物业管理合同修改0621.doc

物业服务合同甲方： 地址：乙方： 地址： 鉴于：2003年_月_日*万达商业广场有限公司（下称“万达商业物业产权人”）与乙方签订了租赁合同（下称“租赁合同”），乙方承租物业产权人万达商业拥有的位于*万达商业广场中的 租赁物业（指租赁合同列明的租赁区域， 下称“租赁区域”） ，作为 使用。租赁物业建筑面积为_平方米。现甲方受物业产权人委托及甲乙双方根据中华人民共和国物业管理条例和有关法律、法规及租赁合同的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供物业管理服务、乙方向甲方支付物业管理费等事宜达成一致，特订立本合同。第一条 租赁物业租赁区域基本情况租赁物业租赁区域名称：。座落位置：租赁物业租赁区域： 租赁物业计租面积：14021（含租赁物业专用区域面积及租赁物业分摊的公共区域面积），以天津市房地产管理部门指定的测绘机构的测绘结论为准物业管理费计算面积： 。物业管理费计算起始日：从乙方实际入场进行装修之日起。租赁物业租赁区域类型：商业。第二条 物业管理范围的划分甲方负责租赁区域内建筑结构、中央空调系统、高低压配电系统（至书城的租赁区域用户配电箱，不含该电箱）、电扶梯以及公共区域的公用设施设备、保安、保洁、环境管理等物业管理工作；乙方租赁区域内部的装修及其它设施设备的维修保养、保安、保洁等物业管理工作内容由乙方自行负责。在不超出上述范围的前提下，甲方负责的物业管理范围还具体为包括：1、 租赁物业基础、承重墙体、梁柱、内外墙体、屋面等房屋承重结构部位、属于甲方负责的设备机房、门厅、楼梯间及外墙面等的维修、养护和管理。2、 属于甲方负责的公用设备设施（水、电、消防、安全监控设备，扶梯、避雷装置、租赁物业外公共区域(“公共区域”)照明、排水管道、落水管等）的维修、养护、管理和运行服务。3、 租赁物业外非市政公用设施（电话、电视、网络、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、广场灯、自行车房棚、室外停车场）的维修、养护和管理。4、 租赁物业外公共环境（公共场所、场地、房屋共用部位、非市政路等）卫生的清扫保洁及垃圾的收集、清运。5、 租赁物业外公共绿地、建筑小品的养护与管理。6、 配合和协助当地有关部门对租赁物业租赁区域外的区域进行安全监控和巡视，发现任何违反中国法律法规的行为进行制止，报政府相关部门处理。7、 租赁物业租赁区域的装修及相关的垃圾清运等的监督及管理。8、 租赁物业租赁区域外区域的商业经营环境的管理(其中广告牌的使用按照乙方与物业产权人在租赁合同的约定)。9、 开展有偿特约服务及代办服务。10、 协助乙方与政府相关部门进行有关事宜的磋商，并对日常管理中所涉及的公共事务进行协调。 11、 租赁区域外的公共区域的商业经营与商业广场整体推广活动的组织。12、 室内外停车的管理（停车场的的使用按照乙方与物业产权人在租赁合同的约定）。13、 法律法规规定由甲方管理的其他事项。第三条 物业管理费1、 物业管理费标准的确定：乙方应向甲方支付的物业管理费应根据收支平衡加适当利润的原则确定和调整。乙方须按照本合同确定的和按照本合同约定调整的物业管理费标准支付物业管理费。甲方保证物业管理费标准与同行业同等档次物业的收费水平相当。2、 合同签订时的物业管理费的收费标准：租赁区域的物业管理费收费标准暂定为人民币 元/每月每平方米，以物业管理费计算面积 平方米计租面积计算，物业管理费的共计每月人民币 万 仟 佰 拾 元整。3、 其它费用：另行商议，租赁合同有约定的从其约定。4、 甲方有权根据物业管理服务界面的划分、物价变化、国家的法律法规要求，本着收支平衡的原则重新确定和调整对物业管理费的收费标准确定和调整。乙方须按照调整后的物业管理费收费标准支付物业管理费。