同策中星集团清水依瓦诺房地产项目定位报告PPT课件

精品课件 1 重頭來過 依瓦諾小鎮的重新定位思路 2007 4 20 精品课件 2 我即将成为谁 项目重新定位 精品课件 3 區域客此路不通 上海客此路不通 投資客此路不通 第一居所此路不通 项目目前銷售處境 精品课件 4 我即将成为谁 项目重新定位 精品课件 5 第n居所 项目重新定位 精品课件 6 取悅千萬富翁的新玩具 项目重新定位 高爾夫遊艇相伴 湖畔渡假鄉村別墅 富人專屬湖島專區 產品線1 精品课件 7 百萬富翁的投資新寵 项目重新定位 高爾夫遊艇相伴 湖畔渡假鄉村別墅 投資自用兩相宜 產品線2 精品课件 8 项目重新定位 現況重新檢視 精品课件 9 假设 您是祖籍上海的華裔千萬富翁您43岁生日的那天突发奇想想搞点儿浪漫的舒服的小心意给長期生長在國外的掌上明珠 14岁寶貝女兒一个BigSurprise 您会怎么做 您会怎么做 您会怎么做 接下来 请屏神静气 进入本项目的探究心得 精品课件 10 遇上任何疑难杂症 我们将在第一时间问自己 如果我是客户 我怎么看 从进行本案重新规划定位的第一天起第一步骤 就是 千万千万不要以常规的操案手法看待此案 精品课件 11 本案优势的最大化发挥1 大量使用实景合成照片 将本项目的景观高度提升到国际级层次以TheLakeofShanghai自居2 不排除与影視导演合作 将本案作为劇中场景 借着电影传播力量将淀山湖之美广为散播3 各界对外讯息管道 軟文披露中星的转型之路4 善加利用国际知名团队造名牌建筑 精英造名牌 之宣传效应5 大量發布长三角 淀山湖等同於大上海后花园的报导 使成暨成事實6 搭周边休閒旅游便车 旭宝高尔夫球场 大自然游艇俱乐部 異業結盟7 投報率6 穩定收益 長期投資兼自己渡假 本项目S W O T分析 精品课件 12 W 劣势1 产品价值感不够 性价比支撑力不足2 距离昆山市区生活圈太远3 别墅血统不纯正 规划太密4 前期设定的客层有问题 致使建材和建筑不够高档5 昆山别墅市场已过度开发 供过于求6 项目太偏僻太乡下 安全和配套堪虑7 本项目建筑调性 欧式 太过泛滥 没有特殊性 本项目S W O T分析 精品课件 13 T 威胁点1 建筑团队不够国际化且牌子太小2 中星虽大但品牌认知度不强 更不用说豪宅市场知名度不足3 有钱人较难伺候 需熟悉高价销售心理攻防数 一般的销售员眼界恐怕不够高 4 产品力不够高 需要大幅度升级5 基地现况太糟 来客没有冲动的购买 本项目S W O T分析 精品课件 14 项目重新定位 賣點重新梳理 精品课件 15 再次归纳一下本项目的优势 景观 6300万平米淀山湖景 面积是西湖的10倍 位置 大上海最美的 距城市最近的位置 交通 到繁华街区 神奇地仅需45分钟车程 休閒 欧式湖島生活 与遊艇俱樂部 高球場0距离 团队 国内最菁英的开发团队和国际最先进的规划团队 格调 全球趋势 回归自然 建筑设计开放 融合于天地 享受 最隐私 最高档 最安全的休憩环境 服务 太平洋专业物管 呵护您和家人以及您的贵宾 价位 定位值得驕傲 价格確非常谦虚 還有高投報 邻居 与您所见略同 兼具品味与财富的名流仕绅上層 项目重新定位 精品课件 16 我们大胆的认为本案面对的是全世界与中国有关的 怀抱着美丽上海情怀的国际人本案面对的是全世界与亚洲有关系的 酝酿着中国情调的国际人或许是在香港有个家 在中国有个家 