天荷御园商业定位发展策略沟通稿..PPT课件

天荷御园商业定位及发展策略沟通稿 2014年5月3日 谨呈 天元置业 1 商业发展分析 商业定位思路 业态规划建议 营销发展策略 住宅营销执行 目录 1 2 3 4 5 2 3 商业发展阶段分解 菏泽商业发展 4 菏泽商业格局 菏泽商业发展 5 菏泽商业概况 菏泽商业发展 菏泽商业业态中 以传统零售业和餐饮业及生活服务为主 传统的零售商业中心主要集中在东方红大街上 而中华路随着行政 商务功能的逐渐形成 茂业中心 银座及部分较新的专卖店初步形成一定的商业氛围 牡丹路上的汽车站成为物流核心 专业批发市场均设立在此路段辐射范围内 零售业分布无明显的行业聚集特征 而牡丹商业步行街的经营状况一般 显示该商业形态尚未被市场大众所接受 大型的百货超市功能只集中在茂业百货 银座及新苏天美 反映出购买力的凝聚力不足 6 菏泽商业分布特征 菏泽商业发展 市内的零售百货业主要集中在东方红大街及牡丹商业步行街 包括中华路小部分的专卖店和银座中心 以银座 国贸及新苏天美为代表的城市新CBD雏形已经成形 日用品超市大量 零散地分布在各街道上 规模不大只满足附近居民的生活便利需求 较具规模的只有三信超市及银座中心超市 反映当地零售业起步较晚 超市行业仍是 本地化 菏泽市旧式的专业批发市场已不适合城市规划及社会发展的需求 现在正处于全面替换改造阶段 菏泽市内的农贸市场较多 市内农贸市场约22处 以经营蔬菜与农副产品为主的市场 包括批发市场与零售市场两大类 其中大多农贸市场是自发形成 组织化程度不高 规模小而分散 经营和服务设施不完善 功能单一 交易原始 服务辐射范围不大等特点 城市内的餐饮比较分散 每条街上都有小型或大型的餐饮业 老城区内以小吃街 小吃摊为主 质量差 消费水平低 从商业现状与格局特征来看 菏泽商业发展处于第二阶段向第三阶段发展的过渡期 7 菏泽商业分布特征 菏泽商业发展 1 菏泽市作为鲁苏豫皖四省交界处和京九铁路与新亚欧大陆桥交汇处的中心城市 加之菏泽市具有的丰富的林木 农产品资源 特色花卉 轻工业产品和能源化工资源 这些都将为菏泽市建设成为四省交汇处的区域商贸 物流中心城市打下了坚实的基础和提供了前提条件 同时 菏泽市正在利用 十一五 规划的契机 加快本市的基础道路设施建设 而这些将为扩大菏泽市的市场影响力和经济辐射力提供了便利 2 随着菏泽中心城区的发展方向以向东为主 向南为辅 完善北部 控制西部的发展导向 给城市建设带来了新的发展空间 而随着居住区逐步由老城向新城过渡 为拉动菏泽市的消费市场带来了巨大商机 3 菏泽市是一个农业大市 农村有大量的富余劳动力 随着城市化的进程 部分劳动力资源必将从第一产业向外转移 这也为菏泽市的第三产业以及商业的发展提供了大量的劳动力资源和发展空间 1 三农 问题仍比较突出 山东省是一个名副其实的农业大省 菏泽市农民人均纯收入一直位列山东省统计的17个市的末尾 如何解决好 三农 问题对于菏泽的商业发展至关重要 2 菏泽市目前的商业网点建设缺乏科学的规划和引导 商业网点没有形成自己的品牌 没能以其独立的品牌去拉动消费者 长期以往致使企业累积降低 后劲缺乏 而城市的商业网点是城市商贸业发展和促进内需的一个重要载体 它的合理规划与布局是加快现代流通业的发展 建立现代商贸中心 现代物流业的基础 因此要加快菏泽市的商业网点合理规划的进程 将商业发展的劣势转化为优势 3 