甲方收取的物业管理费用于支付在乙方营业时间与*万达商业广场提供的标准服务营业时间一致的情况下，所发生的租赁区域的中央空调（含供暖）运行维护费；电扶梯运行维护费用；公共区域水、电等能源费；公共区域保洁、保安费用；公共设施维修维护费；保险；甲方物业固定资产折旧；甲方员工薪酬福利，物业管理办公开支，政府规费合理利润，系统摊销等。物业管理费不包括共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用。5、 物业管理费及其它费用的支付：乙方应在每月10日之前（含10日）一次性足额向甲方缴付当月物业管理费及其它应缴费用前十日。6、 乙方以支票形式支付物业管理费及其它应缴费用，或直接支付到甲方所开立的银行帐户上（由双方商定）。甲方应书面通知乙方该银行帐户的具体信息。7、 乙方因经营需要而延长营业时间（*万达商业广场提供的标准服务营业时间为12小时，即9：00-21：00。上述标准服务营业时间可能因季节变化需要作相应调整），可向甲方提出书面申请，所产生的能耗费、管理用按250 元每小时向甲方缴纳。8、 乙方有权委托审计师对甲方的帐目进行审计。如果审计结果表明甲方利润确实过分高于市场上物业管理企业的利润水平，乙方有权要求甲方按收支平衡加行业平均利润率的标准重新制定物业管理费标准，并按照该标准交纳物业管理费。9、 如果乙方未按照本合同约定在每月10日之前按期足额地向甲方支付物业管理费或其它应缴的费用，则每延迟一日需向甲方支付应付而未付部分万分之二点一作为违约金则乙方即已违约，每延迟一日需向甲方支付应付而未付部分万分之五作为违约金；乙方欠费超过 5 天，经甲方书面催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方除收取违约金外，还有权停止各种专项服务（包括水、电、空调、供暖等），由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。10、 由于不可抗力造成租赁物业的损坏导致乙方不能营业或因万达商业违约导致乙方不能营业期间，乙方有权不支付物业管理费。第四条 分包甲方可将其在本合同下的任何专业服务委托或分包给专业的服务商，但不能因此免除甲方在本合同下对乙方的义务或任何责任。第五条 乙方的装修改造乙方对租赁区域进行的装修或装修改造方案，需经物业产权人同意后报甲方审核书面批准，并根据当地政府的有关装修管理及消防规定履行报批手续后方可进行施工。物业产权人及甲方的认可并不减免乙方应承担的责任。施工完毕后须经物业产权人、甲方及政府有关部门（如消防主管部门）的验收认可，因此而产生的全部费用和责任由乙方承担。第六条 甲方的其他权利和义务除本合同已有约定外，甲方还有如下权利和义务：1、 按本合同第二条中约定的事项提供物业管理服务并承担相应的费用，但因乙方（包括其雇员、顾客及授权人）的行为、过失或过错所造成的损失，则由乙方承担有关费用。甲方不承担对乙方及其经营者的人身、财产的保管、保险义务。2、 根据有关法律、法规及本合同的约定，制订*万达商业广场统一经营管理的各项管理规定（下称“物业管理规定”）。调整物业管理服务标准及收费办法。3、 租赁物业乙方租赁区域内、外的公共场所归甲方统一管理（双方另有约定的除外），未经甲方同意不得擅自使用。4、 对违反物业管理法律、法规、本合同及物业管理规定的行为进行处理：包括责令停止违法、违规、违章行为；要求赔偿经济损失；支付违约金及停止提供各项专项服务。 5、 应乙方要求，可向乙方提供本合同及租赁合同约定以外的服务，另行收取费用，收费标准双方议定。6、 受物业产权人万达商业委托，行使对乙方使用物业产权人万达商业配置之设施设备维修保养工作的监督及管理，在乙方不正确使用或未进行适当的维修保养时可责令乙方限期整改。造成损失的，乙方须予以赔偿。受物业产权人万达商业委托，必要时对出入租赁物业租赁区域的财物及人员进行控制及管理。7、 根据实际需要向乙方代收代缴水、电等有关费用。8、 法律、法规赋予甲方的其他权利和义务。