物业经营管理模拟2.doc

物业经营管理模拟（二）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（A）。 A. 1万一3万2m之间B. 1万一5万zm之间 C. 3万一5万zm之间D. 5万一8万zm之间2.核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是（A）。 A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理3.投资者进行房地产投资的主要目的是（B）。 A.获得荣誉B.使其财富最大化C.降低投资风险D.抵抑通货膨胀4.物业1为写字楼项目，2003年末价值为1100万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50，为1000万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为10。物业2为娱乐场所项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50，为800万元的可能性为50，则2004年该物业价值的标准方差为20。 根据以上资料，下列选项中，说法正确的是（B）。 A.可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险 B.可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险 C.可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大 D.无法推断5.零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（C）。 A.市政公用和公建配套设施完备的程度B.周围土地利用情况和环境 C.零售商业物业辐射区域分析的结果D.交通运输是否便利6.房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。这是（B）。 A.房地产投资活动从财物形态进行考察的B房地产投资活动从实物形态进行考察的 C.房地产投资活动从货币形态进行考察的D.房地产投资活动从净利形态进行考察的7.己知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值是（B）万元。 A. 110775 B. 110757 C. 110875 D. 1108578.某投资者以4000元m，的价格，购买了一套建筑面积为1000的店面，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，则初始抵押贷款数额为（C）万元。 A 400 B. 441 C. 240 D. 192 9.在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是（A）。A. B. C. D. 10.金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中（C）。 A.全部还本B.全部还息 C.一部分还本，另一部分付息D.以上选项全不正确11在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是（B）。 A.熬利指标B.静态指标C.动态指标D.清偿指标12.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%,则该投资项目的财务净现值为（B）万元。单位：万元年次012345现金流入300300300300300现金流入1000净现金流量一1000300300300300300 A 1205 B. 1373 C2506 D. 300013.现有一套住房，建筑面积为loom,单价为3000元zm，在实际交易中，要求在成交日期时 一次付清，则实际总价为（A）万元。 A 300 B. 285 C. 292 D28714.下列不是土地使用权出让成交价格的是（D）。 A.招标成交价B.拍卖成交价C.挂牌成交价D.转让成交价15.下列随着时间的流逝而不断减少的是（C）。 A.原始价值B.市场价值C.账面价值D.评估价值16下列有关物业价格影响因素的说法，错误的是（B）。 A.在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果 B.某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为增值因素 C.有的影响因素对物业价格的影响较大，有的影响因素对物业价格的影响较小 D.有的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来17.某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为o. 5，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（B）万元。 A. 30，00 B. 2929 C. 2828 D. 272718下列不是物业估价基本方法的是（D）。 A.市场法B.成本法C.收益法D.交易法19.下列房地产市场的运行环境中，影响房地产市场发展的工地、能源、生态等自然资源条件的是（B）。 A.社会环境B.资源环境C.国际环境D.政治环境20.房地产市场供给的基本法则为（A）。 A.当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少 B.当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格会使可供销售的商品数量增加 C.当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量增加 D.当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量减少21.针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处一于错位的状态是（B）。 A.投资结构B.供求结构C.产品结构D.区域结构22.下列不属于市场供给特点的是（A）。 A.由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性 B.购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构进行融资 C.