中海物业培训教案第二讲：清洁绿化管理.doc

学习改变人生做成功物业管理人！中海物业培训教案第二讲：第一节第二节 清洁绿化管理目 录一、清洁卫生管理191） 1、概 念192） 2、清洁卫生管理的一般性原则203） 3、清洁卫生管理的过程与方法214） 4、清洁卫生人员管理215） 5、特殊情况及相关问题处理246） 6、清洁技术知识错误！未定义书签。（1）清洁用品的使用错误！未定义书签。（2）清洁机械的使用30二、园林绿化管理327） 1、园林绿化工作安排与实施32（1）概 念32（2）主要过程及方法328） 2、绿化保养操作要点38（1）礼仪的培训38（2）草地保养管理要点38（3）灌木保养管理要点38（4）乔木保养39（5）时花保养39（6）室内植物保养39（7）修剪技艺39一、 清洁卫生管理1、 概 念（1） 清洁卫生清洁卫生是一个针对环境的概念，就是指的环境（包括生活环境、工作环境、商业环境和生产环境）的整洁、干净、美观，给人感观（包括视觉、嗅觉、触觉）上带来愉悦感。所以，我们所说的清洁卫生工作主要就是针对物业的清洁保养，是指经过专门培训的人员、使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的管理方法和严格的清洁保养程序、技术规范，对特定物业本身的各种装饰材料进行清扫和护理，以求保持其应有的表面光泽或颜色的一项专业化的工作。从以上概念，可以看出，物业清洁保养与环境清洁卫生是既有联系又有区别的概念。环境清洁卫生是通过扫、刷、铲、洗、水冲等原始方法将环境表面的垃圾、废物、尘埃、污渍等清理掉，使之干净。一般的人，只要使用一定的工具基本都能完成。同样，这所能达到的效果与专业的物业清洁保养也是不同的。而它们的共同点就在于同样是对环境中所存在的“脏乱差”进行清理、整治，同样是要达到清洁的目的。（2） 清洁卫生管理清洁卫生管理则是对清洁卫生工作的策划、实施、指导及监管，同时进行宣传教育、监督治理，防治环境污染，以达到所需的卫生标准。（3） 清洁卫生工作是一项劳动密集型工作，主要包括以下方面内容：1、 清洁前期介入；2、 公共区域日常保洁；3、 石材保养；4、 二次供水水池清洗；5、 化粪池清疏；6、 外墙清洗；7、 灭虫灭鼠。（4） 清洁卫生工作的重要性在于它是物业管理工作的重要组成部分，其重要性在于：. 清洁是最基本的办公和生活环境要求；. 清洁体现了管理水平；. 清洁是建筑和设备维护保养的需要。2、 清洁卫生管理的一般性原则（1） 以标准指导工作. 公司在清洁卫生管理整体控制上制定有结合公司质量方针及目标、并与公司品牌定位相一致的清洁质量标准。最基本应做到“五无”，即无裸露垃圾、无清洁死角、无明显尘垢、无严重“四害”、无“脏乱差”顽疾；. 各管理处应以上述质量标准为基础，制定具体的清洁卫生监管标准。同时制定相应的监管规程，监管规程中要做到“三勤”（包括对人员管理），即勤检查、勤跟进、勤考核；. 标准要在清洁卫生工作考核中作为质量考核体现出来，并对日常工作起指导作用，做到合理制定、细致检查、严格执行。（2） 按计划监管工作. 清洁卫生主管人员应根据其所管物业的实际情况，制定合理的工作计划，并按照计划来实施、监管；. 若情况变化（如人员、气候、突发事件等）以致计划不能实施，清洁卫生主管人员应征询相关管理人员（如所变化之情况的主管人员）意见后对清洁卫生计划进行调整；. 对不合格的工作应及时要求员工现场整改，问题较大的应制定整改计划，并适时跟踪整改效果和结果，必要时应作好相关记录；（3） 落实巡查制度. 区域巡查原则上每天不少于三次，时间间隔要合理。巡查中，根据经管理处制定或认可的监管标准的内容进行检查；. 区域巡查中发现问题要急时处理并作好记录。重大问题要及时上报管理处负责人；. 模块负责人定期、不定期对管理处清洁卫生情况进行检查。（4） 保持有效沟通. 清洁卫生主管人员应对每月工作进行总结，并对下月工作作出计划。总结与计划抄报其它工作相关负责人阅知；. 各管理处之间应保持良好沟通，并定期召开例会。在整个体系中要发现问题及时纠正，预测情况及时预防；. 