工程部工作手册.doc

工程员工手册目录（试行）第一章 工程部部门岗位职责1.工程部主管岗位职责2.维修工岗位职责3.设备管理员岗位职责4.电梯工岗位职责 5.工程部值班员岗位职责6.空调运行工岗位职责第二章 供配电设备管理1.供配电设备设施安全操作标准作业程序2.电气设备的保养规程3.临时用电管理规定4.用电安全导则5.电气装置的检查和维护安全要求第三章 交通大厦装饰装修管理规定第四章 应急预案1.电梯困人应急预案2.浸（跑、冒、漏）应急预案3.中央空调故障应急预案4.停电应急处理措施第五章 维修服务承诺制度第六章 设备操作规程1.空调水泵操作规范2.中央空调系统操作规范3.中央空调系统维保规程4.冷却塔操作规范5.冷却塔维保规程6.风机运行操作规范7.风机保养规程8.热水机组操作规范9.高压安全操作规程10.司炉工安全操作规程11.锅炉安全运行操作规程12.锅炉运行注意事项及应急处理程序第七章 维修作业指导书1.换锁（木门、铁门）2.电的维修3.水的维修第八章 供水管理管理制度1.二次供水管理制度2.大厦供水设备管理规定3.给排水设备设施维修保养标准作业程序 4.给排水设备设施操作标准作业程序第九章 设备机房管理制度1.设备机房巡回检查制度2.电梯机房的管理3.锅炉房管理制度4.污水泵房管理制度5.冷冻机房管理制度6.水泵房管理制度第十章 物品管理制度1.物品申购制度2.物品采购制度3.物品入库制度4.仓储管理制度5.仓库管理制度6.工具借用制度7.物品领用制度8.物品报废制度9.物品盘点制度10.维修工具管理制度第十一章 工程部服务规范及标准第一章 工程部部门岗位职责一、负责楼宇设备、设施的验收与管理1、参与楼宇设备、设施的接管与确认验收，建立详细的设备、设施台账。2、对所验收的设备设施进行详细标识。3、建立设备卡，做好相应的运行记录，对所有设备设施进行规范科学的管理。二、负责各专业系统的维护保养，确保各系统正常运行。1、制订各专业系统（供电系统、空调系统、给排水系统、楼宇控制系统、电梯、消防系统等）的详细维保计划及费用预算，组织维保工作的实施，确保设备设施的正常，延长设备设施的使用寿命。2、制定应急方案，保障水、电、空调、电梯、消防满足使用要求。三、负责日常维修1、编制预防性维修预算及计划，如墙面粉刷、油漆剥落、地面翻新等，并及时实施。2、做好包括供水、排水管道设施和土、木、低压设备设施的维修及其他矫正性维修，及时整修换新，保证楼宇常用常新，维护物业形象。3、负责客户有偿维修服务的提供，保证及时有效地为客户排忧解难，为客户提供良好的服务。4、负责其他临时性维修工作。四、制定切实可行的节能措施，减少水、电、油及维修材料的消耗，降低管理成本。五、制定措施保证各设备房、重地、场所安全。六、编制设备更新、技术改造、技术人员技能提高计划，保持设备、技术能力处于较高水平。七、负责审批客户二次装修方案，安排专业监管，保证楼宇的安全使用。八、归口管理技术文件及资料案卷，做好设施、设施设备资料的收集、整理、完善、建档及管理。九、完成其他交办的工作。一、工程部主管岗位职责 （1）对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查： 主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。 检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。 现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。 实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。 审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因及时杜绝浪费现象。 （2）规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示。（3）做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效地组织力量抢修。 （4）设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。 （5）负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。 （6）负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送项目经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。 （7）切实执行项目经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。 （8）针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。 （9）审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交办公室整理归档。 （10）掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。 （11）负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。