尚未形成区域经济核心城市的特色 菏泽市的周边城市区快速发展 同时 菏泽市优越的区位也会将菏泽的消费力往周边城市拉动 因此 菏泽必须抓紧发展城市的主导产业和特色产业 加强建立区域经济核心城市的力度和步伐 形成一定的区域经济凝聚力和影响力 从而将辐射力扩大到周边区域 优势 劣势 8 菏泽商业成交走势 菏泽商业发展 2013年菏泽市商铺成交量 入网 1931套 成交面积10 26万 平均月成交量161套 菏泽市区内商铺成交量稳步上升 其中专业市场类 亿丰 义务等 商铺成交量占主要部分 沿街商铺主要集中在中华路西段 亿联 和平路 国贸 中达 以及人民路沿线地区 9 菏泽商业租金分布 菏泽商业发展 一级区域 二级区域 三级区域 菏泽市区内租金水平分布不均 商铺质量参差不齐 租金主要受人流量 地段档次质量以及区域消费档次的影响 一级区域 东方红大街 牡丹路及银座周边 平均租金在1 2 2元 天 属中高档消费区 二级区域 一级辐射圈及中华路 人民路沿线 平均租金水平在1 1 6元 天 租金受位置及商铺质量影响较大 三级区域 西安路 桂陵路 长江路及黄河路东西南北四条市区沿线围合区 平均租金0 8 1 2元 天 10 菏泽商业成交走势 菏泽商业发展 零售业在短时间内难以形成飞跃 当地居民的中低收入决定了偏低的消费水平 也间接影响当地零售业的经营档次及商户的经商意识 再者 自给自足 的城市特色虽已发生改变 但要摆脱该城市特色尚待城市新规划的逐步实现 商业发展规划相关文中对零售业无具体目标和时间 专业批发市场将成为商业的一大支柱 专业批发市场经营历史长久 商户积累巨大 各专业市场的改造 搬迁 特别是亿丰 义务及毅德城等大型品牌的进驻 反映其发展空间正随着城市发展而不断扩大 未来专业批发市场的细分程度 行业类别将随城市规划及物流条件的成熟而不断扩大 真正有望成为 商贸流通基地 城市定位之一的有力支撑 餐饮业将两极分化发展 大部分低档餐饮消费有可能仍占市场主流 而中档及中高档餐饮消费将会以片区式发展起来 缘起部分居民经商赢利 公务员生活水平提升及城市逐步发展而带动的外来投资 考察团体的整体消费需求 有望成为城市特色商业配套之一 零售业 餐饮业发达但散乱 随着城市发展 未来商业市场餐饮 娱乐业比重将不断上升 专业市场异军突起 市场细分不断升级 结构日趋合理化 11 商业定位类型 菏泽商业发展 12 商业定位类型 菏泽商业发展 目前菏泽仅有亿联 时代奥城引入主题式商业模式 儿童主题购物中心 但可以看出其定位仍旧保守 主题指向 购物性 淡化了模式当中的休闲娱乐功能 缺少异质化与个性化消费服务 主题性商业街发展的约束 城市商业细分尚不完善 业态规划仍旧散乱 主题性商业街难以从市场中精确挖掘客户与消费者 具有一定风险性 本案拟定打造文化主题商业街 我司结合市场 项目本体对本项目文化主题商业街的形象定位 功能定位及业态定位进行探讨 13 14 本案商业由临街商铺及综合办公楼组成 其中商铺面积55616 95 综合楼面积90898 51 商铺总套数约247套 其中C5 C6 C10三部分三层为整层通铺 商业总面积约15万 约占项目总建筑面积的27 商业定位思路 商业本体分析 技术指标概况 15 商业定位思路 商业本体分析 商铺产品分析 本案大部分临街商铺面积适中 开间 进深 层高较为合理 商铺开间范围多在3 9 4 2M之间 大开间商铺多为拐角商铺 但户型规划不够方正 