除例会形式以外，管理处应及时总结、撰写管理案例，由公司主管人员汇总后发各管理处交流。3、 清洁卫生管理的过程与方法清洁卫生检查要以直接有效为原则，主要有以下几种：（1） 目视：清洁卫生检查最常用、也最直接的方法之一。适用于清洁卫生检查各个方面，不同的只是应用在各方面检查时其作用有主次之分。在石材的保养、公共区道路、墙身与天花的整体清洁、外墙清洗等方面起着主要作用。对于专业性较强的检查（如石材保养）可同时对比样板图片进行检查；（2） 纸巾擦拭：广泛用于除粗糙地面（水泥、地砖、文化石）及麻石以外的墙身、异形石材（光面的石柱、雕塑、花基等）、天花、管线、设备设施的灰尘、油渍及渗水情况的检查。操作方法是用白色干净纸巾压在检查部位，沿一个方向抹一定距离，距离视检查部位不同而不同。主要作用能区分浮尘与积尘、以及能检查油渍与水渍是否已渗入石材或墙身等；（3） 白布擦拭：用于粗糙地面（水泥、地砖、文化石）及梯阶、麻石、外墙身（非光面）、水泥花基等的灰尘、油渍情况检查。操作方法是用白布在检查部位，来回擦拭。主要作用检查尘土、油渍及水渍的污染情况；（4） 闻：主要用于检查垃圾房、垃圾车的清洁和卫生间除臭工作效果，监察化粪池清疏时的影响情况，控制消杀工作的强度；（5） 送检化验：主要指二次供水池清洁后的水样送检，必要时对清洁药剂、与食品有接触的工具等也可送专业部门化验； 其它检查方法还有：灭虫灭鼠的布粉法、石材保养的水检法等。4、 清洁卫生人员管理（1） 员工素质要求. 日常行为 员工要求着装整齐；一律穿工作服并佩带工作证上岗； 下班后必须换便服不得穿着制服游逛； 工作服必须保持整洁，若发现破损应及时修补； 上班不迟到，不早退，上班期间不准会客或聚谈； 若需请假须得主管批准，无故旷工者必须相应处罚； 工作期间不得饮酒、聚赌、吃零食、抽烟、打架或粗言秽语； 不得以公代私给住户提供服务； 不做损坏公司形象及声誉事情，或与他人做不道德事宜； 当值时尽量面带笑容，说话要和气，对客户要有礼貌； 不可擅自使用他人物品或随便移动位置； 遇有客户投诉，必须耐心聆听，不应顶撞客户，并将事件交上级处理； 不随地吐痰、乱扔垃圾，不准乱涂乱画、爱护公共设施； 在未得到公司同意，不得将公司物品外借； 若发现偷窃者立即解雇，并可能交由公安局处理； 必须爱护工具，节约物料，工具用后要清理干净； 平时要多加留意工作程序，如有不明白的事，要向上级请教，以提高自己清洁水平； 要主动工作，要有团结精神，同事之间要互相帮助，不应推卸责任；. 基本礼仪仪 表： 制服必须穿着整齐及清洁； 头发应定期修剪及梳理整齐； 胡子必须刮好； 皮鞋必须擦亮； 手指甲必须定期修剪及保持清洁； 必须注意个人卫生； 必须佩带工作证。礼 貌 见到相熟的业户必须有礼貌地打招呼； 对所有业户的提问必须有礼貌地耐心回答，如不理解可转给领导； 即使对无理取闹的业户亦不可随便恶言相向，必须耐心地解释原因，若有必要时应转达上级处理； 在当值时应尽量面带笑容，保持亲切友好的形象； 即使有陌生人询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切记不可无故厉声喝问，影响公司形象； 当值时绝对不可粗言秽语。（2） 岗位责任. 主管的职责 把每月的工作初步安排好，有特殊的问题和任务通知副主管，上传下达公司的规定及要求，并认真执行； 把每月需要购进的清洁物品，上报给经理、总经理、采购部，负责清洁物品的领取； 巡查各职工的工作情况(包括副主管、班长、副班长)，发现问题能自行解决，解决不了的上报； 每日召集例会，每星期最少与管理处开会一次； 每天早上向上汇报昨日工作情况与今日工作计划。. 副主管的职责 上传下达公司的规定及要求，并认真执行； 把本部门主管下达每月、每周、每天的任务及时安排下去，并注意随时检查每个职工的工作情况，发现问题及时解决； 每天必须进行巡楼(整座大厦)，并做好记录，发现问题及时解决，下班前把每天的巡楼报告和情况以书面形式上报本部门主管，还要作口头说明； 在本部门主管不在班或办公室时，如发现问题可以自行处理解决，本部门主管在班时，必须向本部门主管汇报，必要时用书面的形式进行汇报； 负责提高工人的技能，正确使用工具。. 