（12）关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，真正起到主管助手的作用，协调好上下关系。搞好团结，加强内部以及与其他部门之间的联系。（13）负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排，每年1月5日和7月5日前向项目经理提交工作总结； （14）负责每周一次对区域内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、中控室中的设备、设施进行检查；二、维修工岗位职责 （1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。 （2）努力学习技术，熟练地掌握物业区域电气设备的原理及实际操作与维修。 （3）制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。 （4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。 （5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。 （6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。 （7）准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量地完成任务，不擅自离岗和串岗。（8）对业主彬彬有礼，坚持业主第一，恪守“客人都是对的”服务信条，把“理”让给客人。以优质的服务为公司争取荣誉，创造财富。发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司多作贡献（9）熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用（10）负责公共区域的管道系统的巡检、维修及疏通工作，负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。 （11）当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。按规定完成低压电气设备、设施的巡检工作，及时解决公共区域的电气故障。 （12）及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。 （13）做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行。 （14）积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。 （15）每月进行一次分管设备的维修保养工作。搞好班内外清洁工作。三、设备管理员岗位职责 1、负责编制和执行项目办计量设备的年检计划。 2、负责校准用的计量设备的送检工作。 3、负责测量用的计量设备的检验和校准。 4、负责项目办及其相关设备的管理和维护，协助各部门解决技术上的问题。 5、负责联系和办理项目办各重大设备的维护和保养工作。 6、参与并协助项目办实行的技术改造工作和重大设备的购置计划。 四、 电梯工岗位职责电梯工是负责电梯运行保养的专业工种，应由具备电器和机械技能基础的员工经过电梯专业培训后方能担任。其主要职责是： 负责电梯及附属设备维修保养、故障检修工作。 负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理。 熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。 配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，按维保合同督促维保人员进行电梯维保，经确认后将记录存档保管。 及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。 做好电梯、电梯间和电梯机房，各电梯轿厢外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、电抗器的清洁。清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。经常清除电梯门路轨内积存的垃圾，以免影响梯门开关 积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。 搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。 经常检查电梯机房是否够通风，温度是否过高，电梯轿厢内求救警钟、电风扇必须保持正常工作壮态。每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员。保持室内外卫生清洁， 保管好电梯机房锁匙，除工程部人员外，任何人员不得使用。 五、工程部值班员岗位职责 （1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 （2）努力学习技术，熟练地掌握所辖物业内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。 （3）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。 （4）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。 （5）对来人来电报修及时登记。 （6）部门主管负责安排电工日常维修工作。 （7）负责与供电局的业务联系，并做好登记。 （8）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。 （9）事故未排除不进行交接班，应上下协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。 （10）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。 （11）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。 六、空调运行工岗位职责 熟悉本大楼装备的空调型号、操作规程，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录开机前、停机前及每小时记录一次运行情况。 2设备开、停应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。 3值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告领班或主管。发生紧急故障，领班或主管不在时，值班人员负责组织力量及时处理。 4做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。 5做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。 6积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。 7值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对领班安排的工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。 8严格遵守员工守则及公司的各项规章制度。第二章 供配电设备管理一、供配电设备设施安全操作标准作业程序一、目的归范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。二、适用范围适用与物业部辖区内供配电设备设施的操作。三、职责1、工程部主管负责检查供配电设备设施安全操作标准作业程序的执行情况。2、变配电室值班电工负责供配电设施的操作。四、程序要点1、安全操作注意事项(1)操作高压设备设施时，必须带绝缘手套、着棉工作服、使用绝缘操作杆。(2)操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。(3)严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：有监护人；工作场地空间足够，光线足够；所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）；工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。(4)自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，在行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。(5)电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。(6)变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。2、供配电设备设施操作(1)配电变压器停电的操作要领：拉开各低压出线开关；拉开低压总开关；拉开配电变压器高压侧开关。(2)自发电停点的操作要领：拉开发电机配电归总开关；关掉发电机控制电源。(3)配电变压器送电的操作要领：合上配电变压器高压侧开关；合上低压总开关；合上各低压出线开关。(4)自发电送电的操作要领：合上发电机控制电源；合上发电机配电柜总开关。(5)在配电变压器上工作前，操作要领如下：拉开高、低压两侧电源；验电，确认无电；两侧分别挂三相短路接地线；高安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。(6)在配电柜开关上工作前，操作要领如下：拉开开关、有明显的开路点；验电，确认无电；挂三相短路接地线；设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。二、电气设备的保养规程 浸式变压器的保养规程 处于运行或停运变压器每年例行保养一次，停止运行的变压器在投入使用前增加保养一次。 保养步骤： (1)断开待保养变压器低压侧断路器，拉下隔离开关，在手把上悬挂相应的标示牌。 (2)断开变压器高压侧的负荷开关，确认在断开位置后合上接地刀，并完成开关的安保险和悬挂相关标识牌。 (3)进入油变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器是否在停电状态，然后拉开高压隔离刀，再检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象，有破损的应进行更换，油位是否正常，如有漏油现象，应更换胶垫，检查硅胶是否有效，如有变色或严重失效，应立即更换。 (4)重新紧固引线端子、销子、接地螺丝；进入线螺丝，如有松动，应拆下螺丝用细平锉轻锉接触面，用手触摸无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。 (5)检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好，并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。 (6)检查变压器高压侧负荷开关，确保操作灵活，接触良好，传动部分作润滑处理。 (7)用2500V的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值(对地和相间)，确认符合要求(在室温30时，1OKV变压器高压侧大于20M，低压侧大于13M。在测试前，应接好接地电线，测定完毕后，应进行放电。 (8)检查变压器室及变压器有无遗留工具，无误后，合上高压侧隔离开关，撤离现场。 (9)拉开高压接地刀，检查接地处于断开位置无误后，合上高压负荷开关，让变压器试运行，并取下高压侧标识牌，注意在断开或合上变压器高压负荷开关时，现场必须有两人以上。 将保养结果详细地记录后，交付资料室保存。 (10)干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小异。 保养变压器的注意事项： 确保变压器使用环境，在无腐蚀性的环境中运行，环境温度应在30至+40之内，风速不大于350米秒，在变压器高压侧如设高压负荷开关，操作人员应将变压器侧三相短接，并随时作操作记录。 变压器高压操作人员应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。 防止向变压器反送电及向变压器工作中的母排放电。 配电柜的保养规程 (1)BFC柜的保养 取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有的接线端，触点凹凸不平部分用细平锉锉平，弹簧垫片不行的应予以更换，检查主回路的线耳是否接触牢固，线端头绝缘是否良好，插接头有无烧蚀现象，清洁灰尘完毕后，放回配电柜中，合上空气开关，检查控制部分及指示部分是否正常。 (2)PGL柜的保养 先停电后，检查自动开关、隔离开关是否良好，紧固所有接线，触点有烧蚀部分用细平锉锉平。弹簧垫圈应予以更换，检查主回路线耳是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠，检查零线的绝缘层是否破损、老化、接触松动，测试柜体接地情况，清洁灰尘后送电，检查二次回路。 (3)电容柜的保养规程 首先将电容柜转换开关打至停止，然后断开电容柜的总电源开关，用25mmz的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放电，检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子，控制线的接线端子是否良好，接地装置是否符合要求，修锉烧蚀的触点，清除柜元器件灰尘，然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。 所有以上保养结果，应写入保养记录中。 三、临时用电管理规定为了加强交通大厦楼宇修缮和业主使用装修临时施工用电管理，确保电源线路和电气设备设施安全运行，维护业主的正常工作秩序，确保大厦用电正常供应，特制订本规定： （1）对楼宇进行重大修缮使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须在不影响正常动作和供电负荷量允许范围内进行，在报修计划时，必须同时上报用电设备，项目办经理批准后，才能进行组织施工。（2）前来联系临时用电者，必须向项目办公室提交书面用电申请，写明、用电量的多少，时间长短。 （3）临时用电，不得影响业主的正常用水、用电。 （4）临时用电必须苻合消防和安全用电要求。（5）使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护器开关，配备分线电闸和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插座，并在项目办工程部专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。（6）装置临时用电线路必须符合技术要求：全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。 临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处设硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。 （7）未经申请批准的临时用电管道或线路，物业管理项目办有权令其停止使用，限期拆除。（8）专业管理人员有权对违章操作人员和电动设备工具进行检查，有权停止违章电动设备及工具的使用，对不听劝阻都，应立即报告项目办，停止施工。四、用电安全导则 1主题内容与适用范围本标准规定了用电安全的基本原则；用电安全的基本要求以及电气装置的检查和维护安全要求，其目的是为人身和财产提供安全保障。本标准适用于交流额定电压1000V及以下、直流1500V以下的各类电气装置在安装、验收合格交付使用后的整个操作、使用、检查和维护过程。