2010九龙仓江北嘴项目市场研究及整体定位报告-写字楼和公寓部分.ppt

本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播 九龙仓江北嘴商务中心A10 A11商业地块市场研究与定位报告 重庆中原顾问事业部ChongQing 05 2010 内容说明本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题 因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体 项目内有商业 写字楼 公寓及酒店等业态 结合开发企业背景和项目特征 最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业 项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势 充分依托不断增长的区域价值 把握未来一波大型企业入渝的热潮 主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部 打造中国第四城领先综合体 通过标杆写字楼来带动酒店 公寓以及商业的发展 从而树立项目标杆综合体形象 注 此部分主要是写字楼和公寓部分 附 参赛人信息 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 项目属性界定 开发企业背景简析 项目价值分析 项目位于城市CBD的江北嘴区域 是唯一一个新兴规划且以商务为主的CBD商务中心 地段价值极其稀缺 CBD 本项目 解放碑商贸中心 江北嘴商务中心 弹子石配套服务中心 规划性质CBD中央商务区是以现代商务为核心 最具影响的金融 商务 会展区域 并集高档酒店 写字楼及商务公寓为一体 交通最便捷 基础设施及配套服务最一流的现代都市中心 用地规模重庆中央商务区的总用地规模为5 6平方公里 其中硬核地区为4平方公里 由解放碑 江北城 弹子石组成 构成重庆未来的商务金三角 解放碑 主要承担商贸功能 同时包括商务办公职能 面积0 92平方公里 江北嘴 承担商务办公职能 包括一部分商贸职能 面积2 4平方公里 总规模560万平方米 弹子石 承担配套服务功能 包括高级居住 公寓 酒店 文化设施等 项目位于江北嘴规划中的未来之城 此区域属于规划中的商务办公区的核心区 记忆之城 未来之城 本项目 江北城包括 记忆之城 和 未来之城 双城 将分五大功能区 商务办公区 综合服务区 混合使用区 休闲娱乐区和配套居住区 项目周边轻轨与多条市政干道连接 交通便捷度高 且项目所在江北城区域随着规划中的道路设施建设 未来交通将更加便捷 本项目 轻轨9号线 轻轨6号线 轻轨9号线 轻轨6号线 千厮门大桥 黄花园大桥 朝天门大桥 北滨路 北滨路 轻轨站 轻轨站 项目交通便捷 项目周边有江北城的主干道 江北城大街北路 与 东升路 连接 项目西边有轻轨9号线和6号线的江北城站点 项目所在的江北城未来通过黄花园大桥 千厮门大桥 朝天门大桥与渝中 南岸连接 随着规划中的朝天门过江隧道开通 项目所在的江北城与解放碑朝天门 弹子石等区域紧密联系 正真形成重庆CBD核心区 项目地块规划指标 指标高 纯商业 限高度的城市综合体 A11 A10 1 A10 2 A10 4 1 地块土地集约利用率极高 需要多种物业的档次完全协调 2 纯商业用地条件 物业发展方向锁定为商务写字楼 酒店 服务公寓 商业等 3 建筑限高100米 150米 300米 考虑到周边可利用的资源尤其是江景资源建 需要重点考虑周边业态的建筑高度 研究项目的可视性价值及其利用 项目属性 地段极度稀缺全新CBD核心的大型城市综合体 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 项目属性界定 开发企业背景简析 项目价值分析 九龙仓集团拥有雄厚的实力和丰富的城市综合体开发经营经验 且重庆是集团作为重要业务的内地所在长江经济带上的重点城市 九龙仓集团创始于1886年 集团实力雄厚 综合资产达1740亿港元 以发展香港和内地两地地产及基建业务为策略重点 九龙仓集团 海港企业 现代货箱码头 天星小轮 香港空运货站 马哥孛罗酒店 C ty super 会德丰地产 香港 新加坡 有线宽频 有限电视 骄阳电影 物业 运输 码头 通信 酒店 商贸 九龙仓集团涉足行业 香港的海港城及时代广场是九龙仓集团的核心 共占集团资产总值的47 营业利润的58 九龙仓集团在香港和内地开发经营着多个城市综合体项目 也有丰富的开发和经营经验 九龙仓集团致力于 创建明天 内地市场正是集团开拓新 明天 的所在地 九龙仓集团截至2008年底 土地储备达1亿平方尺 内地业务主要分布在长江经济带 重庆作为内地业务的重点之一 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 项目属性界定 开发企业背景简析 项目价值分析 高区域价值 地段极度稀缺的新兴CBD核心区 大型城市综合体 包含商业 酒店 写字楼 公寓等多种业态 开发主体雄厚实力 九龙仓具有雄厚的资金实力和多个城市综合体的开发和经营经验 打造标杆型城市综合体 通过土地价值最大化来实现项目利益最大化 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 核心问题 