班长的职责 带领班内的所有员工，把主管下达的任务尽快地保质、保量地完成，有时间巡查各职工的工作情况和问题，杜绝出工不出力的现象发生，填写好每天的工作记录单； 必须在下班后，把每天每个职工的工作情况，岗位、人员、时间等上报副主管，发现问题及时向主管、副主管汇报； 和下一班长（副班长）移交一天的工作情况，把没有完成的任务和问题通知下班完成，并提醒注意事项。. 副班长的职责 把上一班没有完成的任务继续完成； 认真填写好当班记录和工具药品使用情况； 合理安排好当班工作； 检查员工的工作情况，有问题及时解决并作好记录，第二天上报给本部门主管； 入户服务必须作到认真、彻底、使业户满意，绝对不许顶撞业户，有问题和情况回来解决。. 仓库保管员职责 认真管理好设备，工具及药品； 必须把设备和工具清理干净，检查设备和工具是否良好，保证职工有良好的工具使用； 发现问题及时汇报，还要及时地补充药液和工具； 填写好工具使用单，药品使用记录和工具损坏记录； 每月作好月底的结算，把一个月的消耗上报给本部门主管； 没有本部门主管、副主管的批条或借条，严禁私自外借工具(特殊情况除外，事后必须上报给本部门主管)。5、 特殊情况及相关问题处理（1） 专用材料的清洁保养. 花岗岩、大理石保 洁： 用尘推处理干净表面灰尘及其它杂物； 用放有全能水的清水拖净表面上的脚印、水印； 风干地面后，循环用尘推推尘。保 养： 在干净的花岗岩、大理石地面上用缠有钢丝绵的红垫配备磨光粉、磨光液用单擦机进行上光保养； 用高速抛光机进行抛光。注意事项： 禁止使用强酸性药液； 防止水渍、油渍及其它污渍渗透。 . 汉白玉、云石保 洁： 用尘推处理干净表面灰尘及其它杂物； 用放有全能水的清水拖净表面上的脚印、水印； 风干地面后，循环用尘推推尘。保 养： 在干净的汉白玉、云石地面上用云石晶粉兑水，并用单擦机进行上光保养； 用高速抛光机进行抛光。注意事项： 禁止使用强酸性药液； 防止水渍、油渍及其它污渍渗透。. 人造石保 洁： 用尘推处理干净表面灰尘及其它杂物； 用放有全能水的清水拖净表面上的脚印、水印； 风干地面后，循环用尘推推尘。保 养： 用单擦机彻底处理干净人造石表面； 地面完全风干后再进行打蜡，先打两遍底蜡，再打两遍面蜡，如果地面光度较差，可进行第三遍面蜡； 用高速抛光机抛光。注意事项： 禁止使用强酸性药液； 防止水渍、油渍及其它污渍渗透。. 烧面石、麻石保 洁： 洗洁精、全能水、漂白水兑水后，用长柄地刷清洁表面污垢； 刷洗完毕后用水管冲掉表面刷洗出的脏物。保 养： 在清洁干净的石面上涂抹防水、抗油、防尘及其它污垢的PS石材保养剂。 注意事项： 禁止使用强酸性药液； 防止水渍、油渍及其它污渍渗透。. 素钢、不锈钢、镜钢保 洁：用半干毛巾或巾布擦拭干净表面灰尘及手印等。保 养： 在干净的素钢、不锈钢表面适度抹上素钢油，镜钢喷涂镜钢水； 用净布抹匀。注意事项： 抹布不得混用，尤其是带砂石的抹布，要避免刮花表面； 抹表面时方向一致，用力均匀，不留空漏。. 木材制品保 洁： 用兑有洗洁精的清水擦拭干净木材制品表面与缝隙中的灰尘及脏物。保 养： 在干净的木材表面喷抹碧丽珠进行保养。注意事项： 不得大量用水浸洗； 选有软布或干净绵地拖，要避免刮花。（2） 特殊项目的工作. 化粪池清疏 大厦每季度清疏不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新楼盘可视化粪池情况而定； 清疏应安排在人流量小的时间段，并做好污垢撒漏及气味扩散的防护； 日常应通过化粪池井盖口/孔观察是否有堵塞外溢。. 外墙清洗 大厦原则上每半年不少于一次； 清洗工作开始前应与工程部协调，并要求清洗方提供计划，审核通过方可进场； 清洗人员进场时，除办理出入证等常规正常手续外，还要检查其高空作业证（要对应到人）、保险购买凭证、外墙清洗资质证明及设备设施合格证明。