2术语下列术语适用于本标准：2.1用电eletricuser电气装置在安装、验收合格交付使用后的整个操作、使用、检查和维护过程。2.2电气装置electricinstallation一定的空间或场所中若干互相连接的电气设备的组合。3用电安全的基本原则3.1直接接触防护应采用以下方法之一：a.防止电流经由身体的任何部位通过；b.限制可能流经人体的电流，使之小于电击电流。3.2间接接触防护应采用以下方法之一：a.防止故障电流经由身体的任何部位通过；b.限制可能流经人体的故障电流，使之小于电击电流；c.在故障情况下触及外露可导电部分时，可能引起流经人体的电流等于或大于电击电流时，能在规定的时间内自动断开电流。注：电击防护的基本措施见附录A(补充件)3.3正常工作时的热效应防护，应使所在场所不会发生因地热或电弧引起可燃物燃烧或使人遭受灼伤的危险。4用电安全的基本要求4.1用电单位除以遵守本标准的规定外，还应根据具体情况制定相应的用电安全规程及岗位责任制。4.2用电单位应对使用者进行用电安全教育和培训，使其掌握用电安全的基本知识和触电急救知识。4.3电气装置在使用前，应认其已经国家指定的检验机构检验合格或具有认可。4.4电气装置在使用前，应确认其符合相应环境要求和使用等级要求。4.5电气装置在使用前，应确认真阅读产品使用说明书，了解使用可能出现的危险以及相应的预防措施，并按产品使用说明书的要求正确使用。4.6用电单位或个人应掌握所使用的电气装置的额定容量、保护方式和要求、保护装置的整定值和保护元件的规格。不得擅自更改电气装置或延长电气线路。不得擅自增大电气装置的额定容量，不得任意改动保护装置的整定值和保护元件的规格。4.7任何电气装置都不应超负荷运行或带故障使用。4.8用电设备和电气线路的周围应留有足够的安全通道和工作空间。电气装置附近不应堆放易燃、易爆和腐蚀性物品。禁止在架空线上放置或悬挂物品。4.9使用的电气线路须具有足够的绝缘强度、机械强度和导电能力并应定期检查。禁止使用绝缘老化或失去绝缘性能的电气线路。4.10软电缆或软线中的绿/黄双色线在任何情况下只能用作保护线。4.11移动使用的配电箱(板)应采用完整的、带保护线的多股铜芯橡皮护套软电缆或护套软线作电源线，同时应装设漏电保护器。4.12插头与插座应按规定正确接线，插座的保护接地极在任何情况下都必须单独与保护线可靠连接。严禁在插头(座)内将保护接地极与工作中性线连接在一起。4.13在儿童活动的场所，不应使用低位置插座，否则采取防护措施。4.14在插拔插头时人体不得接触导电极，不应对电源线施加拉力。4.15溶室、蒸汽房、游泳池等潮湿场所内不应使用可移动的插座。4.16在使用移动式的I类设备时，应先确认其金属外壳或构架已可靠接地，使用带保护接地极的插座，同时宜装设漏电保护器，禁止使用无保护线插头插座。4.17正常使用时会产生飞溅火花、灼热飞屑或外壳表面温度较高的用电设备，应远离易燃物质或采取相应的密闭、隔离措施。4.18手提式和局部照明灯具应选用安全电压或双重绝缘结构。在使用螺口灯头时，灯头螺纹端应接至电源的工作中性线。4.19电炉、电熨斗等电热器具应选用专用的连接器，应放置在隔热底座上。4.20临时用电应经有关主管部门审查批准，并有专人负责管理，限期拆除。4.21用电设备在暂停或停止使用、发生故障或遇突然停电时均应及时切断电源，必要时应采取相应技术措施。4.22当保护装置动作或熔断器的溶体熔断后，应先查明原因、排除故障，并确认电气装置已恢复正常后才能重新接通电源、继续使用。更换熔体时不应任意改变熔断器的熔体规格或用其他导线代替。4.23当电气装置的绝缘或外壳损坏，可能导致人体触及带电部分时，应立即停止使用，并及时修复或更换。4.24禁止擅自设备电网、电围栏或用电具捕鱼。4.25露天使用的用电设备、配电装置应采取防雨、防雪、防雾和防尘的措施。4.26禁止利用大地作工作中性线。4.27禁止将暖气管、煤气管、自来水管道作为保护线使用。4.28用电单位的自备发电装置应采取与供电电网隔离的措施，不得擅自并入电网。4.29当发生人身触电事故时，应立即断开电源，使触电人员与带电部分脱离，并立即进行急救。在切断电源之前禁止其他人员直接接触触电人员。4.30当发生电气火灾时，应立即断开电源，并采用专用的消防器材进行灭火。 五、电气装置的检查和维护安全要求5.1电工作业人员应经医生鉴定没有妨碍电工作业的病症，并应具备用电安全、触电急救和专业技术知识及实践经验。5.2电工作业人员应经安全技术培训，考核合格，取得相应的资格证书后，才能从事电工作业，禁止非电工作业人员从事任何电工作业。5.3电工作业人员在进行电工作业时应按规定使用经定期检查或试验合格的电工用个体防护用品。5.4当进行现场电气工作时，应有熟悉该工作和对现场有足够了解的电工作业人员来执行，并采取安全技术措施。5.5当非电工作业人员有必要参加接近电气装置的辅助性工作时，应有电工作业人员先介绍现场情况和电气安全知识、要求，并有专人负责监护、监护人不能兼做其他工作。5.6电气装置应有专人负责管理、定期进行安全检验或试验，禁止安全性能不合格的电气装置投入使用。5.7电气装置在使用中的维护必须由具有相应资格的电工作业人员按规定进行。经维修后的电气装置在重新使用前，应确认其符合4.4的要求。5.8电气装置如果不能修复或修复后达不到规定的安全技术性能时应予以报废。5.9长期放置不用的或新使用的用电设备、用电器应经过安全检查或试验后才能投入使用。5.10当电气装置拆除时，应对其电源连接部位作妥善处理，不应留有任何可能带电的外露可导电部分。