部分商铺位置较差 且进深过长 达到24 28M 临街面不佳 受住宅规划影响 部分商铺户型散乱 进深较长 进深过长 不临街 托住宅 户型散乱 拥有大临街展示面的拐角商铺进深短 面积小 户型不方正 16 A线路 回字形路线 动线明确 无死角 商业展示面佳 适合统一运营 使主题性街区衔接到位 商业定位思路 商业本体分析 商业街规划及动线 B线路 位置较偏 单一动线 有断点 不成回流 容易形成人流断层 可以作为小区基本生活配套区 17 商业定位思路 商业本体分析 商业SWOT分析 18 商业定位思路 商业定位思路 商业定期推导 市场所缺少的 需要我们创新 市场所拥有的 需要我们利用 思考 19 商业定位思路 商业定位思路 商业定期推导 本土文化 打造 菏泽缩影 到这里就能了解菏泽的全部 传统文化 打造 国粹之城 菏泽首席古文化街区 旅游的好去处 现代文化 打造 休闲胜地 菏泽人休闲的最佳选择之一 依托菏泽本地文化 集成菏泽本土特色集群 同时跨越空间和时间 利用传统文化与现代文化补充本土文化的单调及市场支持力的不足 打造鲁西南地区大型文化产业集合体 20 商业定位思路 商业定位思路 商业整体定位 跨越空间 穿越时间 本土文化 传统文化 现代文化 三大文明的完美交融 旅游客眼中的菏泽缩影 本土人眼中的休闲胜地 21 商业定位思路 商业形象定位 鲁西南 首席文化街区 领创菏泽文化地产先河 22 商业定位思路 商业市场定位 传统文化与现代文化的交融古代文明与现代文明的结合 23 商业定位思路 功能定位 集休闲 购物 旅游于一体的复合型文化产业街 休闲娱乐 时尚消费 旅游观光 艺术欣赏 从简单化走向多元化 从购物化走向体验化 将传统简单的静态消费转变为休闲娱乐的动态消费 完全打破枯燥无味的消费模式 充分达到一体化消费目的 24 商业定位思路 客群定位 根据我司对部分商户群的意向调研分析 列举出客户对项目产品的注重因素权重 租金水平 与价格挂钩 直接关系投资回报率 是客户最为关心的问题之一 人流量 是商铺投资的最大衡量标准 是产品价格的衡量标准之一 客户共性 年龄介于35 50岁之间 家庭 事业稳定 有较好的经济基础或充足经济存储 对商铺位置 租金水平较为关注 注重投资回报及现金流 相当一部分客户为合资认筹 因此投资客户居多 自营客户更注重人流量及商铺价格 街铺客群定位 25 商业定位思路 客群定位 街铺客群定位 核心客户群 重要客户群 投资客户 60 客户描述 有一定财富基础 个人资产在300万以上 置业目的 投资房产可保值增值 并获得较为可观的投资收益 经营客户 40 客户描述 中小型私营业主 中小型餐饮 宾馆老板及代理经销商等 置业目的 自用 26 商业定位思路 客群定位 第一把尺子 区域选择 第二把尺子 办公升级 第三把尺子 档次体现 三把尺子 综合楼客群定位 27 商业定位思路 客群定位 大型客户 有实力购买整层或整栋的大型企业 如美容机构 联盟企业 中型客户 有实力购买400平米以上的成长型创意型企业 如设计公司 俱乐部 培训公司等 小型客户 有实力购买200平米左右的小型企业或个人 如广告公司 旅游公司 起步型培训班等和个人投资者 综合楼客群定位 28 29 艺术长廊 现代文化 风情菏泽 本土文化 国粹街 传统文化 以菏泽本土文化为主题的商业集群 汇集菏泽本土特产 特色文化 打造 菏泽缩影 小区之家 生活文化 以现代艺术文化为主题的商业集群 