怎样才能建立标杆型城市综合体 问题结构化 战略层面 项目中的写字楼 商业 酒店 公寓物业之间的关系 哪种物业能树立标杆 策略层面 怎么树立标杆 1 项目中的各种物业可能的影响力 树立标杆形象的可能性 2 项目各种物业所处的市场环境如何 未来面临怎样的竞争环境 如何准确地定位 在项目的各种业态中 写字楼是本项目最能树立标杆形象的产品 项目的各类物业中 写字楼 是最能树立标杆形象的产品 公寓 写字楼 酒店 商业 商务标杆产品 商务配套产品 价值最大化产品 商务产品链 写字楼的形象建立 只有 形 神 兼备 方能成就标杆气质 写字楼的标杆形象 形 神 硬件和软件两方面引领重庆写字楼市场发展 甑选顶级和高端的客户进驻 区域价值机会分析 供应市场机会分析 需求市场机会分析 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 供应市场分析 需求市场分析 区域价值分析 当世界聚焦中国的时候 中国聚焦第三增长极的重庆 环渤海 长三角 珠三角 西三角 重庆 两江新区 2009年2月5日 国务院在国家战略层面正式研究设立 两江新区 是中国的第三个副省级新区 前两个分别是上海浦东和天津滨海新区 五个重庆建设 2008年7月20日 首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出 成为重庆的战略决策 314战略 中央给重庆制定的 314战略部署 即三大定位 一大目标 四大任务 寸滩 空港 西永综合保税港区 中国内陆首个海陆空综合保税港区 重庆的五大定位 我国重要的中心城市之一 国家历史文化名城 长江上游经济中心 国家重要的现代制造业基地 西南地区综合交通枢纽 良好的投资环境和强劲的经济发展潜力使重庆正在成为 中国第四城 承担着西部经济发展的引擎使命 财富 第五次进行 中国最佳商务城市 调查 劳动力供给最理想的城市1 上海2 北京3 深圳4 成都5 广州6 西安7 南京8 杭州9 武汉10 重庆未来最具发展潜力的城市1 上海2 天津3 杭州4 青岛5 宁波6 苏州7 重庆8 武汉9 北京9 大连 2010年4月 中国社科院发布报告 列举了中国未来10年最具潜力的24个城市 其中一线城市4个 年青的直辖市重庆比肩北京 上海 天津三个国际化大都市 成为中国第四城 今年2月初 在城乡建设部编制的 全国城镇体系规划 中 重庆就凭借政治 经济 文化 社会等诸方面的综合优势 看齐上海 北京 天津 广州等四个区域性中心城市 跻身国家五大中心城市之列 成为西部经济社会发展的 引擎 2010年1月 美国 时代 周刊亚洲最佳投资城市评选活动中 重庆成功超越日本东京 高居数千个亚洲城市第七位 2010年2月 英国 金融时报 亚洲未来城市评选活动中 重庆首次入选子榜单 再一次位居最佳外国直接投资促进策略城市榜单第七位 重庆自身经济快速增长及产业结构的不断优化 证明了 中国第四城 强劲的发展动力 图 重庆都市区近年来国民经济发展状况 数据来源 重庆历年统计年鉴和公报 图 近年重庆市都市区产业结构发展情况表 单位 亿元 图 重庆市近年利用外资情况 单位 万美元 图 近年世界500强进驻重庆地区的数量 单位 家 小结 重庆准确的城市定位 良好的投资环境 强劲的经济发展势头 不断优化产业结构 加之重庆处于中国经济承东启西的节点 使重庆成为 中国第四城 中国西部的经济中心 承担着中国西部经济发展引擎的使命 重庆CBD是全国为数不多的CBD之一 统领整个中国西区 面向中国中西部 面向东盟北部国家 面向南亚 作为跨国公司在这一区域的总部基地和资金运作中心 地位可见一斑 CBD之于城市的地位 CBD是现代化城市以商务办公为主的第三产业聚集地 它是经济高度发达的产物 是城市经济实力的体现 CBD不单单是一个商务中心的概念 它还是一个国际化大都市的标志性区域 CBD的规划形成将成为重庆对外的标志 聚集了全世界大部分跨国公司和金融机构 如纽约 东京 伦敦和巴黎 具有较强集聚功能和扩散功能 对外交往和竞争能力 作为国家的金融贸易中心和物流中心 如北京 上海 洛杉矶等 具有一定经济实力和综合功能 并能带动整个地区经济的发展 如广州 深圳 天津等 区域性经济中心城市 全国性经济中心城市 全球性经济中心城市 1 2 3 重庆CBD将作为区域级CBD定位 承载西部地区未来经济中心的历史使命 注 东京指临海福都心 巴黎指德方斯CBD商务区 上海指陆家嘴CBD金融贸易区 重庆CBD建筑规模指解放碑建筑体量及江北新城规划体量 重庆CBD的功能定位是 长江上游和西南地区的区域性商务中心 城市功能中 规划中的CBD是最能体现重庆国际化形象的区域 而保税港 两江新区催生CBD的发展和升级 两江新区发展目标 500万 2012年内实现 利用外资超过60亿美元 引进世界500强达到200家 利用内资达到2000亿元人民币 集装箱吞吐能力500万标箱 重庆CBD规划 三区域互为补充 规划前景良好 用地规模重庆中央商务区的总用地规模为5 6平方公里 其中硬核地区为4平方公里 由解放碑 江北城 弹子石组成 构成重庆未来的商务金三角 规划性质CBD中央商务区是以现代商务为核心 最具影响的金融 商务 会展区域 并集高档酒店 写字楼及商务公寓为一体 交通最便捷 基础设施及配套服务最一流的现代都市中心 现有的城市格局决定了CBD不可避免的会在局部形成竞争 尤其是解放碑和江北嘴在商务方面的竞争 解放碑因地域形态 虽有重庆华尔街规划的都市更新 