在美国有个家 在东南亚其它大城市都有家的人 项目重新定位 精品课件 17 本项目入市的廣告语 上海後花園 私家湖畔渡假會館 项目重新定位 THELAKEOFSHANGHAI 精品课件 18 推廣策略表 靜謐格調心靈充電5 2weekend 尊享隱私安全FourSeason 同質居住上層建築 湖島享孤獨LakeHouse 富人專屬ClubHouse 紅塵來去自如上海45分半徑 國際知名建築團隊 遊艇 GOLFSpa Refresh 精品课件 19 项目重新定位 產品立體包裝 精品课件 20 關鍵字1 relax 休閒渡假 项目重新定位 精品课件 21 精品课件 22 精品课件 23 精品课件 24 精品课件 25 精品课件 26 精品课件 27 關鍵字2 enjoy 享受型會所 项目重新定位 精品课件 28 露天SPA及泳池則是另一派雲淡風輕的天堂越高越接近上帝 精品课件 29 享受日光浴的露天SPA及泳池 精品课件 30 精品课件 31 夜間的屋頂露天SPA及泳池 精品课件 32 室內 瑜珈 FITNESS JACCUZI 精品课件 33 室內 瑜珈 FITNESS JACCUZI 偷得浮生半日閑 精品课件 34 月光下的JACCUZI噴射水療 精品课件 35 會所服務台 露天泳池畔休憩吧 精品课件 36 會所也是最好的交際場所 精品课件 37 關鍵字3 party 集會 家庭 歡聚場所 项目重新定位 精品课件 38 類似高爾夫球鄉村俱樂部的功能和享受 確更加實惠 精品课件 39 無論是高高在上的董事長 日裡萬機的總經理 到了這裡您只需要做個單純的家長 精品课件 40 家庭是事業的後盾 精品课件 41 黃昏的屋頂露天Party 彩霞滿天令人神往 音樂已經響起 屬於您的夜晚就要開始 精品课件 42 會所接待前台 精品课件 43 會所談話咖啡廳 精品课件 44 會所等待區 精品课件 45 會所附有總裁間 相關商務設備 給渡假型商務會議提供最大的便利 精品课件 46 关键字4 LakeHouse 湖 项目重新定位 精品课件 47 世界著名湖区掠影 华盛顿湖 华盛顿湖位于美国的西雅图市 湖面积广阔 感觉就象是一个海 湖边有不少的游艇码头 华盛顿湖大得像海 湖畔还有一些小沙滩 是西雅图人戏水的好去处 英国温德米尔湖区 著名英国浪漫主义诗人济慈曾说 温德米尔湖 能让人忘掉生活的区别 年龄 财富 据说天鹅飞过也会低头照镜子 精品课件 49 日内瓦湖 日内瓦湖是瑞士境内最大的湖泊 长72公里 宽13公里 宛若一个迷你海 它三面环山 花木扶疏 水色澄碧 素被称为人间胜境 精品课件 50 世界顶尖居住豪宅 纽约长岛 洛杉矶OrangeCounty 比佛利山LagunaBeach加州拉谷纳海滩 NewportBeach 西雅图华盛顿湖 东京湾 悉尼玫瑰湾 香港浅水湾 这些号称钻石级的世界富人居住区其中一半以上都是依湖傍水 从来名贵 必居于水岸 精品课件 51 關鍵字5 detail 細節 项目重新定位 精品课件 52 產品魅力加分 项目重新定位 精品课件 53 A 有关低调的生活风格B 有关昂贵的私家湖畔會館C 有关中星和本项目建筑团队 酒店服務的品牌D 有关建筑魅力F 有关调性的高度问题 产品之主要诉求点 精品课件 54 關鍵字6 peaceful 心靈寧靜 项目重新定位 精品课件 55 注意掌握的是 寧靜而天然的湖畔与心靈静静的相互凝望 