清洗中人员变动要重新查证，不得互相借用； 清洗中地面相应区域要设置防护区，地面、天面监护人员各不少于一人； 每次作业前，应对其安全措施进行检查（包括工具配备、工具性能及使用方法等），发现问题立即整改，整改后验收合格方可作业； 外墙清洗不得使用强腐蚀性药剂，地面风力三级以上不得作业； 清洗完毕后由管理处与清洗方双方共同进行验收，发现问题即返工，直到合格。. 灭虫灭鼠 灭虫原则上每月不少于一次，灭鼠根据鼠情检测情况而定，鼠情检测以布粉法为主； 灭虫应选择人流量少的时间进行，灭鼠放药点应选择隐蔽处，并设置警示牌；鼠药应定时更换。（3） 清洁卫生标准清洁卫生标准从两个方面加以规定，第一方面按清洁对象的材料、质地分类给出量化标准，第二部分按清洁区域的不同分出层次、指出要点。将第二部分中各个区域的情况按材料、质地及所处位置分类，对应第一部分的要求，然后进行综合即为整体标准。不同区域的卫生要求（见附表一）6、 清洁技术知识（1） 清洁用品的使用外墙水性能：弱酸配方，对马赛克、条砖、石米等各种外墙上的污垢（如多年积累下来的水渍锈油秽等）有快速的溶解作用。附表一：不同区域的卫生要求分类序号项 目标 准检验方法室外部分1公共区道路人行道和天台无明显泥沙、污垢，每1000内烟头、纸屑、果皮等杂物总数不超过4个，无1上的石子，无痰迹、污水（天台不得有杂物）。目视，发现杂物立即处理2散水坡、排水沟无明显杂物、杂草、青苔，无淤泥，无积水。目视3停车场地面无明显尘土、杂物，每100纸屑、果皮、烟头总数不超过1个，无油污、积水，墙身无污迹、无积尘，无蜘蛛网。地面及天花目视，发现杂物立即处理，墙面目视、纸巾擦拭4绿化带无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等杂物，地上无3以上的石子，每100烟头或其它杂物不超过2个，无污水流出。目视，发现杂物立即处理5垃圾房和垃圾箱日产日清，及时，清运率100%，周围无污垢，无积水，清运后及时冲洗，外观无污渍，垃圾房2m外、垃圾箱0.5m外无臭味，垃圾箱外部干净无积尘、污迹。目视、闻、纸巾擦拭6儿童游乐场地面无垃圾、砂石、纸屑，设施无积尘、积水、污渍，金属设施表面无锈迹、黑斑。目视、纸巾擦拭7污雨水井、沙井排水畅通，无外溢，井内无纸屑、烟头，盖上无污垢，无异味。目视、闻8宣传栏、雕饰无污渍，无明显积尘，无乱张贴。目视、光面纸巾擦拭、麻石雕塑用白布擦拭9椅子、护栏花基无污渍、积水、积尘、无掉漆、刮伤，花基无污水。目视、光面纸巾擦拭、麻石等用白布擦拭10喷水池无纸屑、烟头、杂物或其它漂浮物，水无变色或异味，无青苔或霉斑，池台无积尘。目视、闻，池台用纸巾擦拭11标识牌、路灯无积尘、无污渍、无乱张贴 。目视、纸巾擦拭12化粪池目视，进排畅通，无污水外溢。目视室内部分1首层大堂整洁、无杂物；地面无污渍，无明显脚印，墙面无积尘、蜘蛛网，桌椅、沙发、柜无灰尘；垃圾筒无异味，不得有垃圾外露，平均每个烟缸中烟头不超过2个且滞留不超过10分钟；其它石材、玻璃、不锈钢等保洁合格。目视、纸巾擦拭2电梯厅及走廊地面无污渍、杂物、纸屑、烟头；大理石保养合格；地毯无明显灰尘，无污迹、水印；封闭式各处无积尘且无异味，开放式各处无明显积尘且地面无积水。目视、闻、纸巾擦拭3墙面、天花板、窗、扶手、电子门及各类设备设施、标识标牌无乱张贴、蜘蛛网、痰渍、积尘、脚印及其它污渍；大理石、玻璃、瓷片、不锈钢、喷涂墙面、乳胶漆墙面无污渍，无积尘。目视、纸巾擦拭4雨篷、转换层、消防楼道无杂物、垃圾、纸屑；无污垢，排水口、水沟畅通；地面干净无污迹、灰土。目视、白布擦拭5公用卫生间无痰渍、烟头、杂物，无严重臭味；洗手台、地面无积水、污渍；墙面瓷片、门、窗、便器无积尘、无污渍；天花、灯具无明显灰尘，玻璃、镜面、金属器具良好。目视、闻、纸巾擦拭6楼道灯具无明显积尘，透明度好。目视7水池无明显沉淀、红虫等，池边底无明显结垢，水质符合卫生部生活饮用水卫生标准。目视、闻、水样送检消杀1灭鼠老鼠密度不超过1%，鼠洞每2万不超过1个；楼道、住户家无明显鼠迹。布粉法2灭蚊蚊幼虫孳生在5%以下，仓库或地下室10%以下，目视无明显蚊虫在飞。目视3灭蝇每1万暴露的孳生地不超过1处；商铺、饮食店和办公室无蝇蛆孳生地。