却受限原都市格局 更多是在原解放碑核心既有商务商业能量延续 导致部分都会商务区则移转至江北城 弹子石区域更多是承担CBD的配套服务功能 其商贸商务功能只是区域区域内部的配套 江北嘴作为新兴规划的纯粹商务区 具有高起点规划 高规格建设的现代商务形象 势必会吸引重庆其他区域尤其是解放碑区域的部分商务客户进驻 图 解放碑与江北城写字楼供应体量对比 万平米 数据来源 重庆中原市调统计 江北嘴中央商务区投资有限公司最新规划调整 图 解放碑与江北城高档写字楼供应体量对比 万平米 江北嘴和解放碑功能定位上存在重复决定了部分产业未来的竞争关系 尤其表现在高附加值的金融行业和国内外大型企业客户上 江北嘴 解放碑 整体定位 现代商务中心产业定位 金融业 现代制造业总部 服务业等客户定位 金融机构 世界 国内500强企业等高端商务客户为主功能定位 四大地域中央金融机构战略性网点布局地外资银行 保险机构 证券基金公司西南总部首选地世界 国内500强企业西南地区总部首选地西部地区金融产品 金融组织创新与试验的特殊区域三大市场证券场外交易市场 OTC市场 全国性电子票据交易中心期货交易所 整体定位 中央商贸中心产业定位 商贸零售业 金融业 现代服务业等客户定位 金融机构 大型企业 广泛的各种层次客户群功能定位 一是长江上游地区金融服务中心二是长江上游地区信息服务中心三是长江上游地区商贸中心四是长江上游地区国内外企业总部基地五是重庆市现代都市景观风貌展示区重点发展分为三个层次的主要产业 核心层是金融保险业 信息传媒产业 专业服务业 商贸流通业紧密层是旅游业 房地产业 会展业 物流业辅助层是高级社区与个人生活服务业及公共设施服务业 江北嘴相比解放碑CBD商务比重更大 功能结构更合理 同时在推动政府层级上 江北嘴相比解放碑强势了太多 与解放碑在功能上形成差异化定位 重点发展商务和金融功能 参照国际级城市CBD 纽约 伦敦 巴黎 东京 的功能结构构成 对比重庆CBD中的江北嘴现代商务中心和解放碑商贸中心的功能结构 现状 解放碑作为历史形成的传统CBD承载了大量重庆金字塔尖的企业功能 江北嘴作为全新的现代CBD正处于规划建设阶段 解放碑 江北嘴 90 的驻渝国内商业银行 保险公司 证券公司总部在解放碑 2 3的驻渝境外银行 保险机构在解放碑 3 4的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构在解放碑 规划完毕 处于基础设施建设阶段 目前只有金融街 世纪中心一个写字楼项目销售 解放碑发展阶段 良好的规划前景必须依赖整个重庆CBD的发展 目前整处于调整升级阶段 第一阶段 2006 2010年 使解放碑CBD成为重庆市以及黔北和川南地区最具规模和活力 与国内外市场联系紧密的商务活动中心 第二阶段 2010 2020年 使解放碑CBD成为长江上游地区最具规模和活力 进入国际产业分工链条的国际化商务活动中心 第三阶段 2020 2050年 使解放碑CBD成为中国西部地区最具规模和活力 在部分领域具有全国意义 高度国际化的商务活动中心 随着解放碑CBD的各阶段目标的达成 区域未来在整个长江上游地区乃至中国西部地区均具有极为重要的战略和经济地位 区域发展前景良好 解放碑中央商务区 CBD 在功能定位及产业发展规划中明确提出了解放碑区域的整体发展规划 整个发展将分为三个阶段 江北嘴发展阶段 目前处于发展初期的建设阶段 2003 2009 2015 2020 纳入CBD规划老城拆迁整体规划道路管网基础设施建设中央公园 大剧院 科技馆建设开放 金融街 世纪中心建设重庆金融城开工财信国际开工重庆银行大楼开工 金融市场建立成为长江上游地区金融机构 金融资金 金融产品交易 金融产品定价 金融信息 金融人才等集聚的核心区金融创新 金融生态环境等先行区 实现重庆80 的金融机构在此布局集聚30 的金融机构贷款余额使重庆金融业增加值达到750亿内部结构不断调整优化 实施推进 影响范围 重庆及周边区域 中国西南 全国及东盟地区 全球 2050 长远来看 过于拥挤的人流和过于陈旧并难以加以彻底改造的交通网络等基础设施难以承担起定位很高的重庆CBD 或者说是西中国CBD的重任 解放碑 历史沉淀形成的CBD 江北嘴 新兴规划的现代CBD 交通体系 对外联系的三条主干道虽有多条公交线路 但地形地貌决定了很难有大的改变新兴的三条轻轨线将在一定程度上缓解交通问题停车位 据不完全统计解放碑共有地下车位约7000个供电 网络管网历史原因形成的基础设施网络 很难进行大的改变拓展空间经过多年的无序开发 可开发建设空间非常有限 交通体系 网状新兴宽敞道路交通体系多条公交通达规划四条轻轨经过其中和周边停车位 据不完全统计江北嘴共规划地下车位超过30000个供电 网络管网按照新兴国际CBD标准规化超前的供电 网络等基础管网拓展空间全新的CBD 大量可开发空间 注 解放碑车位数根据中原实地调研 江北嘴车位数根据规划地下建筑面积110万方 单个车位建面30平米计算 由以上可见 解放碑是这个城市的商业中心和曾经不同定位时城市的商务核心之一 但却不能担负起整个中国西区乃至更大辐射区域的商务中心责任 它太小 不是本身太小 而是在10年左右的不合理开发之后 能剩下的可供开发的土地已经所剩无几 整体性差 各类项目也比较繁杂 商业与商务的杂居更是以各项现代化服务咨询产业和资金信息流为核心的现代CBD的绝对禁忌 正如同上海选择了陆家嘴而不是南京路 