汇集时尚休闲 娱乐及艺术基地等现代文化 打造菏泽最时尚的消费街区 满足个性化消费 以传统艺术文化为主题的商业集群 汇集古玩收藏 传统文化艺术及传统休闲等 打造菏泽最具古文化风格的商业街区 以区域生活配套为主 满足业主及从业者基本生活需求 业态规划建议 整体功能规划 30 形象定位 以菏泽本土文化为主题 汇集菏泽特色美食及本土特产 打造菏泽的 王府井 让客群在一条街上即可 吃遍菏泽 消费客群 小区业主 区域办公人群 菏泽休闲人群 外地旅游人群 业态组合 特色美食 风味小吃 菏泽特产 主题餐饮店 主力店铺 特产类 陈集山药 王光烧牛肉 杨湖 花冠专卖等 特色餐饮类 羊汤馆 劈柴鸡等 主题餐饮类 小城印象 山顶洞人等 风情菏泽 业态规划建议 本土文化 31 风情菏泽 主题包装 文化诉说主题 采用雕塑 壁画 文字及小型室外沙盘 系统展示菏泽文化 让游人了解菏泽 沿街绿化 融合赵王河水岸景致 配合风情休憩设施和创意小品 打造优雅时尚的消费环境 名人主题 以本地名人 到访名人为依托 利用明星的吸引力 展示菏泽魅力 音乐喷泉 钢琴路 业态规划建议 本土文化 32 形象定位 以现代艺术文化为主题 引入时尚 高科技文化元素 配合形象包装 打造菏泽最具亮点 最抢人眼球的时尚街区 消费客群 菏泽休闲客群 旅游人群 业态组合 书店 电影院 酒吧 品牌专卖 艺术培训 特色旅店 主力店铺 横店电影院 大型影楼 大型培训基地 银座佳驿 七天连锁 艺术长廊 业态规划建议 现代文化 33 艺术长廊 主题包装 借助大面积幕墙首创菏泽3D幕墙投影技术街区 让游人从科技中领略文化 以新型3D效果展示 务求带出时尚感 艺术感 从文化中感受潮流 以创意小品吸引眼球 融入时尚元素 带动街区形象 衬托艺术氛围 3D街头艺术 3D立体幕墙投影 创意小品 业态规划建议 现代文化 34 形象定位 以传统艺术文化为主题 引入物质文化与非物质文化的传统色彩 打造菏泽传统文化集群 消费客群 指向性客群 休闲人群 旅游人群 业态组合 古玩收藏 艺术品店 茶艺花艺 娱乐棋牌 主力店铺 古玩店 茶庄 茶馆 棋牌室 国粹街 业态规划建议 传统文化 35 国粹街 主题包装 古式店铺包装 篆字文化墙 古文化小品 以传统文化为主题 在技术指标允许的情况下 街铺采取古式外立面 打造传统的古文化氛围 街区设置篆字文化墙 让游人领略菏泽的千年传统文化 古色古香的街头小品 渲染文化古街浓厚的艺术氛围 业态规划建议 传统文化 36 功能定位 满足小区业主及区域从业者基本生活需求 消费客群 本小区 周边小区业主 区域从业者 业态组合 医疗 金融 餐饮 生活服务等 主力店铺 银行 药店 综合商店 通讯服务 饭馆 美容美发 家政 小区之家 业态规划建议 生活文化 37 38 营销发展策略 推售模式策略 策略一 提早入市 快速启动 以住促商 以住促商 适时启动 在住宅推售塑造品牌的有利时间 商业适时上市 在住宅营销过程中可累积商业客户 伴随着住宅的成熟 商业有一定的基础 可快速启动 以紧缩营销周期 住宅支撑 高端品质住宅 形成活跃的消费动力 强化项目商业价值 优惠支撑 从促销角度出发 鼓励老带新 凡已成交的住宅业主购买或介绍朋友购买商铺的 给予额外优惠 39 营销发展策略 推售模式策略 策略二 招商配合 提升价值 招商先行租售协调 组建强大的招商团队 引进主力店经营 更好的带动商业人气 提升区域整体价值 