目视4灭蟑螂室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%布粉法特点：与强酸、强碱、毒性清洗剂不同的是安全性高，腐蚀性低，对玻璃、铝合金、人体皮肤基本无损害。用途：适用于各种材料外墙的清洗。用法：首先在工作工区内由上至下搽上药水，再依次涂擦，最后用水冲净，严重污垢用原液兑稀盐酸1-5倍使用。注意：. 大面积使用前先做小区试验;. 不宜在金属条、玻璃镀膜墙面使用;. 铝合金窗的清洗时间不宜过长，墙体涂擦后务必要用清水冲净;. 长时间工作要穿防护用品。保质期：常温一年特征：有效物30%，红色透明液体。全能水性能：中性无腐蚀，不伤任何物体，使用对各种油性及混合污垢有强大的乳化增溶去污能力。用途：广泛用于玻璃、云石、金属、塑料、木材、水泥等硬表面及地毯，是一种多用途的强力清洁剂。用法：用浓缩液兑清水10-30倍稀释使用，涂刷或喷雾均可，洗净后用毛巾抹干。保质期：一年。特征：各种活性物含量25%，绿色粘稠透明液体，带水果香气。油烟清洁剂性能：弱碱性，对各种顽固的重油垢有特强乳化分散溶解作用。特点：去污力强劲。用途：广泛应用于厨房及一切重油垢的清洁。用法：根据物体的污垢程度兑水使用。注意：橡胶、塑料制品不宜使用。保质期：常温密封保存八个月以上。特征：有效物28%，微黄色水状液体。红水性能：由多种活性物质配成，呈弱酸性，抗静电，不损地砖表面。对露天广场停车场地面上的水垢及污秽有很好的乳化溶解作用，洗净后保洁时间长。用途：适用于广场方砖及水泥地面的清洗。用法：将其涂于地面上片刻后即可进行洗擦，最后用水冲净。注意：抛光砖及大理石地面不宜使用。保质期：一年。特征：有效物30%，浅红色水状液体。车场洗地水性能：针对停车场严重油性污秽一种特殊清洁剂，将药水涂上后立即会产生气体将污垢松脱溶解成水状，过水即净。用途：专供停车场使用。用法：人工或洗地机洗擦。保质期：一年。特征：有效物25%，淡红色水状液体，无沉淀。镜钢水性能：水型，中性，对任何金属不腐蚀，它能很快清除不锈钢或其它金属表面上的油污、灰尘、指印。用法：喷洒于不锈钢表面，然后用毛巾，顺方向擦拭。注意：旧材料上长锈斑不能使用。保质期：一年。特征：有效物20%，透明液体，冷热不分层。素钢水性能：用于不锈钢表面，能在表面形成一层保护膜，防止氧化，用后留下闪亮的光泽。用法：喷于不锈钢表面上，然后用毛巾顺方向擦拭。保质期：一年。特征：有效物20%，半透明液体。擦铜水性能：中性，对金属无不良反应，可迅速去除金属表面上的锈及固体污渍，特别适用于不锈钢金属材料。用途：适用于不锈钢及镀金等金属。用法：将原液涂于金属表面用毛巾或百洁布擦拭。 保质期：常温一年。特征：有效物28%，黄色不透明液体。铝金属清洁剂性能：中性，可迅速去除铝金属表面上的软性污垢及污渍，特别适用于铝材、铝板等金属的开荒清洁及旧铝材翻新。用途：适用于纯铝、铝板、铝合金及其它铝材。用法：将原液喷于物品表面，待片刻用毛巾或百洁布擦拭，再用湿毛巾过水抹净，自然风干即可。保质期：常温一年，特征：有效物30%，蓝色透明液体。石材清洁剂（102-105）性能：有碱性及酸性两种类型，对大理石材质无腐蚀，可去除大理石上油污、水垢、水锈及水泥等污秽。用法：将药水涂于石材面污垢处，稍过片刻即可进行洗擦，最后用水冲净，应用洗地机刷洗效果更佳。注意：. 由于大理石种类有不同，使用前要先做小区试验;. 分清污渍主要性质再选择清洁液。保质期：一年。特征：碱性含有效物25%，绿色水状液体。酸性含有效物20%，红色水状液体。吸尘水性能：中性，高能活性物，带静电，适用石材表面清洁，是石材表面清洁不可缺少清洁剂。用法：喷于尘推上，再用于地面推尘，能吸起灰尘及微小颗粒。保质期：一年。特征：有效物20%，透明液体，带清香。漂白水性能：碱性，适用消毒及除臭，能有效去除青苔及清洁一般地面污渍，并用于物体漂白。用法：兑水2-4倍，先用清水涂湿，然后再涂上漂白水洗擦，然后用清水冲洗。保质期：一年。特征：有效物30%，微黄透明液体。（2） 清洁机械的使用清洁机械在使用前必须检查电源连结线是否完整，如有破皮或接触不良禁止使用。并且要按照产品说明书的要求定期进行维护。. 多功能擦地机性能：每分钟170转，配不同刷子能清洗地毯及刷洗地面。. 