北京选择了朝阳门到王府井一线而不是传统的城市中心西单一样 现代化的CBD需要一个完全的处女地描绘最好的蓝图 整体性的进行基础设施建设 整体性的改造规划 而这些 都已经是在各类开发过半的解放碑地区不可能实现的了 当然解放碑也在CBD范围内 并在逐渐改造升级 但其最终作用 更适合作为现代CBD中的高端奢侈商业和顶级商业的集散地 辅以部分商务功能 而不适宜以之作为现代化CBD的中心 重庆CBD三区域商务影响力分析 初期解放碑绝对强势 中期江北嘴和解放碑并驾齐驱 成熟期江北嘴绝对强势 CBD发展阶段 商务影响力 高 低 发展初期 发展中期 成熟期 2015 2020 江北嘴 解放碑 资料来源 重庆中原研究 弹子石 重庆CBD三区域中 发展初期 解放碑的商务以因历史原因 处于绝对的强势地位 江北嘴处于建设发展阶段 影响力持续上升 发展中期 江北嘴和解放碑的商务影响力平分秋色 并驾齐驱的发展 重庆CBD进入成熟期 江北嘴的商务影响力呈绝对的强势地位 解放碑和弹子石相比江北嘴商务影响力小很多 小结 重庆CBD由于空间和历史因素 呈现三角板块规划格局 由于多年的沉淀 解放碑在过去若干年承担着核心的功能 但随着江北嘴高规格的规划建设 其影响力特别是商务影响会逐渐加强 虽在一定时间内与解放碑呈胶着发展 并驾齐驱 但未来势必超越解放碑 成为重庆CBD甚至西部CBD的核心 而解放碑和弹子石这两大CBD组团将成为核心江北嘴有力的左膀右臂 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 供应市场分析 需求市场分析 区域价值分析 重庆写字楼市场正快速迈向 发展阶段 政府将全力打造多元化中高档商务办公集群 写字楼市场将迎来全新的时期 核心动因房地产热潮供需失衡经济复苏需求多元化企业追求形象客户价值多元化表现形式商务办公商住与商务办公共存纯商务形象个性化形象客户特征中小型企业成长型企业大中型企业各种类型的企业产品特征中低档写字楼商住楼宇商务公寓中高档写字楼高档写字楼客户关注地段 交通地段 交通 性价比地段 配置 服务地段 配置 服务 生态 经过多年发展和演变 重庆写字楼形成了渝中 北部 南部三大片区 就项目所处的区域价值而言 CBD内的解放碑将是主要竞争区域 随着城市的南北纵向发展 重庆市写字楼主要分布在渝中片区 北部片区和南部片区 其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口 上清寺板块 北部片区主要集中在观音桥板块 红旗河沟板块和新牌坊板块 南部片区主要集中在南坪中心区域 从重庆已供应写字楼市场分布来看 渝中区为绝对的核心 且是最早发展区域 从渝中向南北方向延展 北部片区的高兴园为政府利用政策杠杆主要针对高新科技 生物制药等类型企业 而作为重庆金字塔尖的企业更多将总部布局在配套齐全的核心商圈 特别是因为历史因素形成的解放碑商圈区域 重庆写字楼已供应市场 重庆已供应甲级写字楼仅占2成 其中50 以上集中在解放碑 入住金字塔尖的企业 同时成为外地入渝企业的首选 解放碑独大 表 重庆市主城区已投入使用的写字楼名单 由于解放碑在国际国内的拥有较高的知名度 很多外地企业在进入重庆时都将办公区域选择在解放碑 因为他们对重庆的商务区域印象只有解放碑 重庆中原三级市场写字楼部蔡经理 解放碑区域聚集了超过50家全球知名企业 包括很多进入重庆的世界500企业以及大量金融企业 入住企业档次相较其他区域优势明显 创汇首座项目策划古先生 重庆已供应写字楼年代久远 整体形象不高 配置落后 配套和物业服务不足 甲级写字楼相对较好 但已不能满足市场需求 重庆目前写字楼整体供应水平不高 即使在甲级写字楼最集中的解放碑区域 很多写字楼因硬件或服务方面的因素已影响项目的入住率 其他档次更低的写字楼由于硬件老化和配套特别是车位配比的不足 这些已经制约了出租率 重庆中原三级市场写字楼部蔡经理 数据来源 中原实地调研 已供应写字楼销售价格和租金水平与楼宇自身品质和地段关系密切 整体入住率较高 特别是甲级写字楼相比3年前变化不大 呈现出租金越高入住率越高的景象 表 主城区部分已投入使用写字楼租赁情况 重庆高端写字楼入住稳定的原因 大量的企业在重庆没有更多选择 很多企业的办公场地为公司自购物业 大量大型企业 国内 跨国企业 入住带动产业链上下游服务企业入住 数据来源 中原实地调研 典型案例 大都会 虽已使用10年有余 但因良好的物管服务和高端的客户构成 其租金水平和出租率在市场中都独领风骚 大都会商厦是由香港和记黄埔实力有限公司开发并持有 是重庆建成投入使用最早的高档写字楼 其在设计 用材 物管等方面都代表着重庆写字楼市场的最高水平 因此吸引了众多外资及本地有实力的公司或单位入住 大都会其实硬件水平在目前的市场中已不属于最好 但优质的物业服务是其租金水平和出租率在重庆都是最高的关键 创汇首座项目策划古先生 从写字楼空置率来看 解放碑区域较低的空置率说明市场需求的巨大 图 解放碑区域商务楼宇空置对比 从2007年的商务空置面积12 15万平方米减至2008的10 4万平方米 空置面积共减少1 8万平方米 同比下降14 4 如除去主要的六栋 四久工程 楼宇 解放碑商务楼宇的空置率将下降为3 61 空置率整体水平将较好地控制在5 这个合理的水平以内 表 解放碑主要 四久工程 数据来源 渝中区统计局 甲级写字楼主要承载了金字塔尖的企业 而档次稍低的写字楼主要承载甲级写字楼内企业产业链上的服务配套型企业 