6、违反国家有关规定建设的；7、不符合工程质量标准，经验收不合格的；8、法律、行政法规规定禁止的其它情形。民法：是调整社会组织之间，社会组织与公民之间， 以及公民相互之间的一定范围的财产关系和人身非财产关系的法律规范的总称。民事法律三要素：主体、客体和内容。一个民事法律关系中至少有两个主体。民事法律关系的内容：是指民事主体所享有的权利和承担的义务。代理：是指代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。代理可分为委托代理、法定代理和指定代理。合同法基本原则：平等、自愿、公平、诚实信用、公序良络无效合同：有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；如当事人就有关合同约不明确的，依照规定仍不能确定的，适用下列规定：1、质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的特定标准履行；2、价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；3、履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行；4、履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；5、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；6、履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。承担违约责任：1、继续要求履行；2、赔偿损失；3、支付违约金；4、给付定金消费者的权利：1、消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求；2、消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利；3、消费者享有自主选择商品或者服务的权利；4、消费者享有公平交易的权利；5、消费者因购买、使用商品或者接受服务到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利；6、消费者享有依法成立维护自身合法权益的社会团体的权利；7、消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面知识的权利；8、消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利；9、消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行得监督的权利。消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：1、与经营者协商和解；2、请求消费者协会调解；3、向有关行政部门申诉；4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；5、向人民法院提起诉讼。房地产经纪实务房地产居间：是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。报告订立合同的机会：是指接受他人的委托，为其寻找可与其订立合同的相对人，并及时向其报告这一信息的行为。充当订立合同的媒介：是指受合同双方当事人的委托，在双方当事人之间进行斡旋、说合，促成合的签订。（此居间人通常被称为媒介居间人）媒介居间人的居间活动并不是以自己的名义签订合同，也不是以他人的名义代为签订合同，因此媒介居间人不同于一般的代理商或者经纪人。房地产代理：指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。根据服务内容不同，可分为买卖代理和租赁代理。房地产居间与房地产代理的区别：1、居间人与委托人之一般不存在长期固定的合作关系，居间人仅以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。2、经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系，且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生的责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。佣金支付方式有两种：1、交易达成时向经纪机构支付佣金；2、卖方在收到全部房款后，再另行支付佣金。房地产经纪的特点：1、服务性；2、专业性，以房地产为对象以经纪活动具有很强的专业性；3、地域性，房地产的空产位置的固定性。房地产经纪人员职业资格分为：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。房地产经纪人：是指1、通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认；2、并按有关规定注册；3、从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人能以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务，或自行开业设立房地产经纪机构，或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务并承担责任。房地产经纪人可以在全国范围内注册执业。房地产经纪人协理：是指1、通过全国房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认；2、并按有关规定注册；3、在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪机构的经营模式：无店铺模式和有店铺模式。无店铺模式：不依靠店铺来承接业务，主要靠业务人员及至机构的高层管理人员直接深入各种场所与潜在客户接触来承接业务。有店铺模式：是面向零散的房地产业主及消费者，从事二手房买卖居间、房屋租赁居间和房地产代理的房地产经纪机构。房地产市场调查：是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划地对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为房地产营销决策服务的信息管理活动。房地产市场调查的目的：是为营销决策提供参考依据，其服务对象可以是本企业的管理层或决策层，也可以是企业外的委托方；既可以为制定企业长期战略规划提供依据，也可以为制定企业各阶段或者某项目的具体政策提供参考。房地产居间包括：房地产转让居间；房地产投资居间；房地产抵押居间；房地产租赁居间。房地产转让居间：指房地产经纪人为使转让方各受方达成交易而向双方提供转让信息和机会的居间业务。转让包括买卖、赠与、交换、遗赠。房地产买卖居间又以存量房（二手房）买卖居间为多。房地产租赁居间业务：指房地产经纪人员为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供租赁信息和机会的居间业务。房地产卖方代理：指房地产经纪人员，以委托人的名义出售、出租房地产，并收取佣金的经纪行为。房地产买方代理：指房地产经纪人员受委托人委托，以委托人的名义购买或承租房地产并收取佣金的经纪行为。房地产居间合同主要内容：1、委托人（出售、出租方或买入、承租方）、经纪机构（居间方）的姓名或名称、地址、联系方式；如果同时将交易的相对方作为委托人，则包括：委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名或名称、住所。；2、居间房产的坐落与具体情况；3、委托事项，如居间合同的类型，服务要求等内容；4、佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款；5、合同履行的地点、期限和终止；6、合同在履行中的变更及方式；7、违约责任；8、发生争议的处理办法；9、其他补充条款。房地产代理合同按委托人的不同分为卖方代理合同和买方代理合同。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是随着债权债务合同的从合同。合同示范文本包括存量房买卖居间合同、存量房买卖合同、