单擦机性能：每分钟170转，用于地面清洁时刷洗地面污渍。注意：使用过程中尽量不要随意开关机。. 抛光机性能：每分钟1500转，属高速。用于石材地面抛光。用法：抛光时在地面成直线，来回移动。. 吸水机性能：双马达，能快速吸干地面积水，也可配合清洗地毯。. 地毯清洗机用途：属专业清洁地毯型，适用于大面积地毯清洗。. 吹风机用途：属地毯清洗的配套机械，有三种速度，视不同情况而调速。. 吸尘机用途：地毯、地面吸尘，适用于地面灰尘无法清扫时。注意：吸尘机属地面干吸设施，不能用于吸水。. 冷水高压机性能：工作压力4公斤，对地面污渍能有效清除。注意：工作时枪头不能对人及机械，以免工作压力伤人及机械短路。. 冷热水高压机性能：工作压力6公斤，热水温度高达150OC对地面污渍及油渍能彻底清除。注意：工作时枪头不能对人及机械，以免工作压力伤人及高温烫伤。. 石材翻新机用途：适用于石材地面翻新及保养，属于加重型机械，配不同垫及打磨碟对石材地面进行翻新或保养。二、 园林绿化管理1、 园林绿化工作安排与实施（1） 概 念绿化是构成管理区美化环境的重要因素，环境绿化以“三分种、七分养”为原则，园林绿化管理工作主要是对物业范围内的绿化进行养护，根据植物生长情况进行适当的换植、补植以及其它措施，使其达到和谐、温馨、自然，且能反映物业区域特色的效果。绿化的主要作用在于：减碳增氧、净化空气、调节气候、隔音消声、促进健康和提高效率。物业绿化的类型和要求：. 游园绿化：布局均匀合理，植物配置得当。. 宅旁庭院绿化：分树木型、花园型、草坪型和棚架型，注重植物选型，各式搭配。. 道路绿化：以美化环境、遮荫纳凉，防风、减噪、降尘为出发点，同时设计上要注重道路安全及居家方便。. 建筑内外绿化：室内、阳（窗）台、墙面、屋顶多层次立体结合。（2） 主要过程及方法花木栽培管理. 乔、灌木整形、修剪： 目的是通过修剪促进树木生长，减少伤害，培养树型，应观赏功能的需要及自然条件等因素，使其造型美观，形态逼真。 绿篱一般生长季节4-10月每月修剪整形2次，非生长季节每季修剪2-3次； 绿篱保持0.7-0.8m高，上面平整、边角整齐、线条流畅，新梢10cm以上即修剪，修剪自然形态的要求线条圆滑优美； 乔木从5月开始每月修剪1次，主要修阴枝、下垂枝、干枯枝、侧缘线以及下缘线，下缘线高1.8-2.5m，开花植物应在花芽萌动前进行； 具有明显主干的高大落叶乔木应保持原有树形，适当疏枝，对保留的主侧枝应在健壮芽上短截，可见去枝条1/5-1/3； 无明显主干、枝条茂盛的落叶乔木，对干茎10cm以上树木，可疏枝保持原树形，对主干茎510cm的苗木，可选留主干上的几个侧枝，保持原有树形进行短截； 长绿针叶树，不易修剪，只剪除病虫枝、枯死枝、生长衰弱枝、过密的轮生枝和下垂枝； 用作行道树的乔木，定干高度宜大于3cm，第一分枝点以下枝条应全部剪除，分枝点以上枝条酌情疏剪，并应保持树冠原型； 珍贵树种的树冠易作少量修剪。 在生长期应视实际情况而适当增加修剪次数； 防台风、防寒防冻：每年台风前（6-7月）要对乔木合理修建，加固户树桩或支架，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。对于一些冬季新种的植物，用稻草包扎，树干基部、怕冻地花及露天阴生植物可用薄膜遮盖； 达标标准：绿篱-生长良好，无断层缺株，上面平整、边角线棱角分明、有艺术美干，无杂草、寄生藤，绿篱内无垃圾和枯叶落叶堆积；乔木-长势旺盛，枝叶健壮，树形美观，下缘线整齐，修剪适度，干直冠美，无死树缺树，景观效果好。. 乔、灌木的浇水、施肥：浇水：目的是防止土壤干燥，促进植物的生长。 浇水时间夏季在早晚、冬季在中午前为宜，夏季中午、冬季下午不浇水，夏季（冬季）视旱性应增加（减少）浇水次数和分量； 浇水量要根据花木品种来决定，旱生、根深植物可少浇水，萌生、浅根植物要多浇水。施肥：植物在生长发育过程中除了需要水分、空气、光照外，还需要从外界不断吸收各种营养元素，这就要对植物施各种废料以保证植物的生长、增加观赏价值。