六 土地分等定级PPT课件

精品课件 1 土地条件调查 一 土地条件调查含义对土地的土壤 植被 地形 地貌 气候及水文地质等自然条件和对土地的投入 产出 收益 交通 区位等社会经济条件的调查 也称土地质量调查 精品课件 2 二 土地条件调查的目的1 为制定各项计划 规划和土地政策提供重要基础资料 2 为城乡土地资源的优化配置提供科学依据 3 为城乡土地分等定级 土地估价 土地税收提供可靠资料 4 充分发挥土地资源的生产潜力 精品课件 3 三 土地条件调查的基本内容气候条件地形地貌条件自然条件调查土壤条件水资源条件植被条件区位交通社会经济条件调查投入产出基础设施状况等 精品课件 4 土地自然条件调查 1 气候条件调查2 地形地貌条件调查3 土壤条件调查4 水资源条件调查5 植被条件调查 精品课件 5 1 气候条件调查 精品课件 6 2 地形地貌条件调查 精品课件 7 3 土壤条件调查 精品课件 8 4 水资源条件调查 精品课件 9 5 植被条件调查 精品课件 10 6 城市土地的自然条件调查 精品课件 11 土地社会经济条件调查 精品课件 12 第六章土地分等定级 第一节土地分等定级的总述第二节城镇土地定级第三节农用地定级第四节土地分等 精品课件 13 第一节总述 一 土地分等定级概念概念 在特定目的下 对土地的自然和经济属性进行综合鉴定 并使鉴定结果等级化的过程 土地分等定级是土地评价的一种类型 农用地评价 非农用地评价 效益性评价 适宜性评价 现状评价 潜力评价 定性评价 定量评价 精品课件 14 二 土地分等定级体系 精品课件 15 城镇土地等反映城镇之间的土地的地域差异 城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异 精品课件 16 农用地分等依据构成土地质量的长期稳定的自然条件及经济条件 在全国农用地间进行比较 划分及评定 农用地分级依据易变的自然条件及经济条件 在县范围内进行比较 划分及评定 精品课件 17 三 土地分等定级的理论基础土地质量观地租理论区位理论肥力理论 精品课件 18 土地质量观针对性观点效益性观点综合性观点动态性观点 精品课件 19 地租理论地租最初的含义泛指报酬或收益 地租是土地所有权在经济上得以实现的方式 精品课件 20 马克思地租理论马克思地租理论从质和量两方面对地租进行了分析 从质的方面看 绝对地租从量的方面看 地租又分为级差地租l 级差地租II 级差地租I 农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租 级差地租II 对同一地块上的连续增加投资 便各次投资的生产率不同而产生的超额利润而转化的地租 精品课件 21 马歇尔的地租理论马歇尔认为 地租由若干级组成 首先是土地的自然的 原始价值 其次是土地所有者为改良土地及建造地面建筑投入的资本 劳动所带来的收入 称为 私有价值 再次是社会一般进步 如国家为一般目的而非专门为农业修建的公路和其他方面的改良 使土地具有了 公有价值 地租由土地的 原始价值 私有价值 和 公有价值 三部分组成 马歇尔认为 土地的 原始价值部分是真正的地租 是大自然赋予的收益 他认为 有时土地的改良费用数额巨大 但不能由此否认地租中含有土地的 原始价值 精品课件 22 区位理论区位理论不但是土地定级的理论基础 也是城镇土地估价的理论基础 区位是城市土地最重要的特征之一 西方一些经济学家认为 城市土地价格的决定因素第一是区位 第二是区位 第三还是区位 区位论是关于人类活动 特别是经济活动空间优化的学问 广泛地应用于城市土地利用 厂址选择 商业服务业网点设置 城市体系和经济区划等各个方面 精品课件 23 区位论基本原理城市内部各处的人口和经济密度服从距离衰减原理 因此 距市中心愈远 土地使用强度愈低 这一理论和模式是正确计算级差地租的基础 精品课件 24 租金梯度曲线和土地利用同心圆模式 精品课件 25 B1 B2 B3 B4常用来表示商业 住宅 工业 农业等行业的四种租金出价函数 此函数由相邻两条租金梯度曲线的交点处的士地边际产出价值决定 Bn n 1 4 