数据来源 中原实地调研 以上图表主要为渝中区各档次楼宇入住客户构成 从行业上分析 商务服务企业比重最大 占54 其中包括法律 投资 咨询 广告 传媒等 其次为金融和房地产业 分别占12 13 另外政府机构也一定比重 同时渝中区作为全市交通枢纽中心 运输业也占一定比例 从企业性质分析 以国内外知名企业为主 其中总部型企业比重较大 入住企业行业相对分散 但仍以商务服务 金融 房地产为三大主力 比重之和超过50 另外该类楼宇中批发零售业 建筑及装饰等行业比例较大 这与其主要业务范围在渝中区 特别是解放碑 朝天门区域关系密切 从企业性质分析 以中小型的本地企业为主 大约占90 该类企业所需面积小 一般在50 150 之间 国际 国内大型企业及金融机构 甲级写字楼 大型企业的配套服务型企业 乙级写字楼 本地中小型企业 丙级写字楼 大量世界500强企业进入重庆 特别是近年来产业越来越高端 结构越来越多元 带动产业链发展的同时催生写字楼需求的增加 表 不同阶段进入重庆的世界500强代表企业 截至2009年12月31日 入驻重庆的世界500强企业首次达到154家 其中境外企业125家 重庆引入世界500强企业总量 已居西部第一 机械制造 零售通信 金融 综合 数据来源 重庆政府网 外经网等网络 解放碑CBD近年来产业结构不断调整 金融业作为主导产业定位 吸引了大量金融机构的进驻 这与中加入WTO后开放金融保险也有着直接的原因 解放碑近几年产业结构变化 由此可见 随着CBD发展 交通运输邮政及仓储业 批发零售业比重逐渐降低 文化娱乐业 信息传输与计算机服务业业比重由于金融 居民服务 商业服务业的比重持续上升也将逐渐降低 但作为金融业 中介服务业等逐渐占据CBD商圈的重要位置 解放碑CBD的产业定位 主导产业 金融业优势产业排行如下 营利性服务业 包括居民服务与其他服务业和租赁与商务服务业 批发和零售业 行业会出现分化 保留高端业态和部门 逐步淘汰低端业态 房地产业 数据来源 渝中区统计局 作为目前商务核心的解放碑因供应综合因素及政府推手原因 导致部分企业有向北部搬迁的趋势 最近两年来 渝中区特别是解放碑很多客户都向三北区域搬迁 主要原因是解放碑的交通拥堵和停车难对这些企业影响很大 其次是三北区域写字楼的性价比相对渝中区高得多 重庆中原三级市场写字楼部蔡经理 解放碑 三北区域 交通拥堵停车难租金相比无优势政策无优势 北部高新园市政府主导 国有公司开发 实行 普惠 特惠和特事特办 的政策 形成明显的 政策洼地 重大项目采取 一事一议 双赢多赢 方式商洽 CASE1 市政府招商引资引入中国规划设计研究院进入重庆开设西南分院 中建院刚进入重庆希望公司选择在解放碑 市政府推荐选择三北区域 最终中规院选择了三北区域 CASE2 金蝶软件2006年以前一直在上清寺中安大厦办公 后因高新园区良好的政策 三年免税 50万装修款返还等 流失 北部片区部分地方对企业政策非常优惠 特别是对企业高管的返税政策相当具有诱惑力 一般的一年的税收返还比其薪资收入都高 创汇首座项目策划古先生 小结 重庆已供应写字楼整体形象档次不高 处于中低端供应为主的市场 高端供应缺乏 近年来重庆写字楼市场需求旺盛 特别是高端写字楼需求 但大量需求并未能得到有效承载 总体来讲 目前重庆写字楼已供应市场呈现解放碑独大 供需失衡的市场 高端写字楼需求旺盛的特点 重庆写字楼待供应市场 说明 待供应写字楼分为在售和潜在两部分 以下部分主要针对重庆市场高档写字楼市场分析 在售写字楼除了分布在传统的商圈 江北嘴CBD和南滨路也开始出现高档写字楼的供应 呈现多点布局 但解放碑地位不会改变 观音桥商圈 解放碑商圈 南坪商圈 江北嘴 南滨路 注 以上面积均为写字楼部分建筑面积 江北嘴作为新兴规划以商务为核心的CBD 拥有良好的规划前景 金融街世纪中心率先推出面市 南滨路因与传统商务中心解放碑的近距离 同时拥有良好的景观资源 成为近来高档写字楼供应的区域 在售写字楼单个项目开发体量较大 多以商业 写字楼 酒店和公寓等物业组合商务综合体形式 项目开发体量多集中在10 20万方 物业多以写字楼和公寓组合为主 个别开发体量较小的项目 则规划为商业 写字楼 开发规模较大项目多以综合体形式组合 在完善项目配套的同时控制开发风险 金融街重庆中心 在售写字楼基本为甲级写字楼 其配置标准在目前重庆写字楼市场处于领先地位 将逐渐提升重庆写字市场楼供应水平 长江国际 在售写字楼多聘请国际或本地知名物管 为写字楼未来形象和品质的提升提供了保障 目前市场写字楼都是实力较强 知名度较高的本地或国际型物业管理公司 而地理位置和景观资源突出的顶级写字楼更是聘请全球五大行高端物业管理公司 从物业代理公司来看 渝中片区整体物管水平较南岸片区和北部片区低 重庆高端写字楼物管费集中在10 15元 月 物管费差异不大 在售写字楼根据企业战略 地段和资源禀赋的差异确定其销售面积基数 价格 品质越高的项目销售速度越快 位于核心商圈内的写字楼多分户出售 户型面积以50 200 居多 位置较好 景观资源强势的写字楼多以整层出售 各栋写字楼销售单价根据各个项目的地段和资源禀赋差异定价不同 销售速度的高低与各个项目综合质素和价格相关 性价比越高的项目销售速度越快 一类品质项目 二类品质项目 在售写字楼整层起销售项目自用客户居多 反之亦然 可以看出 部分高端客户的需求在在售写字楼中得到承载 表 在售写字楼客户构成 整层起销售的项目因其较高的总价提高了进入门槛 