宁波姜山镇项目可研报告PPT课件

宁波鄞州区姜山镇地块 2013年1月 精品课件 2 目录 精品课件 3 地块位置 宁波鄞州区南郊 精品课件 4 地块位置 位于鄞州南部新城和姜山镇政府之间 距离南部商务区约3公里 距离鄞州区政府约4公里 距离万达广场约5公里 距离姜山镇政府约500米 南部新城 姜山镇政府 万达 南部商务区 精品课件 5 指标 红线图 规划图 现状图 精品课件 6 内部及周边环境 内部基本平整 周边除一安置房外 基本为空旷的农田 保利星海屿 西 天童南路 1 2 南 北大南路为断头路 3 西 有一米高差 内部 农田 4 注意点 1 现状河道约10米宽 需自行先挖河道后 再填埋现有河道 2 地块红线内北侧有一条小路 通往村庄 路边有10KV低压线 由村镇建设公司负责搬迁 3 地块有约1米左右的高差 需大量回填土4 合同交地时间 4月30日 现状交地 村镇建设公司主任口头答应短期内净地交付 5 6 现状河道 北侧通往村庄的小路和10KV低压线 精品课件 7 姜山镇配套 1公里范围内基本生活配套相对完善 公交车6站到南部商务区 精品课件 8 鄞州配套 5公里范围内可享高端配套 精品课件 9 目录 精品课件 10 姜山镇 区域中心镇向都市卫星城 发展方向为接轨南部新城 姜山镇总体规划 姜山镇功能划分 姜山镇位于宁波南郊 距离中心城区 公里 常住人口 万人 省级中心镇 鄞州区新城区副中心和鄞州工业新城地块南侧未来有欧尚超市 姜山镇政府反馈 精品课件 11 鄞州区南部新城 南部商务区 精品课件 12 鄞州区南部商务区 预计将有 万白领入住办公 占地1000亩 总建筑面积约300万平方米 总投资近200亿元 全部建成后预计将有6万白领入驻办公 2010年11月16日 南部商务区正式开园 以总部经济 国际贸易 科技创意 服务外包等作为产业发展方向 目标成为浙江省乃至长三角最具活力的高端商务经济集聚区之一 一期建筑面积130万平方米 共38幢大楼 企业开发30幢 已交付使用25幢 其中 228米的商会国贸中心是目前宁波市已建建筑中的 第一高楼 截止2012年3月底 一期共入驻企业685家 已有逾万人在园区内办公 按已交付楼宇计算入住率达到49 55 杉杉大厦 中基商务大厦等入驻率已接近100 共有10幢大楼入驻率超过50 二期位于一期东南侧 建筑面积50万平方米 共有17幢大楼 16家开发单位已全部动工 进入地下室施工阶段 三期位于一期西侧 建筑面积45万平方米 目前第一批招商已确定12家开发企业 目前开始动工建设 其中区外企业11家 3家为外资企业 有3幢专业性特色大楼 特别是引进了新加坡曼哈顿资源集团 拟建造高度为268米的中国区域总部 成为鄞州新地标 南部商务区四期为门户区 位于一期南侧 建筑面积35万平方米 目前正在进行规划方案设计深化完善 精品课件 13 目录 精品课件 14 一 地块条件分析二 市场分析三 客户分析四 项目定位建议 精品课件 15 近年宁波市六区土地供求走势 土地出让 近年来 宁波市区土地供应略微下调 年均供应量在490万 左右 土地成交 受经济环境 调控政策影响 近年来市区土地成交呈下降趋势 年均成交量420万 左右 供需比系数 近年市区土地供需比在1 17左右 2008 2011年宁波市区土地供求情况 精品课件 16 本案 教育配套 医疗配套 10分钟直达万达商圈 5分钟直达鄞南商务区 15幢写字楼 地块周边配套情况 精品课件 17 地块条件分析 SWOT分析 1 内部有河流穿过 需要自负成本进行改造 2 田地和道路有高差 需要填平 1 地块方正2 内部没有居民 无需拆迁 1 一街之隔是安置房 已建成未交付2 北侧和高架相距1km 有些许噪音 1 2km内有成熟的教育配套和医疗配套2 紧邻交通要道 5km直达政府 商圈 鄞南商务区3 向北连接鄞州区核心生活圈 向西可达鄞南生活圈 精品课件 18 一 地块条件分析二 市场分析三 客户分析四 项目定位建议 精品课件 19 供应量 近年来 市区住宅供应较平稳 年均供应量在335万 左右 成交量 受调控政策影响 近年来市区住宅成交呈下降趋势 年均成交量205万 左右 供需比系数 近年市区住宅供求比在1 7左右 成交价格 2010年 住宅成交价格创历年新高 之后受住宅成交下降影响 成交价格略微下调 2011年市区住宅成交价格为14514元 近年宁波市六区住宅供求走势 近年宁波市六区住宅价格走势 2008 2011宁波市区住宅供求情况 精品课件 20 2012年1 9月宁波市六区住宅成交面积分布 2012年1 9月宁波市六区住宅成交走势 成交量 近期住宅月均成交约20万 7月达市场峰值 预计市区全年住宅成交量在240万 左右 较上年有较大幅度上涨 开发商以价换量市场效应得以显现 成交价 近期住宅成交价格呈先抑后扬态势 5月达市场谷值 市场成交均价12670元 低于上年平均水平 成交面积 住宅成交面积集中于91 