第七条 乙方的其他权利和义务除本合同已有约定外，乙方还有如下权利和义务：1、 按照与物业产权人及甲方的有关约定，实施租赁物业租赁区域内的物业管理工作。2、 租赁区域内的装修及由乙方提供、购买的设施设备由乙方自行负责维修保养并承担费用。3、 乙方租赁区域内自用部位、自用设施设备的水、电、燃气、电话、保安、保洁、法定税费等费用由乙方自行支付；当地政府规定分摊的应由乙方缴纳的费用由乙方自行支付。如根据实际情况需要甲方代收、代缴、代扣的，乙方应按甲方要求即使及时支付。4、 未经甲方同意，不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上(广告牌的使用按照乙方与物业产权人在租赁合同的约定)，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在租赁物业租赁区域内。5、 乙方营业时间应符合甲方的统一安排，因经营需要可以向甲方申请延长。在整个万达商业广场组织大的营销、庆典活动时应按甲方建议做出暂时性调整。6、 乙方自行举办营销、庆典活动，需要占用公共区域的，需书面申请，征得甲方同意后，在指定的区域内开展活动，并需缴纳相应的费用。7、 协助甲方实施物业管理方案，教育乙方管理人员、经营人员及客户，遵守本合同及物业管理规定，并对上述人员的违法、违规、违章行为及造成的损失负连带责任。8、 按规定向甲方及时提供装修及增加的工程、消防、自用设施设备工程技术档案和员工、经营户（客户）资料。9、 法律、法规赋予乙方的其他权利和义务。第八条 保险乙方按照租赁合同中与物业产权人的约定各自购买相应的保险。1、 甲方负责为下列事项投保财产一切险和机损险，并承担费用：【律师提示：按照租赁合同，应由业主投保，保险费由业主出。对方会对物业公司投保提出异议，因为物业公司投保的钱从物业管理费里来，实际上还是对方出的】a) 租赁场所（包括建筑物结构、物业产权人万达商业负责完成的装修等）。b) 物业产权人万达商业提供的设备设施，包括物业产权人万达商业提供给乙方单独使用的设备设施及物业产权人与*万达商业广场其他方共用的设备设施。2、 甲方应在购买各种保险后，向乙方提供信誉卓著的保险公司出具的保险单复印件证明。3、 对于租赁场所内乙方商品、乙方自行购置的设施设备的财产一切险、公共责任险等保险由乙方自行负责和承担费用，乙方应在购买各种保险后，向甲方提供信誉卓著的保险公司出具的保险单复印件证明。第九条 违约责任1、 任何一方违反本合同，应向另一方承担违约责任。2、 乙方违约，甲方除有权要求乙方支付违约金外，还有权停止提供物业管理服务，包括停止提供各种专项服务（如水、电、空调、停车、供暖等），直至乙方纠正违约行为。3、 甲方无正当理由，拒不提供物业管理服务的，乙方有权自行或委托第三方代为履行，因此发生的合理费用由甲方承担。4、 因甲方未故意不履行物业管理责任，导致甲方负责的设备、设施出现故障、损害或其他原因造成乙方的直接损失的，甲方应予以赔偿。因乙方未对负责的设备和设施履行维修维护责任，导致设备和设施出现故障、损害或其他原因造成甲方或第三人的损失的，乙方应予以赔偿。第十条 终止1. 本合同在万达商业与乙方签订的租赁合同终止后终止本合同在物业产权人与乙方签订的租赁合同终止时同时终止。2. 经双方协商一致，可以终止本合同。第十一条 其他1、 本合同如有与租赁合同冲突之处，以租赁合同为准。2、 本合同附件均为合同的有效组成部分，与本合同具同等法律效力。3、 根据本合同的需要发出的全部通知，均须采用书面形式，甲方对乙方发出的发票、单据及其它通知需标明收件人为乙方，送达到租赁区域后即视为已经送达，或按 传真，即视为已经送达。4、 本合同如有未尽事宜，须经物业产权人及甲乙叁方协商同意后书面修订和补充。5、 因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通