关于房地产开发成本控制方面的几点思考.doc

关于房地产开发成本控制方面的几点思考第一章：房地产开发建设项目不同阶段的成本控制要点一、房地产属性：（1）房地产属不动产，不能异地流通，这一点是与其它商品流通的根本不同点。（2）房地产价值的体现，有着典型的区域性，因此属于高投资高风险行业。（3）房地产开发项目关联行业众多，其管理相对比其它行业要复杂得多。因此，要求管理者不但要有较强的专业技能，还要有较强的市场洞察力，及时掌握市场变化规律（4）另外，房地产属于政策性与法律较强的行业，政策变化较快，还要要求管理者具有较强的应变能力和组织协调能力，能够及时了解政策导向，随时转变经营思想和经营策略。（5）房地产开发建设过程像一个链条，环环相扣，每一个环节都非常重要，不管哪个环节出了问题，都可能造成无法挽回的损失和极其严重的后果。（6）不同的开发建设项目，因开发方式，建设规模，建设标准等不同，具有不同的管理模式。二、不同阶段的成本控制：（一）项目投资决策阶段的成本控制要点：（1）影响投资决策的主要因素：1、详细了解项目的选址、地理环境、现有状况及土地权属性质，并确立投资方式。2、政府规划。3、市场调研报告必须真实可靠。4、项目的定位即建设标准水平的确定。该阶段的主要任务就是在编制可行性研究报告的同时，对建设方案的初步构想的可行性及经济的合理性进行全面分析、评价，各项技术指标准确可行，从企业和市场的实际情况出发，根据不同区域、不同规模、不同等级、不同功能、不同价位等合理确定，切勿草率和盲目，充分论证并进行筛选后选择最佳方案。（2）编制切实可行的可行性研究报告，作为工程成本控制最重要的依据1、房地产项目可行性研究报告的主要内容：一般来说,项目的可行性研究要力求解答下列问题，a、项目是否符合政府规划和政策要求；b、项目的技术是否可行；c、是否盈利，利润率是多少；d、总投资额是多少；e、融资渠道、资金的使用和周期、如何偿还；f、项目需要多长时间建成；g、有多大的社会效益；h、是否环保；I、是否与当地需求相适应，各种基础数据是否准确无误等，尽量考虑周全后着手编制。2、内容：A、工程基本概况。B、项目提出的背景，必要性和研究的依据及范围。C、市场需求、预测和销售前景。D、建设条件（四通一平）和地理条件（水文、地质、气象等）。E、优化设计方案。F、环保评价。G、融资方式、投资估算。投资估算要留有余地，防止漏项少算和高估冒算，要在方案优化的基础上，合理确定经济指标，保证估算质量，真正起到指导决策的作用。H、经济评价及结论。经济评价主要指财务评价，主要包括两项内容：一是收集、整理和计算各种基础数据，其中包含政策各项收费（房地产开发17项收费）、征地费、工程直接费、贷款数额及期限、利息支出、税金等；二是分析项目在实施过程中可能遇到的各种不确定因素对经济效益产生的风险，在成本核算时合理考虑预备金或风险金额度，计算出最低利润率，同时考虑资金最大回收期限。（二）建设项目设计阶段的投资控制要点设计阶段是工程投资最重要的依据，是进行成本控制关键环节，从一定程度讲，工程的设计就决定了工程成本。1、根据项目定位和工程的扩初设计编制工程设计总概算，从单位工程概算单项工程概算建设项目总概算汇编而成，主要从经济性和合理性方面进行综合分析，一经批准作为工程设计招投标的依据和建设项目总成本的最高限额，并作为编制投资计划的依据，其中，比较关键的环节，就是概算审查，主要从以下几个方面考虑：（1）、以原有的相类似工程为基础，进行单位造价比较。（2）、审查在结构上的差异，如含钢量，地基承载力，抗震级别，地质状况及其它结构参数。（3）、建筑设计差异，如立面造型、户型设计、材料种类、内部设置等。（4）、材料设备价格和机械费。（5）、人工费的变化情况。（6）、间接费。（7）、材料消耗量尤其是工程中采用量较大的作为重点（如三大材）。2、在审查时也要看编制方式，一是按定额编制，主要看其套用子项是否正确；二是按工程量清单，主要看其是否有重复项和漏项，材料单价和工程量等。3、推行工程设计招投标制度（方案竞赛活动）工程设计招投标方式和工程招投标、材料招投标方式相类似，也要经过编制招标文件邀请函发放招标文件勘察现场及答疑投标开标评标、定标签订合同此程序，在以往设计招投标工作中，一般不要求编制工程设计概算，但为了工程设计能既合理又经济，应将编制设计概算纳入工程设计招投标程序，在评标时就不会盲目选择某个方案，造成工程设计与成本控制的脱节。通过和原设计概算对建筑性能、结构性能、使用功能、造价指标综合比较分析，就可得到最佳方案，从根本上避免了由于设计自身缺陷而带来的成本风险。