5.11修缮建筑物时，对原有电气装置应采取适当的保护措施，必要时应将其拆除并应符合5.10的规定。在修缮完毕后再重新安装使用。5.12电气装置的检查、维护以及修理应根据实际需要采取全部停电、部分停电和不停电三种方式，并应采取相应的安全技术和组织措施。5.12.1不停电工作时应在电气装置及工作区域挂设警告标志或标示牌。5.12.2全部停电和部分停电工作应严格执行停送电制度，将各个可能来电方面的电源全部断开(应具有明显的断开点)，对可能有残留电荷的部位进行放电，验明确实无电后方可工作。必要时应在电源断开处挂设标示牌和在工作侧各相上挂接保护接地线。严禁约时停送电。5.12.3当有必要进行带电工作时，应使用电工用个体防护用品，并有专人负责监护。附录A电击防护的基本措施(补充件)A1直接接触防护直接接触防护应选用以下一种或几种措施：a.绝缘；b.屏护；c.安全距离；d.限制放电能量；e.24V及以下安全特低电压；f.用漏电保护器作补充保护。A2间接接触防护间接接触防护应选用以下一种或几种措施：a.双重绝缘结构；b.安全特低电压c.电气隔离；d.不接地的局部等电位连接；e.不导电场所；f.自动断开电源；g.电工用个体防护用品；h.保护接地(与其他防护措施配合使用)。第三章 交通大厦装饰装修管理规定根据国家建设部关于房屋产权、省市家居装饰装修管理办法、以及城市的整体规划等有关管理规定，装修将根据政府有关规定进行严格管理，同时为确保广大业主的根本利益特制定本规定： 一、装修范围 业主（住户）应严格按照申报并经批准的装修范围和要求进行装修，应委托具备装修施工资质的专业装修公司进行装修。 二、装修申请 大厦管理区域装饰装修必须经市局办公室同意方可申报，申报装饰装修应备齐；聘请的装饰装修施工队资质证明、项目负责人身份证、营业执照等复印件；施工方案、施工平面图、各立面图、水电施工图等资料。 并领取装修申请审批表一式一份，并提交装修公司营业执照及装修施工资质证书等资料。 三、装修审批 1业主（住户）必须如实填报装修申请审批表各款内容，并于确定的装修日期前7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文，上报物业办（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续）2、装饰装修工程申请表及施工资料交由项目办工程枝术人员审核及物业办审批同意装后，装饰装修施工负责人与物业办签定装饰装修责任书。 3、业主（住户）收到批复后，应带领选定的装修公司负责人到管理处按规定办理施工队有关进场手续后，项目办开出装饰装修开工单及施工人员临时出入证方可装修施工。四、施工管理 1所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得随意更改。如切实需要更改，必须报物业办及市局主管部门审批，出具更改通知后方可施工。 2施工期间，装修公司及人员应严格遵守有关行业规定，按章作业，文明施工。 3装修期限：中、小工程为20天，较大工程最长不超过60天，如确实需要延期，应到物业办理延期手续。 4施工时间：每天施工时间为8：0012：00，14：0018：00；节假日必须停止施工，特殊情况以物业办通知为准。 5施工期间，施工人员必须佩戴由物业办颁发的临时施工工作证，随时接受并配合物业办管理人员的检查和监督。 6装修单位内每50平方米配备CO2干粉灭火器一个(2),且须放置在显眼易拿的位置。 7装修施工用电不得超过该装修单位的装表容量,严禁擅自乱接、乱拉电源线，超容量用电在与物业办协商后，在物业办监督下，由管理人员在指定位置处接临时电源线，否则造成的一切后果由装修公司负责。 8施工过程中要注意垃圾装袋清运，每天应将垃圾放置在指定地方并当天清运。楼梯、过道、天台、道路及其它公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备设施，必须保持公用地面、墙壁完好整洁。 9装修期间，应注意做好防火等各项工作，应尽量减少在装修楼宇内存放易燃、易爆、腐蚀性、放射性及有毒物质，如因存放及使用不当而给小区、其他业主（住户）等造成损害的，一切后果由有关业主及装修公司负责。 10装修期间，应注意做好装修人员的施工保护工作，如因施工不当或保护措施不足造成施工人员及他人生命财产受损的，一切后果由有关业主及装修公司负责。 五、验收 1装修工程完毕后，住户业主和装修公司负责人共同向物业办及市局主管部门申请竣工验收，物业办派人参与查验。 2隐蔽工程必须在封蔽前进行验收，如未验收，物业办可安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由有关业主及装修公司负责。 3竣工验收合格后，由物业办验收人员在装修竣工验收表上验收栏内签名。验收不合格的限期整改，再行复验，直至合格。经3次验收不合格者（影响楼宇结构、安全及其它住户生活的），物业办可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由有关业主（住户）及装修公司负责。 第四章 应急预案一、电梯困人应急预案1、员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知项目办公室及消防监控中心，并同时记录接报和发现时间2、消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面向工程部经理或当班领班汇报，请求派人前往解救3、工程部经理或当班领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。