120 与121 150 近期刚性首置及改善性需求得到有效释放 对楼市健康运营起到有效支撑 2012年1 9月宁波市六区成交走势和面积分布 精品课件 21 2011 09 2012 09宁波市各区住宅成交分布 万 在市各区住宅成交量分布中 鄞州区位居第一 成交量达85 4万方 其次为镇海区 成交量为53 1万 骆驼 庄市占了较大比例 北仑区成交量为38 5万 位居第三 郊区楼盘由于价格较低 面积适中 很受刚性需求客户亲睐 成为市场成交主力 鄞州区成为成交主力 精品课件 22 周边高层竞品地图 9500元 8000元 13000 17000元 精品课件 23 中海 雍城世家 开盘时间 最早2008年 持续加推入住时间 2012 12占地面积198044平方米建筑面积477806平方米容积率 2 00概况 已售5年 销售额50亿 已售2000套以上价格 08 10年均价19000左右 11 12年均价16000 14800左右 别墅23000左右 市调时报价17000 19000 外环内竞品 直线距离姜山镇地块3公里 价格在该版块内具有代表性 精品课件 24 君悦龙庭 开盘时间2012年5月5日入住时间2013 06房源当期户数295户占地面积28391平方米建筑面积60055平方米容积率1 60已售271套 去化率91 已售均价8631 45元 外环外同纬度竞品 直线距离姜山镇地块5 6公里 但是位置没有姜山镇地块优越 精品课件 25 二手房 3km内二手房的价格普遍在13000以上 且未含税 而且多层的售价要显著高于小高层的售价 差价大约在500 1000 可见该区域内对多层的认可度相当高 精品课件 26 周边高层竞品总结 1 周边3km范围内无新盘竞品 3km以外的竞品分化明显 在绕城高速以内的楼盘均价在13000以上 在绕城高速以外的楼盘均价在10000以下 约9000左右 2 往市区方向距离3km内的二手房参考价为13000 16000 其中格兰春天的二手房 90左右 单价约15000 总价约130万 未含税 二手安置房的单价约13000 总价约120万 未含税 精品课件 27 周边联排竞品地图 雅戈尔香湖湾 雅戈尔都市华庭 光大江湾府第 中海雍城世家 姜山镇地块 3km 2 5km 14km 鄞州核心区 东钱湖风景区 姜山镇 精品课件 28 光大江湾府第 联排别墅面积216 260平方 按揭享92折 送车库 位 地下室 下沉庭院 优惠后23810元 起 总价500万以上 一共推出18套六联 去化1套 中间套 含高层在内的整盘均价是14039元 精品课件 29 中海 雍城世家 08年推出106套 10年推出16套 均已售罄面积约250 08年均价19673 78元10年均价23821 35元 精品课件 30 雅戈尔香湖湾 联排别墅面积为250 270 左右 350万 套起 单价15000元 左右 公开94折 一次性付款9折 推出240套 已售178套 去化74 已售均价13438元 电话咨询 送地下室90平方 无露台 精品课件 31 雅戈尔 都市华庭 二手房 地上3层 面积263 半地下室 一边是全地上车库 一边是半地上空间 不计容 约60平米算赠送 搜房及中介报价475 620万 套 单价1 8 2 2万 未含税费 精品课件 32 周边联排总结 周边竞品中联排的体量较小外环内单价在23000左右 外环外单价在18000左右 折合到包含地下室面积的单价大约为17000和14000 精品课件 33 一 地块条件分析二 市场分析三 客户分析四 项目定位建议 精品课件 34 客户分析 1 配套 靠近姜山医院 首南医院和姜山中小学 2km 周边有姜山镇的全部配套 公交车2辆 10站可达万达 6 8站可达鄞南商务区 符合刚需客群的配套要求 2 辐射 周边居民中需要首置或首改的客户 3 北拉 紧邻天童南路主干道 可以通过低价吸引部分鄞州区工作的市民 尤其是在鄞南商务区工作的人群 外环内的二手房总价在130万左右 通过总价控制吸引总价在100万左右的潜在客户 4 南拓 鄞州区下辖17个镇 姜山镇则是连接鄞南新城和其他乡镇的重要枢纽 因此可以将南部许多乡镇居民中考虑到宁波置业的人纳入我们的目标客群 吸引他们的理由是总价低和离老家更近 精品课件 35 一 地块条件分析二 市场分析三 客户分析四 项目定位建议 精品课件 36 本地块项目定位建议 客户分析 乡镇和周边首置或首改的居民总价上从鄞南新城外溢的客户景瑞产品线建议 立面风格参照常州望府 以与区域内产品立面 品质匹配物业形态建议联排 高层 销售周期及预期售价建议 定位88 98 118的高层 联排 边套235中间套205 可研时点联排边套16500中间套14500 2013年11月1日开盘 开盘价边套17160中间套15080 折合地上售价边套24462中间套22436 可研时点价格高层12500 2014年4月1日开盘 去