根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定有机肥或无机肥： 有机肥是以富含有机制的动物、植物为原料而积制的肥料。常用的有花生饼、豆饼等，含有植物需要的主要成分氮（能促进植物的营养生长，增进叶绿素的产生，促进枝叶快长）、磷（能促进种子花芽分化，为开花打下基础）、钾（使花卉生长强健，增进茎的坚韧性，还可使花色鲜艳，提高植物抗旱抗病虫能力）外，其他的成分也不同程度存在，但肥效较慢，多做基肥；此外还有骨粉、草木灰、腐殖土；基肥应沤熟，且必须与泥土混匀，以防止烧根。 无机肥，又叫化学肥料，有单一元素的化肥和多种元素的复合肥。有效成分高，肥效快，常用的有：尿素、过磷酸钙、硫酸钾、硫酸氨、复合肥等。施肥要根据不同的植物，不同的生长时期使用不同的肥料。常有农药的特性：百菌清是杀菌剂，具有保护和治疗作用，药效稳定，残留期长。主要是防止各种植物病害。（不要与是硫合剂使用）多菌灵是一种高效、低毒、广泛应用的内吸性杀菌药，主要防止各种植物病害。不能与铜制剂混合使用。托布津也是一种防治病虫害的药，但不易与含铜制剂混用。代森铵能渗入植物体内，所以杀菌力强，但不易与石硫合剂等混用。敌百虫是一种高效低毒的杀虫剂，具有强烈的胃毒作用，兼触杀作用，对咀嚼式害虫特别有效。敌敌畏对害虫有触杀触杀、胃毒作用，对咀嚼式、针吸式口气的害虫均有良好的防止作用。乐果是一种高效低毒的有机磷内吸杀虫剂，也有触杀作用。但不能与碱性药物混用。氧化乐果是广谱性内吸杀虫，杀瞒剂，除了有内吸作用外，尚有一定的触杀作用。鱼藤是一种良好的植物性杀虫剂，不能与波尔多液，是硫合剂碱性农药混用。 在枝叶黄瘦、发芽前、孕蕾期、花落后情况下应多施肥，在枝叶肥壮、发芽后、开花期、雨季情况下应少施肥，在新栽花木、盛夏、休眠时应不施肥； 施肥一般在阴天或傍晚为宜。绿化补缺：目的是确保植物生长成形。. 出现绿篱断层，需及时补植，尽量用盆苗尽快封行；. 死苗要及时补植，一般应补回原来的种类，并力求规格与原来相近。. 成活率达95%以上，裸露面积控制在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下。防治病虫害：应贯彻“预防为主，综合治理”的基本原则。. 及时清除落叶、枯叶、病虫叶，保持植物通风透气，降低湿度，保持绿化环境卫生清洁可减少病虫害的侵染；. 发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大；. 喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先进行小量喷施试验后，才大量施用，必须使用对人体无害并尽量使用环保药剂，并提供药剂合格证，做到除病灭虫、保证花卉生长不受害；. 喷药时应按规程进行，保证人、畜、花的安全，规程中应对喷药的天气要求、药剂浓度、实施人的安全保护等方面做明确规定，并在喷药之前上报管理处；. 喷药期间应将有关注意事项提前通知住（业）户；. 绿化植物害虫种类分类： 苗圃害虫：地老虎、蛴螬、金针虫、蝼蛄、百一等唱戏居于土壤中危害种子，幼苗的根、茎、芽； 枝梢害虫：俄类和甲虫类，蚜虫、蚧壳虫，常钻蛀植株枝梢及幼茎，影响枝梢的生长； 食叶害虫：枯叶蛾、杜蛾、次蛾等，这些害虫大量食害叶片； 蛀干害虫：天牛、吉丁虫、象甲类，他们常钻蛀树干的木质部、韧皮布； 种子、果实害虫、螟蛾、卷蛾、花蝇、小蜂类。时花地花管理. 做好残花、黄叶的修剪，缺株要及时补上；. 自然环境盆花布置注意隐遮；. 及时淋水兵利用林水调控开花时间（生蕾要琳洒花顶，熟花要避免淋花朵，只淋花的茎和泥）、提前施基肥，并做好病虫害防治；. 达标标准：全年有鲜花摆设，选种配置合理，地载花木生态良好，无残花缺株现象，自然环境盆花盆无裸露花盆。室内绿化管理. 保持所有花卉植物生机勃勃、色彩艳丽；. 室内观叶植物一般隔3天淋水一次，室外花卉每天淋1次水；. 要注意经常开窗通风，使空气对流；. 要经常变化方向，使植物生长匀称整齐；. 发现花卉有黄叶、枯叶，及时剪除，如有花卉死亡，应在立即移走并更换；. 