同时也对销售启动积极的促进作用 策略三 价值展示 形象展示先行 临街铺面形象昭示好 在商业正式销售前 抢出商业立面通过店铺的包装 设计丰富并且个性化的导示牌或门店牌 实现在住宅销售阶段就吸引客户关注和对项目价值的认可与期望 40 营销发展策略 推售模式策略 招商策略 主力产品先行 奠定产业基础 提升和巩固小商家及投资者信心 主力店对商业项目运营影响至关重要 一个成功的主力店进驻 将为项目带来巨大的品牌效应 减少招商成本 缩短招商时间 使项目尽快地进入经营的轨道 41 营销发展策略 推售模式策略 招商策略 人脉 充分利用开发商自身的人脉优势 合作伙伴三点传媒本土庞大的人脉资源团队 骨干力量迅速组成 豪骏地产专业招商体系的建立与利用 核心 成功利用人脉 组建优势团队 广告宣传推广 1 招商工作前期 通过报纸广告以及电视广告的方式推出项目 向外界发布项目商业区的招商信息 2 同时定点发放大量DM单页 吸引重点目标客户群体 3 根据招商进度 跟踪报道 设计制作 1 认租须知等材料准备 2 招商书的设计及制作 3 招商办公室现场的布置 4 报纸广告及DM单页的设计制作 步骤 42 营销发展策略 推售模式策略 招商策略 开业前筹备工作 为了确保项目的准时 高效的开业 聚集大量的人气 旺气 所作的准备工作 如开业前的宣传推广 制作 材料 资料的准备 活动的组织与实施 媒体的选择与利用等等 调整 补充招商 补充招商 一般在基本完成招商以后 大部分的业态 商家等都已经基本确定 但是 为了使项目达到满营 达成旺场销售 进而做补充性招商 而调整性招商 一般在招商过程中 由于市场不确定性因素的影响 定位出现偏差 进而对定位做出部分调整 步骤操作 跟进签约 项目的运作一般有特定的时间要求 运作进程 而且 该项目作为曹县南部发展战略的一个重点项目 该环节显得尤为重要 该环节将有专门的人员负责 并最终完成签约 招商说明会 为了保证项目的准确招商 全面执行 从而确保项目的成功运作 我们将统一组织召开招商说明会 届时我们将邀请商家 媒体 支持单位 政府机关等参加此次说明会 从而打造新的 不可复制的 区域商业新模式 进而打造公司 项目的品牌 树立良好的社会公众形象 43 营销发展策略 营销推广策略 营销总策略 以形象定位 为宗旨 进 一系 的整合推广 遵循ADAIS原 Attention 吸引注意 Desire 产生欲望 Action 促使购买 为 Introduce 转介绍给 业其他客户 Satisfaction 达到满意 通过整合传播 保持整个营销活动的战 性 连续性 系统性 逐步把销售活动推向高潮 并在推广的同时树 起自己的品牌 1 强化商业主题形象 以项目价值和无限升值前景为核心卖点 2 突出本案优越的区位优势 44 营销发展策略 营销推广策略 本案捆绑行业价值 城市价值 商圈价值 拔高形象 并轰动性实现形象价值突围 提炼不可类比概念 强化升值概念 进行行业概念 集中市场式营销推广 形成热销局面 发布各个时间节点信息 包含活动 优惠 认筹 开盘等 制造行业话题 引导舆论 让项目始终处于动态新闻之中 定位引爆 以整体 第一文化街 定位概 为炒作点 通过 活动 新闻 采访 的形式 迅速打响项目知名 和前景口碑 以商带商 以项目意向进驻的 主 商家 为炒作点 通过 活动 软硬广告 电视 的形式 坚定市场对项目的投资信心和热情 在运营信心和商家信心上做足广告宣导 