由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定 D.房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大23无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于（D）。 A.化减房地产市场的风险B.分析房地产市场的信息 C.预测房地产市场未来的发展趋势D.把握房地产市场供求关系的变化规律24.一般集中于对大型中高档商业物业的管理，物业服务企业采用有计划的管理的是（B）。 A. AMP B. PMP C. PMA D. AMA25租赁关系在双方中的一方死去时自动中止的是（C）。 A.定期租赁B.自动延期租赁C.意愿租赁D.私房租赁26.物业租赁所面向的目标市场群体，主要由（B）决定。 A.该物业的档次所决定B.该物业所处的市场的供求关系决定 C.该物业所处区域的商业特征决定D.该物业所处的地理位置是否优越所决定27租赁管理的核心是（D）。 A.确定可出租面积和租赁方式B.编制租赁经营预算 C.定位市场目标 D.确定租金方案28凡要求有特定形式和履行一定手续的合同都称为（D）。 A.双务合同B.有偿合同C.诺成合同D.要式合同29一下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是（D）。 A.客户关系管理，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略 B.其英文缩写为CRM C.其目的在于企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的 D.其概念是由美国Gartner集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加“客户价值”的理论、实践和技术手段的总称30下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是（A）。 A.估计成本B.实际成本C.计划成本D.定额成本31某办公单位以每月2000元的价格租了一间100的办公室，年终总结时，其交通费2500元年，通信费3500元年，办公用品费500元年，书报费800元年，宣传广告及市场推广费11000元年，法律费用5200元年，节日装饰费500元年，其办公费估算为（A）元年。 A. 20 B200 C. 400 D. 2000 32.编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的是（C）。 A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.滚动预算33.成本的日常管理内容不包括（D）。 A.利用物业管理周期理论进行成本控制B.严格实施预算的凭证控制 C.建立健全费用开支与报销审批制度D.控制责任中心的业绩考评34.下列选项中，（B）是开展物业管理工作的基础。 A.物业服务企业与众多的业主发生物业管理的法律关系 B.物业管理中的各种合同 C.物业服务企业提供物业管理服务 D.物业服务企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系35.下列对物业服务合同的说法，正确的是（A）。 A.物业服务合同是物业服务企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同 B.物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间先后的顺序，但并不相互衔接 C.若不签订前期物业服务合同，也可以保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立时的各项权利得以实现 D.物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业服务企业36.封送标书的一般惯例是，投标单位应将所有投标文件按招标文件要求，准备正本和副本，通常（B）。 A.正本1本，副本1本B.正本1本，副本2本 C.正本2本，副本1本D.正本2本，副本2本37.下列选项中，（C）不是风险具有的特征。 A.负面性B.不确定性C.特殊性D.可测性38.在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的保险原则是（D）。 A.诚信原则B.可保利益原则C.近因原则D.比例分摊原则39.在保险合同关系人中，受益人是指（A）。 A.人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人 B.被保险的代理人 C.为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人 D.与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人40.（B）包括资金的投放和各项资产的使用两方面。 A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金分配41.反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是（A）。 A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.成本报表42净资产收益率的计算公式是（C）。 A. B. C. D. 43（C）是物业管理绩效的具体手段。 A.评价指标B.评价标准C.评价方法D.评价要素44.对于企业三年利润平均增长率指标，若企业当年或三年前利润不都为正值，定由亏损变为盈利的，则单项修正系数为（D）。 AO8 B. 09 C10 D. 11 45.按日提交的物业管理报告通常比按年提交的物业管理内容少、相对简单，覆盖的时间范围只是按年提交报告的（B）。 A.半个月B. 1个月C. 3个月D. 6个月46下列有关合同服务的说法，正确的是（B）。 A.合同服务是灵活的、机动掌握的服务 B.合同服务是强制性的必须提供的服务 C.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”的服务 D.合同服务是无偿服务，是单向奉送的服务47.一般来说，为每个办公室工作人员提供（C）的单元内建筑面积比较合适。 A. 5 6 B. 10 15 C. 15 20 D. 20 2548下列不是写字楼物业工程安全管理中“十供”的是（C）。 A.确保供电B.确保供水C.确保供饭D.确保供气49.对物业服务企业进行评价的主要目的是（A）。 A.