4、大力推行标准化设计。随着我国市场经济的不断发展和经济的全球化，各种新型建筑材料、产品不断充斥市场，我国原有的设计规范和建筑材料已不能适应市场经济发展的需要，必须进行更新和转变。目前，国家建设部住宅产业化促进中心多次下发文件，要求自2005年起在全国范围内推行新的标准规范和标准设计，并使各种建筑部品全部实行工业化生产，使建筑产品做到定型化、装配化、统一化，以合理利用能源和资源。推行设计标准化，其最大的益处在于能大幅度降低成本，提高工程质量，缩短工程工期，延长建筑物的使用寿命，便于维护和避免材料浪费，有利于保护环境和节约能源、资源，也是成本控制的有效保证。（三）工程招投标阶段的成本控制要点：1、科学、严谨、准确、可靠的标底是评标的最终依据和重要尺度，一定要请权威部门编制，否则，评标将毫无意义，所以必须以严谨的态度和科学的方法编制标底。2、投标标底并非价格越低越好，要依据标底，正确判断投标报价的合理性，制定合理的报价范围，过高或过低都不足取。3、标底必须在已批准的总概算或投资限额以内，否则，会对项目的总成本控制造成很大风险，可以单平造价相比较，如差异过大时应找出原因予以修正。4、在审查标底或与投标书相比较时，一定要对比取费标准和考虑由于市场原因而造成材料差价因素。5、如果以工程量清单形式进行投标报价，必须将工程项次、数量、材料设备单价、机械费、人工费等进行一一核对，防止决算时出现合同纠纷；如果套用定额，看其套用定额子项是否正确，是否有重复项、漏项等；以总承包方式一次包死，则必须在签订合同时详细注明工程承包的范围，切不可漏项。否则，在工程决算时漏项部分将作为变更处理，势必影响工程成本。6、确定合理的工期。一般情况下，定额工期都大于合同工期，但工期过短势必影响工程质量，正确处理工程造价，工期和质量三者的关系，是工程建设项目顺利实施的关键，如果采取合理的技术改进措施和先进的管理方法，并在保证质量的前提下将工期大幅提前，那么对工程的成本控制所带来的正面影响是不可估量的。7、在设备和工程甩项材料的招标中，其形式与单项工程招标基本一致，其突出特点有以下几个方面： （1）招标单位在招标前必须对设计的材料、设备、规格、型号、数量、质量要求、等级、技术性能和功能等要了如指掌，并编制准确的材料计划和工程量计划，否则，就无法在评标、定标时作出正确合理的判断。 （2）要进行大量的市场调查，全面准确了解市场行情，如材料产地、品牌、档次、产品的市场占有率、使用信息反馈等。选择若干合适的厂商或代理商作为选择对象，做到心中有数，并制定准确的市场调研报告后再发布招标公告或邀标函。 （3）在招标文件和合同中必须按设计要求注明材料名称、工程量数量、规格、性能、质量要求、验收规范（在国家没有出台正式验收规范的情况下，因产品产地不同其验收规范不统一），尤其是特别注明交货时间、交货地点、交货及运输方式、付款方式、包装方法、异议期、质量保证期、索赔和售后服务方式，以及代理商或厂方代理的名称、代理人的姓名、真实身份、地址、电话、传真等，另外为防止发生合同诈骗，付款方式尽量做到货到付款，必要时要求供方提供担保合同或履约保函，合同纠纷在签订合同时要注明，争取在合同签订场所或求购方辖区法院、仲裁机构进行处理。因此在签订设备和甩项材料的购买合同时，措词和条款一定要谨慎、严密、清晰明了，合同拟好后要 请专业律师审查，以防发生不良后果，造成不必要的经济损失。（四）工程建设项目施工阶段的成本控制要点。施工阶段的成本控制，也就是对照计划成本，找出正负偏差及原因，监视实际成本的运行情况，最终实现项目成本的目标管理，并与质量控制、进度控制、合同控制同时进行。1、由于在建设工程项目实施过程中，各分部、分项工程的生产周期、工程造价、材料品种、规格数量不同，因此必须对工程项目总造价分解后定期制定项目阶段性成本计划，同时又必须按工程实际进展情况及时调整成本计划，发现偏差及时查找原因并予以纠正，使工程项目运行和成本支出始终同步进行，其意义有以下几点：（1）由于房地产企业与施工企业一样，在目标上是一致的，就是在经济上实现盈利最大化，所以企业利润高低主要取决于成本控制的水平，因此，制订切实可行的成本计划，可以促进施工企业提高劳动效率，降低材料消耗，加快施工进度。（2）成本计划是控制成本支出的依据，工程项目在实施阶段进行成本控制，不能没有具体的依据，而恰恰是这些依据为企业的财务运行和有关企业的重大决策提供了重要的数据保障，为项目的顺利实现奠定了坚实的基础。（3）贯彻经济责任制，将成本计划分解、责任到人。