4、若自己无法解救，应立即电话通知电梯维修公司前来抢修。设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。 5. 若工程部和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的同意6、在解救过程中及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。7、被困者救出后，保安部经理或当班领班应当立即向他们表示慰问、致歉，并询问他们的健康情况，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到事由。8、被困者救出后，工程部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行，并详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。二、浸（跑、冒、漏）应急预案1、大厦员工接到报警或发现出现水浸（跑、冒、漏）事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告物管办公室，在支援人员未到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围继续扩大。2、物管办公室接到报警后，立即通知工程部相关人员赶到现场，就近采用防水设施，保护好受浸楼层及各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。3、工程部接到报警后立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等），切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。4、采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。若水源来自供水总管或工程物料部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。5、水源中断后，工程部应立即派人尽快修复受损设施；保安部应立即维持小区内秩序；在公共设施正常使用受到影响或由此引发停电停水，物业办公室应告知大厦各位业主；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。6、保洁部组织力量采用各种手段，清理水灾影响的范围，尽快恢复整洁。工程有关人员确认准确后，恢复正常供电。三、中央空调故障应急预案1、中央空调设备发生故障停机时，空调运行值班人员应立即向项目办主管及部门负责人汇报。2、工程部负责人接到通知时，应立即组织人员进行事故排查，如无法排除故障时，应立即通知厂家维保人员到场尽快恢复设备正常运行，并将情况向项目办主管汇报，转换启动备用机组投入运行，事后应在空调运行记录表上详细记录设备故障及处理结果。3、如空调管道系统发生故障造成空调设备发生故障停机，应立即按正常停机程序停止系统的运行，排除故障后再补水投入运行。4、如突发停电造成中央空调故障停机，应按正常停机操作程序关闭主开关，保留电源指示，待恢复供电后，再重新启动运行，同时做好记录。5、如遇大厦发生火警时，应立即关闭主机总开关。四、停电应急处理措施1、工程部在接到供电局停电通知的情况下，立即上报项目办，项目办应事先做好将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况向大厦业主进行汇报，必要时启用紧急广播系统通知业主，要求业主保持冷静，做好防范。并发布停电通告，做好停电前的应变工作。2、在没有接到任何通知，突然发生停电的情况下，工程部应派人立即赶赴现场，确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，联系供电局查询停电情况，了解何时恢复供电，防止突然来电引发事故，并将了解的情况通知项目办。3、保安部接报因停电电梯困人时，立即会同工程部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯困人立即实施应急预案施救。4、物管办安排员工到大厦各主要出入口维持秩序。保安人员加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。5、各值班室值守人员要耐心接待住户和业主询问，做好解释和疏导工作，防止与业主发生冲突。6、对停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失做做好记录。第五章 维修服务承诺制度为充分发挥项目办管理优势、技术优势，本着“业主至上、服务第一”的服务宗旨，尽心竭力的确保大厦物业各项服务优良，提高维修服务质量，创造整洁、便利、舒适的工作环境。特制定维修服务承诺制，具体内容如下：一、业主报修的属于正常维修范围内的项目，应当天完成（与业主有约定的按约定完成），疑难或工作量较大的项目要三天内完成，属于急修的项目要随叫随到，并组织抢修。二、业主报修的不属于正常维修范围内的项目，要向用户解释清楚，在工作能够协调的情况下，可以酌情处理，但必须向用户讲清楚维修中所发生的费用。三、公共设施、公共场所和建筑内的公共部位，每月按维修检查制度认真落实。