政策调控下的房地产上市公司融资策略及融资风险控制.doc

政策调控下的房地产公司融资探寻2010年，对于国内地产业是调控之年。政府部门密集出台了多项政策针对房价过快上涨的房地产市场进行宏观调控，从涉及土地审批监管体系、央企产业导向、房企融资平台调控、银行房贷政策、住房保障等具体层面，其涉及的广度以及政策出台的密集程度前所未有。此已经经历过2007-2008年度调控的房地产企业们，已经很难看到当初的恐慌心态，显得更加淡定了只有万科、绿地、恒大等企业做一些局部的调整，大规模的降价行为并未见到。同时，尽管调控以来成交量有着较大幅度的萎缩，但房价仅出现小幅度的回落，整体依然坚挺，更多体现为“量跌价滞”。政策趋紧，房价稳中趋降而接下来的房地产市场如何发展将取决于市场成交量能否放大，这将引发两种情况：一是市场认可价格，成交量放大并促使价格得以稳定。这种情况恰恰符合政策导向。二是成交量无法支撑现在的价格，房价会下降至能够有效激发居民有效购买力的点位。由于目前房地产市场还存在明显的供需矛盾，投机和投资性需求过大，不能产生有效的供需平衡。因此，一旦房价下跌预期实现，各路投资者、消费者持续观望的态势下，房价将持续下跌至成交量重新放大的时候。迫于政策压力，这两种情况可能是在中长期内最有可能出现的。至于价涨量增和价跌量缩的非均衡状态，只会是短期现象，不影响长期走势。目前，房地产仍是拉动内需的主要利器：一方面，现在每增加1亿元房地产产业投资，至少23个相关产业将相应增加投入1.479亿元，在增加国民生产总值和提升就业率上，自有其无可比拟的巨大优势。从国民经济的角度看，楼价大幅下降，必然导致开发企业看空后市，房地产投资、新开工数量急剧下滑，导致上下游产业的经营、就业都将出现更深层次的影响。所以，政策方面在不能维持第一种状态的情况下，为了避免房地产泡沫快速破灭而引发衰退会转而维系第二种状态，即保持房价稳中有降，逐步促进成交量的放大，以稳定经济发展。密集调控下的房企资金链趋紧，盈利能力下降作为一个典型的资金密集型行业，房地产业十年来的发展与包括证券市场、货币市场在内的整个资本市场的支持力度息息相关。在密集的政策调控下，已上市房企不仅承受着调控所带来的压力，也面对着投资者对公司业绩的期许。从2010年三季度已上市房企公布的财务数据看，房地产无疑是三季度现金流最不足的行业之一，56家房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。其中，37家公司经营性现金流为负，而反映在净利润上，仅有10家公司三季度亏损。在实现盈利的公司中，有10家房企每股经营现金流低于-1元，经营性现金流严重不足。我国房地产企业的开发资金主要来自四个方面：企业自有资金、国内贷款、预售款、资本市场融资。在信贷调控、直接融资受阻、资本市场受限、预售款监管趋严的情况下，房企需要依靠大量自有资金维持运转，资金链压力与日俱增。为缓解这一状况，加快周转已成为房企的追求目标。土地开发从拿地到上市的开发周期被尽可能缩短，有利于短期内增加楼市的供应量，并在被调控打压的环境中部分恢复房企的盈利能力。但真正缓解资金链的压力，房地产企业还需探寻其它的融资渠道。拓展融资渠道，引入房地产投资基金2009年的天量信贷为保增长做出了重大贡献，但目前确实到了控制流动性过剩的时候。此时，上市房地产企业的再融资、重组在监管层面都设置了障碍，还有哪些可以选择的资本市场融资渠道呢？目前，在我国房地产企业中，直接融资渠道主要有信托计划、房地产投资基金、类REITs等。从上述几种融资渠道比较来看，基金方式的优势比较显而易见。房地产投资基金具有一定的专业性，会较多的考虑投资项目的成长性和盈利能力，利用其所拥有资金、行业经验和资源，促使项目或企业做大做强；房地产投资基金与银行贷款、债券等融资方式不承担企业经营风险不同，房地产投资基金往往会亲自参与管理，承担更大的风险；并且，房地产投资基金资金来源具有一定的广泛性，使得合格的投资者能够参与房地产开发的过程，分享房地产投资收益。在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金的萌芽已经在悄悄地破土而出。2009年5月，由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以算是房地产投资基金从讨论走向实践的“探路人”。同年9月，同样性质的资产管理公司也在上海出现。同时看好房地产投资基金发展前景的还有一些著名的房地产中介机构，如长期从事房地产投资顾问与销售代理的伟业顾问公司成立的伟业资产管理公司，就曾成功地为某房地产项目开发商融资2500万元人民币，这成为北京市场上房地产中介机构首次为开发商提供的资金支持，伟业提供的融资服务中就已经有了一些房地产投资基金的影子。但实际上，资本市场一直对房地产业虎视眈眈。目前，国内证券市场已有6000亿左右的私募基金，这些资金借财务管理公司、投资公司等形式而存在，毫无疑问，房地产业对私募基金的吸引力是很强的。从近年发展趋势看，房地产的利润增长幅度相对较大，投资空间很大。此外大量的境外资金包括专业资金在内都有意投资中国房地产。2000年，美国就成立了针对中国市场的房地产投资基金，而就在2010年，著名投资银行高盛公司也宣布成立了此类机构。同海外相比，国内房地产投资基金起步晚，投资和管理能力较弱。未来随着法律法规的逐步完善和国内房地产投资基金经验的不断丰富，中国房地产投资基金的地位将与日俱增。刚性需求、城市化进程、人口红利，这些因素仍将是维护房地产市场的关键市场要素。中国房地产未来依然是一个巨大的市场，政策调控的目的是为了房地产市场更加良性的运转，市场未来的刚性需求从未改变。通过房地产金融创新，推进包括诸如房地产投资信托基金（REITs）、房地产私募基