高调定位 强势炒作 以商带商 45 营销发展策略 营销推广策略 关键动作 主题活动 作为新一代商业业态的主题商业街区 以巧妙的方式将各种活动融为一体 再赋予一定的主题色彩 充分利用和发挥广场 表演舞台等既有资源 将创新的想法 盈利的需求与消费市场相结合 并进行组装和改造 合力产生新的主题活动来体现其特色之处 46 营销发展策略 营销推广策略 关键动作 主题活动 舌尖上的菏泽 借助当前火爆节目 舌尖上的中国 打造 舌尖上的菏泽 大型美食文化节 吸引人气与关注 借势炒作项目形象及文化底蕴 场地 项目商业街区活动方式 名厨现场烹饪 各色风味小吃 美食评比 厨艺学习 邀请各地美食家作为嘉宾 措施 报纸 电视 网络全程报道 宣传本地美食文化 借势打造项目品牌 获取市场认知与客群口碑 47 营销发展策略 营销推广策略 关键动作 主题活动 菏泽首届电影艺术节 打造菏泽首届电影文化艺术节 展示现代艺术文化 通过高科技手段 打造史无前例的视觉盛宴 予以游客视觉震撼 打造深刻印象 留住项目口碑 场地 艺术长廊街区活动方式 优秀电影展播 Cosplay 3D电影体验 3D幕墙投影 3D全息影像 措施 电台 网络全程直播报道 后续软文造势 邀约知名演员 导演出席 配合歌舞表演 给予游人难忘的视听记忆 借机炒作项目高端文化内涵 48 营销发展策略 营销推广策略 关键动作 经济发展论坛 主题 企业系列管理知识讲座形式 邀请知名学者 政府人士 大学教授等 金融证券高层 进行主题论坛 讲座地点 租用星级酒店大厅 商务会议室邀请嘉宾 定向业态中小商户 诚意客户 天元 商业 老客户媒体配合 各媒体给予项目一定的报道 达到项目信息预热作用 目的 充分激发目标客户对投资 管理等方面的热情 为目标客户投资项目提供支持 同时 借大事件活动造势 也为项目推广和蓄客 49 营销发展策略 营销推广策略 关键动作 CALL客中心 单独开辟CALL客中心 25电话持续运作 充分提升上门量 CALL客中心 项目现场call客中心CALL客规模 25台电话不间断CALL客CALL客目标 10000组CALL客对象 定向业态商户 太原路高端社区客户 老业主CALL客实现蓄客500 1000台 50 营销发展策略 营销推广策略 关键动作 商业管理 高效的商业管理给予客户信心 同时保证项目运作效率 51 以上是我司对于本案商业定位及发展策略的初步思路 有关商业进一步的细分营销及执行策略将在后续跟进中另行汇报 营销发展策略 52 53 工欲善其事 必先利其器 在货币政策 客群观望情绪浓厚的大环境趋势下 如何把握项目真正的发展脉络 是本案成功入市的一大因素 下边从我方角度对贵公司项目案例进行简单分析 从中总结经验 为本案发展提供借鉴与思路 54 合理的推广策略高效的价值传递精准的客群定位卓越的项目定位 根据以上分析与推导 在本案发展的立足点当中 最重要的因素即是高 快 准 即高形象 快工期 准定位 那么我们注重的整体营销思路即是 55 以产品附加值 景观 配套 及产品规划优势为项目核心价值点 其他要素为支撑的项目价值体系 56 1 2 3 4 集中推售 定点引爆 稳步拉升 挤压销售 以 手工豪宅 核心配套 价值形象入市 通过优质资源及差异化产品在市场竞争中突出重围 同时通过价格差异带动产品的去化 产品搭配齐全 客户选择性强 客户零流失 稳步拉升项目价格 保证公司利益最大化 以明星产品拔升项目价值 