其客户多以自用为目的 地处商圈核心位置 升值前景客观的写字楼 多以投资型客户为主 地理位置较好 交通便捷 景观资源强势且稀缺的写字楼 吸引自用客户 江北嘴金融街世纪中心写字楼地块位置好 景观资源稀缺 有两栋写字楼已分别被国家开发银行 某保险机构购买 还有一栋整层销售 且需公司购买 华夏银行购置11层 因此 其投资客户基本很难进入 整层销售 小结 在售写字楼供应呈现多点布局 除了在核心商圈外 资源强势的南滨路和新兴规划的江北嘴CBD开始有项目面市 但不会改变重庆写字楼市场现有的供应格局 在售写字楼的整体档次相较目前市场上一台阶 这将会带动重庆写字楼市场整体供应水平的提升 总体来讲 目前在售写字楼多点布局 解放碑强势地位仍将持续 整体市场供应品质全面提升 将满足部分高端客户需求 缓解部分市场供需矛盾 重庆写字楼潜在供应市场 潜在写字楼呈现北部与中部片区双足鼎立局面 项目所在江北嘴主要面临CBD内解放碑区域的竞争 解放碑6个项目 江北嘴超10个项目 中部片区潜在写字楼项目推出时序预估 解放碑 环球金融中心 重庆金融街 国际开发金融中心 重宾保利国际 日月光中心 申基二期 新港大厦 其他 嘉陵帆影 国经中心 朝天门旧改项目 英利大坪项目 龙湖后工项目 两路口城市之冠 重庆金融商贸大厦 超甲级写字楼 超甲级写字楼 超甲级写字楼 超甲级 甲级写字楼 超甲级写字楼 集中推出阶段 中原预计 定位 中国西部华尔街 商务总体量60万方 主要以服务大企业为导向的产业金融平台和以拓展大金融为特色的总部经济平台 将于项目所在的江北嘴区域写字楼形成激励竞争 北部片区潜在写字楼项目推出时序预估 江北嘴 江北嘴 金融城 中国银行大厦 财信国际 重庆银行大厦 工商银行大厦 农业银行大厦 农村商业银行大厦 其他 太阳谷 煌华国际 都会首站 财富中心 浙江成大项目 西南证券大厦 光华地产项目 台湾越洋项目 西南物流大厦 华融地产项目 中原预计 超甲级 甲级写字楼 超甲级 甲级写字楼 甲级写字楼 集中推出阶段 国有大型银行等金融机构自建写字楼 将使未来江北嘴区域各个写字楼项目在争夺外来金融企业时 变得竞争异常激励 南部片区潜在写字楼项目推出时序预估 南滨路 国汇中心 皇冠国际 国际社区 超甲级写字楼 中原预计 小结 大量潜在写字楼的面市供应将使重庆写字楼市场进入新的发展阶段 供应水平将得到全面提升 潜在写字楼呈现北部与中部片区双足鼎立局面 但项目所在江北嘴主要面临CBD内解放碑区域的竞争 写字楼供应市场总结 目前重庆写字楼是一个解放碑独大 高端需求旺盛但供应缺乏的供需失衡的市场 目前在售写字楼多点布局 解放碑强势地位仍将持续 整体市场供应品质全面提升 将满足部分高端客户需求 缓解部分市场供需矛盾 未来几年潜在项目多 供应量大 势必会加剧市场竞争 随着江北嘴CBD大量写字楼的面市 区域将迅速成为写字楼的热点 呈现与解放碑双足鼎立局面 将会改变重庆现有商务格局 高端写字楼供应及大型企业入渝变化趋势 随着一次次政策催化 一批批国内外大型企业进驻后 将带动重庆高端写字楼的放量 1997年 2002年 2007年 2015年 直辖 加入WTO 314总体部署定位为长江上游经济中心 1990年 房地产开发热潮 参数 高 低 第一波开发热潮 第二波开发热潮 第三波开发热潮 成为长江上游经济中心 2020年 中国第四城 高端写字楼供应体量变化趋势 大型企业入渝变化趋势 企业先进驻 写字楼稍晚供应 随着长江上游经济中心的建立 将在未来一段时间内吸引大量大型企业进驻重庆 写字楼供应品质变化趋势和高端写字楼供应格局变化趋势 1997年 2002年 2007年 2015年 直辖 加入WTO 314总体部署定位为长江上游经济中心 1990年 房地产开发热潮 参数 高 低 第一波开发热潮 第二波开发热潮 第三波开发热潮 成为长江上游经济中心 2020年 中国第四城 写字楼供应品质变化趋势 高端写字楼供应格局变化趋势 非常集中市政府周边区域 非常集中解放碑商圈 集中CBD及周边 观音桥商圈 逐渐分散南北区域 写字楼品质随着一次又一次供应热潮而逐渐提升 而高端写字楼供应格局将随着写字楼市场发展由非常集中供应到逐渐分散供应发展 加剧市场竞争 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 竞争市场分析 需求市场分析 区域价值分析 购买客户由早期大量本地客户到现在的大量外地客户 客户置业目的也从早期的基本自用逐渐到现在投资客户比例较大 长江国际写字楼外地客户占70 80 的比例 但由于整层起销售 加大进入门槛 所以投资客户所占比例在30 左右 如果分零卖 投资客户将更多 长江国际销售经理陶先生 新华国际的成交客户中 外地客户稍稍对于本地客户 大概占到了60 左右 其中投资客户占40 以上 新华国际销售顾问 产品喜好 抗拒异形 自用客户的需求面积一般大于投资客户 投资客户因经济实力差异选择产品面积不同 一般外地大于本地 投资客户 自用客户 产品喜好 价格分析 因所处市场环境的差异 本地客户对价格敏感度高于外地客户 价格分析 本地 单价 投资客注重与市场在售同档次写字楼单价横向比较 总价 受投资实力限制 投资客对总价较敏感 总价越高 接受度越低 外地 重庆写字楼与沿海城市写字楼价格差距较大 外地客户对写字楼价格抗性相对本地客户小 但同样取决于自身经济实力 本地 产品单价大都会与市场在售档次相当的写字楼单价横向比较 价格越高 心理抗性越大 本地自用客户注重总价优惠力度 