的感觉不是喧闹而是一种宁静的美是一种智慧的内在境界 而非哗众取宠的肤浅外显是一种只存在于富贵者之间的悠然而非凡夫俗子的低级品位总之 是精神层面的 不可能仅仅是物质层面的 A 有关低调的生活风格 产品之主要诉求点 精品课件 56 2 总价200万的别墅 其实算不了什么大事 买辆跑车买艘游艇 甚至淘几个古董也不止这个价 A 有关低调的生活风格 产品之主要诉求点 精品课件 57 3 只要喜欢你可以在采下湖畔任何一朵莲花 给她当头饰 她眉间绽放的光彩一定胜过任何钻石能与自己喜欢的家人分享一朵花的芬芳也许才是最愉悅的享受 总之 低调的享受 在本项目是绝对必须的 A 有关低调的生活风格 产品之主要诉求点 精品课件 58 征服世界之后 被这片湖征服长期生活在万众瞩目下的富翁们他们迎战过激烈的较量操纵过上亿的得失也享受过顶尖的奢侈可是 没有谁愿意把工作上的荣耀光环和壓力带回家家对他们而言 除了健康 家庭幸福 大自然的美 已经没有什么更昂贵的东西值得拥有了 B 有关昂贵的湖畔私人領地 产品之主要诉求点 精品课件 59 關鍵字7 island 湖島天地 项目重新定位 精品课件 60 地位的尊崇 需要领地的尊崇来见证 我们认为世界上最昂贵的房地产不是真正意义上的土地和房产而是岛 一座独拥天地 悠然自得 不受干扰的岛 B 有关昂贵的湖畔私人領地 产品之主要诉求点 精品课件 61 本项目的施工团队建筑设计师景觀設計師物業服務團隊國際五星級酒店團隊 等超级组合他们都是打造名牌建筑的背后最重要的支撑 C 有关中星和本项目的建筑团队的品牌 产品之主要诉求点 精品课件 62 關鍵字8 LakeHouse 湖 项目重新定位 精品课件 63 分时度假的酒店公寓分时度假的酒店别墅媲美国际渡假圣地的管理与舒适形成一种远离尘嚣的时空交错感而這一切近在咫尺 D 有关酒店式公寓與酒店式別墅 产品之主要诉求点 精品课件 64 湖畔法式小镇规划风格 坐拥6300万平米宽阔湖景 专属感 双泽港 宿浦港环绕三面 勾勒独特岛式结构 亲水步行水岸 画画 垂钓 散步 平凡人的随意是如此珍貴 退层露台设于楼顶 日光浴spa空间 大师手笔国际顶级设计公司柏涛以无限灵感创造的作品 湖边庭院 观湖花园 游艇码头 共塑湖畔天境 E 有关产品的其它优势 产品之主要诉求点 精品课件 65 对生活随意享受 消费概念不拘一格的高收入人群最好将本项目往小圈圈方面炒作 F 有关调性的高度问题 产品之主要诉求点 精品课件 66 产品之硬件建议 A 其它硬件建议部分B 有关沿途氛围C 其它部分 精品课件 67 特约兽医部 看看十大欧都的瑞士的百年旅馆吧 人家甚至为富翁的阿猫阿狗们准备了宠物坟场呢 北京东边使馆区附近的高档驻外公寓的楼下 生意最火的 一种是干洗店 一种是宠物店因此千万别忘了成立特约兽医部 替这些有钱人喂喂狗养养猫 甚至喂喂蜥蜴 A 其它硬件建议部分 产品之硬件建议 精品课件 68 森林里玻璃魔盒般的销售现场明亮而光彩灿烂的售楼处像海市蜃楼一样在寧靜的湖边 远远看来 整座售楼处就像梦境一般风格 以目前欧美最流行的回归自然风味特色是利用大量仿野生亚热带阔叶植物和草坪 水 灯光 大片玻璃简洁建筑特别注意 一定要做出 森林里的玻璃魔盒 的奇妙感觉 一边是寧靜湖畔的火炬棧道一边是极其华美琉光璀璨的玻璃盒该是怎样的一种震撼力 A 其它硬件建议部分 产品之硬件建议 精品课件 69 环山树林 修整的路灯 干净的马路 