有了成本计划，就可以将成本指标分解到各部门，直至各工程负责人，实行分级管理，哪个阶段、哪个环节出了问题，一目了然，从而使责、权、利相结合，促使每个管理人员积极参与成本管理，挖掘成本潜力，最终实现良好的经济效益。（4）由于项目实施过程是一种动态控制过程，会遇到各种不可预见的情况，如地质、天气变化等各种自然灾害或其它社会原因而造成本计划大幅波动，要及时上报企业决策层，随时调整成本控制计划和工期计划。2、工期计划对成本控制的影响我们说，积极的成本计划不仅要使项目建设成本最小化，还要实现盈利的最大化，实现这一点，工期计划必须与合理的成本计划相适应。（1）审查施工组织设计和施工方案的必要性。施工组织设计和施工方案，是确定合理工期的两个最重要的因素，审查施工企业制订的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，不仅仅是为了控制项目的进度，更是为了有效地控制投资成本。科学的组织施工，努力促使人力、设备、材料、技术等生产要素的优化组合，可以有效地提高项目的综合经济效益。另一方面，先进的生产工艺、技术设备和管理方法，同样要以有效地促进项目的优质、低耗、高效，获得最佳经济效益，节约投资成本。（2）在保证施工质量的基础上，促使施工企业加快工程进度，尽可能的缩短工期，可以大幅度提高项目的综合效益。A、以泰安为例，一个20万的小区，如果提前一天交付使用，可节约资金10至20万元，反之，就要多耗此费用，如果能提前十几天、几十天，将是一笔不小的数目。B、如果项目能够提前投放市场，不仅可以提高市场占有率，同时又可加快资金回笼，缓解资金压力，减少贷款利息支出，降低工程成本。C、可以提升公司品牌，增加无形资产，提高社会效益。3、工程质量控制对项目成本控制的影响。工程质量、工程投资、工程进度称为工程管理的三大要素，三者之间呈一种三角关系，即相互联系又相互制约，而工程质量控制又是三大要素中最重要的一个环节，也是多年来一直困扰房地产企业最普遍的问题，是企业都想回避但永远都回避不了的难题，它对成本控制所造成影响分析起来有如下几点：（1）返修率高，增加了后期管理的成本。（2）客户投诉率高，并要求高额索赔，使工程成本陡增，经济上遭受巨大损失。（3）退房率上升，容易造成恶劣影响，房价难以提升，增加了销售难度，资金回笼受阻，致使投资成本大大增加。（4）使企业形象、无形资产严重受损，企业品牌大打折扣，社会地位不断下降，严重阻碍企业未来发展。4、工程变更对工程成本控制的影响。在项目的实施过程中，经常出现工程量变化、施工进度计划变更，以及发包方与承包方在执行合同中的争执等许多问题，这些问题的产生，一方面由于前期工作的粗糙，设计失误，考虑问题不周，招标文件中没有考虑或估算不准确的工程量，因而不得不变更工程项目或工程量；另一方面，前面说过是由于发生不可预见的事故，如自然或社会原因而引起的停工或延期等。由于工程变更所引起的工程量的变化，承包方索赔等，都有可能使工程成本发生变化，最终对项目的总成本控制构成影响。（1）、在一般情况下，任何人均无权对工程擅自下达变更指令，因为几乎所有有经验的管理人都清楚其后果。对必须变更的，应由专业人员先做工程量和成本分析，并经设计部门同意拿出具体补救措施和施工方案，确信对工程成本控制和工期无大碍后，方可下达变更通知。（2）、比较严重的工程变更，将直接影响工程成本控制的质量。并相应增加管理成本，造成窝工、停工、工序脱节、工期延期等不良后果，使动态成本控制失去均衡，产生连锁反应。（3）如果施工条件发生重大变更，主要指未能预见的不利的自然、社会条件或与招标文件中所提供条件相差甚远，就有可能引起合同纠纷或索赔事件，施工企业据此提出造价和工期变更要求，也会造成工程直接成本的大幅变动。（4）如果变更是由于承包方的违约所致，其责任应由承包方承担，工期也不予以顺延，这种情况也要在合同中强调并说明，但无论是何种情况引起的变更，致使成本控制出现波动，都应认真分析，合理确定变更价款，严格成本控制，控制投资支出。（5）必须以严谨的工作态度，周密细致地做好施工之前的各项准备工作，把各种不利因素进行最大化考虑，尤其是一些不可预见的条件做最坏打算，做到提前预防，才能避免在项目施工过程中出现大的工程变更，尽量减少变更次数，从而顺利达到成本控制的目的。5、关于施工索赔对工程项目成本控制的影响。索赔是在工程承包合同履行过程中，当事人一方由于另一方未履行合同规定的义务而遭受损失时，向另一方提出索赔要求的行为，这在房地产项目实施过程中屡见不鲜，那么发生索赔事件后如何处理，处理的好坏将直接关系到工程的成本控制。（1）不管哪一方提出索赔，均要以合同为依据，按照合同条款，公