房地产迈入新时代.doc

博采众长房地产迈入新时代关键词：取势、明道、优术、合众、践行2017年10月18日，习近平在十九大报告中强调，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。 “美好生活”是什么？十九大报告已经给出了明确定义：幼有所育，学有所教，劳有所得，病有所医，这就是基本保障，也叫多渠道保障，没有保障就没有幸福生活。而这些都跟房地产密切相关。因此，无论是增量还是存量，未来机会都很大。就房地产行业而言，其未来发展受到国内外政治金融、市场变化、经济形态、人口结构、消费功能、舆论环境、产业规划、等多个方面的因素影响，不能单一而论。政府反复强调“建立促进房地产市场健康发展的长效机制”、“房住不炒”、“租售并举”、“脱虚就实”等方针政策，新时期房地产及其相关产业新政、新策绵延不断，环环相扣，并且一脉相承，坚持全面深化改革是长效机制，是必然发生的，市场迅速反应，趋向于快速迈进、并建立一个健康稳定的房地产新时代。这几年以万科为代表的 “白银时代”踏空行业周期，错失大好良机；而以恒大、碧桂园为代表的“钻石时代”，完美踩准本轮超级周期，奋起直追，得与万科并驾齐驱。房地产行业的发展趋势研判百人百种，截然不同。面对趋势判断的唯一检验标准就是时间，最终以市场结果为导向，没有一成不变永远成功的企业，只有与时代同步、与时俱进的企业才能创造属于它的时代。研究趋势，首先必须回顾既往，从下图十分清晰呈现：住宅销售正增长周期明显大于负增长周期。之前三轮负增长的持续时间依次为：16个月，13个月，19个月。而本轮上涨周期自2015年5月住宅销售由负转正，到今年10月份已持续了29个月的时间，从一线、二线、到三四线的价格增长旋风，以及库存成功去化，过去的三年可谓“超级繁荣周期”，持续时间已经远远超过之前任何一个周期，过去的29个月其实已消耗掉相当大的住房需求，无论是杠杆投机还是真实购买力。犹如中国的GDP增长，从“常态”的10%+跌到8%，再到6.5%-7%的“新常态”，如果经济机器的运转不会偏离均值太远，这就意味着若在正的一面持续时间越长，在接下来负的一面也更有可能持续较长时间。将时间轴再拉长，可以大概率预测住宅的销量增速将维持着向下趋势。但未来房地产10万亿的销售量仍然存在，虽然一年销售10万亿的行业，土地出让金超过6万亿，再加上税收3万亿等，沉淀的利润只有几千亿。所以，对开发商要求越发苛刻。对于未来的道路，大中型房企可以继续做大主业规模，同时寻求多元化布局；对于中小房企要发挥自身特色打价值战。在未来发展中，随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展变化，开发类型分化、产品精细分化，由市场而催化主导行业逐渐成熟，是一个不可阻挡的大趋势，房地产亦将继续作为一个不可缺失的产业形态稳健发展。由于近阶段的“哄抢式”、“盲目型”、“雷同型”形式的开发，市场需求选择面扩大及刚性需求减弱，以及政策金融舆论等层面的导向因素，政经一体化思维导向深刻影响房地产的发展和方向，强者恒强、大者恒大，房地产正在残酷洗牌，市场也在震荡螺旋、调整优化，房地产的发展路径也越发清晰。第一大类：“地产+”。产业地产、文化地产、教育地产、物流地产、专业市场地产、特色小镇、旅游地产、双养地产、等等。政策导向上，不再单以GDP论，行政责任将延续追究制，都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益，而是要求从城市发展规划、经济持续发展层面去考量。城市房地产的开发也不再仅停留在住宅、综合体开发，产业圈层经济建设将逐渐、真正融入到房地产开发形态中，形成另一种复合体。这一复合体的出现，不但能带动城市经济发展，更可以保障房地产项目的供求关系，形成生产、生态、生活的“三生”相融相生。例如对于产业地产，必须先策划后规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。