指示的路牌售楼处门前一看就是高尚名流的私人聚会音乐响起了 本项目的PARTY 却正要开始 国人一向是缺乏想象力的售楼处里本项目想示范湖濱渡假别墅的魅力 邀请仲夏夜之梦里的小精灵 创造一座海滨的奇迹 B 有关沿途氛围 产品之硬件建议 精品课件 70 本项目按照欧洲或日本颁布的最先进严格的绿色建筑要求即可21世纪绿建筑 即HITECH 省能环保 高度绿化 要求 对于建材环保细节 省水节能 噪音污染和空气污染 都有明确规定推广时可以强调本项目用的是国际标准而不仅仅是国内标准的绿建筑 产品之软件建议 精品课件 71 产品之物业管理建议 外籍保安 懂中英文 受过专业礼仪培训 私人管家 实现1对1的专属服务 花匠园艺师 配置专业的园艺师 随叫随到 打理私家花园 私人造型师 持专业资格证 精品课件 72 项目重新定位 新客層定位 精品课件 73 關鍵字9 taste 品味及財富兼備 项目重新定位 精品课件 74 世界500强企业的高层高档服装的首席设计师驻沪领事馆的高级顾问国外投资银行的金融家百强民营企业的年轻副总中國IT行業最有身價的黃金單身漢 他们是谁 Who 客源预估之4W1H 精品课件 75 他们是谁 Who 他们身在何处 Where 他们购买的目标是 What 为什么会选择17miles Why 本案通过何种媒介和他们接触 How 客源预估之4W1H 精品课件 76 总之 本项目的客层至少是一群华人 资本家 即使不是 福布斯排行榜 亚洲前两百富豪中的任意一位身家至少也是五千万年龄层无须太大 我们可绝对不是退休物业50岁是我们预测的最最上限 他们是谁 Who 客源预估之4W1H 精品课件 77 精品课件 78 精品课件 79 他们是银行高层 与客户见面的机会多过于家人 早就答应过他们 带他们去度假 他们是市场总监 习惯了凡事亲力亲为 如果不是在飞机上 就是在去机场的路上 他们是知名的画家或設計師 城市的纷繁复杂开始慢慢侵蚀他们奋进的心 其实 他们的内心是一匹野马 极度向往抛开一切世俗烦扰的生活 客源预估之4W1H 他们是谁 Who 精品课件 80 白天 一般在股东会议上 主持战局或者到新开的工厂或品牌店剪彩或陪客户或朋友打Golf或在高档西服店里订做晚上出席酒会的晚宴礼服或在集团并购会议上欲擒故纵 收放自如或各种慈善拍卖会的首要嘉宾或許他們剛好在考虑选择送给老婆的結婚礼物 淀山湖畔的渡假別墅 他们身在何处 Where 客源预估之4W1H 精品课件 81 夜晚 或者在自家的别墅里举行party或者独自在书房上网操作美国股票或只是单纯的啜饮一杯紅酒或是放司機下班 自己开着车游车河或赶赴淀山湖畔的依瓦诺小镇参加私人的桥牌聚会 他们身在何处 Where 客源预估之4W1H 精品课件 82 假日 每一天都可能成为他们的holiday当他们想放松的时候 他們將渡假時間讓秘書排入行程白天做梦 天高海阔是最起码的 他们身在何处 Where 客源预估之4W1H 精品课件 83 至少是300万以上是他们第二套 第三套 第四套甚至更多套的别墅的知名度要与他们的身份相匹配建筑形态非常有特色环境要让自己非常喜欢 要么有湖 要么是海 非常有taste安全性和自我性是第一要旨可随时在自家院落里下棋可以随时在家门口打场高尔夫可以随时在自家大阳台上spa可以随地而坐 來一场家庭BBQ聚会 他们购买的目标是 What 客源预估之4W1H 精品课件 84 關鍵字10 trend 