令物业服务企业为业主和租户提供更好的服务 B.决定是保留还是辞退当前的物业服务企业 C.与租户有良好的沟通 D.及时收取租金50.零售商业物业又称为（A）。 A.商业地产B.零售物业C.商业物业D.零售地产51.物业服务企业需要不同的经营策略，就中高档项目而言，经营策略主要包括（D）。 A.树立品牌形象，参与市场竞争B.必要的经济回报 C.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟D.以上均是52百分比租金通常以（D）为基础计算。 A.按月支付B.按季度支付C.按半年支付D.以年总营业额支付53.下列关于零售商业物业在选址和规划的说法，不正确的是（B）。 A.购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方 B.交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车不便时，也不受影响 C.有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性 D.零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素54.零售商业物业管理，可细分为（A）等项目。 防火安全；治安保卫；劳动安全；媒体风险防范安全 A. B.C.D.55.组合投资管理的内容包含（D）。 A.管理对象B.管理者C.管理方法D.以上均是56下列有关物业资产管理的说法，错误的是（B）。 A.信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具。 B.为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据紧密联系起来 C.现实中若没有一个独立的物业资产信息系统，要做一个很好的物业资产管理决策是很困难的 D.随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加57下列属于物业管理信息系统特征的是（C）。 采用方便灵活的输入方法；功能覆盖物业管理的所有环节；高效的查询与输出手段 A.B.C.D.58.不良物业资产的表现形式包括（D）。 房地产不良贷款；金融机构直接投资房地产形成的不良资产；其他不良信贷资产中的房地产抵押物；其他单位委托处置的房地产不良资产 A.B. C.D. 59下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是（B）。 A.可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用 B.智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑 C.噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一。例如：配套设备运行产生的噪声、各类防盗报警设备误报产生的噪声等 D.要加强雨水、污水的排放、处理和再利用60.设施经理都受过的培训是（D）。 A.对员工的管理技能B.财务管理技能C.技术技能D.以上均是二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0. 5分）61下列选项中，属于物业服务企业类型的有（ACE）。 A.管理型物业服务企业B.托管型物业服务企业 C.专业型物业服务企业D.非专业型物业服务企业E.综合型物业服务企业62下列选项中，属于房地产投资特征的有（ACDE）。 A.位置固定或不可移动性B.寿命周期短 C.适应性D.各异性E.政策影响性63.下列有关借款偿还期的计算公式的说法，正确的是（BCE）。 A. Ld为项目借款还本付息数额（包括已用资金支付的建设期利息） B. Ld为项目借款还本付息数额（不包括己用资金支付的建设期利息） C. Pd只为借款偿还期（从借款开始汁算） D. Pd为d期可用于还款的资金 E. R,为第t期可用于还款的资金64.下列有关利率与利息的计算公式，不正确的有（BD）。 A.单利计息时的利息计算公式是 B.单利计息时，n个计息周期后本利和为 C.复利计息时的利息计算公式是 D.复利计息时，n个计点周期F太利和为 E.利率的计算公式中，65.下列对物业价格的主要特征的说法，正确的是（ABCE）。 A.物业价格受区位的影响很大 B.物业价格实质上是物业权益的价格 C.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 D.物业价格形成的时间较短 E.物业价格容易受交易者的个别因素的影响66.市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本步骤包括（ABCD）。 A.搜集交易实例B.选取可比实例 C.对可比实例成交价格进行处理D.求取比准价格 E准价格交易67.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ABCD）。 A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高 C.生产和工作方式的转变D.人文环境、自然环境的变化 E.人口数量的不断增长68.进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（BCD）等。 A.持有期B.政策因素 C.市场因素D.通货膨胀 E.发展期69房屋租赁时，出租人的权利有（ACDE）。 A.有按期收取租金的权利 B.有对物业管理状况进行监督建议的权利 C.有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利 D.有依法收回出租房屋的权利 E.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利70.客户关系管理(CRM）对企业的作用有（BCDE）。 A. CRM能够改善企业形象，提高企业生产力 B. CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程 C. CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力 D. CRM能够提高企业销售收入 E. CRM能够改善企业服务，提高客户满意度71.按现行财务制度的规定，不得列入成本支出的是（ABDE）。 A.国家法律、法规规定之外的各种付费 B.被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出 C.物业服务企业对管理用房进行装饰装修发