龙湖地产城市调研分析报告模板.doc

龙湖地产城市调研模板（含城市调研及相关成果标准）2013年目录第一部分：城市理解3一、基本情况描述3二、城市经济情况4三、人民生活水平4四、政府人员信息收集4第二部分：房地产市场理解5一、房地产市场综述5二、商品房市场分析5三、二手房市场分析6四、客户分析6五、业内同行分析7六、相关政策及开发税费7第三部分：土地市场理解7一、市场环境分析7二、地块摘要信息9三、地块详细分析9第一部分：城市理解一、基本情况描述01、地理位置(配图;如在全国或经济圈的位置)02、面积、人口数量与增幅、人口分布及密度、城市化水平(配图)（注意统计口径，有条件可细分人口结构）03、历史沿革(精简抓住要点，主要反映城市的人文情况)04、行政区划，市中心所处区域(配图；注意行政区划的变迁过程)05、各行政区域的描述(现场踏勘图文表述；各区定位和经济地位)06、交通情况(道路、桥梁、隧道、地铁、高铁、市内快速交通。如：常州BRT线路；对内对外通达性)07、重大项目的开竣工时间、投入使用时点以及对城市带来的重大影响08、城市发展的历程(配图；反映城市规划实施变迁)09、近期重点发展区域(区域规划、利好政策。配图)10、城市总体规划；分区规划；城市详细规划(图文表述并进行信息的甄选，判断规划的可实现程度有多少)11、重点信息(给城市带来重大影响的事件。如市政府主要部门领导人员的变动；城市治安情况；涉及房地产的相关大事件)12、城市的地位(与省内及全国可类比城市的横向比较)二、城市经济情况(图表文字描述)01、近5年国内生产总值(GDP)及增长、人均GDP情况及增长（含类比城市比较；反映经济活力和经济实力）02、近3年三产结构及所占比例（反映经济结构）03、城市主导产业、大型企业的情况及分布04、近5年固定资产投资和房地产投资及增长（含类比城市比较）05、近5年社会消费品零售总额及增长（含类比城市比较）06、近5年政府财政收入与支出情况（含类比城市比较）07、近5年进出口总额及出口额增长情况（含类比城市比较）三、人民生活水平(图表文字描述)01、人均可支配收入及增长情况（含类比城市比较；反映购买力）02、居民储蓄存款余额及增长情况（含类比城市比较；反映购买力）03、职工平均工资及增长情况（含类比城市比较；反映购买力）04、人均居住面积及增长情况（含类比城市比较；反映购买力）05、恩格尔系数四、政府人员信息收集主要采集下述人员的简历，之前的任职情况。并在工作的过程中应需要逐步接触。市委书记、市长、主管城建的副市长、主管城建的秘书长或副秘书长；各区的区委书记、区长；国土局局长、国土局土地储备中心正副主任、国土局土地利用处处长；规划局局长、规划局规划处处长；房产局局长、房产局市场办或产权处正副主任；住建局长、住建局开发处处长、招商局局长、负责招商的副局长、统计局综合科科长等。(此部分不做强制全面要求，可视情况着重了解重要人员信息，并可另文说明，暂不放入报告正文之中)第二部分：房地产市场理解一、房地产市场综述01、房地产市场的板块划分及其范围、各板块的概况、定位及特点描述02、近一年或近半年市场的供销比、市场的供应量、销售量、销售价格、市场存量数据的罗列，并且通过与上一阶段数据进行比对分析03、市场主流户型及面积区间分布情况二、商品房市场分析(图表)01、新开工面积（含新开工面积占施工面积比例）02、施工面积03、竣工面积（含竣工面积占施工面积比例）04、批准预售面积05、实际销售面积（销售面积占竣工面积比例）06、销售总额与销售均价07、已入市未售出面积08、已出让未上市面积09、截止当前存量面积(06和07之和)10、空置面积及空置率11、各板块销售冷热情况及未来的走势判断。以上数据中，尤以商品住宅之销售数据为重要，其中尤以第0409项数据为重要，必须获取，在不能获取精确数据情况下，要根据楼盘数据抽样估计以及对出让土地的统计进行推算。三、典型个案分析01、项目所在位置及周边环境(交通)(配图)02、开发企业名称03、占地面积、容积率、总建面积04、项目总体规划05、产品形态及配比(商业所占比例、住宅所占比例(其中多层、小高层、高层、花园洋房、别墅各自所占比例)06、建筑风格07、供销情况08、销售价格的变化09、市场口碑以及其在市场中的地位10、其它有意义的信息四、二手房市场分析(数据图表)01、商品房销售面积02、商品房销售总额03、商品房销售均价04、商品住宅销售面积05、商品住宅销售总额06、商品住宅销售均价此部分内容在时间充裕情况下，应获取。五、客户分析01、客户来源(本地、外地、本省、外省)02、客户年龄分析03、购房目的分析(自住、改善、投资)04、承受总价分析05、区域选择偏好分析06、面积及户型需求分析此部分内容在时间充裕情况下，应获取。六、业内同行分析01、市场占有率前十的企业及其开发项目分析02、市场销售额前十的项目及其企业分析03、相对集团最具威胁性或可比性的房企分析04、区域中本土十强与外来十强企业的描述七、相关政策及开发税费01、领取预销售许可的政策、税收政策与地方性政策02、城市基础设施配套费03、销售契税04、贷款政策05、其他环节费用第三部分：土地市场理解一、市场环境分析01、土地交易的规则(含公开与非公开；招拍挂以何种形式为主)02、土地市场是否公开透明公正03、土地出口(城市主导土地供应的部门和机构如城投公司等)04、市场竞争烈度分析(图、表、文字)05、近2年来各区(板块)地王情况(包括总价地王和楼面地价地王，图、表、文字)06、近2年来各区(板块)规模最大的项目(图、表、文字)07、近2年来各区(板块)拍卖溢价率最大的项目(图、表、文字)08、挂牌起始价与底价之间是否有区别09、城市各片区地块用途、容积率区域分布（图、表）10、保障性用房供地布局（供给空间布局）11、土地利用年度计划(未来几年房地产供给量)二、地块摘要信息（配红线图）01、名称及编号02、四至（地块各临近情况；配方向照片）03、用地面积（注意区分用地面积和实际出让面积关系）04、容积率05、总建面积（通常此阶段指实际出让面积计算，不含地下面积）06、规划用地性质及相关指标（为一类或二类居住或其他；）07、居住总建面积及所占比例08、建筑限高09、出让底价（即为挂牌底价）10、楼面地价11、保证金交纳的额度及时间12、竞得土地后土地费用的缴纳进度及比例13、补充信息三、地块详细分析01、上述的土地摘要信息