上流休閒新趨勢 项目重新定位 精品课件 85 本项目的客层是bigpot他们常开名车 打GOLF 具世界观 有未来视野 掌控力强 需要自我居住需要寄情山水需要释放自我他们在意居住环境的珍稀远甚于建筑本身 为什么会选择本項目 Why 客源预估之4W1H 精品课件 86 他们还没有达到绝离城市的境界和退休的年龄只能做短暂的停留 喘口气 继续回到欲海中游泳他们总渴望过一段不被打扰的日子更或许此事无关低调 只与个人享乐和隐私有关而本项目能作的 就是替这些尊贵的住户和宾客抵挡所有的麻烦和骚扰 无论是王公贵族 富商巨贾 影视红星 政坛名流都能在这里找到最宁静 最不受干扰的栖息港湾 为什么会选择本項目 Why 客源预估之4W1H 精品课件 87 项目重新定位 新媒體投放計劃 精品课件 88 取悅千萬富翁的新玩具 项目重新定位 高爾夫遊艇相伴 湖畔渡假鄉村別墅 富人專屬湖島專區 產品線1 精品课件 89 精品课件 90 百萬富翁的投資新寵 项目重新定位 高爾夫遊艇相伴 湖畔渡假鄉村別墅 投資自用兩相宜 產品線2 精品课件 91 精品课件 92 邮寄DM各国华侨同乡会美英日欧洲各国知名大学的中国学生会或同学会 网站或实质club性质 古董艺术品拍卖会和杂志中英文经济类报纸 杂志中英文航空杂志游艇或高尔夫专业杂志名車專屬雜誌 寶馬 奔馳 奧迪 放置在国内外星级酒店里的高档产品广告手册制作精美而丰富的网站高尔夫球会航空公司VIP卡高档奢侈品的VIP客户 如LV CUGGI FRAGAMO HERMAS 等 本案通过何种媒介和他们接触 How 客源预估之4W1H 精品课件 93 大众媒体 各國中文主流华语报 各1 楼市雜誌 海外版 各1 高爾夫相關報刊 飛機商務艙指定刊物 小众媒体 机上杂志 国内外艺术投資雜誌 港 滬机场灯箱 根據不同階段換稿 双语网站 从yahoo入口 機場貴賓休息室結盟 港京沪航線的机上杂志 国内高档直投DM 阶段1 2007 6 2007 8 媒体投放计划表 阶段1 精品课件 94 巡展推广 港 京 沪 新 马 泰机场登机证 登机柜台送宣传手册 旅行社办签证送展会入场券及宣传手册 在沪上高档精品百貨廣场内 设假日展销摊位 双语网站 媒体投放计划表 阶段1 2007 6 2007 8 阶段1 精品课件 95 大众媒体 各界报纸软文 各界杂志软文 凤凰卫视中文台LuxuryLife频道 无线卫星 华语频道经济报导 富裕中国报导 各国杂志软文 包含建筑 财经 消费 体育 华商名人报导 炒作迈向国际化的万科集团 于CCTV 无线衛視 BBC体育台遊艇帆船或高爾夫球赛片頭冠名 媒体投放计划表 阶段2 2007 9 2007 10 阶段2 精品课件 96 Event事件行销 银行白金卡VIP的湖滨嘉年华 與銀行合辦 苏浙沪百强CEO高尔夫友谊邀请赛 與旭寶耀中等合辦 小众媒体 DM 郵寄中星及同策高檔客戶名單 活动邀请函 上述活動邀請 帆船赛及高球用品專賣店聯合相關宣傳品 机场燈箱广告 双语网站 機場貴賓休息室結盟 阶段2 2007 9 2007 10 阶段2 媒体投放计划表 精品课件 97 针对南美推广之Event事件行销 与南美侨报举行联谊酒会 利用报社的资源 联系当地侨商會 舉辦說明會備註 他们大多是从小在国外求學 对中国有深厚故鄉情结 强烈的落叶归根的念头 媒体投放计划表 阶段2 2007 9 2007 10 阶段2 精品课件 98 大