对打折幅度敏感 外地 内地与沿海写字楼价差较大 外地自用客户对产品单价和总价抗性相对本地客户小 投资客户 自用客户 置业特征分析 投资客户注重投资收益 外地客户在置业时关注的因素更加全面 自用客户在关注产品配置的同时 外地客户还关注政策因素 投资客户 自用客户 置业特征分析 个体特征分析 投资客户多有丰富的物业投资经验和判断标准 只是本地客户和外地客户分析判断物业价值的角度有所差异 自用客户多是本地大型私企或国企 外地客户基多为大型跨国或跨地域客户 投资客户 自用客户 个体特征分析 典型行业客户需求 设备较多企业对楼层承重 货梯荷载要求高 注重物管服务水平 租金价格水平 区域交通通畅 停车位充足 银行业 注重写字楼可改性 以便设置金库和可视监控系统 对安保措施要求高 裙楼最好有空间做商铺和营业大厅 对建筑墙体钢筋密度 抗震 抗压 抗裂方面的强度 以及通风井大小有严格要求 楼宇需有卫星系统安装位置和管道的预留等 保险 证劵类 因保监会规定和竞争意识 忌讳同一大楼有同类公司 领事馆 对安防要求很高 在物管安保的同时会再单独增设安防功能或岗位 培训机构 一定要设置逃生通道 儿童培训机构要求不高于四层 电子商务 电子商务行业企业对网络速度和稳定性要求较高 写字楼客户变化趋势 外地客户随着重庆城市价值的提升会越来越多 投资客户也随之增加 其需求也将越来越高 1997年 2002年 2007年 2015年 直辖 加入WTO 314总体部署定位为长江上游经济中心 1990年 房地产开发热潮 购买客户来源 高 低 第一波开发热潮 第二波开发热潮 第三波开发热潮 成为长江上游经济中心 2020年 中国第四城 写字楼购买客户置业目的变化趋势 入住客户需求变化趋势 外地 本地 投资 自用 写字楼购买客户来源变化趋势 购买客户置业目的 入住客户需求 单一 复合 客户需求从早期办公空间的单一需求逐渐向硬件配置 行业氛围 办公环境等多方面的复合需求 购买客户由早期大量本地客户到现在的大量外地客户 甚至随着重庆城市价值的提升会越来越多 客户的置业目的随着外地客户的增加 投资客户也随之增加 市场分析总结 在江北嘴未来区域价值不断提升 甚至有很有可能引领重庆乃至西部经济发展 重庆写字楼市场虽然目前供需失衡 高端需求旺盛 但未来随着供应的加大 写字楼市场竞争将异常激烈 在这样的市场环境中 本项目如何充分利用江北嘴CBD强劲的发展势头 进行准确的市场定位 跳出竞争异常激烈的格局 在市场中树立标杆形象 1 项目分析2 问题界定3 市场分析4 项目战略方向定位 项目战略发展方向 通过资源整合 走顶级路线 引导市场 做市场领导者 实现价值最大化 核心竞争力 独特性 顶级价值 项目价值中国西部未来商务中心的重庆政府规划现代商务中心江北嘴中少有的大型标志性城市综合体 1 市场竞争格局项目主要物业写字楼未来重庆市场放量较大 竞争激烈 2 企业背景九龙仓有着雄厚的实力和丰富的城市综合体项目开发经验及经营能力 3 资源整合实现价值最大化方向 项目写字楼标杆树立策略 全面领先市场 引领重庆商务发展 1997年 2002年 2007年 2015年 直辖 加入WTO 314总体部署定位为长江上游经济中心 1990年 房地产开发热潮 参数 高 低 第一波开发热潮 第二波开发热潮 第三波开发热潮 成为长江上游经济中心 2020年 中国第四城 大型企业入渝变化趋势 重庆写字楼品质变化趋势 入住客户需求变化趋势 2011年 江北嘴区域价值变化趋势 本项目 以前瞻性的视野把控重庆写字楼品质变化趋势和客户需求变化趋势 充分依托不断增长的区域价值 把握接下来一波大型企业入渝的热潮 项目整体定位 中国第四城 领先综合体 中国第四城 领先 综合体 长江上游经济中心 中国西部金融中心 商务中心 中国经济增长第三级 中国第四个中心城市 中央政府战略规划和推动的现代商务中心 具有超前性的 全面引领重庆商务市场发展 超越重庆同类竞争项目 重庆顶级 中国一流 包含商业 写字楼 公寓 酒店等多功能复合体 满足办公 居住 购物 休闲娱乐等多位需求 项目形象定位 代言中国西部商务中心 重庆现代商务中心的代言者中国西部商务中心的代言者 档次定位 全面超越重庆写字楼 T1栋 T3 T4栋 T2栋 重宾保利 长江国际 国汇中心 大都会 国贸 世贸 项目写字楼档次定位 T1栋作为重庆乃至全国的顶级写字楼 其形象档次自然是标杆 T2栋和T3 T4栋硬件配置相当 但T3 T4栋因体量相对较小 可考虑整栋或半栋出售 后期容易塑造高形象 形象相比T2栋稍高 写字楼价格定位 市场比较 单位 元 m2 参照重庆二手甲级写字楼 国贸 近年来价格增长 本项目写字楼明年入市销售均价18000元 m2左右 价格年增长率为10 左右 重庆高端客户研究 重庆产业规划 1 重点发展新兴信息 新能源汽车 新材料 高端制造 生物 新能源 节能环保等七大战略性新兴产业 建设西部金融中心 壮大银行 证券 保险三大主体金融业 丰富完善小额贷款公司等金融机构 加快建设联交所 农村土地交易所等金融要素市场体系 打造解放碑 十字金街 和江北嘴金融核心区 建设西部物流中心 打造长江上游最大现代物流产业基地 按重庆市政府规划 在2015年 世界500强驻渝数量有望突破200家 承接重庆内部流动客户 2 主要依托江北嘴良好的规划前景和区域形象 配合政府的相关政策 吸引重庆内部主要以解放为主的高端客户入驻 金融类 新兴进入重庆的金融机构 银行 证券 保险 投行等 