实现项目价值最大化 57 来访成交率按12 计算至少需要积累有效客户4167组 意味着推广中我们要更加精确的定位我们的目标客群 现场销售人员更好的了解我们的来访客户 以提高我们的来访成交率 4167组以上的有效来访客户 意味着11组 天的有效来访 根据2014年普遍市场分析 此目标实有压力 精准与稳定的媒体资源尤为重要 意味着我们需要 12个月 去化住宅500套 完成全盘可售住宅30 去化 即去化面积约5万 完成条件界定 目标 销售额2 5亿元 58 入市时机及第一阶段销售周期 2014年5月进行入市宣传 以核心配套与宜居生活为先导 后期将项目卖点逐步展开 关键词 小步快跑迅速回现 不跟政策较劲 不陪客群观望 59 阶段推广重点 项目立势成名之战 通过 生态宜居 手工豪宅 形象入市 制造舆论热点 业内引爆 主流媒体集中推广制造项目美誉度 第一阶段 树立项目市场形象及社区品牌 2014年5月15日 2014年5月31日 诉求重点 菏泽首席传世名宅推广主题 传世 属于领袖的你 一生辛劳难得枕河长居 60 形象导入期 手工豪宅 百年传世精品 户外 3 4篇软文或单页 集中轰炸所有主流媒体 网站 申诉项目形象 以产品的稀缺性与高标准为主诉求 通过高度 市场趋势 以新闻加户外的方式 炒作项目整盘价值 复合形象 整合营销推广 推广诉求1 相关配合 媒体运用原则 售楼处正式开放 采纳客流 工地围挡启动 对外昭示形象 住宅楼书 户型单页 折页等物料全面到位 业内网站 专属性较强的平面媒体投放资源优势 整合渠道传播 注重平面媒体作用媒体集中发力 打开大众传播平台 舆论启动市场 推广诉求2 推广诉求3 形象导入期 阶段重点工作 61 阶段推广重点 借势项目认知期的市场影响力 配合项目配套形象持续项目圈层活动 直击项目目标客群 为一期开盘聚集人气 第二阶段 实现产品价值力塑造 2014年6月1日 2014年8月31日 诉求重点 创意宜居生活 以产品 规划细节品质为主诉求推广主题 为建筑赋予思想品味 62 形象塑造期 宁静 安逸 世外桃源般的生活 网站 报纸3 4篇软文或单页 集中打造宜居生活诉求 产品价值力塑造 网站 短信 单页 集中推介项目户型优势 项目从产品规划 整体风格角度传递 市场未来发展趋势 推广诉求1 相关配合 媒体运用原则 售楼处软硬包准备完毕 销售耗材齐备 认筹启动仪式确定 认筹方式确定 项目工程楼体动工 展示启动形象 多次话题性 暖场活动 形象深入人心网络投放论坛灌水炒作持续 保持人气渠道营销 立体式营销 推广诉求2 推广诉求3 形象塑造期 阶段重点工作 63 认筹例 现金增值 日进百 千金 从办理VIP卡起 每日可减免相应金额 时间越长 金额越大 目的 吸引客户早日办理相关诚意登记 促进口碑传播 促进成交 操作方式 1 办理VIP卡 每日进100元 开盘根据其累计天数的相应金额进行房价减免 针对客群 现有意向客户有效维系 64 认筹例 积分增值 积分卡 目的 促进客户持续关注 多次到访 有力现场氛围营造 关键节点 活动人气有保障成交 操作方式 派发体验 看楼积分卡 客户上门 限定相关条件 参与关键节点活动 售楼处开放 产品说明会 即获取相应积分 每次积分即可获取相应优惠或礼品 每个积分 元房款 通过盖章个数来确定开盘时选房额外优惠 65 阶段推广重点 深度挖掘客户资源 通过开展圈层活动 圈层范围传播 积累客户资源 网络短信覆盖投