说明了在任一间隔距离中某一企业为维持某种利润水平而在此距离愿意为土地支付的最大租金 而在任一间隔内的最高租金出价曲线则决定由谁使用这块土地和为此支付多少 事实上 西方土地竞投标活动都是以此为原则进行的 精品课件 26 肥力理论自然肥力人工肥力 经济肥力 精品课件 27 四 土地分等定级的原则综合分析原则主导因素的原则地域分异的原则级差收益原则定性与定量相结合的原则 精品课件 28 第二节城镇土地定级 土地分等定级的类型 城镇土地的分等定级城镇土地资产价值的一种评估 农用土地的分等定级农用土地质量或生产力大小的评定 精品课件 29 一 城镇土地特点1 城镇土地的位置具有特殊重要性 区位条件是城镇土地质量的决定性因素2 城镇土地利用的多样性3 城镇土地利用的集约性 精品课件 30 二 城镇土地定级的作用1 为城镇布局提供依据2 是制定基础地价的基础3 为制定城镇土地税费提供参考4 为城市土地科学管理服务 精品课件 31 城镇土地定级的对象 城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地 城镇以外的独立工矿区 开发区 旅游区等用地也可一同进行评定 精品课件 32 市区非农业人口50万以上的大城市 宜进行综合定级和分类定级 其他城镇必须进行综合定级 必要时也进行分类定级 城镇土地定级的体系 对影响城镇用地质量的各种自然 社会 经济因素进行综合分析 按综合评价值的差异划分土地级 精品课件 33 问题一 城镇土地定级与土地估价的区别与联系 精品课件 34 土地定级的实质就是依据土地使用价值的优劣 评定出土地等级 这种对土地使用价值 即土地质量的评定 是依据影响土地使用价值的土地区位条件 土地本身的自然条件和改良条件等因素划分出土地级别 作为土地管理 土地合理利用和土地转移的基础 精品课件 35 城镇土地估价就是综合评定城镇某宗地产或多宗地产在其一权利状态下的其一时点的价格 土地估价除了考虑土地质量优劣 等级高低等特征外 还考虑了市场供求 政策等因素变化 使土地使用价值能更简明 更精确地体现在价格上 精品课件 36 土地分等定级 评定土地的使用价值 土地估价 评定土地使用价值在市场上反映出的价格 精品课件 37 土地定级是土地估价的基础 评出的等级是土地使用价值和价值稳定的本质表现 土地具有使用价值优劣及价值的高低 决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额 土地估价是土地定级更灵活的外在表现形式 评出的地价是反映土地使用价值及价值市场特征的更佳指标 精品课件 38 两者的关系是相辅相承的 通过土地估价迅速把握土地价格动向 概括出等级演变趋势 以修正等级成果 通过土地定级掌握价格本质 在众多复杂 变幻的价格中 去伪存真 提高估价精度 掌握合理地价水平 两者都为制订政策 促进土地合理利用 加强土地资产管理 发挥土地效益提供不可缺少的科学依据 精品课件 39 三 城镇土地定级的方法1 多因素综合评定法2 级差收益测算评定法3 地价分区定级法 精品课件 40 多因素综合评定法指导思想 从影响市地使用价值 或质量 的原因出发 采用由原因到结果 即通过系统地 综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度 推论土地在空间分布上的优劣差异 精品课件 41 多因素综合评定法计算公式 P 土地某个评价单元的总评分值 划分土地级别Wi i因素的权重值Pi i因素的评分值 精品课件 42 其中 Pi i因素的评分值 评价值 Fij i因素中第j因子的分值Wij i因素中第j因子的作用指数 权重 精品课件 43 多因素综合评定法优点考虑多种因素 可以全面反应土地质量 选择因素与土地质量直接相关 精确度高 可因地制宜选择土地因素 操作性强 简易可行 缺点其结果是一个没有量纲的指数 不能具体反映地价 精品课件 44 级差收益测算评定法指导思想 土地级别由土地的级差收益体现 级差收益又是企业利润的一部分 所以由土地区位差异所产生的土地级差收益完全可以通过企业利润反映出来 精品课件 45 地价分区定级法从土地收益的还原量 地价 出发 根据地价高低 在城市土地基础上