大型企业 新兴入渝的世界或中国500强等大型跨国或跨区域企业 重庆本地大型企业跨国或跨区域大型机构重庆分公司或办事处金融机构各国领事馆 客户定位 项目客户以国际国内大型企业及金融机构为主 世界500强 跨国企业机构在渝总部 银行 基金 证券等金融机构重庆总部 T1栋主要承载需要顶级形象但不能购买的顶级或高端企业 T2栋主要承载高端企业为主 部分顶级企业 整层购买起 T3 T4栋主要以整栋优先 整层起购买的顶级企业客户为主 部分高端客户 公寓作为项目商务配套 主要承载项目及江北城写字楼内的高端商务客户外企及大型企业驻渝高管大型机构驻渝高层 领事等 本地顶级知富阶层 T1栋 T3栋T4栋 T2栋 主力 补充 产品定位 怎么树立写字楼的标杆形象 竞争策略 形象策略 引领策略 通过打造重庆市场领先的硬件设施和提供最优质的物业管理服务 建立竞争壁垒 在销售或招商时需对客户进行筛选 通过客户甑别来保证入住客户的类型和档次 以此进一步提升楼宇形象 提高楼宇价值 通过打造T1栋超高层为国内一流的高端商务楼宇 来引领项目 引领策略 超高形象 一流品质 全新概念 超高形象 一流品质 全新概念 T1栋建筑300米高度 随在重庆不是最高楼 也是江北嘴CBD中3栋摩天大楼之一 足以勾勒城市天际线 形象标识性很强 T1与其他几栋楼宇形象高低错落的现代建筑群 昭示性极强 T1栋以全国顶级写字楼为目标打造 其余写字楼按重庆顶级打造 良好的硬件水品使项目在未来一定时间内都处于重庆的领先 同时一流的物业服务为项目品质提升提供了有力的保证 低碳 环保 节能 是近来国际国内最热门的话题 建议本项目都采用部分节能材料和设备 申请美国建筑协会颁发的LEED认证 至少T1栋符合认证 建议T1栋可按LEED认证要求设计建造 成为全国少有 重庆第一个LEED认证建筑群 形象策略 在写字楼的整个销售经营过程中 对客户都进行严格的甑别筛选 以保证入住客户的纯粹性 以此树立高端形象 销售把控 1 经营租赁把控 2 在项目写字楼销售过程中 设立客户购买标准 公司优先于各人 金融类企业和国际国内大型企业优先 最低销售面积基数为整层 整栋购买优先 在项目写字楼后期租赁过程中 需对客户先行审查 主要审查行业和公司档次 对应是否与项目相匹配 再行租赁的相关事宜 以此保证入住客户的档次和形象来树立项目的高端形象 低碳 环保 节能理念 作为全球性的革命 建筑发展的新方向 写字楼的新标准 LEED 能源与环境设计先锋奖 是美国绿色建筑委员会U SGreenBuildingCouncil建立并推行的 绿色建筑评估体系 目前在世界各国的各类建筑环保评估 绿色建筑评估以及可持续性评估标准中 其被认为是最完善 最具影响力的评估标准 LEED通过评估可持续性发展地点 节水 能源效益 材料选择和室内环境质量等人类与环境健康的五个关键领域的表现来推行整楼可持续性发展 LEED认证已成为高档写字楼的重要标识之一 未来的写字楼发展也必将朝着这一方向迈进 LEED认证引领世界写字楼发展潮流 满足大型跨国企业需求同时也符合当下世界倡导的低碳 环保 节能理念 美国 LEED楼 空置率是其他没有LEED认证写字楼的一半 租金也略高于周边其他楼宇 并成为楼宇的附加值 再评估的市场价值亦高于其他楼宇 此外 普通楼的运营利息将随楼体的老化越来越高 LEED楼 则反之 近年来 世界500强特别是欧美企业进入中国时 多选择有LEED认证的写字楼 如微软 诺基亚等行业内巨头的企业办公楼都是LEED金级认证楼宇 CASE 北京融科资讯中心高达42 绿色 一般的写字楼项目绿化率仅为10 左右 吸引了众多国际知名企业 继续坚持高出租率和高租金 截至2008年底 入住融科资讯中心的跨国企业达到80 其中有世界500强企业近10家 包括INTELAMD 法国电信 联发博动 红帽软件 SAP 中国安防 中国航信等 建议项目申获LEED金级认证 能源与环境设计先锋奖 至少要保证T1幢标志性建筑申获LEED金级认证 写字楼硬件重要性分级 说明 根据写字楼中各项硬件指标的重要性与后期可改造度进行分级 一级为最重要 二级次重要 第三级 第二级 第一级 3 2 1 智能化电信与电力 单层面积外立面大堂面积与挑高电梯厅 共用走道宽度柱间距单位荷载卫生间 车位电梯空调层高 客户关注度 后期可改造性 写字楼硬件配置建议 T1栋除外 硬件配置全面领先重庆市场同类产品 车位配置建议 重庆市场新建写字楼车位参考 一线城市高档写字楼车位参考 写字楼车位 建筑面积与车位比控制在150 1以内 最好能达到100 1标准 部分车库设置机械车位 配备智能停车库管理系统 电梯配置建议 重庆市场新建写字楼电梯数 电梯品牌 梯户比 电梯和面积比参考 一线城市高档写字楼电梯数 电梯品牌 梯户比 电梯和面积比参考 品牌 建议选用大轿箱电梯 荷载18人以上 选用知名品牌电梯 如日立 三菱 迅达 蒂森等原装进口电梯 数量 电梯服务层数在3层 部左右并分高中低区 高区速度在5m s以上 低区速度3m s以上 面积与电梯之比控制在6000以内 消防电梯兼货梯设置1 2台 T1T2栋可选用双轿箱电梯 空调 新风系统配置建议 重庆市场新建写字楼空调配置参考 一线城市高档写字楼空调配置参考 进口品牌 大金 特灵 开利 约克 蒂森等 中央空调 建议选用VRV系统 独立计量系统 新风供应量在40立方米 小时 人左右 采集的新风进行过滤 杀菌 配湿 经过无极变速控制系统将配制好的空气送入大楼的每一个角落 每