四、室内外供电线路，上水管道，发生故障及破损渗漏，属急修抢修项目。五、对业主报修项目临时安排不上的，必须向用户讲清楚原因并约定时间，按期完成。六、对维修中出现的疑难或技术上的问题，维修部门无法解决的要及时汇报项目办公室，由项目经理出面协助解决。七、对维修工作中牵扯工作量大，动用材料及经费较大的维修项目，必须先由项目经理上报或请示有关领导，待决定后实施。八、对业主维修项目必须填写维修工作派工单，维修完毕后须交回项目办，统一保存。第六章 设备操作规程一、空调水泵操作规范1、目的：为暖通系统中的空调水泵的运行操作提供准则。2、适用范围：适用于公司辖区内的水泵操作。3、职责：工程部空调运行值班人员负责水泵的操作。4、工作程序：（1）入夏前，安排维修电工检查低压柜及冷冻机控制柜的运行情况(保证电缆及电机在绝缘状态），确保正常。 (2)开机前，检查静止状态时水泵两端压力表读数是否正常。冷却机房内的冷却水泵入出口压力表读数应为1.16MPa；冷却水泵入出口压力表读数应为0.55 MPa；循环水泵入出口压力表读数应为1.05 MPa。（3)开机运行时，应注意：1、逐台开启冷却水泵及冷却水泵。2、查看噪音及泵体震动是否正常，漏水情况是否在允许范围之内（不应超过3滴每分钟)。若压盖漏水，应均匀的拧紧压盖上的压紧螺母，使液体成滴状漏出。3、不定期巡检电机及观察轴承温度。4、轴承的机械油油位高度要控制环不上油为宜。5、填料磨损时可适当压紧填料压盖，若磨损过多应及时加以更换。6、水泵运行过程中，若发现噪音或振动不正常，应立即停车检查原因，并及时修理。7、水泵运行过程中，应每隔6小时对水泵进行巡查一次，并对压力、温度等有关数据做好相关记录。（4)当停止水泵运行时，应先切断电动机电源,并关闭相关阀门。如所处环境温度低于0时，则应将泵体下部的四方头打开，去掉剩水，以免冻裂。（5）操作完毕后，填写“夏季空调巡查记录表或“冬季空调巡查记录表”。二、中央空调系统操作规范1、目的：为中央空调系统操作提供依据。2、适用范围 ：适用于4台冷水机组。3、职责:工程部空调运行值班人员负责中央空调系统操作。4、工作程序： （1）开机前的检查准备工作： 1、查看电源是否接通，电压是否正常；查看主机电源是否接通，电压是否正常（电压波动不超过设计值正负10%）。 2、查看两个水系统是否充满水，停机时冷冻水正常压力为1.16MPa；若未充满水要排除故障后补水到满水状态，冷却水正常压力值为0.56MPa。 3、管道上的阀门是否处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态。 4、停用一周以上重新开机启动时，必须先通过电将润滑系统预热24小时，并开启机组油阀。然后按照公司的开机条件或开机指令，确定当日运行方案，包括开几台主机、几台辅机以及供应区域。 （2）开机及运行操作： 1、首先启动冷却水泵，先启动1台，如有必要的话，待运行平稳后再启动其他冷却水泵（共有5太冷冻水泵，4用1备）。 2、启动冷却水泵，先启用1台，若有需要待运行平稳后再启动其他冷却泵。 3、启动冷却塔风机，若室外温度很低，也可以启动1台或不启动，但要保证冷却效果（冷凝器进水温度不超过32）。 4、水系统启动后，注意观察水量、水压是否正常，泵和电机运行有无异常响动，如有，应立即停机检查。 5、调节分水罐，使供回水平衡，确保主机供水量稳定。 6、确认主机无异常后，启动主机，观察压差、出水温度及运转声音，如有异常，停机检查。 7、注意监视系统运行状况，观察参数及运转情况有无异常，检查电动机及水泵轴承温度是否正常。 8、系统正常运行后，每小时做一次巡视，每6小时做一次记录，记录于“末端空调机巡查记录表”和“冷水机组巡查记录表”上。 （3）停机操作 1、正常停机：a、先关掉压缩机的电源，保留总电源以便主机处于预热状态。但若长时间停机，则应关闭总电源。 b、关闭冷冻泵出中的蝶阀后，再逐台关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈震动。停泵后再将蝶阀开启到正常位置。 c、逐台关闭冷却泵，方法同上条。 d、完成上述操作后，对整个系统巡视一遍，确认系统已经停止运行。 2、事故停机： a、管路故障：由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机程序停止系统的运行，排除故障后，再补水投入运行。 b、停电：这种情况应按正常停机操作程序关闭主开关，保留电源指示。待恢复供电后，再重新启动运行，同时做好记录。 c、火警:遇到这种情况应立即关闭主机的总开关。 三、中央空调系统维保规程 1、目的：对所接管的暖通设备提供养护规程。 2、使用范围：工程部负责范围内的暖通设备。 3、职责：负责空调管道的除垢、防腐蚀工作。 4、工作要求 （1）冷水机组 1、冷水机组维保委托专业维保商进行，一般由供应厂家进行专业维保。 2、冷水机组在开机前，应由维保单位对主机进行一次全面维保，保证主机启用正常。 3、在冷水机组运行期间机组维保商派服务人员到开机现场进行一次常规检查，完成后提交服务报告。 4、在冷水机组出现紧急故障时，工程部正对故障原因进行调整处理，并填写“维修服务记录表”（此表格由厂家提供）。 5、冷水机组停机后，也应由维保单位对主机进行一次停机维保，保证设备处于良好停机状态。 6、在做完管道保养等其他维保工作后，应用压缩空气吹扫，并将连接系统的阀门关闭以隔绝空气，实行满水保养，并用防尘布将机组遮盖。 （2）热水机组。在未使用时，热水机房环境温度低于0时应放