一般在市内摆放一段时间后要搬到室外较隐蔽的地方养护一段时间，但不能搬到室外阳光充足的地方直接照晒阳光，以免一下不适应而导致植物死亡；. 换花时做好盆花的修剪、整形和清除枯叶的工作，确保新换花卉的观赏效果。花坛（小品）管理. 松土除杂草：对于尚未郁闭的花坛，生长季节每月送土1次，除杂草2次，松土深度3-5cm，非生长季节每月除杂草1次，为防止杂草长入花坛，每年4-5月和8-9月在松土同时进行修边，修边宽度为30cm，线条流畅；. 修剪：一般每年2-3月重剪1次，保留30-50cm，以促进侧枝发芽，以后每月根据花坛养护标准进行修剪造型，中间高、两边低，中间高度根据品种不同而异，一般50-80cm，形成曲面并有较好的园林美化效果；. 施肥：2-3月重剪后以撒施基肥为主，0.5-1kg/m2，以后根据生长情况用复合肥进行追肥，结合雨天洒肥0.1-0.15kg/m2，晴天施肥时应保证淋足水；. 达标标准：花坛无缺株，长势旺盛，无病虫害发生，要有一定的园林效果。荫生植物的养护要点荫生植物是指一些以观叶为主的能较长时间耐隐蔽或耐阴的植物。因为阴生植物新陈代谢的强度较弱，消耗水分及营养较少，能适应较少光照的条件，故能在阴暗角落存活较长时间。我公司属下楼盘绿化所用荫生植物主要有棕竹、竹芋、冷水花、鸭脚木、蒲葵、散尾葵等，详细列项见附件荫生植物习性表。阴生植物在管理上要注意几点：. 要根据各种植物的品种适当控制水肥，因为各种植物对水肥的要求不一样，一般适宜经常叶面喷水；. 栽培介质易疏松保水保肥。绿化环境布置. 对于前期工作需注意： 场地放好工作警示牌； 做好花木的现场维护工作，不发生因人为破坏而造成死亡或严重损坏； 注意现场清洁，尤其在验楼期间，应及时清扫施工现场杂物，并避免灰尘四扬。. 环境布置用花计划的制定 公司在每年年底根据物业盘的用花数量和品种做好下一年度的用花计划； 公司要根据计划负责设计好摆放方案。. 花木周期更换 对于花坛、花境，应栽种色彩鲜艳、花果俱佳的植物； 不宜选择带刺、有害、抗性弱的植物，以免造成意外事件； 所有备换花木在使用前先喷一次广普性杀虫杀病药； 所有备换的花木一定要先将枯枝黄叶、残花、杂草、竹签清理修剪好，并将花盆清洁，大盆植物盆面要铺上一层石米或陶粒、火山岩等覆盖泥面； 进行季节更换时，应注意：a、 在现场放好工作警示牌；b、 一切妥当后清洁现场，并将植物上的泥尘清洗干净后收回警示牌离场。节庆日环境布置. 各管理处应根据节庆日的工作安排确定选用的花木及摆放方案，并报主管人员审批；. 根据审批后的方案，最迟在节庆日前1-2天完成场景布置；. 节庆日布置质量标准： 主体突出，色彩得当，对比强烈； 材料新颖，有较长观赏期； 花材有时令感，所有花材在节庆日当天达到最佳观赏效果； 布置与周围环境协调。. 会场、展销场地等场地布置 根据场地用途与要求，分判方确定场地布置方案； 涉及服务收费的，按有关规定办好有关收费手续； 按要求完成场地布置后应清理好现场卫生； 管理处园林绿化主管负责检查布置质量，签名确认，并做好纪录； 场地布置质量标准：a、 花木尺寸统一、整齐、搭配合理、美观；b、 场地布置最少在场地使用前半天完成；c、 保持操作现场的清洁卫生。公共绿地养护. 草坪分级标准一级草坪标准要求为：草地覆盖率98%，平整无裸露及无坑洼，每年绿期达360天，留茬60mm以下，草地无杂物、垃圾树叶，供观赏用；. 场地平整：每1-2年进行铺沙、疏草根除泥保证草坪平整、坡度顺缓。. 修剪：要保持平整完美，草坪就要时常修剪，生长过于旺盛会导致根部坏死。 修剪频度：春夏季勤修剪，一级草生长季每10天剪一次，秋季每月剪一次； 剪草质量标准a、 保持草坪高度-油草为60-80mm，台湾草为40-60mm；b、 叶剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；c、 障碍物处及树头边缘补剪部位，无明显漏剪痕迹；d、 四周不规则及转弯位无明显交错痕迹；e、 现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。. 施肥：开春及夏季应适当施用多元肥。. 淋水：一级、二级草坪夏秋生