结合区域文化与特色资源，找出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点，系统统筹。如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等。（1）搭建好产业系统（研发机构、大学、上游材料商、供应商、下游供销商、渠道建设等），形成完整的产业链，达成可良性运转的生态圈；（2）做好配套（商业、学校、医院、商业、酒店、会展会议、公共实验室、教育与研发等），为产业服务；（3）配建住宅，构建乐业安居的完美蓝图。通过双核驱动：“产学研展销营”+“吃住行游乐购”，满足政府对税收、产业、就业、安居的诉求，确保城市和产业协调发展。一个成功的产业项目，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，实现正向的现金流，资源再好，如果资源变现能力太弱，导致过度重资产化，也会拖累企业。做到长计划、短安排，既要做到长远的产业与区域价值最大化，同时也要满足近期的资金回笼。后期通过运营，逐渐提升项目价值后，通过资产证券化、基金导入等可以逐渐退出变现。中国这一阶段的社会老龄化，给双养产业提供了大机遇。众多的投资开发商竖起了这一大旗。但是，其中有很多浑水摸鱼的。真正的养老住区，应该符合几个方面的要求：（1）目标群体的需求因素提前研究、供应对位模式确立；（2）建设用地及项目全过程中的规模规划、内容设计、交通距离、空间设置、服务功能、经营模式、持续发展内容、细节考量，流程规划设计及内容配置的分析、供应；（3）养老、养生、休闲、娱乐、文化、服务、经营、配套功能等形态和内容的综合设计。成熟的养老住区应给予全面的考虑完善，过于单一则不能称之为真正的养老住区，只能是老年公寓、老年中心。（4）在产品和空间形态设计上，应考虑不同层面、层次上的消费、服务需求，除开常见的医疗、文化之外，养生、交流、运动休闲、家庭探望团聚、家庭就近消费供应等因素应该也给予考虑。在物质形态日益繁荣过程中，养老养生、休闲度假都将成为一种复合的形态，房地产建设作为其中的核心之一，在考虑空间、产品的基础上，还应该注意未来人们的生活方式变化、空闲时间对交通距离的要求。另一大类是“精细化”。人们对美好生活的最求，将催生不同产品细分领域的品牌连锁聚焦开发。这是房地产行业功能分化的一个潮流。第一、大规模社区、城市商业综合体将逐渐萎缩，小规模精品开发、定制开发将是未来城市开发的主要潮流。过去和现阶段，由于中国处于快速的城镇建设进程中，规模开发、聚集效应是主要特色。但是随着城市化程度的提升、成熟，人口需求的规模化程度降低，小众群体的针对性消费，商业区规模和需求空间的相对稳定，城市住区和商业开发规模都将缩小，并呈现差异化，更多的以补充形态出现。第二、商业开发注重全过程消费体验，线上线下商业形态仍将并存。线上商业需求线下流通和体验支持，线下商业注重纵横组合、不同消费阶层现场体验效果、人群和单体的休闲娱乐效应，全过程身心多维体验。第三、未来刚需产品将逐渐稳定在一定数量水平上，不再出现大的阶段性起伏。随着生活品质的提升，对二次、三次换房，人生第一居所产品，都将提出更加针对性的需求，“私人定制”、“小众定制”将会更多出现，这也要求产品功能、空间体验、附加价值、服务品质、持续发展、生态健康、交通交流等趋严格和小众化。第四、长租公寓或住宅也是建立房地产长效机制的一个有力补充和分支，市场很大，大有可为。随着保利租赁REITs的横空出世，新派公寓全国首支权益型长租公寓REITs获批，真正第一个把资产上市，完成了资产管理的闭环。存量未来会变得比增量开发市场还重要。第五、随着一线城市及其周边以及发达城市的发展升级，城市更新项目战线虽历时漫长，但蛋糕巨大，利润丰厚，也会成为房地产争相逐鹿的一个焦点版块。整体而言未来房地产市场将呈现“三个持续，三个多元”的发展特征。中短期或以限价限售持续、货币资金收紧持续、市场焦灼局面持续为基调。长期来看，市场或将呈现“三个多元”，即市场供